Krav på nödvändighet

De åtgärder som kommunen begär att en byggherre ska åta sig att vidta eller finansiera genom ett exploateringsavtal ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. Nödvändighetsrekvisitet begränsar alltså kommunens möjlighet att ställa krav på vad byggherren ska åta sig att göra.

Vad är nödvändigt?

I en detaljplan ska kommunen dela in marken i kvartersmark och allmän plats. På de allmänna platserna säkras olika gemensamma behov och där placeras huvudsakligen de allmänna anläggningarna. Hur de allmänna platserna ska avgränsas och utformas beror i hög grad på vilka funktioner som krävs för att området ska fungera så bra som möjligt och bli lämpligt. Behovet av allmänna anläggningar styrs till stor del av hur kvartersmarken planeras. En detaljplan kan för sin funktion motivera utförande av allmänna anläggningar även utanför planområdet.

För att en åtgärd ska få regleras i ett exploateringsavtal ska den enligt plan- och bygglagen, PBL, vara nödvändig för en detaljplans genomförande. Att den ska vara nödvändig för en detaljplans genomförande betyder att det måste finnas ett orsakssamband, direkt eller indirekt, mellan det behov som behöver uppfyllas för att bebyggelsen ska bli lämplig i detaljplanen och de allmänna anläggningar som åtgärden avser. Det innebär att det krävs en geografisk och tidsmässig koppling mellan anläggningarna och genomförandet av detaljplanen. Att åtgärden ska vara nödvändig innebär dessutom att den krävs och inte kan underlåtas för att detaljplanen ska gå att genomföra.

Om flera byggherrar äger mark inom detaljplanen bedöms nödvändighetsrekvisitet för byggherrarna var och en för sig utifrån det behov som följer av respektive byggherres byggrätt.

Anläggningar utanför detaljplanen

En detaljplan kan för sin funktion vara beroende av anläggningar även utanför planområdet. Det kan till exempel vara fråga om åtgärder som behövs för att kommunikationerna till och från ett nytt bostadsområde ska fungera eller för att åstadkomma en säker och effektiv trafikreglering för ett nytt eller utvidgat köpcentrum. (jfr prop. 2013/14:126 sid. 303)

En enklare planprocess, prop. 2013/14:126 (på Sveriges riksdags webbplats)

Befintliga allmänna anläggningar

Åtgärder som en ny detaljplan leder till kan vara till nytta för andra än byggherren. Exempelvis kan det bli nödvändigt att höja standarden på en redan hårt belastad väg till följd av den trafikökning som följer av den nya detaljplanen. Att det fanns ett behov av standardhöjning redan innan den nya detaljplanen påverkar inte bedömningen av nödvändighetsrekvisitet. Detta visar i stället ännu tydligare att detaljplanen medför ett behov av åtgärder. Den bredare nyttan av åtgärden kan dock ha betydelse vid bedömning av nyttorekvisitet i PBL.

Krav på nytta

Hur stort är behovet av allmänna anläggningar?

När en detaljplan tas fram är det upp till kommunen att bestämma vilka allmänna platser och allmänna anläggningar som behövs utifrån planens syfte. Kommunen kan dock inte fritt bestämma vilka anläggningar som behövs. I 2 kap. PBL ställs krav på vad en lämplig markanvändning är och i 4 kap. PBL sätts ramarna för vad som kan regleras i en detaljplan. Kravställningen vad avser avtalsvillkor i exploateringsavtalet får inte gå utöver de begränsningar som finns i PBL. Vidare måste hänsyn tas till kommunallagens bestämmelser, bland annat likställighetsprincipen.

Funktion, standard och dimensionering

Har det konstaterats att åtgärden enligt exploateringsavtalet är nödvändig i sig, måste det också avgöras vilken standard och dimensionering som är nödvändig.

En åtgärd som är nödvändig fyller en viss funktion för detaljplanen. Till exempel har utbyggnaden av en gata till funktion att tillgodose behovet av transporter och iordningställandet av en park har till funktion att tillgodose behovet av rekreation och kan binda samman gång- och cykelstråk. För full funktionalitet måste anläggningarna vara av en viss standard och en viss dimension. Dessutom måste hänsyn tas till säkerhetsaspekter.

I vissa fall går det att hänvisa till nationell standard, som till exempel i fråga om standard för graden av sanering av markföroreningar på allmän plats. Det går även att hänvisa till kommunala strategiska dokument, som kommunens tekniska handbok. I andra fall finns det ingen förutbestämd standard och dimensionering utan där får den bestämmas utifrån förutsättningarna på den aktuella platsen. Det kan exempelvis gälla i fråga om storlek och standard på parker eller graden av konstnärlig utsmyckning på allmän plats.

När de allmänna anläggningarna är klara ska kommunen förvalta dessa och bekosta drift och underhåll. Det ligger därför i kommunens intresse att anläggningarna utförs på ett sådant sätt att förvaltningskostnaderna begränsas. Vid en bedömning av vad som är nödvändigt i fråga om den närmare utformningen av en anläggning behöver förvaltningskostnader beaktas.