Avsättning till underhåll
Bostadsrättslagen innehåller inte några bestämmelser om under vilka förutsättningar och i vilken ordning medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Istället uppdras åt föreningen att själv bestämma grunderna för avsättningen. Från och med den 1 januari 2024 måste en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningar innehålla en teknisk underhållsplan.
5 §
Bostadsrättsföreningens stadgar ska innehålla uppgifter om
1. föreningens företagsnamn,
2. den ort i Sverige där föreningens styrelse ska ha sitt säte,
3. den verksamhet som föreningen ska bedriva,
4. huruvida upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse kan tas ut,
5. grunderna för beräkning av årsavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse,
6. för det fall rätten att bestämma ersättning för en bostadsrätt vid överlåtelse ska vara inskränkt, grunderna för beräkning av ersättningen,
7. grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus,
8. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter, revisorer och eventuella suppleanter och tiden för deras uppdrag,
9. hur en föreningsstämma ska sammankallas,
10. de ärenden som ska förekomma på en ordinarie föreningsstämma,
11. den tid som föreningens räkenskapsår ska omfatta,
12. grunderna för hur föreningens vinst ska fördelas, och
13. hur föreningens återstående tillgångar ska fördelas när föreningen upplöses. Lag (2018:1665) .
Underhållsfond
Grunderna för avsättningen ska anges i stadgarna (9 kap. 5 § punkt 7 BRL och 4 § punkt 1 BRF). Det finns inte några bestämmelser om under vilka förutsättningar och i vilken ordning medel får tas i anspråk av föreningen eller de enskilda bostadsrättshavarna. Regler om detta tas därför in i stadgarna. En årlig avsättning till en underhållsfond regleras vanligen med till exempel en viss procentsats av taxeringsvärdet eller enligt en underhållsplan.
Underhållsfonden redovisas som en del av bundet eget kapital, i takt med att avsättning sker. Ett avgiftsuttag som inkluderar utrymme för avsättning till underhållsfond ger möjlighet att tillexempel amortera lån. Underhållsfonden motsvaras inte av likvida medel eller placeringar, utan är endast ett sätt att i räkenskaperna illustrera att förslitning av byggnaden har beaktats och kan liknas vid en teknisk skuld. Uttag ur fonden illustrerar på motsvarande sätt att genomförda åtgärder har minskat den tekniska skulden.
Att underhållsfonden redovisas som eget kapital kan liknas vid en form av sparande, för att föreningen ska kunna åtgärda framtida underhållsbehov. Om avgifterna inte täcker avskrivningar och avsättning till underhållsfond konsumeras föreningens förmögenhet, eftersom avgifterna inte täcker den förslitning som sker. Givet ett tillräckligt avgiftsuttag erhåller föreningen ett kassaflöde som motsvarar förslitningen och ger utrymme för till exempel amortering av lån. Därmed kan nya lån tas upp när större underhållsåtgärder behöver göras och delar av huset behöver bytas ut
Teknisk underhållsplan
En komponentuppdelad teknisk underhållsplan, upprättad av sakkunnig, visar på ett tydligt sätt fastighetens underhålls- och investeringsbehov de kommande åren. Underhållsplanen visar också om de avsättningar som planerats är tillräckliga med hänsyn till fastighetens skick och ålder. En underhållsplan visar således sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, till exempel i form av höjda årsavgifter.
Teknisk underhållsplan måste finnas i ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar
Enligt de regler som gällde före den 1 januari 2024 fanns inget krav på att den ekonomiska planen skulle innehålla en teknisk underhållsplan. Från och med den 1 januari 2024 gäller nya bestämmelser som innebär att den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningar ska innehålla en teknisk underhållsplan. Planen ska visa fastighetens underhålls- och investeringsbehov de kommande 50 åren. Enligt proposition 2021/22:171, sidorna 84–85 ska en sådan plan innehålla:
- alla byggnader som finns på föreningens fastighet
- uppgifter om de viktigaste kommande åtgärderna, med en uppgift om när de beräknas vidtas och vad kostnaden för dem kan uppskattas till.
Av propositionen framgår vidare att det är den enskilda byggnadens egenskaper som styr hur den tekniska underhållsplanen utformas. Det är naturligt att planen är mer detaljerad och specifik ju närmare i tid en planerad åtgärd ligger. För år som ligger mot slutet av planen kan det vara tillräckligt att bara ta upp de mest omfattande och kostsamma åtgärderna.
Det finns inga kompletterande bestämmelser i bostadsrättsförordningen om den tekniska underhållsplanen.
Krav på teknisk underhållsplan vid registrering av ekonomisk plan
Bolagsverket kommer kontrollera att underhållsplanen finns med i samband med föreningens anmälan om registrering. En anmälan om registrering av en ekonomisk plan som inkommer till Bolagsverket från och med den 1 januari 2024 måste innehålla en teknisk underhållsplan. Det gäller även om planen upprättats och intygats före den 1 januari 2024.
Om betydelsen av valt K-regelverk
Införandet av K-regelverken för upprättande av årsredovisning har medfört förändringar i redovisningen av underhåll och investeringar. Det medför också att beroende på val av regelverk, K2 eller K3, behöver större eller mindre belopp sättas av till underhållsfonden. Vid tillämpning enligt K2 behöver underhållsfonden täcka samtliga framtida underhållsåtgärder, eftersom så kallade tillkommande utgifter inte kan aktiveras som tillgång i balansräkningen (om det inte avser ny-, till- eller ombyggnad). Vid tillämpning enligt K3 betraktas större underhållsåtgärder som investeringar, aktiveras som tillgångar och blir föremål för avskrivningar (se punkt 2.20 om kapitalkostnader). Det medför mindre behov av avsättning till underhållsfond.
För att den ekonomiska planen ska hänga ihop behöver antaganden om underhållsavsättningar och avskrivningar utgå ifrån vilket regelverk som ska tillämpas för upprättande av årsredovisning, K2 eller K3.
Avskrivningar och underhållsavsättningar skapar alltså tillsammans utrymme för framtida återinvesteringar i föreningens hus.