Föreningens kapitalkostnader
Föreningens kapitalkostnader ska finnas med i den ekonomiska planen. Med kapitalkostnader avses i första hand räntor och avskrivningar. Till skillnad från räntekostnader utgör avskrivningar inte någon utgift och medför inte någon utbetalning.
Kapitalkostnader ska anges i den ekonomiska planen
Föreningens kapitalkostnader för de tre första åren ska anges i den ekonomiska planen under löpande kostnader (1 § första stycket 8 jämförd med 4 § 1 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt).
Kapitalkostnaderna ska också tas upp i den ekonomiska prognosen (4 a § bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt). Du kan läsa mer om den ekonomiska prognosen och om hur räntekostnader ska redovisas under menyrubrikerna ”Ekonomisk prognos” och ”Känslighetsanalys”.
Avskrivningar
Enligt avsnitt 2:20 i Boverkets allmänna råd (2017:7) om ekonomiska planer och kostnadskalkyler bör planenliga avskrivningar ske enligt gällande bestämmelser och tas upp under kapitalkostnader eller som enskild post.
Följande bör anges:
- avskrivningsunderlag
- avskrivningsmetod
- nyttjandeperiod
- belopp.
Innebörden av avskrivningar
Avskrivningar medför ingen utbetalning. De representerar i stället att byggnaden och dess komponenter förslits eller förbrukas, och det redovisas som en kostnad i resultaträkningen. Under förutsättning att avskrivningarna täcks av medlemmarnas avgifter medverkar de till att generera ett kassaflöde, så att föreningen kan finansiera framtida underhåll och återinvesteringar. Avskrivningarnas storlek baseras på tillgångens anskaffningsvärde som fördelas över nyttjandeperioden.
Avskrivning enligt K2 eller K3?
Bokföringsnämnden (BFN) är en statlig myndighet som har till uppgift att utveckla god redovisningssed. Myndigheten har tagit fram regelverk för olika typer av företag om hur en årsredovisning ska utformas och hur tillgångar, skulder, intäkter och kostnader ska värderas. De kallas K-regelverk.
Ett K-regelverk innehåller alla regler som behövs för att upprätta en årsredovisning. För en bostadsrättsförening blir K2 eller K3 aktuellt. Avskrivningsreglerna skiljer sig åt dem emellan. För att den ekonomiska planen ska hänga ihop behöver antaganden om underhållsavsättningar och avskrivningar utgå från det K-regelverk som ska användas när årsredovisningen upprättas.
K2
Om K2 används betraktas byggnaden som en enhet som skrivs av linjärt över nyttjandeperioden, till exempel 100 år.
K3
Om K3 används så kan en schablonmässig avskrivning ingå i den ekonomiska planen samt motiveras och förklaras. Det framgår av avsnitt 2.20 i Boverkets allmänna råd. Det är alltså bra att förklara avskrivningen och att motivera den.
När K3 används delas byggnaden upp i väsentliga komponenter som skrivs av separat över respektive nyttjandeperiod. När en komponent byts ut aktiveras utgiften för den nya komponenten som tillgång i balansräkningen och skrivs av enligt en ny avskrivningsplan (och eventuellt restvärde på den gamla kostnadsförs).
Redovisning enligt komponentansatsen ger vanligen högre avskrivningar, eftersom flertalet väsentliga komponenter har kortare nyttjandeperioder än huvudkomponenten, husets stomme. I gengäld kan tillkommande utgifter för större underhållsåtgärder aktiveras som tillgång på befintliga komponenter eller som nya komponenter. På så sätt blir behovet av avsättning till underhållsfond väsentligt mindre.
Mer information om K-regelverken
Information om K-regelverken finns på BFN:s webbplats.
Bostadsrättsföreningar (på Bokföringsnämndens webbplats)
Om marken innehas med tomträtt
Det är inte ovanligt att marken som byggnaden står på innehas med tomträtt. Det är en nyttjanderätt till en fastighet där nyttjanderätten upplåts under obestämd tid för ett visst ändamål och mot en årlig avgift (13 kapitlet jordabalken).
Enligt avsnitt 2.20 Boverkets allmänna råd bör det framgå av den ekonomiska planen hur anskaffningsvärdet för tomträtt ingår i avskrivningsunderlaget.
Mark skrivs inte av eftersom mark har en obegränsad nyttjandetid till skillnad från byggnader. Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i ett mål om inkomstskatt slagit fast att vid beräkning av avskrivningsunderlaget för en byggnad som förvärvas tillsammans med en tomträtt kan bortses från det eventuella värdet på tomträtten. Hela ersättningen bör alltså få räknas som anskaffningsvärde för byggnaden. (HFD målnummer 3148–16.) Domen finns under "Relaterad information".
Värdeminskningsavdrag för oäkta bostadsrättsföreningar
Om föreningen inte är ett äkta privatbostadsföretag så bör underlag för skattemässiga värdeminskningsavdrag finnas med i den ekonomiska planen. Det framgår av avsnitt 2.20 Boverkets allmänna råd.
Gränsen mellan äkta och oäkta privatbostadsföretag
I ett äkta privatbostadsföretag (kallas också äkta bostadsrättsförening) är minst 60 procent av fastighetens yta till för och brukas av de boende. Annars räknas bostadsrättsföreningen som oäkta. Den kallas då oäkta bostadsföretag eller oäkta bostadsrättsförening.
Mer utförlig information om gränsdragningen finns på Skatteverkets webbplats.
Skatteregler om värdeminskningsavdrag för oäkta bostadsrättsföreningar
För oäkta bostadsrättsföreningar sker beskattningen enligt de allmänna regler som gäller för inkomstslaget näringsverksamhet. Till exempel i fråga om värdeminskningsavdrag för byggnaderna.
Utgifter för att anskaffa en byggnad ska dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Se bestämmelser om detta i bland annat 19 kap. 4, 5 och 5 a §§ inkomstskattelagen (1999:1229.)
Skatteverket har mer information i bland annat rättslig vägledning och allmänna råd.
Rättslig vägledning 2022 för avdrag för värdeminskning på en byggnad (på Skatteverkets webbplats)