Villkor för lov och villkor för startbesked

Villkor för lov och villkor för startbesked är administrativa bestämmelser som anger att bygglov eller startbesked för en åtgärd som innebär en väsentlig ändring av markens användning inte får lämnas förrän en viss annan åtgärd först har genomförts.

En detaljplan ska vara inriktad på genomförande av föreslagen bebyggelse och de rättigheter som planen medger får endast i mycket begränsad omfattning villkoras. Vet man i inte vilka åtgärder som krävs för att marken ska bli lämplig kan man inte villkora utan måste se till att marken är lämplig innan planen antas.

Ibland är ett område, som är aktuellt för planläggning, inte lämpligt för det avsedda ändamålet vid den tidpunkt som detaljplanen upprättas. Med vissa åtgärder kan dock området göras lämpligt för ändamålet. De åtgärder som behöver göras kan ofta vara omfattande och kostsamma. För att det ska vara motiverat att lägga ner dessa kostnader kan det vara nödvändigt att först anta en detaljplan som ger marken ett ökat värde genom sina byggrätter. Då kan en planbestämmelse användas, med villkor att bygglov för en åtgärd som innebär en väsentlig ändring av markens användning inte får ges förrän en viss åtgärd har vidtagits. I vissa fall kan det dessutom vara mer ekonomiskt och praktiskt att vidta åtgärden först efter det att bygglov getts och i anslutning till att startbesked lämnas. Då kan en planbestämmelse användas, med villkor att startbesked inte får ges för en åtgärd som innebär en väsentlig ändring av markens användning förrän en viss åtgärd har vidtagits.

Även om kommunen väljer att använda en planbestämmelse om villkor för lov så kan det finnas en möjlighet att vid bygglovsprövningen bestämma att villkoret istället ska vara uppfyllt för att startbesked ska kunna ges.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 37a §

Vilka åtgärder som helst kan inte användas som villkor, utan bara sådana åtgärder som finns angivna i plan- och bygglagen. Kommunen får avgöra om åtgärderna ska ha vidtagits innan bygglov får ges, eller innan startbesked får ges. Om den villkorade förutsättningen har betydelse för grannar, kan det dock vara lämpligt att pröva om villkoret är uppfyllt redan i bygglovskedet. Bestämmelsen om villkor för lov och villkor för startbesked gör det alltså möjligt att anta planen redan innan marken är lämplig för bebyggelse. Bestämmelsen innebär dock ett hinder mot att ge lov eller startbesked så länge sökanden inte sett till att åtgärden har vidtagits. (Jfr prop 2013/14:126 sid. 192)

För att ett villkor för lov eller villkor för startbesked ska kunna införas som planbestämmelse måste det ha ett naturligt samband med planens övriga bestämmelser. Det krävs även att det kan visas att den villkorade åtgärden leder till att marken blir lämplig för den ändrade användningen. Det ska med andra ord vara utrett redan i planskedet att åtgärden går att genomföra och att åtgärden gör marken ändamålsenlig. Detta krävs för att inte kommunen ska införa planbestämmelser som kan medföra att en byggrätt inte kan utnyttjas. Kommunen bör i ett tidigt skede av planarbetet ha ett väl genomarbetat underlag för bedömning av vilka åtgärder som är möjliga att genomföra inom planområdets olika delar. De villkorade åtgärderna ska vara så preciserade och effektbeskrivna att det är tydligt att de är genomförbara och att det är möjligt för den enskilde fastighetsägaren att förutsäga vilka fysiska åtgärder som krävs. En planbestämmelse ska dock inte vara mer detaljerad än vad som krävs för att uppnå syftet med planen.

I en plan som i huvudsak reglerar befintliga förhållanden kan en planbestämmelse med villkor för lov respektive startbesked inte användas, eftersom det krävs att åtgärden som kräver bygglov eller startbesked väsentligt förändrar markens användning. Kommunen kan inte heller ha beslutat om full befrielse från bygglov om en planbestämmelse med villkor för lov ska användas.

I plan- och bygglagen anges vilka åtgärder som kan vara villkor för att lov eller startbesked ska ges. Följande åtgärder kan vara villkor:

  • att en viss anläggning för trafik, energi- eller vattenförsörjning eller avlopp har kommit till stånd.
  • att ett visst byggnadsverk på tomten har rivits, byggts om, flyttats eller fått den ändrade användning som anges i planen
  • att utfarten eller en annan utgång från fastigheten har ändrats
  • att markens lämplighet för bebyggande har säkerställs genom att en markförorening har avhjälpts eller att en skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på tomten
  • att åtgärder som förebygger olägenheter från omgivningsbuller har vidtagits

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 14 §

Villkor gällande trafik-, energi-, vattenförsörjnings- eller avloppsanläggning

Villkor gällande trafik-, energi-, vattenförsörjnings- eller avloppsanläggning kan bara användas om kommunen inte ska vara huvudman för dessa anläggningar. Det ska framgå av planbestämmelsen vilken anläggning villkoret avser och det ska var utrett att det är genomförbart. För att det ska kunna vara genomförbart krävs bland annat att fastighetsägarna själva ska kunna påverka att anläggningen kommer till stånd.

Villkor gällande byggnadsverk

Villkor gällande byggnadsverk kan exempelvis bli aktuellet vid omvandling av äldre fritidshusområden eller i samband med stadsförnyelse där en förtätning kräver att ett byggnadsverk måste rivas, byggas om, flyttas eller få ändrad användning. Det ska framgå av bestämmelsen vilket eller vilka byggnadsverk som berörs och hur de ska förändras.

Villkor gällande utfart

Villkor gällande att utfart eller annan utgång från fastighet ändras kan bli aktuellt om det behövs för en förbättrad trafikmiljö. Det bör preciseras hur utfarten ska ändras. Preciseringen bör inte vara för detaljerad utan istället bör den beskriva var det inte är lämpligt att anlägga utfarten. Om planen ändå kräver en detaljerad precisering av den nya utfarten är det viktigt att överväga troliga förändringar i fastighetsindelningen. För att förhindra att nya olämpliga utfarter anläggs efter att bygglov eller startbesked getts, kan bestämmelsen kompletteras med en egenskapsbestämmelse om utfart.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 9 §

Villkor gällande markföroreningar och skydds- eller säkerhetsåtgärder

När det gäller villkor rörande markföroreningar behöver det göras analyser om markföroreningarnas omfattning och innehåll redan vid planläggningen. Detta för att det ska gå att bedöma om tomten efter ett avhjälpande är lämplig att bebygga.

När det gäller villkor om att skydds- eller säkerhetsåtgärder har vidtagits, kan det till exempel vara åtgärder som syftar till att undvika olyckor, erosion eller översvämning. Plan och bygglagen förutsätter att bestämmelser om skyddsåtgärder med stöd av 4 kap 12 § kompletteras med bestämmelser om villkor för lov eller startbesked enligt 4 kap 14 §. Villkoren får endast omfatta åtgärder som kan vidtas på den egna tomten och som syftar till att göra den egna tomten lämplig. Det ska framgå av villkoret vilken skyddsåtgärd som ska utföras. Villkoret bör kompletteras med en egenskapsbestämmelse om skydd mot störningar.

DPB - BFS 2014:5 - 7.13 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Villkor gällande omgivningsbuller

Kommunen får i en detaljplan bestämma att lov eller startbesked får ges endast under förutsättning att åtgärder som förebygger olägenheter från omgivningsbuller har vidtagits. Omgivningsbuller är buller som härrör från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar. Det ska framgå av villkoret vilken åtgärd som ska utföras. Exempel på åtgärder som kan förebygga olägenheter av buller är ljudavskärmande byggnader och bullerskärmar. Det kan till exempel vara lämpligt att låta en byggnad som inte innehåller bostäder, till exempel ett kontorshus eller affärslokaler, fungera som en bullerskydd mellan en störande verksamhet och bostäder. Villkoren kan avse anordningar på den egna tomten men även i större skala på andra fastigheter. Lagregeln är inte begränsad till att åtgärden ska utföras inom planområdet, men det ska säkerställas att åtgärden går att genomföra. När den här typen av bestämmelse används är det viktigt att kommunen har gjort bedömningen att de åtgärder villkoren avser kommer att genomföras, eftersom den enskilde fastighetsägaren som är beroende av detta annars inte kan utnyttja sin byggrätt. Det är också viktigt att klarlägga hur drift och underhåll av det som åtgärden avser ska skötas. Det finns goda skäl att vara försiktig med att i detaljplan ange villkor som innebär att byggrätter blir beroende av en annan part. (jfr prop2013/14:128 sid. 47 ff)

Plan- och bygglag (2010:900) 4 §

Plan- och bygglagen förutsätter att bestämmelser om skyddsåtgärder med stöd av 4 kap 12 § kompletteras med bestämmelser om villkor för lov eller startbesked enligt 4 kap 14 §. Bestämmelser om villkor kan i sin tur behöva kompletteras med en egenskapsbestämmelse om skydd mot störningar. Bullerskärm kan vara en sådan skyddsåtgärd. Om den villkorade åtgärden avser en ljuddämpande byggnad bör villkoret i stället kompletteras med nödvändiga användnings- och egenskapsbestämmelser.

Beteckningar och bestämmelser

Om bestämmelsen med villkor för bygglov eller villkor för startbesked gäller hela planområdet behöver ingen beteckning anges på plankartan. Bestämmelsen om villkor för bygglov eller villkor för startbesked behöver då endast anges bland planbestämmelserna. Eftersom dessa bestämmelser är så precisa i sin reglering bör detta i huvudsak bara vara aktuellt i mindre planer, så kallade frimärksplaner.

DPB - BFS 2014:5 - 1.2 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Oftast gäller bestämmelser med villkor för bygglov eller villkor för startbesked för del eller delar av ett planområde. Bestämmelsen anges då på plankartan med a. Om det finns flera olika bestämmelser för villkor för bygglov eller villkor för startbesked eller om det finns andra administrativa bestämmelser i planen som också betecknas med a ska a kompletteras med index i form av en nedsänkt siffra för att planbestämmelserna ska kunna särskiljas från varandra. Administrativa bestämmelser som gäller delar av planområdet avgränsas av administrativ gräns och gäller fram till planområdesgräns, användningsgräns eller en annan administrativ gräns. Egenskapsgränser och administrativa gränser kan alltså korsas utan att det har någon inverkan på de bestämmelser som de reglerar.

DPB - BFS 2014:5 - 1.2.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 2.5 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 2.6 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 8.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Läs mer om gränshierarki i delen Gränsbeteckningar under rubriken Gränshierarki.

Lagstödet för planbestämmelsen bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Lagstödet för villkor för lov och startbesked är Plan och bygglag (2010:900) 4 kap 14 §

DPB - BFS 2014:5 - 1.1.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Exempel då villkor för bygglov eller villkor för startbesked gäller för del eller delar av planområdet:

Beteckning Bestämmelse
a

 

 

 

a

Bygglov får inte ges för [åtgärd som innebär en väsentlig ändrad markanvändning] förrän [anläggning] har kommit till stånd. (PBL 4 kap 14 § 1)

Exempel på hur detta kan se ut:

Bygglov får inte ges för nybyggnad av bostadshus förrän anläggning för avlopp har kommit till stånd. (PBL 4 kap 14 § 1)

a

 

 

 

a

Bygglov får inte ges för [åtgärd som innebär en väsentlig ändrad markanvändning] förrän [byggnadsverk fått ändrad användning] (PBL 4 kap 14 § 2)

Exempel på hur detta kan se ut:

Bygglov får inte ges för bensinstation förrän skolbyggnaden på fastigheten har ändrats till kontor (PBL 4 kap 14 § 2)

a

 

 

 

a

Bygglov får inte ges för [åtgärd som innebär en väsentlig ändrad markanvändning] förrän [utfarten har ändrats] (PBL 4 kap 14 § 3)


Exempel på hur detta kan se ut:

Bygglov får inte ges för parkeringshus förrän utfarten har flyttats från Storgatan till Kungsgatan. (PBL 4 kap 14 § 3)

a

 

 

 
a

Bygglov får inte ges för [åtgärd som innebär en väsentlig ändrad markanvändning] förrän [åtgärd mot omgivningsbuller har vidtagits] (PBL 4 kap 14 § 5)

Exempel på hur detta kan se ut:

Bygglov får inte ges för bostadshus förrän bullerskärm enligt skyddsbestämmelsen m1 längs Storgatan har uppförts. (PBL 4 kap 14 § 5)

a

 

 

 

a

Startbesked får inte ges för [åtgärd som innebär en väsentlig ändrad markanvändning] förrän [anläggning] har kommit till stånd. (PBL 4 kap 14 § 1)

Exempel på hur detta kan se ut:

Startbesked får inte ges för nybyggnad av bostadshus förrän anläggning för vatten och avlopp har kommit till stånd. (PBL 4 kap 14 § 1)

 a

 

 


a

Startbesked får inte ges för [åtgärd som innebär en väsentlig ändrad markanvändning] förrän [byggnadsverk fått ändrad användning] (PBL 4 kap 14 § 2)

Exempel på hur detta kan se ut:

Startbesked får inte ges för bensinstation förrän skolbyggnaden på fastigheten har ändrats till kontor (PBL 4 kap 14 § 2)

a

 

 

 

a

Startbesked får inte ges för [åtgärd som innebär en väsentlig ändrad markanvändning] förrän [utfarten har ändrats] (PBL 4 kap 14 § 3)

Exempel på hur detta kan se ut:

Startbesked får inte ges för parkeringshus förrän utfarten har flyttats från Storgatan till Kungsgatan. (PBL 4 kap 14 § 3)

a

 

 

a

Startbesked får inte ges för [åtgärd som innebär en väsentlig ändrad markanvändning] förrän [åtgärd mot omgivningsbuller har vidtagits] (PBL 4 kap 14 § 5)

Exempel på hur detta kan se ut:

Startbesked får inte ges för bostadshus förrän bullerskärm enligt skyddsbestämmelsen m1 längs Storgatan har uppförts. (PBL 4 kap 14 § 5)

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen