Kostnadskalkyl

En kostnadskalkyl är en kalkyl över kostnaderna för ett bostadsprojekt, som ligger till grund för ett förhandsavtal om att i framtiden förvärva en bostadsrätt. De beräknade avgifterna för bostadsrätten grundas på kalkylen. Kostnadskalkylen ska också granskas av två behöriga intygsgivare (5 kap. 3 § andra stycket BRL).

För att kunna göra en riktig bedömning av en förenings ekonomiska verksamhet måste därför uppgifterna i kalkylen vila på ett vederhäftigt och väl underbyggt underlag och framstå som hållbara. Uppgifterna i kalkylen ska vara riktiga och stämma överens med tillgängliga handlingar. Med uppgifter avses faktum, det vill säga säkert konstaterbara sakförhållanden (se prop. 2002/03:12 s. 113).

Det innebär också att samtliga omständigheter som har betydelse för bedömningen av verksamheten ska redovisas, inte endast de ekonomiska förutsättningarna. Uppgifter om planförhållanden bör beskrivas i kalkylen. Bestämmelser för mark- eller vattenområde är en del av förutsättningarna för ett planerat bostadsprojekt. Om en befintlig detaljplan medger projektet eller om en ny detaljplan behöver tas fram är grundläggande, liksom övriga nödvändiga lov och tillstånd som krävs för tillåtligheten av ett bostadsprojekt, och detta bör framgå.

Boverkets allmänna råd om ekonomiska planer och kostnadskalkyler för bostadsrättsföreningar, ekonomiska planer för kooperativa hyresrättsföreningar och förenklade ekonomiska planer för bostadsföreningar samt om intygsgivare - 2.2 Kostnadskalkyl

Uppgifterna i en kostnadskalkyl kan vara mer preliminära än i en ekonomisk plan men bör ändå återge en korrekt och rättvisande bild av förutsättningarna för bostadsprojektet. Kalkylen ska dock innehålla följande uppgifter enligt 8 § BRF. Så här uttrycks kraven i förordningen:

  1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer samt, i den omfattning som det behövs för att beräkna avgifterna, de övriga uppgifter som följer av1 § BRF
  2. Beskrivning av fastigheten
  3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning
  4. Kostnad för föreningens fastighet
  5. Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten
  6. Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet
  7. Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4–6 (finansieringsplan)
  8. Föreningens löpande kostnader och intäkter
  9. Driftskostnader som bostadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.

Kostnadskalkylen ska dessutom innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

Exempel på en kostnadskalkyl finns under "Relaterad information".

Kostnadskalkylen ligger till grund för beslut

Kostnadskalkylen är en preliminär och mer kortfattad än en ekonomisk plan. Det främsta syftet med kalkylerna är att ge bostadsrättsförvärvare, som avser att teckna förhandsavtal, information om vilka uppgifter och beräkningar som ligger till grund för hans eller hennes ekonomiska åtaganden. Även om uppgifterna i kostnadskalkylen kan behöva revideras inför upprättandet av den ekonomiska planen, bör målet vara att förhandstecknarna (bostadsförvärvarna) normalt inte ska behöva räkna med några väsentliga förändringar av uppgifterna som de har utgått ifrån vid tecknandet av förhandsavtalet. Det är med andra ord av stor betydelse att det i kostnadskalkylen uppges samtliga relevanta omständigheter och att uppgifterna som anges är väl grundade.

Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning

Tidpunkten för upplåtelse och inflyttning ska också anges och bör anges med ett datum. Uppgifterna i kalkylen kan behöva revideras inför en registrering av den ekonomiska planen men målsättningen ska vara att en bostadsförvärvare normalt inte ska behöva räkna med några väsentliga förändringar (1990/91:92 s 87). Uppgiften i kalkylen om tidpunkten för upplåtelse och inflyttning kan ha förändrats väsentligt när planen upprättas och det aktualiserar frågan hur långt fram en tidpunkt kan flyttas fram i en ekonomisk plan mot bakgrund av vad som angetts i ett förhandsavtal (se nedan om förhandsavtal). Frågan om hur försenad en inflyttning får lov att vara efter den i planen angivna tidpunkten kan också blir aktuell.

Vad som avses med tidpunkt finns inte definierat i lagstiftningen men får förstås med att en tidpunkt i vart fall är ett specifikt datum det vill säga en mer exakt tidsangivelse än en längre tidsperiod som ett kvartal. Vad som avses med tidpunkt finns heller inget klart uttalat vare sig i förarbetena eller i praxis. Det enda som uttalas är att upplåtelsen bör komma tillstånd i nära anslutning till den i ett förhandsavtal beräknade tidpunkt för tillträde (se prop. 1990/91:92 s 187).

Bostadsprojektets aktuella skede och förhandsavtal

Om förhandsavtal ingås i ett alltför tidigt skede i bostadsprojektet finns risk för att uppgifterna, som angetts i kostnadskalkylen, har förändrats väsentligt när det blir dags att registrera en ekonomisk plan. Uppgifterna måste då revideras. Sannolikheten ökar också för att en förhandstecknare vill frånträda avtalet om förutsättningarna för de ekonomiska åtaganden har förändrats alltför mycket, det vill säga om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angetts i förhandsavtalet (5 kap. 8 § punkt 3 BRL).

En försenad upplåtelse och/eller ett försenat tillträde/inflyttning kan också utgöra grund för rätten att häva avtalet om det beror på föreningens försummelse. En försening kan ha en väsentlig betydelse för förhandstecknaren och bland annat påverka hans eller hennes möjlighet att fullfölja avtalet.

Det har betydelse även för kreditgivare att det av kalkylen framgår i vilket skede projektet befinner sig i. Är projektet fortfarande i projekteringsstadiet, har byggherren sökt erforderliga lov och tillstånd eller finns redan förhandsbesked, har spaden satts i marken och är finansieringen klar? Denna information är till hjälp vid bedömningen av framtida åtaganden och vad som kan förväntas. Av kalkylen bör även sådana omständigheter framgå. Det finns dock ingen bestämmelse om när ett förhandsavtal tidigast får ingås men det bör inte ske för tidigt i projektet.

Förhandsavtalet ska vara skriftligt och innehålla parternas namn, vilken lägenhet som avses, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, uppgifter om de beräknade avgifterna för bostadsrätten och belopp som kan komma att lämnas i förskott.

Det förekommer även villkorade avtal med innebörd att avtalet endast gäller om ett visst antal avtal har tecknats till ett visst datum.

Beräknad tidpunkt för upplåtelse ska anges i förhandsavtal

I förhandsavtalet ska beräknad tidpunkt för upplåtelsen anges, och det är ett formkrav. Avtal som inte uppfyller formkraven är ogiltiga (5 kap. 3 § BRL). Det är angeläget att tidpunkten för upplåtelsen anges mer precist i avtalet. Vad som avses med uttrycket "beräknad tidpunkt" är inte närmare klarlagt i lagen och inte heller i förarbetena. I förarbetena hänvisas endast till 5 kap. 8 § punkt 2 BRL vars innebörd är att upplåtelsen ska ske inom "skälig tid" efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen (jfr prop. 1990/91:92 s. 187 f.). Idag förekommer förhandsavtal som tecknats vid nyproduktion där den beräknade tidpunkten för upplåtelsen har angetts med mer eller mindre långa tidsintervaller upp till flera kvartal. Frågan är huruvida tidsintervaller som sträcker sig över sådan tidsrymd är förenlig med bostadsrättslagens bestämmelser och om avtalen då kan anses vara giltiga. Rättsläget är osäkert och frågan har ännu inte prövats. En bostadsförvärvare som tecknat förhandsavtal med beräknad tidpunkt för upplåtelsen långt fram i tiden kan få erfara att tidpunkten skjuts fram ytterligare ett kvartal eller fler och ibland upp mot ett år. Det kan finnas flera olika orsaker till att man flyttar fram tidpunkten, som uteblivna eller överklagade lov och tillstånd eller problem med finansieringen. Förhandstecknaren kan hamna i en svår belägenhet om de angivna förutsättningarna har väsentligt förändrats när den ekonomiska planen upprättas. Det lånelöfte som banken initialt lämnat till förhandstecknaren är baserat på de förutsättningar som angavs i kostnadskalkylen när förhandsavtalet ingicks. Om de ekonomiska förutsättningarna är väsentligen förändrade vid tidpunkten för upplåtelse kan banken finna att lån inte längre kan beviljas. Förhandstecknaren kan då häva avtalet med hänvisning till att föreningen genom försummelse inte har upplåtit lägenheten enligt beräknad tidpunkt, och inte heller inom "skälig tid". Det kan givetvis uppstå situationer där orsaken till förseningen varken beror på styrelsen eller förhandstecknaren.

Frågan är hur långt fram en tidpunkt rimligen kan flyttas sett från ett avtalsrättsligt perspektiv. En annan fråga är hur långt tidsspann som kan anses rimligt från upplåtelseavtalets tecknande till tidpunkten för tillträdet/inflyttningen. Det är enligt Boverket rimligt att tidpunkterna för upplåtelse och inflyttning ligger nära i tid, men frågorna får avgöras från fall till fall. I sista hand är det allmän domstol som genom praxis får avgöra frågorna ovan.

Bostadsrättslag (1991:614) 5 kap 3 §

Bostadsrättslag (1991:614) 5 kap 8 §

Rättsfall från Stockholms tingsrätt

Stockholms tingsrätt har prövat frågorna om försenad upplåtelse och försenat tillträde den 21 juni 2018 i mål T 1893-18. I förevarande dom fann tingsrätten att  förhandstecknaren stod i ett konsumentförhållande till föreningen som är en byggmästarbildad förening och att oklarheter i förhandsavtalet därför skulle tolkas till förhandstecknarens fördel. Sammanfattningsvis fann tingsrätten att förseningen var tio veckor lång och att upplåtelsen, genom föreningens försummelse, inte kan anses ha skett inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Förhandstecknaren har således haft rätt att frånträda avtalet. Även tillträdet kunde anses försenat med tio veckor och att en försening om tio veckor med tillträde "måhända är vanligt" inom ny- och omproduktion av lägenheter påverkade inte heller tingsrättens bedömning att även denna grund ger rätt att häva förhandsavtalet. I målet hade även anförts att de förutsättningar som förelåg vid tidpunkten för förhandstecknarens accept av villkoren i förhandsavtalet hade ändrats genom upplåtelseavtalet, genom att lägenhetens takhöjd hade sänkts. I domskälen konstaterade tingsrätten avslutningsvis att "det försenade tillträdet, även med en bedömning som innebär att förseningen var sex veckor lång, i vart fall sammantaget med den sänkta takhöjden ska anses ha medfört att föreningen begått ett avtalsbrott av väsentlig betydelse för" förhandstecknaren.

Domen som är överklagad till Svea hovrätt finns under "Relaterad information".

Om tidpunkten

Vad som avses med tidpunkt finns inte definierat i lagstiftningen men får förstås som att en tidpunkt i vart fall är ett specifikt datum, det vill säga en närmare tidsangivelse än en angiven tidsperiod. I förarbetena uttalas endast att upplåtelsen bör komma tillstånd i nära anslutning till den angivna tidpunkten i förhandsavtalet med hänvisning till 5 kap. 8 § andra stycket BRL. Ett förhandsavtal kan frånträdas om upplåtelsen inte sker inom "skälig tid" efter den beräknade tidpunkten. Det anförs i förarbetena att "... uttrycket skälig tid är avsett att tolkas tämligen restriktivt, det vill säga upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet" (se prop. 1990/91:92 s. 187). Enligt 5 kap. 3 § BRL ska emellertid endast tidpunkt för upplåtelsen anges. I såväl kostnadskalkyl som ekonomisk plan däremot, ska även tidpunkten för tillträde/inflyttning anges. En tidpunkt bör för att vara meningsfull, enligt kommentaren till bostadsrättslagen, i första hand anges med ett datum och i vart fall inte med ett längre tidsintervall än ett par veckor (Hjorth, B N och Uggla, I [2014], Bostadsrättslagen. En kommentar, s. 136 f.) Mäklarsamfundet har även rekommenderat sina medlemmar som förmedlar nyproduktion att i förhandsavtal skriva en beräknad tidpunkt för upplåtelse så exakt som det bara är möjligt, och i vart fall inte med ett längre tidsspann än två veckor (se Mäklarsamfundets nyhetsbrev den 1 februari 2018).

Det är osäkert hur exakt en tidpunkt bör vara – en dag, en vecka eller månader upp till flera kvartal – eller hur stort dröjsmål som kan accepteras från angiven tidpunkt för upplåtelsen till tecknandet av upplåtelseavtalet och från upplåtelseavtalets tecknande till inflyttningen.

Ett förhandsavtals giltighet

Utgångspunkten är att förhandsavtal är bindande. För att häva ett förhandsavtal finns det tre situationer enligt bostadsrättslagen (5 kap 8 §) som var för sig ger förhandstecknaren rätt att efter uppsägning frånträda avtalet:

  • lägenheten upplåts inte med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
  • genom försummelse av föreningen sker upplåtelsen inte inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller
  • de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren säger av denna anledning upp avtalet inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften.

Ett förhandsavtal kan också vara ogiltigt enligt allmänna avtalsrättsliga grundsatser och lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). Vanligen är den som tecknar förhandsavtal någon som kan betraktas som konsument eller som på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet till föreningen, och det kan få betydelse vid prövning av om ett avtal ska jämkas eller hävas på grund av att avtalet anses oskäligt, enligt 36 § andra stycket avtalslagen (jfr prop. 1990/91:92 s. 91). En bostads-rättsköpare bör ha en rimlig säkerhet vid sitt bostadsköp.

Kostnadskalkylens intyg

En kostnadskalkyl ska kontrolleras och bedömas av två intygsgivare på samma sätt som en ekonomisk plan, utom när det gäller förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL. Samma behörighetskrav ställs på dessa intygsgivare som på dem som ska granska den ekonomiska planen. Föreningen kan använda sig av samma intygsgivare för granskning av såväl kostnadskalkylen som den ekonomiska planen. Det finns dock inget krav på att intygsgivarna ska vara desamma.

Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan han eller hon binder sig genom förhandsavtalet. Kostnadskalkylen bör biläggas förhandsavtalet eftersom något krav på registrering av kostnadskalkyler inte finns. För att förhandstecknaren ska få all tillgänglig information angående sitt åtagande bör även föreningens stadgar biläggas avtalet. Om ritningar finns över lägenheten och eventuell tomt bör även det biläggas avtalet. Ett förhandsavtal som ingås i strid med lagens bestämmelser är ogiltigt. En granskad och intygad kostnadskalkyl är alltså en av förutsättningarna för att förhandsavtalet ska vara giltigt.

Förskott

När ett förhandsavtal tecknas kan man också träffa en överenskommelse om att föreningen ska få lov att ta emot förskott på kommande insats för bostadsrätten. Föreningen måste i så fall ha Bolagsverkets tillstånd det. Tillstånd lämnas om det finns en kalkyl som har granskats av behöriga intygsgivare och om föreningen hos Bolagsverket ställt säkerhet för återbetalning av förskotten. I detta fall är sålunda kostnadskalkylen en av flera förutsättningar för att Bolagsverket ska ge sitt tillstånd till förskottsbetalning.

Om ett förhandsavtal har upphört att gälla enligt 5 kap. 7 eller 8 § BRL har förhandstecknaren rätt att få tillbaka belopp som betalats i förskott enligt 5 kap. 9 § punkt 1 BRL.

Bostadsrättslag (1991:614) 5 kap 9 §

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej