Kostnadskalkyl

En kostnadskalkyl är en kalkyl över kostnaderna för ett bostadsprojekt, som ligger till grund för ett förhandsavtal om att i framtiden förvärva en bostadsrätt. De beräknade avgifterna för bostadsrätten grundas på kalkylen. Kostnadskalkylen ska också granskas av två behöriga intygsgivare (5 kap. 6 § andra stycket bostadsrättslagen).

För att kunna göra en riktig bedömning av en förenings ekonomiska verksamhet måste därför uppgifterna i kalkylen vila på ett vederhäftigt och väl underbyggt underlag och framstå som hållbara. Uppgifterna i kalkylen ska vara riktiga och stämma överens med tillgängliga handlingar. Med uppgifter avses faktum, det vill säga säkert konstaterbara sakförhållanden (se prop. 2002/03:12 s. 113).

Det innebär också att samtliga omständigheter som har betydelse för bedömningen av verksamheten ska redovisas, inte endast de ekonomiska förutsättningarna. Uppgifter om planförhållanden bör beskrivas i kalkylen. Bestämmelser för mark- eller vattenområde är en del av förutsättningarna för ett planerat bostadsprojekt. Om en befintlig detaljplan medger projektet eller om en ny detaljplan behöver tas fram är grundläggande, liksom övriga nödvändiga lov och tillstånd som krävs för tillåtligheten av ett bostadsprojekt, och detta bör framgå.

Uppgifterna i en kostnadskalkyl kan vara mer preliminära än i en ekonomisk plan men bör ändå återge en korrekt och rättvisande bild av förutsättningarna för bostadsprojektet. Kalkylen ska dock innehålla följande uppgifter enligt 8 § bostadsrättsförordningen. Så här uttrycks kraven i förordningen:

1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer samt, i den omfattning som det behövs för att beräkna avgifterna, de övriga uppgifter som följer av 1 § bostadsrättsförordningen.
2. Beskrivning av fastigheten
3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning
4. Kostnad för föreningens fastighet
5. Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten
6. Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet
7. Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4–6 (finansieringsplan)
8. Föreningens löpande kostnader och intäkter
9. Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.

Kostnadskalkylen ska dessutom innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

Förhandsavtal

Föreningen ska lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande

En bostadsrättsförening som vill ingå ett förhandsavtal ska lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form som är tillgänglig för förhandstecknaren. Erbjudandet ska innehålla samtliga avtalsvillkor. Förhandstecknaren ska ges en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet, se 5 kap. 2 § bostadsrättslagen.

Information ska lämnas tillsammans med erbjudandet

Tillsammans med och i samma form som ett erbjudande enligt 2 § ska bostadsrättsföreningen enligt 5 kap. 3 § bostadsrättslagen lämna klar och begriplig information om

1. föreningens namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress,

2. byggföretagets namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress,

3. de viktigaste efterföljande stegen i byggprojektet och i avtalsförhållandet med förhandstecknaren till och med tillträdet till lägenheten, med uppgift om vid vilken tidpunkt stegen beräknas inträffa,

4. föreningens ekonomi och de ekonomiska risker som föreningen är föremål för,

5. de privatekonomiska risker för förhandstecknaren som är förknippade med avtalet,

6. huruvida och under vilka förutsättningar som förhandstecknarens lägenhet eller andra delar av föreningens hus och mark kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt, jämfört med vad som är förutsatt av parterna när förhandsavtalet ingås,

7. huruvida och under vilka förutsättningar som de beräknade avgifterna enligt 4 § 5 kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt,

8. den rätt att få information om väsentliga avvikelser från vad som är avtalat som förhandstecknaren har enligt 11 §,

9. vilket direkt eller indirekt inflytande som byggföretaget eller andra utomstående har eller kommer att ha i föreningen,

10. huruvida och under vilka förutsättningar som föreningen har möjlighet att rikta krav mot byggföretaget vid dröjsmål eller om fel upptäcks i föreningens hus, och

11. den rätt att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet som finns enligt 13 §, villkoren för att frånträda avtalet och den rätt till ersättning som förhandstecknaren har enligt 15 §