Krav på nytta

De samlade åtagandena i exploateringsavtalet ska stå i rimligt förhållande till byggherrens nytta av detaljplanen.

Krav på nytta

De åtaganden som byggherren tar på sig i exploateringsavtalet ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av detaljplanen. Det räcker alltså inte med att vart och ett av åtagandena klarar nödvändighetsrekvisitet i plan- och bygglagen, PBL, utan de behöver även uppfylla ett nyttorekvisit. Det innebär att de samlade åtagandena även ska vägas mot byggherrens nytta av planen och bedömas vara rimliga. Det är byggherrens ekonomiska utfall som avgör om nyttorekvisitet är uppfyllt.

En ekonomisk avvägning

De åtgärder som byggherren åtar sig genom ett exploateringsavtal ska vara skäliga med hänsyn till exploateringens art och omfång samt den nytta parterna har av att detaljplanen genomförs på ett bra sätt. Så länge byggherren uppnår någon ekonomisk nytta med avtalet är lagens krav uppfyllda. Någon möjlighet för kommunen att framtvinga ett avtal finns inte. (jfr prop. 2013/14:126 sid. 157)

En enklare planprocess, prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)

Det som avgör om nyttorekvisitet är uppfyllt är huruvida byggherren skriver under exploateringsavtalet eller inte. Hur stor nyttan är i ekonomiska termer saknar dock juridisk betydelse, bara byggherren bedömer att den är stor nog för att vilja ingå avtalet. Kan byggherren bära de kostnader som följer av exploateringsavtalet med bibehållet avkastningskrav, så har parterna förutsättningar att nå ett avtal. Om kostnaderna däremot är för stora, så finns inte de förutsättningarna. 

Att förutsättningarna att ingå exploateringsavtal beror av ekonomiska parametrar innebär att möjligheten att ingå exploateringsavtal kan variera över tid. Hög efterfrågan på de aktuella byggrätterna och låga byggkostnader ger byggherren större möjligheter att bära kostnader för allmänna anläggningar. Låg efterfrågan på de aktuella byggrätterna och höga byggkostnader har motsatt effekt. Sådana generella marknadsförutsättningar behöver parterna förhålla sig till när exploateringsavtalets innehåll förhandlas. Vill kommunen att en detaljplan genomförs när marknaden är svag kan kommunen behöva bära en större del av kostnaden.  

Vissa förutsättningar är specifika för den enskilda byggherren. En viss byggherre kan exempelvis ha en effektiv organisation som innebär att denne kan genomföra exploateringen till lägre kostnad och därmed göra en större vinst än andra aktörer på marknaden i snitt. Det kan också vara så att byggherren har någon annan fördel, exempelvis att marken kan förvärvas till ett lågt pris. Ur ett ekonomiskt perspektiv kan byggherren med förmånliga interna förutsättningar bära ett större exploateringsbidrag än konkurrenterna. Kommunen är dock skyldig att följa objektivitetsprincipen och likställighetsprincipen avseende villkoren med åtaganden i exploateringsavtal. Kommunen har därmed inte möjlighet att differentiera kostnadsuttaget utifrån byggherrens ekonomiska ställning.

Bedömning av nytta

För att kunna avgöra om ett exploateringsavtal uppfyller nyttorekvisitet behöver det bedömas i sin helhet, där den uppskattade värdeökningen på byggherrens fastighet ställs mot åtagandena att utföra åtgärder.  

Detaljplaneläggning leder vanligen till att byggherrens mark inom planområdet ökar i värde. Det beror ofta på de byggrätter som följer av detaljplanen. Även utbyggnation av infrastruktur i området kan i sig ha en värdehöjande effekt på fastigheter som förbättras. Mot detta ska ställas kostnaderna för de samlade åtaganden byggherren tar på sig genom avtalet. Några faktorer som vanligtvis är viktiga för bedömningen är avstående av mark, ansvar för anläggningar och om det utöver exploateringsbidrag även tillkommer medfinansieringsersättning.

Om byggherren avstår mark

Vanligtvis blir värdeökningen så stor att en byggherre oftast överlåter sådan mark som är planlagd som allmän plats till kommunen utan ersättning. Det vill säga att markavståendet ryms inom åtagandena som vägs upp av nyttan. Kommunen kan dock åta sig att ersätta byggherren om markavståendet inte kan anses skäligt på grund av att byggherrens nytta av den allmänna platsen är begränsad.

Om byggherren ansvarar för anläggningar

De allmänna anläggningar som byggs ut i samband med detaljplanens genomförande kan vara till nytta också för andra än byggherren, exempelvis kommunen eller andra fastighetsägare. Om så är fallet, och byggherren ska vidta eller finansiera anläggningar, behöver detta tas hänsyn till vid nyttobedömningen. Det kan då vara rimligt att begränsa byggherrens kostnadsansvar genom att dela ansvaret så att kommunen eller andra byggherrar behöver åta sig att bära en del av kostnaden.

Om byggherren även betalar medfinansieringsersättning

Om exploateringsavtalet även omfattar medfinansieringsersättning måste hänsyn tas till den sammanlagda belastning som följer av exploateringsbidraget ihop med medfinansieringsersättningen. Kravet på att byggherrens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av detaljplanen gäller alltså exploateringsavtalet i sin helhet.

Flera exploateringsavtal

Ingås flera exploateringsavtal, om genomförandet av en detaljplan, ska kravet på nytta normalt vara uppnått inom ramen för varje exploateringsavtal. Samtidigt kan det vara nödvändigt att bedöma de avtalade åtgärdernas rimlighet i förhållande till nyttan av samtliga avtal. Behovet av flera exploateringsavtal kan till exempel inträffa då avtalsparterna vill reglera något som förbisågs vid ingåendet av det första exploateringsavtalet eller för att någon ny omständighet har inträffat därefter.