Startsida / PBL kunskapsbanken – en handbok / Planering / Detaljplanering / Genomförande / Exploateringsavtal
Genomförande

Exploateringsavtal

Granskad: 26 juni 2024

Ett exploateringsavtal är ett avtal om genomförande av en detaljplan. Det reglerar ansvarsförhållanden mellan en kommun och en byggherre när marken inte ägs av kommunen. Eftersom exploateringsavtalet hanterar frågor som rör genomförandet av en detaljplan ska avtalet inte reglera vare sig plankostnader eller frågor gällande drift och underhåll av färdigställda anläggningar.

Definitionen av exploateringsavtal

Enligt plan- och bygglagen, PBL, är ett exploateringsavtal ett avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur.

4 §
   I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

Avtalets parter

Ett exploateringsavtal ingås mellan en kommun och en byggherre eller mellan en kommun och en fastighetsägare. Med byggherre avses den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten. Med fastighetsägare avses den som är civilrättslig ägare till berörd fastighet.

4 §
   I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

Vanligen ingås exploateringsavtal mellan kommunen och en byggherre. Byggherren är ofta också fastighetsägare. Huruvida kommunens motpart är en byggherre eller en fastighetsägare saknar betydelse vid tillämpning av bestämmelserna om exploateringsavtal i PBL. I vägledningen benämns därför den som kommunen sluter avtal med genomgående som byggherren.

Ett exploateringsavtal kan omfatta fler parter än kommunen och en byggherre. Det gäller till exempel om flera byggherrar äger mark inom ett planområde. Kommunen kan då välja att antingen ingå ett exploateringsavtal, i form av ett flerpartsavtal, omfattande flera byggherrar, eller ingå separata exploateringsavtal med var och en av byggherrarna.

Oberoende av om avtalet är med en enskild byggherre eller ett flerpartsavtal så kan den enskilde byggherren i avtalet vad avser krav från kommunen enbart åta sig ansvar för åtgärder som för denne uppfyller de krav på nödvändighet och nytta som krävs enligt lagen. Byggherrarna kan således inte åta sig ett solidariskt ansvar för detaljplanens genomförande. I flerpartsavtal är det därför viktigt att ansvaret tydligt fördelas mellan byggherrarna. (jfr HD 1981-01-29 mål nr T324-76/NJA 1980 s. 1)

40 §
   Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .

Ett effektivt plangenomförande kan vara beroende av att kommunens och byggherrens förhållande till andra aktörer regleras. Om det sker inom ramen för exploateringsavtalet eller genom ett separat avtal får avgöras utifrån förhållandena i den enskilda situationen. En aktör som ofta är berörd är exempelvis det kommunala va-bolaget.

Vad får regleras i exploateringsavtal

Enligt PBL får ett exploateringsavtal avse exploateringsbidrag och medfinansieringsersättning. De åtgärder som regleras ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras och byggherrens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen.

40 §
   Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .

Åtgärdsansvar

Exploateringsbidrag

Enligt PBL får ett exploateringsavtal avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Samtliga åtgärder som byggherren åtar sig att vidta eller finansiera kallas för exploateringsbidrag.

De anläggningar som byggherren ska vidta eller finansiera och som ska ägas av kommunen kan vara placerade på allmän plats, inom markreservat på kvartersmark eller utanför planlagt område.

Utöver att reglera byggherrens ansvar för exploateringsbidrag kan ett exploateringsavtal också reglera andra förhållanden parterna emellan som underlättar genomförandet. Ett exempel på detta kan vara vem som ska ansöka om lantmäteriförrättning.

40 §
   Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .

Vidta eller finansiera åtgärder

Medfinansieringsersättning

Ett exploateringsavtal får reglera att byggherren ska utge medfinansieringsersättning till kommunen. Medfinansieringsersättning definieras som den ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för.

4 §
   I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

40 §
   Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .

Medfinansieringsersättning

Nödvändighet och nytta

De åtgärder som byggherren åtar sig att svara för genom exploateringsbidrag ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

För att en åtgärd ska vara nödvändig för en detaljplans genomförande måste det finnas ett orsakssamband, direkt eller indirekt, mellan det behov som behöver uppfyllas för att bebyggelsen ska bli lämplig i detaljplanen och de allmänna anläggningar som åtgärden avser. Utöver ett orsakssamband måste åtgärden också vara nödvändig för detaljplanens genomförande. Med nödvändig menas att åtgärden absolut krävs och inte kan underlåtas för att detaljplanen ska gå att genomföra.

De åtaganden som byggherren tar på sig i exploateringsavtalet ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av detaljplanen. Det räcker alltså inte med att vart och ett av åtagandena klarar nödvändighetsrekvisitet utan de behöver även uppfylla ett nyttorekvisit. Det innebär att de samlade åtagandena även ska vägas mot byggherrens nytta av planen och bedömas vara rimliga.

40 §
   Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .

Krav på nödvändighet

Krav på nytta

Vad får inte regleras i exploateringsavtal

Det finns direkta och indirekta begränsningar av vad ett exploateringsavtal får reglera. I bestämmelserna om exploateringsavtal i PBL finns direkta begränsningar uttryckta, men vad som är möjligt att reglera i ett exploateringsavtal styrs även av de begränsningar som finns i 2 och 4 kap. PBL. Vidare måste hänsyn även tas till andra lagar som begränsar kommunens avtalsmöjligheter.

Uttryckliga begränsningar

Kommunens stöd för att genom avtalsvillkor ställa krav på vad byggherren ska åta sig är begränsade. Ett exploateringsavtal får inte innehålla åtagande för en byggherre att helt eller delvis bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla. Ett exploateringsavtal får som huvudregel inte heller avse åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående.

41 §
   Ett exploateringsavtal får inte innehålla ett åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att helt eller delvis bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla. Lag (2014:900) .

42 §
   Ett exploateringsavtal får inte avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående i andra fall än när detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad eller avtalet omfattar medfinansieringsersättning. Lag (2017:181) .

Begränsningar avseende exploateringsavtal

Gestaltningsfrågor

Hur kvartersmarken får bebyggas regleras i detaljplanen genom planbestämmelser. Det förekommer att kommunen vill reglera gestaltning och utformning av bebyggelsen på kvartersmark i exploateringsavtal. Kommunens möjlighet att avtala om åtaganden för byggherren genom villkor i exploateringsavtal begränsas till åtgärder som är nödvändiga för detaljplanens genomförande. Kommunen kan alltså varken med stöd av generella bestämmelser i PBL eller genom de specifika bestämmelserna om exploateringsavtal kräva att byggherren genom avtal ska åta sig att följa till exempel gestaltningsprogram. Kommunens möjlighet att ställa krav på sådant åtagande genom avtal begränsas till markanvisningar, det vill säga när kommunen säljer eller upplåter mark för bebyggande till byggherren. Kommunen är dock begränsad när det gäller möjligheten att ställa egna krav på byggnadsverks tekniska egenskaper. 

Förbud mot egna krav

Begränsningar i annan lagstiftning

Utöver PBL så har flera andra lagar betydelse för utformningen av exploateringsavtal. Vid tecknande av avtalen behöver även hänsyn tas till exempelvis kommunallagen, lagen om offentlig upphandling och EU:s regler om statsstöd.

Bestämmelser i annan lagstiftning

Byggherren i beroendeställning

Byggherren har inte några juridiska medel att tvinga fram en planläggning. Kommunen har ett så kallat planmonopol, vilket innebär att det är kommunen som avgör om den mark som byggherren äger ska planläggas och i så fall när och hur. Detta sätter byggherren i en beroendeställning gentemot kommunen.

2 §
   Det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten enligt denna lag.

Kommunen får inte utnyttja sin position för att förmå byggherren att i exploateringsavtal åta sig ett ansvar som sträcker sig längre än vad lagstiftningen tillåter. Ett sådant agerande från kommunens sida skulle kunna leda till att hela eller delar av exploateringsavtalet vid en prövning i domstol blir ogiltigt. (jfr HD 1981-01-29 mål nr T324-76/NJA 1980 s. 1)

9 §
   Domstolar samt förvaltningsmyndigheter och andra som fullgör offentliga förvaltningsuppgifter ska i sin verksamhet beakta allas likhet inför lagen samt iaktta saklighet och opartiskhet. Lag (2010:1408) .

5 §
   En myndighet får endast vidta åtgärder som har stöd i rättsordningen.

I sin verksamhet ska myndigheten vara saklig och opartisk.

Myndigheten får ingripa i ett enskilt intresse endast om åtgärden kan antas leda till det avsedda resultatet. Åtgärden får aldrig vara mer långtgående än vad som behövs och får vidtas endast om det avsedda resultatet står i rimligt förhållande till de olägenheter som kan antas uppstå för den som åtgärden riktas mot.

29 §
   Rättshandling, den någon utan användande av sådana tvångsmedel, som i 28 § avses, rättsstridigt tvungit en annan att företaga, vare ej gällande mot den tvungne, där den, gentemot vilken rättshandlingen företogs, själv utövat tvånget eller ock insett eller bort inse, att rättshandlingen framkallats genom rättsstridigt tvång från annans sida.

Kommunala riktlinjer för exploateringsavtal

Om kommunen avser att ingå exploateringsavtal, ska kommunen anta riktlinjer som beskriver utgångspunkter och mål för sådana avtal.

39 §
   Om kommunen avser att ingå exploateringsavtal, ska kommunen anta riktlinjer som anger utgångspunkter och mål för sådana avtal. Riktlinjerna ska ange grundläggande principer för
   1. fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner,
   2. medfinansieringsersättning, om kommunen avser att avtala om sådan ersättning, och
   3. andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal. Lag (2017:181) .

Riktlinjerna är vägledande och syftet med riktlinjerna är att byggherrar ska ha möjlighet att bedöma de ekonomiska konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal.

Riktlinjerna ska vara generella och inte reglera ett visst exploateringsavtal eller en viss detaljplan. Om förutsättningarna skiljer sig i olika delar av kommunen kan riktlinjerna differentieras utifrån detta.

För att byggherren ska kunna förutse vilka ekonomiska konsekvenser tecknandet av ett exploateringsavtal får ska riktlinjerna ange grundläggande principer för fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner. Riktlinjerna anger vilket ansvar byggherren normalt sett får för genomförandet av allmänna anläggningar och i vilken mån kommunen avser att bidra till finansieringen av allmänna anläggningar. Riktlinjerna kan även ange hur kostnaderna fördelas mellan byggherrarna, för de fall flera byggherrar ska bidra till finansieringen av samma anläggning.

Förekommer områden med etappvis utbyggnad där byggherrar i nya detaljplaner förväntas finansiera redan utförda anläggningar bör det framgå av riktlinjerna.

Om kommunen avser att föra kostnaderna vidare till byggherrar genom medfinansieringsersättning ska även det framgå av riktlinjerna, likaså enligt vilka principer som medfinansieringsersättning avses fördelas mellan byggherrarna.

39 §
   Om kommunen avser att ingå exploateringsavtal, ska kommunen anta riktlinjer som anger utgångspunkter och mål för sådana avtal. Riktlinjerna ska ange grundläggande principer för
   1. fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner,
   2. medfinansieringsersättning, om kommunen avser att avtala om sådan ersättning, och
   3. andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal. Lag (2017:181) .

Riktlinjer för exploateringsavtal

Överklagande och tvist

Kommunens beslut att anta riktlinjer för exploateringsavtal eller beslut att ingå ett exploateringsavtal kan, av alla medlemmar i kommunen, överklagas till förvaltningsrätten. Ett sådant överklagande görs enligt den ordning som gäller för laglighetsprövning.

1 §
   Följande beslut enligt denna lag får överklagas i den ordning som gäller för laglighetsprövning enligt 13 kap. kommunallagen (2017:725):
   1. kommunfullmäktiges beslut om översiktsplan,
   2. kommunfullmäktiges beslut om planeringsstrategi för översiktsplanering,
   3. kommunfullmäktiges beslut om uppdrag åt byggnadsnämnden att anta, ändra eller upphäva detaljplaner eller områdesbestämmelser,
   4. kommunfullmäktiges beslut om uppdrag åt byggnadsnämnden att fatta beslut om skyldighet för fastighetsägare att betala kostnader för gator och andra allmänna platser eller att fatta beslut om villkoren för sådan betalning,
   5. kommunfullmäktiges eller byggnadsnämndens beslut att inte anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser,
   6. kommunfullmäktiges eller byggnadsnämndens beslut om grunderna för skyldighet att betala kostnader för gator och andra allmänna platser och om generella villkor för sådan betalning,
   7. kommunfullmäktiges beslut om taxa i ärenden hos byggnadsnämnden,
   8. kommunens beslut om riktlinjer för exploateringsavtal,
   9. regionfullmäktiges beslut om regionplan, och
   10. regionfullmäktiges beslut om aktualitetsprövning av regionplan. Lag (2020:76) .

1 §
   Varje medlem av en kommun eller en region har rätt att få lagligheten av kommunens eller regionens beslut prövad genom att överklaga beslutet till förvaltningsrätten.

Lagligheten av en gemensam nämnds beslut får överklagas på samma sätt av varje medlem av de samverkande kommunerna och regionerna.

Lagligheten av ett kommunalförbunds beslut får överklagas på samma sätt av varje medlem av de kommuner eller regioner som ingår i kommunalförbundet samt av förbundsmedlemmarna. Lag (2019:835) .

2 §
   Följande beslut får överklagas:
   1. beslut av fullmäktige eller den beslutande församlingen i ett kommunalförbund,
   2. beslut av en nämnd eller ett partssammansatt organ, om beslutet inte är av rent förberedande eller rent verkställande art,
   3. beslut av förbundsstyrelsen eller en annan nämnd eller ett partssammansatt organ i ett kommunalförbund, om beslutet inte är av rent förberedande eller rent verkställande art, och
   4. sådana beslut av revisorerna som avses i 12 kap. 11 §.

Om överklagandet bifalls upphävs beslutet, helt eller delvis. Någon möjlighet att ersätta det fattade beslutet med ett annat har inte domstolen. Om överklagandet slutligt avslås får beslutet laga kraft.

Exploateringsavtal är civilrättsliga avtal med offentligrättsliga inslag. Tvist mellan avtalsparterna om avtalets verkningar prövas av allmän domstol. Vid prövningen gäller de principer och regler som också annars tillämpas på avtalsrättens område.

Överklagande och tvist

Enskilt huvudmannaskap

Kommunen kan ingå exploateringsavtal med byggherrar även i fråga om genomförande av detaljplaner med enskilt huvudmannaskap för allmänna platser. (jfr prop. 2013/14:126 sid. 171)

En enklare planprocess, prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)

Kommunen är inte ansvarig för att utföra allmän plats med enskilt huvudmannaskap. Genom ett exploateringsavtal för en detaljplan med enskilt huvudmannaskap läggs utförandeansvaret på byggherren i stället för de framtida fastighetsägarna.

Exploateringsavtal vid enskilt huvudmannaskap

Boverket (2024). Exploateringsavtal. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/detaljplan/detaljplanens-genomforande/exploateringsavtal/ Hämtad 2024-12-21