Planbestämmelser som ska och får användas
Plan- och bygglagen reglerar både vad en detaljplan måste innehålla och vad den får innehålla. Det är bara de bestämmelser som är nödvändiga för att uppnå planens syfte som ska vara med i planen. Vissa regleringar som markanvändning och genomförandetid, måste finnas med. Annat, som bestämmelser om exempelvis utformning och placering av byggnader samt markens höjdläge, får finnas med. Alla planbestämmelser måste ha stöd i lagen.
Detaljplan ska användas vid reglering av större förändringar i användningen av mark- och vattenområden eller vid sådana förnyelse- och bevarandeåtgärder som behöver regleras i ett sammanhang. I plan- och bygglagens fjärde kapitel anges uttömmande vilka möjligheter kommunen har att med olika planbestämmelser styra dessa förändringar och åtgärder. Bland annat framgår att det bara är de planbestämmelser som verkligen behövs som ska vara med i planen. I varje enskild detaljplan bör det noggrant ses till att endast de planbestämmelser som är nödvändiga för att uppnå syftet med detaljplanen tas med. Det måste finnas stöd i plan- och bygglagen för varje planbestämmelse.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 32 §
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
Obligatoriska planbestämmelser
Vad som ska regleras i en detaljplan framgår av bestämmelserna i plan- och bygglagens fjärde kapitel. Med detaljplan prövas om marken är lämplig för bebyggelse och byggnadsverk.
Därför ska planen redovisa hur mark- och vattenområden inom planområdet ska avgränsas och användas. Allmänna platser ska skiljas från kvartersmark. För allmänna platser som kommunen är huvudman för, ska användning och utformning anges. För kvartersmark och vattenområden ska användning anges.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 5 §
5 §
I en detaljplan ska kommunen
1. bestämma och ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden,
2. bestämma användningen och utformningen av allmänna platser som kommunen är huvudman för, och
3. bestämma användningen av kvartersmark och vattenområden.
Exempel på användning av allmän plats är gata, torg, park eller natur. Exempel på användning av kvartersmark är olika former av bebyggelse som bostäder, handel, kontor, industri. Kvartersmark kan även omfatta idrotts- och fritidsanläggningar, begravningsplatser, anläggningar för trafik, vatten och avlopp och energi. Vattenområden kan bland annat anges som lämpliga för öppet vatten, bryggor, hamnar, badplatser och tekniska anläggningar.
Huvudregeln är att kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen kan dock bestämma att kommunen inte ska vara huvudman, detta innebär ett så kallat enskilt huvudmannaskap. Det är också möjligt att inom en och samma detaljplan ha olika huvudmannaskap för allmänna platser. Om kommunen inte ska vara huvudman för en eller flera av de allmänna platserna inom planområdet ska detta framgå av detaljplanen. Kommunen måste redovisa särskilda skäl för att överlåta huvudmannaskapet på någon annan.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 7 §
7 §
Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att huvudmannaskapet i stället ska vara enskilt för en eller flera allmänna platser. Lag (2014:900) .
Detaljplanens genomförandetid ska bestämmas och anges. Genomförandetiden får vara 5 till 15 år.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 21 §
21 §
I detaljplanen ska kommunen ange en genomförandetid. Tiden ska bestämmas så att det finns rimliga möjligheter att genomföra planen, men tiden får inte vara kortare än fem år och inte längre än femton år.
Tiden räknas från den dag då beslutet att anta planen vinner laga kraft. Om någon del av planen får genomföras tidigare på grund av ett förordnande enligt 13 kap. 17 § tredje stycket, räknas tiden från den dag då genomförandet får påbörjas. Detta gäller dock inte om kommunen i planen har bestämt att tiden ska räknas från en senare tidpunkt eller bestämt olika tider för skilda områden av planen.
Frivilliga planbestämmelser
Utöver allt som en detaljplan ska innehålla finns i lagen bestämmelser om vad detaljplanen dessutom får reglera. Det är bestämmelser som behövs för att planens syfte lättare ska uppnås. Till exempel får kommunen i detaljplanen bestämma hur bebyggelsen ska placeras och utformas. Valet av planbestämmelser avgörs med hänsyn dels till de åtgärder detaljplanen avser att reglera inom planområdet, dels till förhållandena i planområdets omgivning. Syftet med de planbestämmelser som införs i detaljplanen måste alltid vara att göra planområdet lämpligt för den bebyggelse och de byggnadsverk som den avser att reglera.
Vad kommunen får reglera med detaljplan anges uttömmande i lagtexten. De bestämmelser som tillåts kan delas in i olika kategorier.
- Markreservat (PBL 4:6)
- Utforming av allmänna platser när kommunen inte är huvudman (PBL 4:8)
- Stängsel och utfart (PBL 4:9)
- Vegetation, markytans utformning och höjdläge (PBL4:10)
- Bebyggandets omfattaning och byggnaders omfattning och användning. (PBL 4:11)
- Skydd mot störningar och risker (PBL 4:12)
- Parkering (PBL 4:13)
- Villkor för lov och variation i lovplikt (PBL 4:14-15)
- Placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter (PBL 4:16)
- Förbud mot förvanskning (PBL 4:16)
- Strandskydd (PBL 4:17)
- Fastighetsindelning mm. (PBL 4:18-18a)
- Tillfällig användning av mark eller byggnader (PBL 4:26)
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 6-18,21-26 §§
6 §
I en detaljplan får kommunen bestämma markreservat för sådana trafik- och väganläggningar, energianläggningar, anordningar för elektroniska kommunikationsnät och ledningar som behövs för allmänna ändamål.
7 §
Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att huvudmannaskapet i stället ska vara enskilt för en eller flera allmänna platser. Lag (2014:900) .
8 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. hur allmänna platser som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt ska skyddas, och
2. hur allmänna platser som har enskilt huvudmannaskap ska användas och utformas. Lag (2014:900) .
9 §
I en detaljplan får kommunen bestämma om stängsel samt utfart eller annan utgång mot allmänna platser.
10 §
I en detaljplan får kommunen bestämma om vegetation och om markytans utformning och höjdläge.
11 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. bebyggandets omfattning över och under markytan,
2. byggnaders användning, och
3. andelen lägenheter av olika slag i bostadsbyggnader och lägenheternas storlek.
12 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion,
2. skyddsåtgärder för att motverka störningar från omgivningen, och
3. om det finns särskilda skäl för det, högsta tillåtna värden för störningar genom luftförorening, buller, skakning, ljus eller andra olägenheter som omfattas av 9 kap. miljöbalken.
13 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. de krav i fråga om att ordna utrymme för parkering, lastning och lossning som behövs med hänsyn till 8 kap. 9 § första stycket 4,
2. placeringen och utformningen av parkeringsplatser, och
3. att viss mark eller vissa byggnader inte får användas för parkering.
14 §
I en detaljplan får kommunen bestämma att lov eller startbesked för en åtgärd som innebär en väsentlig ändring av markens användning endast får ges under förutsättning att
1. en viss anläggning för trafik, energi- eller vattenförsörjning eller avlopp, som kommunen inte ska vara huvudman för, har kommit till stånd,
2. ett visst byggnadsverk på tomten har rivits, byggts om, flyttats eller fått den ändrade användning som anges i planen,
3. utfarten eller en annan utgång från fastigheten har ändrats,
4. markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att en markförorening har avhjälpts eller en skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på tomten,
5. åtgärder som förebygger olägenheter från omgivningsbuller har vidtagits. Lag (2014:902) .
15 §
I en detaljplan får kommunen bestämma omfattningen av kraven på
1. bygglov enligt det som anges i 9 kap. 7 och 8 §§,
2. rivningslov enligt 9 kap. 10 § första stycket 1 och andra stycket, och
3. marklov enligt 9 kap. 11 och 12 §§.
16 §
I en detaljplan får kommunen
1. bestämma placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter,
2. i fråga om byggnadsverk bestämma de preciserade krav som behövs för att följa kraven på varsamhet enligt 2 kap. 6 §
tredje stycket och 8 kap. 17 och 18 §§,
3. bestämma om skydd för sådana särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter, bebyggelseområden och allmänna platser som avses i 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 13 §,
4. bestämma att byggnader som omfattas av förbudet mot förvanskning enligt 8 kap. 13 § inte får rivas, och
5. i fråga om andra ändringar av byggnader än tillbyggnader bestämma sådana krav på byggnadsverk som avses i 16 kap. 2 och 5 §§ och bestämma undantag från sådana krav. Lag (2014:900) .
17 §
I en detaljplan får kommunen upphäva strandskydd enligt 7 kap. miljöbalken för ett område, om det finns särskilda skäl för det och om intresset av att ta området i anspråk på det sätt som avses med planen väger tyngre än strandskyddsintresset. En bestämmelse om upphävande får dock inte avse ett sådant område som enligt 7 kap. 18 § första stycket 3 miljöbalken omfattas av länsstyrelsens beslutanderätt. Bestämmelserna i 7 kap. 18 c-18 g §§
miljöbalken ska tillämpas på detaljplanebestämmelser om upphävande av strandskydd. Lag (2014:1014) .
18 §
I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter och bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.
Om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, får kommunen också bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om områdets indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen
(1973:1144). Lag (2015:668) .
18a §
Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) .
21 §
I detaljplanen ska kommunen ange en genomförandetid. Tiden ska bestämmas så att det finns rimliga möjligheter att genomföra planen, men tiden får inte vara kortare än fem år och inte längre än femton år.
Tiden räknas från den dag då beslutet att anta planen vinner laga kraft. Om någon del av planen får genomföras tidigare på grund av ett förordnande enligt 13 kap. 17 § tredje stycket, räknas tiden från den dag då genomförandet får påbörjas. Detta gäller dock inte om kommunen i planen har bestämt att tiden ska räknas från en senare tidpunkt eller bestämt olika tider för skilda områden av planen.
22 §
Om en detaljplan ändras, ska planens genomförandetid gälla också för den fråga som ändringen avser.
Om planen vid ändringen inte innehåller någon uppgift om genomförandetid, ska kommunen med tillämpning av 21 § bestämma en särskild genomförandetid för den fråga som ändringen avser.
Någon genomförandetid ska dock inte gälla eller bestämmas för en sådan fråga som innebär upphävande av en del av detaljplanen eller av en detaljplanebestämmelse. Lag (2015:668) .
23 §
Om detaljplanen saknar uppgift om genomförandetidens längd, ska längden anses vara femton år. Om planen saknar uppgift om när tiden ska börja räknas, ska den räknas enligt 21 § andra stycket.
24 §
Innan genomförandetiden har gått ut får den förlängas med högst fem år i sänder. Efter det att genomförandetiden har gått ut, får den förnyas med högst fem år i sänder.
En förlängning eller förnyelse får avse ett visst område av detaljplanen.
25 §
Om någon i fråga om en viss fastighet har påbörjat åtgärder för att genomföra detaljplanen men inte hinner fullfölja åtgärderna före genomförandetidens utgång och förseningen beror på omständigheter som kommunen råder över, ska kommunen förlänga genomförandetiden för den fastigheten.
Förlängningen ska ske med den tid som är skälig.
En ansökan om förlängning ska göras före genomförandetidens utgång.
26 §
I detaljplanen får kommunen bestämma tillfällig användning av mark eller byggnader som inte genast behöver tas i anspråk för det ändamål som anges i planen.
Observera att många krav som gäller placering, utformning och utförande samt skydd av befintlig miljö med mera kan ställas vid lovprövningen även om planbestämmelse saknas. En planbestämmelse underlättar bygglovsgivningen eftersom förutsättningarna då är kända vid ansökan om lov.
Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 30 §
30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.
Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c
§§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636) .
30a §
Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 §
första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900) .
Planbestämmelser med villkor för lov
De rättigheter detaljplanen medger får endast i mycket begränsad omfattning villkoras. Vilka möjligheter som finns att införa villkor för lov i en detaljplan anges uttömmande i plan- och bygglagen. Ett exempel på ett sådant villkor är att en markförorening ska vara åtgärdad innan lov får ges.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 14 §
14 §
I en detaljplan får kommunen bestämma att lov eller startbesked för en åtgärd som innebär en väsentlig ändring av markens användning endast får ges under förutsättning att
1. en viss anläggning för trafik, energi- eller vattenförsörjning eller avlopp, som kommunen inte ska vara huvudman för, har kommit till stånd,
2. ett visst byggnadsverk på tomten har rivits, byggts om, flyttats eller fått den ändrade användning som anges i planen,
3. utfarten eller en annan utgång från fastigheten har ändrats,
4. markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att en markförorening har avhjälpts eller en skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på tomten,
5. åtgärder som förebygger olägenheter från omgivningsbuller har vidtagits. Lag (2014:902) .