Användning av kvartersmark

Med kvartersmark avses all mark inom ett planområde som inte ska utgöra allmän plats eller vattenområde. I en detaljplan ska det alltid framgå vilken användning som är tillåten inom kvartersmark. Användning av kvartersmark kan till exempel vara bostäder, detaljhandel eller industri. Användningen av ett markområde kan också anges som en kombination av flera användningar.

Med kvartersmark menas mark som enligt detaljplan inte är allmän plats eller vattenområde utan främst är avsedd för bebyggelse för enskilt eller allmänt ändamål. Kommunen ska i detaljplan alltid ange användningen av kvartersmark. Den eller de användningar som anges avgränsar vilka verksamheter som tillåts på platsen.

Plan- och bygglag (2010:900) 1 kap 4 §

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 5 §

Kvartersmark är avsedd endast för den användning som bestämmelsen anger. Vissa verksamheter kan förekomma inom flera olika användningar. Till exempel ingår kontor både i användningen K - Kontor och i användningen C -Centrum. Avgörande vid valet av användning för en planerad verksamhet är dess karaktär och omfattning. I vissa specifika fall kan avvikelser mot användningsbestämmelserna tillåtas vid prövningen av bygglov. (Prop. 2013/14:126 sid 179 ff.)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 31 b-c §

Kompletterande verksamheter ingår i huvudändamålet

Kompletterande verksamheter ingår i viss utsträckning i användningarna utan att det särskilt behöver anges i planen. Exempelvis ingår parkering, lekplats och tvättstuga generellt inom användningen B - Bostäder för att tillgodose de boendes behov. På samma sätt kan personalutrymmen, parkering och kontor för verksamhetens behov ingå i användningarna H - Detaljhandel och J - Industri. Kommunen kan styra placering av dessa funktioner med egenskapsbestämmelser om det finns skäl till detta. Verksamheter som inte är att betrakta som ett komplement till en angiven användning bör ges en egen användningsbestämmelse.

Mindre infarter eller ytor som kan användas för angörande trafik och som enbart är för verksamhetens behov kan räknas som komplement till användningen. I övrigt planeras gator eller vägar som allmän plats.

Kvartersmark på vatten

Om verksamheter placeras på, i eller över vatten och avsikten är att karaktären av öppet vatten inte ska finnas kvar så ska användningen regleras som kvartersmark. Ett exempel kan vara en byggnad för museum som byggs ut över vatten, vilket då planläggs som kvartersmark R. Motsvarande gäller för bostäder som planläggs på vatten, det anges då som kvartersmark B för bostäder. Om vatten planläggs som kvartersmark betyder det att planen tillåter utfyllnad, dock först efter prövning enligt miljöbalkens regler. Om utfyllnad inte ska vara tillåten krävs det att användningen preciseras till en användning som innebär att utfyllnad inte blir möjlig. Till exempel kan C – Centrum preciseras till C1 – Flytande restaurang.

Beteckningar

Användning av kvartersmark betecknas på plankartan med fristående versal bokstav, till exempel B för användningen Bostäder, C för Centrum, H för Detaljhandel och K för Kontor.

DPB - BFS 2014:5 - 4.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Varje planbestämmelse som används ska ha stöd av och kunna hänvisas till en paragraf i fjärde kapitlet plan- och bygglagen, PBL. Lagstödet för användning av kvartersmark bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Lagstödet för alla användningar inom kvartersmark är PBL 4 kap 5 § p. 3.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 5 §

DPB - BFS 2014:5 - 1.1.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Precisering

Om ett område ska ha en särskild funktion som kommer att dominera användningen, få stor betydelse för områdets utformning eller innebära en betydande omgivningspåverkan så kan användningen preciseras. Användningen kan även preciseras om kommunen vill avgränsa användningen till en specifik funktion, exempelvis för att undvika störningar. Precisering görs genom att beteckningen förses med en indexsiffra. Till exempel kan användningen V – Hamn preciseras till V1 – Varv. En närmare utformning av användningen regleras med egenskapsbestämmelser.

DPB - BFS 2014:5 - 1.2.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Med precisering är det även möjligt att utesluta något ändamål ur användningen. Det kan finnas behov att begränsa innehållet i en användning med ett brett innehåll. Till exempel kan användningen C – Centrum preciseras till C1 - Centrum, med undantag av hotell och vandrarhem.

DPB - BFS 2014:5 - 1.2.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Flera olika preciseringar av samma användning kan finnas inom samma detaljplan, till exempel E1 – Avloppsreningsverk och E2 – Pumpstation.

En precisering innebär att enbart det som anges i bestämmelsen är tillåtet. Det betyder att en preciserad användningsbestämmelse ger mindre utrymme för tolkning än då användningen inte preciseras. En precisering innebär att planen blir mindre flexibel samtidigt som det blir tydligt vilket ändamål som avses med kvartersmarken.

Flera användningar kan kombineras

Om området som planeras är lämpligt för flera ändamål, bland annat utifrån omgivningspåverkan och samhällsstruktur, kan en kombination av flera användningar anges. Det gör planen mer flexibel och kan förlänga dess aktualitet och användbarhet. Vid fördelning mellan kombinerade bestämmelser anges andelarna genom egenskapsbestämmelser om utnyttjandegrad. Egenskaperna kopplas till rätt användning genom att användningen anges i egenskapsbestämmelsen. Om inget är bestämt om proportionerna mellan kombinerade planbestämmelser är fördelningen fri. Kommunen kan även styra kombinationer av användningar av kvartersmark till olika plan eller olika höjder.

Vid kombinationer av olika användningar bör varje användning redovisas för sig i listan med planbestämmelser. Kommunen avgör då, utifrån vad som blir tydligast, vilken färg som ska användas för respektive bestämmelse i listan. Vid färgläggning av plankartan bör den huvudsakliga användningens färg användas. Om fördelningen är fri bör den användning som kommer först i bokstavsordning avgöra färgläggningen på plankartan.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 32 §

DPB - BFS 2014:5 - 1.2.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Olika användningskategorier i skilda plan

I vissa fall kan det finnas behov av att ange olika användningskategorier, det vill säga allmän plats, kvartersmark och vattenområde, för skilda plan i en detaljplan. Det kan till exempel handla om att kvartersmark behöver överlappa allmän plats eller vattenområde. Det är då möjligt att reglera så att olika användningar gäller i olika nivåer.

För att särskilja olika användningskategorier från varandra i olika plan används parenteser. Den huvudsakliga användningen betecknas utan parentes och styr färgläggningen på plankartan. Sekundära användningar anges inom parentes. Egenskapsbestämmelser som hör till en sekundär användning bör på plankartan sättas inom samma parentes som användningen de hör till. I listan med planbestämmelser redovisas de separat inom parentes.

Ett genomförande av en detaljplan med användningskategorier i skilda plan förutsätter tredimensionell fastighetsbildning. Vid genomförandet kommer den huvudsakliga användningen att vara en traditionell fastighet som urholkas av ett tredimensionellt utrymme som rymmer den sekundära användningen.

DPB - BFS 2014:5 - 1.2.4 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 7.2.1 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

DPB - BFS 2014:5 - 6.2 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

En annan möjlighet som kan användas istället för att lägga användningskategorier i skilda plan är att använda administrativa bestämmelser om markreservat för allmännyttigt ändamål. Detta kan användas när det handlar om kompletterande anläggningar, framför allt väg- och trafikanläggningar. Markreservat genomförs främst genom bildande av servitut och förutsätter inte tredimensionell fastighetsbildning.

Här kan du läsa mer om förutsättningarna för att reglera med markreservat för allmännyttiga ändamål

Tillfällig användning

I detaljplanen får kommunen bestämma tillfällig användning av mark eller byggnader som inte genast behöver tas i anspråk för det ändamål som anges i planen. Den tillfälliga användningen betecknas då inom klammer. En tillfällig användning innebär att marken kan användas på ett meningsfullt sätt även innan den tas i anspråk för den användning som planen egentligen avser.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 26 §

DPB - BFS 2014:5 - 1.2.2 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Tiden för hur länge den tillfälliga användningen får pågå är begränsad till högst tio år efter att planens genomförandetid börjar gälla men får vara kortare. Om inget anges om hur lång tid den tillfälliga användningen får pågå är tiden fem år från det att genomförandetiden startat.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 26-28 §§

Bestämmelser om tillfällig användning innebär normalt en förmån för markägaren och det förutsätts därför att sådana bestämmelser inte används om markägaren motsätter sig det. Det är först när en tillfällig användning upphör som det blir aktuellt med inlösensskyldighet för kommunen. (jfr prop. 1985/86:1 s. 585)

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap 20 §

Dela upp olika bestämmelser

För att redovisningen ska bli tydlig och för att underlätta digitalisering av detaljplaner bör flera bestämmelser aldrig sättas ihop under samma beteckning. Bestämmelseformuleringen för en användningsbestämmelse bör alltså bara innehålla den användning som regleras, antingen som en generell bestämmelse, till exempel D – Vård, eller preciserad, D1 – Sjukhus. Egenskaper som kopplas till användningen regleras genom egenskapsbestämmelser och ges egna beteckningar.

DPB - BFS 2014:5 - 1.2.3 Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan

Exempel

Skriv inte så här
B1 – Bostäder, parhus. Huvudbyggnad ska placeras minst 1,5 meter från tomtgräns mot gata.

Skriv istället så här
B – Bostäder
f – Parhus
p – Huvudbyggnad ska placeras minst 1,5 meter från tomtgräns mot gata

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej