Underhålls- och investeringsbehov vid ombildning

Uppgifter om underhållsbehov, planerad tillbyggnad, ombyggnad eller annan ändring av föreningens hus gäller normalt inte vid nyproduktion av bostadsrätt. Vid ombildning av hyresrätter till bostadsrätter däremot, föreligger inte sällan ett behov av underhåll och investeringar som identifierats i samband med förvärvet.

Den ekonomiska planen måste innehålla en teknisk underhållsplan

Sedan den 1 januari 2024 är det ett krav att den ekonomiska planen innehåller en teknisk underhållsplan (3 kapitlet 1 a § bostadsrättslagen). Information om detta krav finns på sidan "Avsättning till underhåll".

Särskilt om underhålls- och investeringsbehov vid ombildning

En underhållsplan underlättar bedömningen av framtida och nödvändiga åtgärder.

Det kan vara aktuellt att redan i samband med förvärvet beakta den finansiering som erfordras för nödvändiga åtgärder. Det är inte fråga om att skapa en underhållsfond, som är en redovisningsteknisk konstruktion. Det sker däremot en överfinansiering där föreningen försäkrar sig om erforderliga likvida medel från början, istället för att söka ytterligare lån strax efter tillträdet till fastigheten. Den ekonomiska planen bör då ange att föreningens tillgångar vid förvärvet omfattar likvida medel, utöver anskaffningsvärdet på fastigheten. Finansieringen ska motsvara summan av insatser, eventuella upplåtelseavgifter samt lån.

I den ekonomiska planen bör anges vilka väsentliga åtgärder som tidigare har utförts samt vilka åtgärder som erfordras i närtid och vilka utgifter som kan förutses. För att kunna bedöma rimligheten i de angivna planerade åtgärderna som eventuell överfinansiering avser, bör även tidigare väsentliga underhållsåtgärder redovisas. Husets ålder tillsammans med fastighetsbesiktning, av sakkunnig, ger underlag för vad som kan förväntas och vad som eventuellt redan borde ha utförts. En uppskattning av förväntade utgifter för identifierade åtgärder kan då ställas i relation till eventuell överfinansiering eller ytterligare behov av lån. Det är även av stort informativt värde för intygsgivare, kreditgivare och presumtiva bostadsrättsköpare att få ta del av dessa uppgifter eftersom de visar om föreningens planerade avsättning är hållbar och kan säkerställa finansieringen för framtida behov av underhåll och återinvesteringar som till exempel stambyten och takomläggningar.

Medlemmarna, före detta hyresgästerna, svarar vidare själva för det inre underhållet och någon "inre fond" för att täcka upprustning av inre ytskikt ska inte inkluderas i förvärvskostnaden. Avsättning till inre fond utgör en avgående post i resultaträkningen och medför att det redovisningsmässiga resultatet minskar det första året. Det förekommer att medlemmarna erbjuds en "inre fond" motsvarande ett fast belopp för att kunna rusta den egna lägenheten i samband med ombildningen. Att föreningen avsätter ett fast belopp per lägenhet medför att medlemmar med större lägenheter får betala mer än vad de fått ut (och de med mindre lägenheter får betala mindre än de fått ut). Det blir resultatet när redovisade förluster det första året ska täckas över tiden med överskott genererade från årsavgifterna.

Boverkets allmänna råd om underhålls- och investeringsbehov vid ombildning