Ekonomisk prognos

Enligt bostadsrättsförordningen ska en ekonomisk prognos ingå i den ekonomiska planen. Prognosen ska innehålla angivna poster avseende intäkter och kostnader, samt vilka antaganden om bland annat räntor och inflation som tillämpas.

Boverkets allmänna råd om ekonomiska planer och kostnadskalkyler för bostadsrättsföreningar, ekonomiska planer för kooperativa hyresrättsföreningar och förenklade ekonomiska planer för bostadsföreningar samt om intygsgivare - 2.26 Ekonomisk prognos

Det centrala i en förening är rätt avvägd årsavgift, det vill säga nödvändig nivå på avgiften, men även kassaflödet är av vikt. Uppgifterna år ett i prognosen ska motsvara uppgifterna i planen/kalkylen.

Vid upprättandet av ekonomiska planer är det viktigt att föreningen särskilt beaktar aktuellt ränteläge och räkna med eventuella räntehöjningar i planen. Den i planen antagna räntan bör inte understiga gällande ränteläge, låneoffert eller ingångna avtal. I praktiken innebär det att om det finns ingångna avtal kan räntesatsen sättas till denna nivå.

Om det istället finns en låneoffert måste en bedömning göras av huruvida den offererade räntesatsen är ett rimligt antagande när föreningen i framtiden ska slutplacera lånen. Den antagna räntenivån bör därför innehålla ett påslag för att ta höjd för eventuella räntehöjningar fram till slutplacering för att vara förenlig med rådet under 2.1 om ekonomisk plan att även preliminära uppgifter bör vara ekonomiskt hållbara. Känslighetsanalysen är inte ett verktyg för att ersätta rimliga ränteantaganden vare sig i kostnadskalkylen eller i den ekonomiska planen.

Boverkets allmänna råd om ekonomiska planer och kostnadskalkyler för bostadsrättsföreningar, ekonomiska planer för kooperativa hyresrättsföreningar och förenklade ekonomiska planer för bostadsföreningar samt om intygsgivare - Boverkets allmänna råd om ekonomiska planer 2.1

Flertalet banker och andra kreditgivare gör egna stresstester utifrån de antaganden och beräkningar som angetts i planen, för att pröva vad föreningen tål på längre sikt. Räntehöjningar kan få betydande konsekvenser med ökat avgiftsuttag som följd och bli kännbar för föreningens medlemmar.

I den ekonomiska planen ska föreningen sålunda visa en beräkning av hur höga medlemmarnas årsavgifter blir utifrån en verklighetsförankrad bedömning av föreningens kostnader och intäkter på kort och lång sikt i en ekonomisk prognos. Utvecklingen av årsavgifterna påverkas i hög grad av vilka antaganden om räntor och inflation som görs. I prognosen ska det därför framgå vilken ränte- och inflationsnivå som beräkningarna bygger på.

För att effekten av fastighetsskatten ska bli inräknad, ska prognosen enligt bostadsrättsförordningen (4 a § sista stycket) omfatta de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret. Att det elfte året ska vara med motiveras med att tidigare regler gav befrielse från fastighetsskatt under de första tio åren för nybyggda hus 2011 och tidigare. Idag gäller att man för hus med nybyggnadsår 2012 och senare inte betalar någon fastighetsskatt i 15 år. (se "Fastighetsavgift och fastighetsskatt SKV 296".

Länk till Skatteverkets information finns under "Relaterad information".

Prognosperioden bör lämpligen kompletteras med ett sextonde år för nybyggda hus med värdeår 2012 eller senare. Utöver fastighetsskatten är det av vikt att även andra tillkommande och nya utgifter som är kända anges i prognosen. Det kan till exempel gälla en ny tomträttsavgäld.

Prognosen kan med fördel följa en uppställning som är jämförbar med hur den ekonomiska utvecklingen senare redovisas i en årsredovisnings resultat- och balansräkning. Uppgift om valt regelverk för upprättande av årsredovisning bör därmed anges, K2 eller K3.

En bostadsrättsförening drivs enligt en självkostnadsprincip, och därför bör prognosen inkludera en uppgift om ackumulerat resultat under prognosperioden, efter avsättning till underhållsfond. Även det ackumulerade kassaflödet bör framgå, eftersom föreningens kassaflöde är av central betydelse för finansiering av framtida underhåll.

För att underlätta att göra beräkningar har Boverket tagit fram en beräkningsmodell (excelfil) där redovisningen görs automatiskt baserat på inmatade uppgifter. Beräkningsmodellen underlättar även beräkningarna till känslighetsanalysen.

Beräkningsmodellen kan hämtas under "Relaterad information"

Mer om intäkter och kostnader respektive in- och utbetalningar

Föreningens ekonomiska framtid påverkas både av förmågan att täcka kostnader, föreningens soliditet, och förmågan att klara de löpande utbetalningarna, föreningens likviditet. Den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen syftar till att i möjligaste mån visa föreningens förmåga till detta. I de flesta fall leder en kostnad till motsvarande utbetalning och en intäkt till motsvarande inbetalning. Ett par viktiga undantag finns dock:

  • Avskrivning är en kostnadsallokering avseende en tillgång hos föreningen. Avskrivningen är en kostnad eftersom den är avsedd att motsvara en resursförbrukning, exempelvis förslitning, men den leder inte till motsvarande utbetalning från föreningen.
  • Amortering av lån är en utbetalning men leder inte till en motsvarande kostnad eftersom den inte avser en resursförbrukning utan endast en förändring av föreningens finansiering.
  • Avsättningar till underhåll bör täckas av avgifter över tiden och kan ses som en utbetalning från medlemmarna till föreningen under det år som avsättningen görs och som en utbetalning från föreningen när själva åtgärden genomförts. Skillnaden mellan avskrivningar och avsättningar är att avskrivningar visar förbrukningen av redan gjorda investeringar (förslitning). Avsättningar däremot handlar om att tillgodose framtida behov av underhåll och därmed förknippade utgifter.

Kostnadsbegreppet

Angående begreppen utgift och kostnad används i BRF begreppet "kostnad" när det som med redovisningstermer avses är "utgift". En utgift uppstår vid anskaffningstidpunkten. En kostnad definieras som en periodiserad utgift. Periodisering av utgifter innebär att utgifterna hänförs till en viss tidsperiod, till exempel ett år eller en månad. Det är först när en resurs förbrukas som en kostnad uppstår, låt vara att en utgift och även en utbetalning mycket väl kan ha uppstått samtidigt.

Lite om vikten av en rättvisande kostnadsbild

En rättvisande kostnadsbild innebär att de uppgifter som anges i den ekonomiska planen speglar verkligheten. Den verklighet som möter medlemmarna sedan verksamheten har kommit igång är inte sällan en annan med avgiftshöjningar som följd. Det kan vara fråga om underskattning av driftskostnader eller utelämnande av uppgifter, alternativt lämnandet av felaktiga uppgifter. För ombildade föreningar med äldre fastigheter förekommer det till exempel att kostnaderna för att reparera fastigheten underskattas. För nyproducerade fastigheter är den största risken att de framtida räntekostnaderna underskattas och även behovet av amorteringar och avskrivningar.

Uppställningen av poster

Uppställningen i den ekonomiska prognosen med kostnader före intäkter avviker från välkända resultaträkningar. Skälet till uppställningen är att den ekonomiska prognosen har ett helt annat syfte och en annan logik än resultaträkningens. Medan resultaträkningen bygger på att intäkterna är kända, bygger den ekonomiska prognosen på självkostnadsprincipen och att resultatet ska bli noll.

Mot bakgrund av betydelsen att kunna jämföra och följa upp senare redovisade ekonomiska utfall anser Boverket att en uppställning som följer en resultaträkning är att föredra. Den ekonomiska planen harmonierar på så sätt med den framtida verksamheten genom att intäkts- och kostnadsbilden stämmer redan från början.

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej