Begränsning av markens utnyttjande

Egenskapsbestämmelser om begränsning av markens utnyttjande används för att reglera att marken inte får förses med byggnadsverk eller viss typ av byggnadsverk, att marken endast får förses med viss typ av byggnadsverk eller att marken endast får förses med byggnadsverk under mark.

Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande

Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande kan användas på kvartersmark för att reglera att:

• Marken inte får förses med byggnadsverk eller viss typ av byggnadsverk
• Marken endast får förses med viss typ av byggnadsverk
• Marken endast får förses med byggnadsverk under mark

Det kan finnas olika motiv till att kommunen vill begränsa markens utnyttjande. Motiven måste ha stöd i fjärde kapitlet plan- och bygglagen, PBL. Det kan både handla om att reglera placeringen av byggnadsverk och om bebyggandets omfattning. Att reglera byggnadsverks placering kan till exempel göras om vissa delar av marken av olika skäl är olämplig att bygga på eller för att ge ramar för placering och utformning av byggnader. Syftet kan också handla om bebyggandets omfattning, alltså att reglera hur mycket som får byggas över och under markytan kopplat till byggrätten. Skälet till att markens utnyttjande begränsas genom planbestämmelser ska anges och motiveras i planbeskrivningen.

Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande har tidigare benämnts prickmark, korsmark och ringmark. Bestämmelserna har dock till viss del fått ett förändrat innehåll i och med Boverkets föreskrifter om detaljplan.

Marken får inte förses med byggnadsverk

Med en bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande kan kommunen reglera att marken inte får förses med byggnadsverk inom ett egenskapsområde. Det innebär att de byggnadsverk som omfattas av bestämmelsen varken får uppföras eller byggas till inom egenskapsområdet och inte heller flyttas dit. Om bestämmelsen formuleras ”marken får inte förses med byggnadsverk” så omfattas alla byggnadsverk. Om endast vissa byggnadsverk omfattas behöver det framgå av bestämmelsens formulering. Bestämmelseområdet sträcker sig såväl nedåt som uppåt från markytan vilket innebär att även underjordiska byggnader och byggnadsdelar som inte vidrör markytan kan omfattas beroende på hur bestämmelsen formuleras.

Utkragande byggnadsdelar

Byggnadsdelar får i vissa fall inte kraga ut över mark som inte får förses med byggnadsverk. Det kan handla om balkonger, burspråk, loftgångar med mera. Det är lämpligt att kommunen tydliggör hur sådana byggnadsdelar ska hanteras vid genomförandet av detaljplanen.

Enligt en dom från Mark- och miljööverdomstolen ska balkonger anses strida mot en planbestämmelse om att marken inte får förses med byggnadsverk, endast om de är mätvärda och därmed utgör byggnadsarea enligt Svensk Standard SS 21054:2020, Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning. Detta gäller oavsett vilket syfte kommunen har angett för planbestämmelsen om att marken inte får förses med byggnadsverk. (MÖD 2018-03-26 P 6928–17)

Mål: P 6928-17 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Om tanken är att tillåta även utkragande byggnadsdelar som är mätvärda och har byggnadsarea kan det anges i planbestämmelsens formulering. Om avsikten istället är att inte tillåta utkragande byggnadsdelar är det oftast enklast att ange detta i en planbestämmelse om utformning. Det kan exempelvis vara ”inga balkonger och loftgångar” eller ”byggnadsdelar får inte kraga ut mer än 0,5 meter från fasadliv”.

En annan möjlighet är att vertikalt avgränsa planbestämmelsen om att marken inte får förses med byggnadsverk. Bestämmelsen gäller då bara inom en viss volym. Detta kräver dock att bestämmelsen kan redovisas på ett tydligt sätt.

Marken får bara förses med viss typ av byggnadsverk

Med en bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande kan kommunen reglera att endast en viss typ av byggnadsverk får placeras inom ett egenskapsområde. Bestämmelsen behöver formuleras så att det tydligt framgår vilken typ av byggnadsverk som avses. Det kan handla om olika byggnadsverk som komplementbyggnader, murar, plank eller dylikt. Det går också att ange vilken typ av komplementbyggnad som avses, till exempel garage eller uthus.

I vissa fall kan också en mer detaljerad reglering behövas, exempelvis att marken bara får förses med garage och andra anläggningar än byggnader. Det kan exempelvis vara mark i en villabebyggelse där avsikten är att inte tillåta några andra typer av byggnader än garage, men att det samtidigt ska vara möjligt att uppföra andra typer av anläggningar, som plank, altaner med mera.

Bestämmelsen kan också användas för att reglera olika förutsättningar ovan och under mark inom samma område. Det kan exempelvis handla om att marken endast får förses med förråd på markytan samt garage under mark. Om en sådan reglering är nödvändig kan bestämmelsen formuleras till exempel ”marken får endast förses med förråd ovan mark och garage under mark”.

Marken får endast förses med byggnadsverk under mark

Det kan finnas situationer där det inte är lämpligt att bygga på markytan, men där det fortfarande kan vara möjligt att utnyttja volymen under mark för exempelvis garage, källare och liknande. En bestämmelse om begränsning av markens utnyttjande kan då användas för att ange att marken bara får förses med byggnadsverk under mark.

Bestämmelsen innebär att marken bara får förses med byggnadsverk som helt befinner sig under markytan. Det är dock tillåtet att små byggnadsdelar som krävs för byggnadsverkets funktion sticker upp ovan mark, exempelvis små ventilationshuvar, takfönster och dylikt.

Med markytan avses den slutliga marknivån när byggnadsverket har uppförts. Om avsikten är att tillåta exempelvis en upphöjd innergård, kan det vara lämpligt att sätta ut plushöjder för att reglera marknivån. Det kan också vara aktuellt att använda egenskapsbestämmelser om utförande för att reglera exempelvis hur mycket belastning byggnadens tak ska tåla.

Om syftet med bestämmelsen är att marken ovanför byggnaden ska kunna användas som exempelvis innergård eller tillfartsväg kan detta utvecklas i planbeskrivningen. I äldre planer är det vanligt att sådana planbestämmelser formulerats som att byggnaden under mark ska ha ett körbart eller planterbart bjälklag. Sådana formuleringar är dock inte lämpliga eftersom de innebär otydliga förutsättningar för genomförandet.

Befintlig bebyggelse

Om en bestämmelse om att marken inte får bebyggas används på mark som redan är bebyggd så blir befintliga byggnadsverk planstridiga. Byggnadsverken eller den verksamhet som pågår på platsen påverkas dock inte direkt av att en ny detaljplan fått laga kraft utan befintlig bebyggelse får finnas kvar i strid mot planbestämmelsen. Det går därför inte att kräva omedelbar efterlevnad av en planbestämmelse så fort beslutet att anta planen fått laga kraft. Om byggnadsverket inte kräver lov, som till exempel ett trädäck, kan byggnadsnämnden inte heller ingripa mot detta genom tillsyn så länge byggnadsverket inte stred mot PBL när det uppfördes. När det gäller lovpliktiga byggnadsverk får planstridigheten betydelse först när en ny lovpliktig åtgärd ska utföras, exempelvis att bygga till en befintlig byggnad. Eftersom en grundläggande förutsättning för att få bygglov är att byggnaden som lovet rör är planenlig kan detta innebära hinder mot att få bygglov för tillbyggnaden. Rivs eller skadas byggnaden vid till exempel brand kan en bestämmelse om att marken inte får bebyggas hindra att byggnaden får återuppföras.