Markreservat för allmännyttiga ändamål

Administrativa bestämmelser om markreservat för allmännyttiga ändamål innebär att ett område eller utrymme reserveras för att ge utrymme för ett visst allmännyttigt ändamål.

I en detaljplan kan kommunen ange markreservat för allmännyttiga ändamål på såväl kvartersmark som allmän plats och vattenområde. Markreservatet innebär en möjlighet att använda mark, som till exempel skulle vara för enskilt bruk, för allmännyttiga ändamål. Till exempel kan del av en bostadsfastighet reserveras för en allmän vattenledning.

I lagen används begreppet allmänt ändamål med innebörden att det är allmännyttiga ändamål som ska tillgodoses. Det utesluter inte att verksamheten bedrivs av enskilda eller offentligt ägda bolag, det vill säga att också privata aktörer som tillfredsställer samhällsnyttiga behov ges möjlighet att utnyttja dessa områden.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 5, 6, 8 §§

Markreservat som behövs för allmännyttiga ändamål kan bestämmas för:

  • ledningar,
  • energianläggningar,
  • anläggningar för elektroniska kommunikation och
  • trafik- och väganläggningar.

Även befintliga anläggningar bör normalt säkras med markreservat.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 6 §

Markreservat innebär en begränsning

Planbestämmelsen markreservat för allmännyttiga ändamål begränsar användningen av området. Kommunen får till exempel inte lämna bygglov som hindrar att det bildas en rättighet på ett område med markreservat. Planbestämmelsen begränsar på så vis fastighetsägarens möjlighet att använda marken. När området har tagits i anspråk av till exempel en ledningsrätt kan begränsningar även finnas i ledningsrättsbeslutet vilka kan vara av betydelse för ytterligare byggnation.

En bestämmelse om markreservat begränsar möjligheten att använda marken även om någon rättighet inte bildats. För att denna begränsning ska försvinna krävs att planbestämmelsen tas bort genom att detaljplanen ändras, upphävs eller ersätts.

Eftersom en bestämmelse om markreservat innebär en begränsning av markens användning ska dess placering bedömas noggrant, så att det inte innebär en onödig inskränkning för fastighetsägaren. Bestämmelser för markreservat kan därför inte anges allmänt utan läget och avgränsningen måste preciseras. Markreservat bör endast användas om det på ett rimligt sätt kan kombineras med den huvudsakliga markanvändningen.

Det är inte lämpligt att använda prickmark istället för markreservat eftersom det vid tolkning av planen inte är tydligt varför marken är prickad. Däremot går det bra att kombinera dessa bestämmelser. För förståelsen av planbestämmelsen och för tolkningen vid genomförandet bör syftet med markreservatet beskrivas i planbeskrivningen.

DPB - BFS 2014:5 - 8.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Planbestämmelsen medför ingen rättighet - Rätten till utrymmet måste säkras

Planbestämmelsen för markreservat för allmännyttiga ändamål ger ingen rätt att använda området för avsett ändamål. För att få utnyttja ett område som omfattas av markreservat måste en rättighet skapas.

Att en bestämmelse om markreservat för allmännyttiga ändamål används i en detaljplan betyder inte att det har prövats att en rättighet kan bildas. Det är huvudmannen för anläggningen som måste ta initiativ till utnyttjande av markreservatet. Detta görs antingen genom ett avtal med markägaren eller genom ansökan om förrättning hos lantmäterimyndigheten.

Planbestämmelsen innebär alltså inte att det finns någon garanti för att en rättighet verkligen bildas. Huvudregeln är dock att planbestämmelsen är en nödvändig förutsättning på kvartersmark för att kunna bilda ledningsrätt eller servitut vid en lantmäteriförrättning. Planbestämmelsen visar även lantmäterimyndigheten hur planen är tänkt att genomföras. Syftet med planbestämmelsen är att ett markområde reserveras så att detta inte tas i anspråk på ett sätt som hindrar att en rättighet bildas där.

Om bestämmelsen markreservat för allmännyttiga ändamål används bör det klargöras att det finns förutsättningar för att bilda en rättighet så att detaljplanen kan genomföras. Finns inte förutsättningar för att inrätta en rättighet bör inte heller planbestämmelse om markreservat användas. Det ska framgå i planbeskrivningen hur markreservatet är tänkt att genomföras och vilka konsekvenser detta får för fastighetsägarna och andra berörda.

Inlösenskyldighet

För de flesta markreservat gäller inlösenskyldighet. Om markreservatet avser en allmän ledning eller en allmän trafikanläggning på mark som ska användas för enskilt byggande är den som ska vara huvudman för anläggningen skyldig att förvärva nyttjanderätt eller annan särskild rätt i den omfattning som behövs för ändamålet, om fastighetsägaren begär det. Huvudmannen får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse. Det bör framgå i planbeskrivningen vem som är tänkt att vara huvudman för trafikanläggningen eller ledningen så att fastighetsägaren vet vem den ska rikta sin begäran mot.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 18 §

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 19 §

Läs mer om inlösensskyldighet i delen Allmänt om PBL under rubriken Ersättning och inlösen.

Ledningar (u- och l- områden)

Ledningar för allmännyttiga ändamål innebär bland annat vatten- och avloppsledningar, starkströmsledningar, fjärrvärmeledningar, bredbandsledningar. I begreppet ledning ingår alltså även vissa energianläggningar och anordningar för elektroniska kommunikationsnät både över och under mark. De rekommenderade beteckningarna skiljer mellan om ledningen ska förläggas som u - underjordisk ledning eller l - luftledning.

Markreservat kan anges för ledningar fram till och med den punkt där det allmänna ansvaret upphör. Till exempel förbindelsepunkten för vatten- och avloppsledningar.

Om mark behöver tas i anspråk på ett mer omfattande sätt, till exempel för en transformatorstation, bör kommunen inte besluta om ett markreservat utan ge området en särskild användningsbestämmelse genom E - Tekniska anläggningar.

Huvudman för allmänna vatten- och avloppsanläggningar är normalt kommunen. För starkström är den huvudman som har områdeskoncession. För övriga slag av ledningar får huvudmannaskapet avgöras från fall till fall. Det är huvudmannen som ska förvärva rätt att använda markreservatet, detta görs normalt genom ledningsrätt. Huvudmannen är även skyldig att lösa in utrymmet om fastighetsägaren begär det.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 18 §

DPB - BFS 2014:5 - 8.3.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 8.3.2 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Energianläggningar (h-områden)

Med energianläggningar menas bland annat fjärrvärmeledningar, undercentraler, värmeväxlare och markförlagda anläggningar för värmelagring eller värmeproduktion.

I de flesta fall kan energianläggningar rymmas inom bestämmelsen u underjordiska ledningar. För att undvika en onödig precisering är det lämpligt att använda u så långt anläggningen överensstämmer med bestämmelsen.

Större energianläggningar är inte lämpliga att lägga ut som markreservat utan bör ges en egen användningsbestämmelse genom E - Tekniska anläggningar.

Planbestämmelsen h - energianläggningar är lämplig att använda då anläggningen inte ryms inom bestämmelsen u - underjordiska ledningar eller är så pass omfattande att E - Tekniska anläggningar bör användas.

Vem som är huvudman för en energianläggning får avgöras från fall till fall. Det finns ingen generell inlösenregel för energianläggningar. Däremot är huvudmannen skyldig att lösa in utrymmet om markreservatet avser en ledning.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 18 §

DPB - BFS 2014:5 - 8.3.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Anordningar för elektroniska kommunikationsnät (c-områden)

Anordningar för elektroniska kommunikationsnät för allmänt ändamål är framförallt så kallade bredbandsledningar för vilka en distributör är huvudman.

I de flesta fall kan anordningar för elektroniska kommunikationsnät rymmas inom bestämmelsen u - underjordiska ledningar. För att undvika en onödig precisering är det lämpligt att använda u så långt anordningen överensstämmer med bestämmelsen.

Större anordningar som basstationer och liknande är inte lämpliga att lägga ut som markreservat utan bör ges en egen användningsbestämmelse genom E - Tekniska anläggningar.

Planbestämmelsen c - anordningar för elektroniska kommunikationsnät är lämplig att använda då anordningen inte ryms inom bestämmelsen u - underjordiska ledningar eller är så pass omfattande att E - Tekniska anläggningar bör användas.

Det finns ingen generell inlösenregel för anordningar för elektroniska kommunikationsnät. Däremot är huvudmannen skyldig att lösa in utrymmet om markreservatet avser en ledning.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 18 §

DPB - BFS 2014:5 - 8.3.4 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Trafik- och väganläggningar (x-, z- och t- områden)

Med trafik- och väganläggningar avses till exempel gång- och cykelvägar, slänter eller områden för att lägga upp snö vintertid. De rekommenderade bokstäverna skiljer mellan om anläggningen är avsedd för allmännyttig gång- och cykeltrafik (x), körtrafik (z) eller tunnel, bro eller brygga (t).

Det är inte lämpligt att lägga ut större trafik- och väganläggningar som markreservat utan de bör planeras som allmän plats. Även om det inte är en större anläggning ska det alltid utvärderas om ett markreservat är det lämpligaste sättet att reglera denna användning eftersom en reglering med ett markreservat inte garanterar att anläggningen blir genomförd och tillgänglig för allmänheten.

Bestämmelserna om markreservat är främst avsedda att användas för kompletterande anläggningar, till exempel slänter eller tunnlar, eller för en passage mellan två allmänna platser över kvartersmark. Ett av de ursprungliga motiven bakom den lagreglering som gav upphov till x-, z- och t-områden var att möjliggöra allmän användning av kvartersmark när det allmänna utrymmesbehovet avsåg till exempel en passage i bottenplanet genom ett bebyggt kvarter. Eftersom det tidigare inte var möjligt att bilda tredimensionella fastigheter kunde inte en sådan separering göras på annat sätt än genom rättighetsbildning. Med de möjligheter som idag finns med tredimensionell fastighetsindelning är det dock fullt möjligt att i stället för ett x-, z- eller t-område planlägga till exempel ett utrymme i bottenplanet som allmän plats. För att en sådan planlösning ska vara lämplig måste dock den avsedda tredimensionella fastighetsbildningen vara lämplig enligt de särskilda lämplighetsvillkoren för 3D i fastighetsbildningslagen.

Det är bara kommunen som kan vara huvudman för denna typ av anläggningar. Markreservatet måste därför ansluta till allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Markreservatet genomförs vanligen genom att det vid en lantmäteriförrättning bildas ett servitut för en kommunal fastighet att utnyttja området. För att ett servitut ska kunna bildas krävs att servitutet är av väsentlig betydelse för den härskande fastighetens ändamålsenliga användning. För att ett servitut ska kunna bildas för sådana ändamål som avses med dessa markreservat krävs i regel att den härskande fastigheten är en kommunal gatufastighet där markreservatet utgör en del av trafiksystemet. Kommunen ska se till att det skapas en rättighet att använda markreservatet och det är kommunen som är inlösenskyldig om fastighetsägaren begär det.

Det går inte att kombinera bestämmelserna x, z eller t med g, markreservat för gemensamhetsanläggning, för samma område och ändamål. De är två oförenliga planbestämmelser och en sådan reglering går inte att genomföra.

DPB - BFS 2014:5 - 8.3.5 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 8.3.6 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 8.3.7 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

När används inte markreservat

Om mark behöver tas i anspråk på ett mer omfattande sätt bör kommunen inte medge detta inom ett markreservat utan beteckna det som en särskild användningsbestämmelse genom E - Tekniska anläggningar.

Markreservat för väg- och trafikanläggningar på kvartersmark bör heller inte användas om en sådan anläggning är mer lämplig som allmän plats, till exempel GÅNG eller CYKEL.

Om markreservat inte på ett rimligt sätt kan kombineras med den huvudsakliga markanvändningen ska det inte användas. Om inte förutsättningarna för bildande av rättigheter för ändamålet finns bör heller inte markreservat användas.

Planbestämmelsen används framför allt på kvartersmark

Markreservat för allmännyttiga ändamål används främst för att kunna lösa allmänna behov när det krävs att dessa placeras på kvartersmark. Detta eftersom det på kvartersmark krävs en sådan planbestämmelse för att genomförandet ska anses planenligt. Planbestämmelsen används på samma sätt inom vattenområde.

På allmän plats kan planbestämmelserna u, l, h och c användas då man vill styra var funktionen ska lokaliseras. Det är dock inte nödvändigt eftersom dessa allmännyttiga ändamål generellt sett alltid är förenligt med en allmän plats. När det är enskilt huvudmannaskap kan det ändå vara fördelaktigt att göra detaljplanen tydlig för alla parter och använda planbestämmelserna u, l, h och c om man vet att en allmän plats behövs användas för något av dessa ändamål.

När det gäller planbestämmelserna x, z och t används dessa inte på allmän plats oavsett huvudmannaskap.

Att kombinera markreservat för allmännyttiga ändamål med markreservat för gemensamhetsanläggningar

Möjligheten att kombinera en planbestämmelse om markreservat för allmännyttiga ändamål med en planbestämmelse om markreservat för gemensamhetsanläggning på samma område är begränsad. Ett markreservat för allmännyttigt ändamål ska tillgodose ett allmänt behov till skillnad från en gemensamhetsanläggning som syftar till att tillgodose bara en begränsad grupp fastigheters enskilda men gemensamma behov. Det betyder att om bestämmelserna kombineras och markreservaten gäller samma ändamål och område, så kommer de båda planbestämmelserna att bli oförenliga och därmed inte möjlig att genomföra. Exempel på oförenliga bestämmelser är planbestämmelsen trafik- och väganläggningar (x, z och t-områden) och gemensamhetsanläggning (g) om ändamålet/anläggningen är densamma.

Om en bestämmelse om markreservat för allmännyttigt ändamål och en bestämmelse om markreservat för gemensamhetsanläggning avser olika ändamål kan det däremot vara möjligt att kombinera bestämmelserna. En sådan kombination förutsätter att båda ändamålen ska vara möjliga att genomföra utan att påverka varandra. Det kan till exempel handla om en gemensamhetsanläggning för väg och ett markreservat för allmännyttig underjordisk ledning. Ett annat exempel skulle kunna vara om både enskilda och allmänna ledningar kan placeras inom samma område utan att påverka varandra.

Vid tvingande reglering krävs bestämmelse om rättighetsområde

Om en rättighet behöver regleras mer i detalj för att underlätta detaljplanens genomförande kan bestämmelser om rättighetsområden användas.

Genom en bestämmelse om rättighetsområde kan kommunen bland annat bestämma var en rättighet ska bildas, för vilket ändamål och vilka som berörs av den. Sådana bestämmelser är dock tvingande vid genomförandet och kräver redan i planarbetet prövningar av sådant slag som annars görs i lantmäteriförrättningen.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

Läs mer om indelning av fastigheter och rättighetsområden i delen Administrativa bestämmelser under rubriken Rättighetsområden.

Bygglovsbefriade åtgärder kan försvåra genomförandet av markreservat

För en- eller tvåbostadshus finns det vissa undantag, både från kravet på bygglov och från kravet på att åtgärder ska vara planenliga även om de inte behöver bygglov. Det gäller bland annat vissa uteplatser, murar, plank, skärmtak, komplementbyggnader (friggebodar), komplementbostadshus (attefallshus) och tillbyggnader. Eftersom de bygglovsbefriade åtgärderna får placeras i strid mot planen kan de placeras på ett område med markreservat för allmännyttiga ändamål. Det kan då uppstå en konflikt mellan markreservatet och åtgärden. Placeringen av en bygglovsbefriad åtgärd kan leda till att genomförandet av markreservatet försvåras eller till och med omöjliggörs, eftersom de lovbefriade åtgärderna, så som ett komplementbostadshus, kan vara svåra att flytta. För att säkerställa genomförandet av markreservat bör man därför noggrant överväga placeringen och användningen av markreservatet.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4 §

Plan- och bygglag (2010:900) 10 kap 2 §

När en rättighet väl är bildad, genom till exempel en ledningsrätt, kan denna i sin tur hindra uppförandet av lovbefriade åtgärder eftersom fastighetsägaren då ska förhålla sig till denna och till det som sägs i beslutet om ledningsrätten.

Beteckningar och bestämmelser

Markreservat för allmännyttiga ändamål anges på plankartan med u, l, h, c, x, z eller t. Om det finns flera bestämmelser med olika innebörd som betecknas med samma bokstav i planen ska dessa kompletteras med index i form av en nedsänkt siffra för att planbestämmelserna ska kunna särskiljas från varandra. Administrativa bestämmelser som gäller delar av planområdet avgränsas av administrativ gräns och gäller fram till planområdesgräns, användningsgräns eller en annan administrativ gräns. Egenskapsgränser och administrativa gränser kan alltså korsas utan att det har någon inverkan på de bestämmelser som de reglerar.

DPB - BFS 2014:5 - 1.2.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 2.5 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 2.6 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 8.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 8.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Läs mer om gränshierarki i delen Gränsbeteckningar under rubriken Gränshierarki.

Lagstödet för planbestämmelsen bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Lagstödet för markreservat för allmännyttiga ändamål är PBL 4 kap 5-6 §§, 8§.

DPB - BFS 2014:5 - DPB 1.1.3

Exempel då bestämmelsen gäller för del eller delar av planområdet:

Beteckning Bestämmelse
u Markreservat för allmännyttiga underjordiska ledningar
(PBL 4 kap 5 § 2 för allmän plats med kommunalt huvudmannaskap, alternativt PBL 4 kap 8 § 2 för allmän plats med enskilt huvudmannaskap, alternativt
PBL 4 kap 6 § för kvartersmark och vattenområde)
l Markreservat för allmännyttig luftledning
(PBL 4 kap 5 § 2 för allmän plats med kommunalt huvudmannaskap, alternativt PBL 4 kap 8 § 2 för allmän plats med enskilt huvudmannaskap, alternativt
PBL 4 kap 6 § för kvartersmark och vattenområde)
h Markreservat för allmännyttig energianläggning
(PBL 4 kap 5 § 2 för allmän plats med kommunalt huvudmannaskap, alternativt PBL 4 kap 8 § 2 för allmän plats med enskilt huvudmannaskap, alternativt
PBL 4 kap 6 § för kvartersmark och vattenområde)
c Markreservat för allmännyttig anordning för elektronisk kommunikation
(PBL 4 kap 5 § 2 för allmän plats med kommunalt huvudmannaskap, alternativt PBL 4 kap 8 § 2 för allmän plats med enskilt huvudmannaskap, alternativt PBL 4 kap 6 § för kvartersmark och vattenområde)
x Markreservat för allmännyttig gång- och cykeltrafik (PBL 4 kap 6 §)
z Markreservat för allmännyttig körtrafik (PBL 4 kap 6 §)
t Markreservat för tunnel för allmännyttig trafik (PBL 4 kap 6 §)
Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej