Bostäder

Användningen Bostäder används för områden för olika former av boende av varaktig karaktär. Även bostadskomplement ingår i användningen.

Användningen Bostäder

Med användningen Bostäder avses boende med varaktig karaktär. I användningen ingår vanliga bostäder, fritidshus och olika typer av kategoribostäder som till exempel studentbostäder och seniorbostäder. Även gruppbostäder, träningsbostäder och liknande typer av boenden som innefattar viss omsorg kan ingå, om inte vårdinslaget är för stort.

I användningen ingår också bostadskomplement av olika slag. Bostadskomplement kan ligga i eller i anslutning till bostaden och är sådant som är till för de boendes behov. Det kan till exempel vara garage, parkering, tvättstuga, gäststuga eller gästlägenhet, växthus, lekplats och miljöhus för flerbostadshus. Även förskola i begränsad omfattning som är inrymd i ett flerbostadshus kan betraktas som bostadskomplement.

Inom användningen Bostäder går det att uppföra olika typer av byggnader som till exempel en- och tvåbostadshus och flerbostadshus. Om detaljplanen behöver reglera vilken typ av byggnad som får uppföras inom användningen så regleras detta med egenskapsbestämmelser.

Reglera inte upplåtelseform

I detaljplan är det inte möjligt att reglera bostäders upplåtelseform, till exempel bostadsrätt eller hyresrätt, eller boendeform så som enskilda hushåll eller kollektiv.

Det är inte heller möjligt att i en detaljplan reglera om en bostad ska vara permanent eller fritidsboende. Istället kan kommunen indirekt genom att reglera till exempel utnyttjandegrad begränsa förutsättningarna för permanentboende. Om syftet med planläggningen är fritidshusbebyggelse behöver det också beskrivas i planbeskrivningen.

Gränsdragning mot andra användningar

Det finns ingen klar definition av vad som utgör ett boende. Det innebär att det kan vara svårt att avgöra var gränsen går mellan boende av varaktig karaktär och vård eller tillfällig vistelse. I situationer där det är svårt att avgöra vilken användning som ska användas behöver kommunen göra en bedömning av syftet med verksamheten och hur den är tänkt att bedrivas. Vad en verksamhet i allmänhet kallas eller hur den benämns i annan lagstiftning är alltså inte avgörande för vilken användningsbestämmelse som ska tillämpas.

Bostäder eller tillfällig vistelse

Det kan vara svårt att avgöra var gränsen går mellan tillfällig vistelse och bostäder, det vill säga boende med varaktig karaktär. Bostäder förknippas oftast med ägande i någon form eller besittningsskydd. Eftersom boende är svårdefinierat är det oftast enklare att definiera var gränsen för tillfällig vistelse går. Det avgörande vid bedömningen är syftet med verksamheten och hur den är tänkt att bedrivas. Tillfällig vistelse har som syfte att tillgodose vistelse eller boende som inte är av varaktig karaktär. Skillnaden mellan en bostad och ett hotell är därför att det första har som syfte att tillgodose varaktigt boende, vilket hotellet inte har. Vid bedömningen saknar det normalt sett betydelse om lokalerna där verksamheten ska bedrivas utformats och utrustats så att de klarar lagstiftningens krav avseende bostäder, till exempel tillgång till kök och badrum. Detta innebär att ett hotell som i sina rum har samtliga bostadsfunktioner ändå inte utgör en bostad eftersom syftet med hotell är att erbjuda tillfällig övernattning.

Verksamheter som bedrivs med syfte att tillhandahålla övernattningsmöjligheter så som hotell eller vandrarhem ingår alltså inte i användningen Bostäder utan i användningen Tillfällig vistelse. Inte heller lägenhetshotell och liknande ingår i Bostäder. För en mer flexibel plan är det möjligt att kombinera användningarna Bostäder och Tillfällig vistelse.

Det är förenligt med användningen Bostäder att i begränsad omfattning hyra ut sängar eller enstaka rum. Omfattningen får dock inte vara sådan att användningen får en ny inriktning. I ett rättsfall hade ett bostadshus börjat användas som bed & breakfast. Domstolen bedömde att eftersom verksamheten tog upp hela det tidigare bostadsutrymmet i byggnaden och att omgivningspåverkan kunde förväntas bli förändrad, var användningen inte längre att betrakta som boende. (MÖD P 2014-11-28, mål nr P 4072-14)

Mål: P 4072-14 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Bostäder eller vård

När det handlar om olika former av boende med inslag av omsorg kan det vara svårt att avgöra om användningen ska vara Bostäder eller Vård. Även här är det syftet med verksamheten och hur den är tänkt att bedrivas som är avgörande. Med begreppet vård följer andra villkor än för boende vad gäller utformning, miljö, besittningsrätt med mera. Kommunen måste i varje enskilt fall se till det specifika innehållet i den verksamhet som planeras. Det är inte alltid möjligt att avgöra om det är en bostad eller vård enbart utifrån vad verksamheten kallas.

Vid bedömningen av om en viss verksamhet ska anses vara bostäder eller vård har domstolarna bland annat utgått ifrån hur stort vårdinslaget är och vilken omgivningspåverkan verksamheten förväntas ha. Ett visst vårdinslag, till exempel föräldraliknande omsorg kan, enligt praxis, rymmas inom användningen Bostäder. Gruppbostäder och träningsbostäder där boendet kräver ständig tillsyn av personal kan därför ingå i Bostäder.

Vid valet mellan användningarna Vård och Bostäder ingår en bedömning av den omgivningspåverkan den planerade verksamheten förväntas ha. Det vill säga om en verksamhet kan förväntas ha en annan omgivningspåverkan än vad som i allmänhet förväntas av ett boende. Det kan till exempel vara hur trafik- och transportalstrande verksamheten är. Om det är lämpligt kan användningarna kombineras för att skapa en mer flexibel plan. En kombination av Vård och Bostäder kan dock innebära att kvartersmark för enskilt respektive annat än enskilt bebyggande kombineras. En sådan kombination kan innebära svårigheter vid genomförandet i de fall då kommunen har en rättighet eller en skyldighet att lösa in mark som ska användas för annat än enskilt bebyggande.

Kommunens rätt att lösa in mark

Annan verksamhet inom användningen Bostäder

Inom användningen är det möjligt att i mindre skala bedriva annan verksamhet, till exempel inreda enstaka rum i en bostad till kontor. Verksamheten kan endast tillåtas om omgivningspåverkan inte är större än vad som kan förväntas av ett vanligt boende.

Om verksamheten ska utgöra en egen enhet, fristående från boendet, som till exempel handel och service i bottenvåningen, bör detta uttryckas med en kombination av användningarna bostäder och detaljhandel eller centrum samt eventuellt med egenskapsbestämmelse om byggnaders användning.

Förskola som bostadskomplement

Förskolor ska i första hand planeras inom användningen Skola där trafik och annan omgivningspåverkan beaktas. I begränsad omfattning kan en förskola också inrymmas som ett bostadskomplement inom Bostäder. Det handlar då om förskoleverksamhet i mindre omfattning i flerbostadshus. Det är då viktigt att utemiljön för både de boende och för förskolan kan säkerställas.

Bestämmelsen måste följa föreskriften

I Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vad som ingår i användningen Bostäder, hur bestämmelsen ska formuleras och vilken bestämmelsekod bestämmelsen ska ha.

Formulering av bestämmelse	Bestämmelsekod
Bostäder	DP_KM_B2

Precisering av bestämmelsen

Om bostäderna ska ha en särskild funktion som kommer att dominera användningen, få stor betydelse för områdets utformning eller innebära en viss omgivningspåverkan så kan användningen preciseras.

En precisering innebär att enbart det som anges i preciseringen är tillåtet. En preciserad användningsbestämmelse ger alltså mindre utrymme för tolkning än då användningen inte preciseras. En precisering innebär att planen blir mindre flexibel samtidigt som det blir tydligt vilket ändamål som avses för området. Flera olika preciseringar av samma användning kan finnas inom samma detaljplan.

En preciserad användning ska alltid följa det som anges Boverkets föreskrifter om detaljplan. För bestämmelsen Bostäder anges endast preciseringen Annan precisering vilket innebär att kommunen får formulera egna preciseringar i de fall där det bedöms lämpligt. På så sätt begränsar inte föreskriften kommunens möjlighet att göra regleringar i detaljplan.

Formulering av precisering	Bestämmelsekod
[Annan precisering]	DP_KM_B2_Annan

En närmare utformning av ett område regleras med egenskapsbestämmelser.

Redovisning av regleringar i detaljplan

Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på plankartan. Det enda krav som måste uppfyllas är det så kallade tydlighetskravet som finns i plan- och bygglagen, PBL, och som ställer krav på att alla regleringar som görs i en detaljplan ska vara tydliga. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt vilket innebär att redovisningen av regleringar i detaljplan kan göras på olika sätt så länge det tydligt framgår vad som regleras. Med den digitala teknikens hjälp är det därför möjligt att ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser.

Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan

Ett sätt att redovisa regleringar i detaljplan är att följa Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan. Vid redovisning enligt det allmänna rådet kan användningen Bostäder anges med versalt B på plankartan och vid färgläggning av detaljplanen ges användningen gul färg.

Enligt det allmänna rådet kan precisering anges genom att beteckningen förses med index i form av en nedsänkt siffra, exempelvis B₁.

Det allmänna rådet anger bara ett sätt som redovisningen kan göras för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Redovisningen kan alltså även göras på andra sätt. För att underlätta framtida tolkning av detaljplanen är det lämpligt att det framgår i detaljplanen om det allmänna rådet använts.