Ekonomisk plan

En ekonomisk plan är ett bedömnings- och beslutsunderlag för främst intygsgivarnas bedömning av föreningens stabilitet, men också för hyresgästerna vid ombildning till bostadsrätt. Den ska innehålla upplysningar av betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet.

Det finns ingen begränsning av vad en plan får innehålla, men den måste under alla förhållanden innehålla följande uppgifter, vilka är minimikrav enligt 1 § BRF. Så här uttrycks kraven i förordningen.

  1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer.
  2. Beskrivning av fastigheten.
  3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning.
  4. Kostnad för föreningens fastighet.
  5. Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten.
  6. Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet.
  7. Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4--6 (finansieringsplan).
  8. Föreningens löpande kostnader och intäkter.
  9. Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.

Planen ska dessutom innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys (1 § sista stycket BRF). I de fall den ekonomiska planen används som underlag för en bostadsrättsförenings beslut om fastighetsförvärv vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, ska även ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick, bifogas den ekonomiska planen. Uppgifterna i planen behöver inte utgå från den slutliga kostnaden utan kan grundas på kalkyler. Om uppgifterna är preliminära ska detta särskilt påpekas (1 § första stycket BRF).

Exempel på hur uppgifterna i en ekonomisk plan kan ställas upp och utformas finns under "Relaterad information".

En ekonomisk plan är ett bedömnings- och beslutsunderlag för främst intygsgivarnas bedömning av föreningens stabilitet. Detta utesluter emellertid inte att också bostadsrättsköpare, revisorer, kreditgivare med flera ska kunna ta del av den ekonomiska planen. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är den dessutom ett nödvändigt beslutsunderlag för hyresgästerna (de blivande bostadsrättshavarna). Den ekonomiska planen ska finnas tillgänglig, och hyresgästerna ska ha haft möjlighet att ta del av planens innehåll innan beslut om ombildning fattas på föreningsstämman (så kallad köpstämma). För att kunna göra en riktig bedömning av en förenings ekonomiska verksamhet måste därför uppgifterna i planen vila på ett vederhäftigt och väl underbyggt underlag och framstå som hållbar. Uppgifterna i planen ska vara riktiga och stämma överens med tillgängliga handlingar. Med uppgifter avses faktum, det vill säga säkert konstaterbara sakförhållanden (se prop. 2002/03:12 s. 113). Länk till propositionen finns under "Relaterad information".

Boverkets allmänna råd om ekonomiska planer och kostnadskalkyler för bostadsrättsföreningar, ekonomiska planer för kooperativa hyresrättsföreningar och förenklade ekonomiska planer för bostadsföreningar samt om intygsgivare - Boverkets allmänna råd om ekonomiska planer 2.1

Det innebär också att samtliga omständigheter som har betydelse för bedömningen av verksamheten ska redovisas, inte endast de ekonomiska förutsättningarna. Uppgifter om planförhållanden bör också beskrivas i planen. Bestämmelser för mark- eller vattenområde är en del av förutsättningarna för ett planerat bostadsprojekt. Om en befintlig detaljplan medger projektet eller om en ny detaljplan behöver tas fram är grundläggande liksom övriga nödvändiga lov och tillstånd som krävs för att ett bostadsprojekt ska tillåtas och detta bör framgå av planen. Uppgift om huruvida föreningen har erhållit bygglov för sitt bostadsprojekt är av största betydelse. Styrelsen såväl som intygsgivarna som sedan granskar planens hållbarhet bör därför förvissa sig om huruvida bygglov finns eller kommer att kunna beviljas.

Med lov avses rivnings-, mark- och bygglov enligt 9 kap. plan- och bygglagen (2010:900), PBL. Tillstånd är ett samlingsbegrepp för lov, tillåtelse eller medgivande till en åtgärd. Med planbestämmelser avses reglering med detaljplan och områdesbestämmelser (4 kap. PBL). 

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 1 §

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 1 §

Allmänna och enskilda intressen

Nyproduktion, ombyggnation eller ändrad verksamhet på en fastighet innefattar frågor som rör gällande planbestämmelser men också frågor om hänsyn till natur- och kulturvärden om sådana värden finns i ett område för planerade bostadsprojekt. Vid planläggning och prövning i ärenden om lov eller förhandsbesked enligt PBL aktualiseras hänsynen till allmänna och enskilda intressen (se 2 kap. PBL). Bestämmelserna i 3 kap och 4 kap miljöbalken (1998:808), MB, om hushållning med mark och vattenområden ska då tillämpas.

Miljöbalk (1998:808) 3 kap 1 §

Miljöbalk (1998:808) 4 kap 1 §

Bostadsprojekt kan även beröras av strandskyddet, som gäller vid hav, insjöar och vattendrag. Strandskyddet omfattar land- och vattenområdet som sträcker sig 100 meter från strandlinjen, och i vissa fall kan strandskyddsområdet utvidgas till högst 300 meter (7 kap. 13-14 § § MB). Inom ett strandskyddsområde får inte nya byggnader uppföras, byggnader eller byggnaders användning ändras eller andra anläggningar eller anordningar utföras, om det hindrar eller avhåller allmänheten från att beträda ett område där den annars skulle ha fått färdas fritt, (7 kap. 15 § punkt 1 och 2 MB) Kommunen kan däremot upphäva strandskyddet för ett område om det finns särskilda skäl för det (4 kap. 17 § PBL).

Kommunen, eller i vissa fall länsstyrelsen, kan även i ett enskilt fall ge dispens från strandskyddet om det finns särskilda skäl (se 7 kap. 18 b och 18 c §§, se även 18 d § angående så kallade LIS-områden [område för landsbygdsutveckling i strandnära lägen] enligt 18 e § MB).

Typsituationer

En planerad nyproduktion av ett flerfamiljshus eller ombyggnation av ett tvåfamiljshus för att bygga fler lägenheter förutsätter att kommunens detaljplan medger projektet och att bygglov kan beviljas. Det är vanligt förekommande i äldre villaområden att antalet bostadslägenheter begränsats i detaljplanen. I de fallen krävs att en ny detaljplan antas som medger en utökning av antalet bostadslägenheter. Om en utbyggnad gjorts utan bygglov och i strid med detaljplanen kan kommunen förelägga föreningen att vid hot om vite återställa fastigheten till ursprungligt skick. En byggnadsnämnd kan också ansöka om handräckning hos Kronofogdemyndigheten, KFM, för att verkställa föreläggandet (se 11 kap. 39 § PBL). Vidare medför att börja bygga utan bygglov och startbesked en byggsanktionsavgift (se 11 kap. 51-63 §§ PBL och 9 kap. plan- och byggförordning [2011:338], PBF). En sådan situation kan medföra en stor ekonomisk förlust för medlemmarna.

Vid förvärv av en fastighet på vilken det tidigare har bedrivits en viss verksamhet såsom en semesteranläggning, enligt befintligt bygglov kan bygglovet inte utan vidare antas omfatta en helt annan verksamhet som ett permanentboende. Det är då fråga om en sådan ändrad användning som avses i 9 kap. 2 § punkt 3 PBL. Föreningen behöver då ansöka om ett nytt bygglov för ändrad användning till permanentboende innan upplåtelser av lägenheter får lov att ske.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 2 §

När en äldre byggnad som är belägen utanför detaljplanelagt område ska byggas om till flerfamiljshus, kan det medföra att områdets lämplighet för det ändamålet behöver prövas med en detaljplan (jfr 4 kap. 2 § PBL). Detsamma gäller om man vill söka bygglov för ett nytt flerfamiljshus utanför detaljplanelagt område.

Uppgifter av betydelse i planen

Om det i en ekonomisk plan saknas information om planförhållanden, lov och tillstånd som är av betydelse för verksamhetens tillåtlighet, kan det få allvarliga konsekvenser för föreningens och medlemmarnas ekonomi. Det är mot den bakgrunden som nämnda uppgifter behöver framgå av planen. Detta betyder inte att nödvändiga lov och tillstånd måste föreligga vid tillfället för upprättandet av planen eller vid intygsgivningen men det bör framgå om ansökan om lov har gjorts, om förhandsbesked lämnats eller bygglov beviljats. I synnerhet bör planen redovisa projektets tillåtlighet enligt gällande detaljplan eller avsaknaden av detaljplan. En ekonomisk plan och huruvida den är ekonomiskt hållbar är avhängig dessa faktorer och uppgifterna bidrar också till en ökad tydlighet/ transparens.

Det är mot den bakgrunden som gällande planbestämmelser, nödvändiga lov och tillstånd ska framgå – utöver de ekonomiska förutsättningarna – för att en plan ska kunna anses ge en rättvisande bild av verksamhetens samtliga förutsättningar.

Tidpunkt för upprättande av den ekonomiska planen

Lagen anger inte någon särskild tidpunkt för när den ekonomiska planen ska vara upprättad. Men eftersom det är bostadsrättsföreningens styrelse som svarar för upprättandet av planen, kan den inte upprättas innan föreningen är bildad. Planen måste dock vara upprättad och registrerad innan bostadsrätterna får upplåtas. Tidpunkten kan således variera bland annat beroende på hur föreningen bildas och hur den anskaffar sitt eller sina hus. Om föreningen själv svarar för byggandet, kan planen upprättas tidigast när man fått uppgifter om produktionskostnaderna och om de lån och övriga krediter som tagits upp för att finansiera fastigheten.

För att kunna bedöma föreningens ekonomiska stabilitet behöver uppgifterna vara väl underbyggda och planen därför ha upprättats först längre fram i projekterings- och byggprocessen. Om planerna upprättas tidigt, finns det en risk att de blir alltför osäkra det vill säga preliminära. Därmed ökar sannolikheten för behovet av att behöva upprätta en ny ekonomisk plan. Om planerna upprättas sent, kan det å andra sidan bli svårt att stoppa projektet. Men det är ändå en fördel för en bedömning av projektets hållbarhet att planen upprättas i anslutning till upplåtelsen, det vill säga på ett förhållandevis sent stadium (se prop. 2002/03:12 s 35). Planen bör visa i vilket skede projektet befinner sig i. Det skydd som bestämmelserna mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt avser står och faller med kvaliteten på intygsgivarnas granskning, men också på kvaliteten av de upprättade planerna är av största betydelse.

Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning

I den ekonomiska planen ska tidpunkt för upplåtelse och inflyttning anges. Dessa tidpunkter ska även anges i kostnadskalkylen (8 § BRF). Uppgifter i kostnadskalkylen ligger till grund för de uppgifter som ska anges i förhandsavtalet (5 kap. 3 § BRL) varav beräknad tidpunkt för upplåtelsen är en av flera uppgifter. Den beräknade tidpunkten i avtalet torde då motsvara tidpunkten i kostnadskalkylen. När förhandsavtal tecknas vid nyproduktion är entreprenaden sällan färdigställd, och mycket kan inträffa i byggprocessen under tiden fram till upprättandet av den ekonomiska planen. Den i avtalet beräknade tidpunkten kanske inte längre håller när det blir dags att registrera en ekonomisk plan, och då kan tidpunkten behöva justeras i planen.

Bostadsrättslag (1991:614) 5 kap 3 §

Till upplåtelseavtalet bör den ekonomiska planen, föreningens stadgar samt ritning över lägenheten biläggas då det bidrar till ökad information och transparens.

Granskningen av planen

När den ekonomiska planen har upprättats ska den undertecknas av samtliga styrelseledamöter. Därefter granskas planen av två intygsgivare som intygar planen om den framstår som ekonomiskt hållbar, även på sikt, och inte är alltför känslig för förändringar. Bolagsverket gör en formell granskning, det vill säga kontrollerar att planen innehåller de uppgifter som ska vara med enligt bostadsrättsförordningen och därefter kan planen registreras. Den materiella granskningen av planens innehåll gör intygsgivarna.

De avtal som legat till grund för intygsgivningen har i regel tillhandahållits av föreningen men i de fall en förening är byggmästarbildad är det av vikt att avtalen också överlämnas till efterträdande styrelse. Övriga avtal som innebär en ekonomisk eller annan förpliktelse för föreningen bör också överlämnas till efterträdande styrelse.

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej