Startsida / PBL kunskapsbanken – en handbok / Planering / Detaljplanering / Genomförande / Ersättning och inlösen / När detaljplan ändras
Ersättning och inlösen

Ersättning när en detaljplan ändras eller upphävs

Granskad: 29 juni 2023

Om en detaljplan ändras eller upphävs under genomförandetiden ska ersättning betalas av kommunen för de ekonomiska skador som uppkommer för fastighetsägarna inom planområdet. Om en väg eller en gata får en annan användning eller ändras till sitt höjdläge när en ny eller ändrad detaljplan genomförs, har den som äger en angränsande fastighet rätt till ersättning av väghållaren.

Planändring under genomförandetiden

De rättigheter som en detaljplan ger är skyddade under genomförandetiden. När genomförandetiden har gått ut kan detaljplanen däremot ändras eller upphävas utan särskild hänsyn till dessa rättigheter.

Till följd av denna grundprincip får en detaljplan inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång, om någon fastighetsägare inom planområdet motsätter sig det. Undantag görs bara om ändringen eller upphävandet behövs på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, som inte har kunnat förutses vid planläggningen, eller om man behöver införa särskilda planbestämmelser om fastighetsindelningen.

39 §
   En detaljplan får inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång, om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig det.

Första stycket gäller inte om ändringen eller upphävandet behövs
   1. på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt som inte har kunnat förutses vid planläggningen, eller
   2. för införande av bestämmelser enligt 18 § andra stycket. Lag (2015:668) .

18 §
   I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter och bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.

Om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, får kommunen också bestämma
   1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
   2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
   3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
   4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.

En detaljplanebestämmelse om områdets indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen
(1973:1144). Lag (2015:668) .

18 a §
   Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) .

Om en detaljplan trots allt ändras eller upphävs före genomförandetidens utgång har den som äger en fastighet inom planområdet rätt till ersättning av kommunen för den ekonomiska skada som detta medför. Samma rätt till ersättning gäller också efter genomförandetidens utgång om skadan avser en åtgärd som, när genomförandetiden löpte ut, omfattades av ett bygglovsärende som inte var slutligt avgjort.

9 §
   Om en detaljplan ändras eller upphävs före genomförandetidens utgång, har den som äger en fastighet rätt till ersättning av kommunen för den skada som ändringen eller upphävandet medför för ägaren.

En sådan rätt till ersättning gäller också om ändringen eller upphävandet sker efter genomförandetidens utgång och skadan avser en åtgärd som när genomförandetiden löpte ut omfattades av ett bygglovsärende som inte var slutligt avgjort.

Ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärdeminskning och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av planåtgärden. Ersättning betalas dock inte för förväntningsvärden, det vill säga värden som beror på att marknaden förväntar sig att markanvändningen ska förändras.

23 §
   Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.

24 §
   I fall som avses i någon av bestämmelserna i 3 och 5-8 §§, 9 § första stycket samt 10-12 §§ ska, trots det som sägs i 23 §, ersättning för minskning av en fastighets marknadsvärde bestämmas
   1. som skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före och efter beslutet eller den åtgärd som avses i 8 §, och
   2. utan hänsyn till förväntningar om ändring av markanvändningen.

Vid bestämmande av ersättningen ska 4 kap. 1 § andra stycket expropriationslagen
(1972:719) tillämpas.

I fall som avses i 5, 7 och 12 §§ ska ersättningen minskas med ett belopp som motsvarar det som på grund av 5 § andra stycket och 7 § andra stycket ska tålas utan ersättning.

Om skadan på grund av den ändrade eller upphävda planen är så stor att användningen av fastigheten synnerligen försvåras är kommunen skyldig att lösa in fastigheten om fastighetsägaren begär det.

13 §
   Om ett beslut som avses i 5, 6 eller 7 §, 9 § första stycket eller 10 eller 11 § medför att användningen av fastigheten synnerligen försvåras, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in fastigheten.

Det som gäller i fråga om fastighetens ägare gäller också den som har en särskild rätt till fastigheten, till exempel ett servitut eller ett arrende.

12 §
   Det som enligt 5-11 §§ gäller i fråga om fastighetens ägare ska gälla också den som har en särskild rätt till fastigheten.

Den som vill begära ersättning måste göra detta inom två år från den dag då planbeslutet fick laga kraft. Talan får dock väckas senare om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.

5 §
   I fall som avses i 14 kap. 3-7 och 9-13 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft.

I fall som avses i 14 kap. 2 och 8 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då den åtgärd som talan grundas på utfördes.

En talan får dock väckas senare än som anges i första och andra styckena, om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.

Ändring av användning eller höjdläge för gata eller väg

Om ett område, som enligt en detaljplan har varit avsett för allmän samfärdsel (oftast en gata eller en väg), kommer att användas för ett annat ändamål eller få sitt höjdläge ändrat när en ny eller ändrad detaljplan genomförs, har den som äger en fastighet som ligger intill området rätt till ersättning av väghållaren för den skada som genomförandet av detaljplanen medför.

8 §
   Om ett område som enligt en detaljplan har varit avsett för allmän samfärdsel kommer att helt eller delvis användas för ett annat ändamål eller få sitt höjdläge ändrat när en ny eller ändrad detaljplan genomförs, har den som äger en fastighet som ligger intill området rätt till ersättning av väghållaren för den skada som genomförandet av den nya eller ändrade detaljplanen medför för ägaren.

Bestämmelsen innebär alltså ett skydd för den pågående markanvändningen. Om exempelvis användningen av en fastighet har anpassats till att utfart kan ske mot en viss gata och utfarten blir svår att använda genom att gatans höjdläge ändras, har den berörde fastighetsägaren rätt till ersättning för de anpassningar som krävs. Ett annat exempel är om området inte längre ska användas som gata. Även om det är kommunens planbeslut som i grunden ger upphov till skadan är det väghållaren som ska stå för ersättningen. Vid kommunalt huvudmannaskap är det kommunen som är väghållare, om det inte är fråga om en allmän väg med staten som väghållare. Om kommunen inte är huvudman är väghållaren normalt en samfällighet enligt anläggningslagen.

Rätten till ersättning gäller inte första gången ett område planläggs. Om en detaljplan som beslutas för ett tidigare inte planlagt område exempelvis innebär att en utfart måste anpassas till ett nytt höjdläge för en befintlig väg är fastighetsägaren inte berättigad till någon ersättning. Den skada som uppstår ska i stället tas med i den intresseavvägning som ska göras när detaljplanen antas.

Ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärdeminskning och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av planåtgärden. Ersättning betalas dock inte för förväntningsvärden, det vill säga värden som beror på att marknaden förväntar sig att markanvändningen ska förändras.

23 §
   Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.

24 §
   I fall som avses i någon av bestämmelserna i 3 och 5-8 §§, 9 § första stycket samt 10-12 §§ ska, trots det som sägs i 23 §, ersättning för minskning av en fastighets marknadsvärde bestämmas
   1. som skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före och efter beslutet eller den åtgärd som avses i 8 §, och
   2. utan hänsyn till förväntningar om ändring av markanvändningen.

Vid bestämmande av ersättningen ska 4 kap. 1 § andra stycket expropriationslagen
(1972:719) tillämpas.

I fall som avses i 5, 7 och 12 §§ ska ersättningen minskas med ett belopp som motsvarar det som på grund av 5 § andra stycket och 7 § andra stycket ska tålas utan ersättning.

Det som gäller i fråga om fastighetens ägare gäller också den som har en särskild rätt till fastigheten, till exempel ett servitut eller ett arrende.

12 §
   Det som enligt 5-11 §§ gäller i fråga om fastighetens ägare ska gälla också den som har en särskild rätt till fastigheten.

Den som vill begära ersättning måste göra detta inom två år från den dag då den åtgärd som ledde till skada utfördes. Talan får dock väckas senare om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.

5 §
   I fall som avses i 14 kap. 3-7 och 9-13 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft.

I fall som avses i 14 kap. 2 och 8 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då den åtgärd som talan grundas på utfördes.

En talan får dock väckas senare än som anges i första och andra styckena, om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.

Boverket (2023). När detaljplan ändras . https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/detaljplan/detaljplanens-genomforande/ersattning--inlosen/ersattning-nar-en-detaljplan-andras-eller-upphavs--lm/ Hämtad 2024-12-21