Mark – ett kommunalt verktyg för bostadsförsörjningen
Att äga mark i goda lägen är betydelsefullt för kommunerna när de vill bedriva en aktiv bostadspolitik. Genom markanvisningsavtal kan kommunerna ställa villkor som styr inriktningen på bostadsbyggandet, exempelvis när det gäller bostädernas upplåtelseform och storlek.
Kommuner ska ha riktlinjer för markanvisningar
Kommuner som anvisar mark ska anta riktlinjer för markanvisningar, enligt lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Riktlinjerna ska enligt 2 § innehålla
- kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande
- handläggningsrutiner
- grundläggande villkor för att anvisa mark
- rutiner samt principer för prissättning av mark.
En markanvisning är en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre. Överenskommelsen ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om att den ska överlåta eller upplåta ett kommunägt markområde för bebyggande.
Allt vanligare att kommunerna har riktlinjer för markanvisning
I 2016 års bostadsmarknadsenkät svarade 58 kommuner att de antagit riktlinjer för markanvisning enligt lagen. I 2020 års enkät hade antalet ökat till 192 och år 2022 var antalet uppe i 221. I årets bostadsmarknadsenkät har antalet ökat ytterligare, till 243 kommuner. 42 kommuner svarar att de inte har det. De flesta av dessa (37 kommuner) har färre än 25 000 invånare. Alla utom 5 kommuner har besvarat frågan.
I många kommuner har riktlinjerna kompletterats med andra aspekter, utöver vad som är lagstadgat. Det kan till exempel vara att man eftersträvar en mångfald av bostadsproducenter och krav på att kommunen får hyra eller förvärva bostäder för sociala eller särskilda skäl, krav på ekologisk och social hållbarhet utöver vad som lagstiftningen stadgar, kvalitetskrav och val av metod för markanvisning och att kommunen ska verka för att främja god konkurrens vid val av byggherre.
De flesta kommuner äger lämplig mark
Bostadsmarknadsenkäten ställer frågor om mark vartannat år. I 2024 års bostadsmarknadsenkät uppger hela 285 kommuner att de äger mark som är lämplig för bostadsbyggande. Övriga fem kommuner har inte besvarat frågan. Antalet kommuner som svarar att de äger mark lämplig för bostadsbyggande har legat på samma höga nivå i de senaste enkäterna: år 2022 var antalet 276 och år 2020 var antalet 280.
Äger kommunerna tillräckligt med mark?
En ny fråga i årets bostadsmarknadsenkät är det i dagsläget finns tillräckligt med kommunal mark för bostadsbyggande, utifrån behov och efterfrågan. 161 kommuner svarar att de har det, 81 kommuner svarar att de inte har det och 43 kommuner att det är svårt att bedöma. Övriga 5 kommuner har inte besvarat frågan.
På följdfrågan vilken typ av bostäder marken främst är planerad för, svarar 69 kommuner flerbostadshus, 105 kommuner svarar småhus och 164 kommuner svarar blandad bebyggelse. Att antalet summerar till mer än 290 kommuner beror på att en del kommuner angett flera svarsalternativ.
De flesta kommuner, 201 stycken, har tillgodosett de senaste två årens efterfrågan på mark för bostadsbyggande med både kommunalt och privat ägd mark. 53 kommuner svarar att de tillgodosett efterfrågan med kommunalt ägd mark och 18 kommuner med privat ägd mark. 5 kommuner har inte besvarat frågan.
Allt färre kommuner planerar att köpa mark
Också i årets bostadsmarknadsenkät har antalet kommuner som planerar att köpa mark lämplig för bostadsbyggande minskat. I årets enkät svarar 171 kommuner att de planerar att köpa ytterligare mark för att bygga bostäder, jämfört med 181 kommuner i 2022 års enkät – detta jämfört med 2020 års enkät då antalet var 185 och 2018, då antalet var 194. Omvänt svarar 112 kommuner i årets bostadsmarknadsenkät att de inte har några planer på att köpa mark för bostadsbyggande, jämfört med 95 kommuner år 2022. De kommuner som svarade nej år 2022 tenderar att svara nej också i år eller att inte besvara frågan.
Av de kommuner som svarat att de inte planerar att köpa mark har det stora flertalet, 76 kommuner, svarat att de utifrån dagens behov och efterfrågan äger tillräckligt med kommunal mark för bostadsbyggande. 16 kommuner som svarat att de inte planerar att köpa mark har dock angett att de inte har tillräckligt med mark.
Bland de kommuner som kommenterat frågan är det många som uppger att anledningen är att kommunen redan har en god markreserv. Några kommuner uppger att de inte har några konkreta inköpsplaner för stunden, men att de bevakar marknaden, medan några pekar på svårigheterna att få tag i mark till rimliga priser som gör bostadsbyggnadsprojekt ekonomiskt gångbara. 14 kommuner har lämnat frågan obesvarad.
Vanligt med extern värdering av mark
Det vanligaste sättet att värdera kommunal mark är att kommunen låter en oberoende extern värderare sköta värderingen. Så har det varit även tidigare. I årets bostadsmarknadsenkät uppger 227 kommuner att de gör, ett antal som ökat från 206 i 2018 års enkät. Det är också vanligt att utgå från tidigare års försäljningar eller praxis eller att basera värderingen på självkostnadspris, projektkostnad eller exploateringskalkyl etcetera, vilket vardera ett drygt hundratal kommuner svarat.
Färre kommuner har styrt upplåtelseform och val av byggherre
Under de senaste två åren har 93 kommuner styrt upplåtelseformen i samband med markanvisning. Det är en minskning med 16 kommuner jämfört med 2022 års bostadsmarknadsenkät, då 109 kommuner angav att de styrt upplåtelseformen. I tidigare års bostadsmarknadsenkäter låg antalet på ungefär samma nivå: år 2020 svarade 98 kommuner att de styrt upplåtelseformen och år 2018 var det 86 kommuner som svarade att de hade gjort det. En viktig förklaring är att betydligt fler kommuner i år svarar att ingen markanvisning skett under de senaste två åren: det antalet är i år uppe i 93 stycken, vilket kan jämföras med 48 kommuner i 2022 års enkät.
98 kommuner svarar att de inte styrt upplåtelseformen, ett antal som följaktligen ökat jämfört med 2022 års enkät, då 119 kommuner gav samma svar. Sex kommuner har inte besvarat frågan.
På frågan om hur kommunen valt ut den byggherre som fått markanvisning under de senaste två åren fördelar sig sv