Utnyttjandegrad

Egenskapsbestämmelser om utnyttjandegrad används för att reglera bebyggandets största eller minsta omfattning.

Bestämmelser om utnyttjandegrad

Med bestämmelser om utnyttjandegrad kan kommunen på kvartersmark reglera bebyggandets största eller minsta omfattning, såväl över som under markytan. Bestämmelser om utnyttjandegrad tydliggör bland annat för fastighetsägare hur mycket som får byggas på den egna fastigheten och på de kringliggande fastigheterna.

Största eller minsta omfattning

Det vanligaste är att byggandets största tillåtna omfattning regleras, för att inte få en för hög exploatering. Genom att reglera minsta omfattning kan kommunen verka för att de områden som har förutsättningar för ny exploatering nyttjas effektivt. Kommunen kan dock inte tvinga fram ett byggande med bestämmelser om byggandets minsta omfattning. Däremot har kommunen rätt att efter genomförandetidens utgång lösa mark som inte har bebyggts i huvudsaklig överensstämmelse med detaljplanen om kommunen är huvudman för de allmänna platserna. Skälet till att utnyttjandegrad regleras ska anges och motiveras i planbeskrivningen.

Andel eller fasta tal

Bestämmelser om utnyttjandegrad kan reglera hur stor andel av ett visst område, till exempel egenskapsområde eller användningsområde, som får bebyggas. Detta anges i procent. Det går också att reglera hur stor area som får byggas i fasta tal på ett visst område. Arean bör då anges i kvadratmeter.

Till vilket område relateras bestämmelsen

Planbestämmelser om utnyttjandegrad kan i bestämmelseformuleringen relateras till olika områden till exempel till fastighetsarea eller användningsområde. Dessa behöver inte överensstämma med egenskapsområdet. Det innebär att beräkningsgrunden för att tolka bestämmelsen kan ligga utanför själva egenskapsområdet. Bestämmelsen kan också formuleras som en kombination till exempel procent av fastighetsarean inom egenskaps- eller användningsområdet.

Om inget område anges i bestämmelseformuleringen relateras bestämmelsen till egenskapsområdets utbredning.

Egenskapsområde

En bestämmelse om utnyttjandegrad som endast relateras till egenskapsområdet anges i fasta tal. Detta eftersom egenskapsområdet alltid är bestämt och konstant i detaljplanen.

En bestämmelse som endast relateras till egenskapsområdet är i princip bara användbar om hela detta område ska höra till en och samma fastighet. Reglerna i fastighetsbildningslagen hindrar att ett sådant område delas i flera fastigheter eftersom en byggrätt då inte kan garanteras för fler än en fastighet. Där det redan finns flera fastigheter kan en bestämmelse om utnyttjandegrad relaterad till egenskapsområdet leda till att byggrätten blir orättvist fördelad inom området. Den fastighetsägare som bygger först skulle kunna använda all byggrätt eller styra hur mycket grannen kan bygga inom sin fastighet.

Fastighet

Utnyttjandegraden kan anges relaterad till en fastighet, antingen genom ett fast tal per fastighet eller genom en andel av fastighetens area. Genom att relatera bestämmelsen till en fastighet garanteras fastigheterna en byggrätt oavsett hur andra fastigheter i området bebyggs.

Fasta tal per fastighet eller andel av fastighetsarea

Fasta tal per fastighet är lämpligt att använda när det är viktigt att alla fastigheter ska få samma byggrätt oavsett storleken på fastigheterna. Andel av fastighetsarean är lämpligt att använda där storleken på byggrätterna kan variera i förhållande till fastigheternas storlek.

När utnyttjandegraden regleras som andel av fastighetsarean kommer fastighetsbildningen att styra byggrättens storlek på varje fastighet. Om området redan är bebyggt blir bestämmelsen indirekt styrande för fastighetsbildningen. Detta eftersom den möjliga fastighetsarean bestäms utifrån storleken på den befintliga bebyggelsen.

Att använda andel av fastighetsarean hindrar att äganderättslägenheter bildas eftersom varje lägenhet då blir en fastighet vilket innebär ett totalt utnyttjande av fastighetsarean.

Relatera inte enbart till fastighetsarea

Ofta sätts en bestämmelse om utnyttjandegrad utifrån en tänkt exploatering inom ett kvarter eller inom en användning. Om en bestämmelse om utnyttjandegrad enbart skulle relatera till fastighetsarean, till exempel ”% av fastighetsarean”, och fastigheten sträcker sig utanför till exempel användnings- eller planområdet är risken stor att det blir otydligt vilken byggrätt fastigheten har och genomförandet av planen blir oförutsägbart. Vid en bygglovsprövning skulle det kunna leda till att hela fastighetens area, även de delar som ligger utanför användnings- eller planområdet, tas med i beräkningen av byggrätten. För att sådana otydligheter inte ska uppkomma är det lämpligt att bestämmelsen formuleras så att byggrätten även relateras till ett användningsområde. Exempelvis ”Största byggnadsarea är 25 % av fastighetsarean inom användningsområdet”.

En annan situation då bestämmelsen behöver relateras till mer än bara fastighetsarean är om en fastighet kan komma att omfatta flera egenskapsområden med olika utnyttjandegrad. Detta kan då innebära att utnyttjandegraden blir större än vad som kunnat förutses. Beräkningen av de olika byggrätterna utgår nämligen från hela fastighetens area istället för egenskapsområdet. Genom att utnyttjandegraden anges som en andel av fastighetsarean inom egenskapsområdet kan exploateringsgraden förutses vid planläggningen. Exempelvis ”Största byggnadsarea är 25 % av fastighetsarean inom egenskapsområdet”.

Tomt

Det är oftast inte lämpligt att relatera bestämmelser om utnyttjandegrad till begreppet tomt. Detta eftersom en tomt enligt plan- och bygglagens definition inte är en bestämd yta. För att nå syftet med regleringen går det i många av dessa fall istället att relatera bestämmelsen till fastighet. Om kommunen ändå behöver relatera bestämmelsen till någon form av tomt är det lämpligt att ange vilken typ av tomt som avses, till exempel radhustomt. Utnyttjandegraden regleras då med fasta tal.  

Areamått

Med bestämmelser om utnyttjandegrad är det möjligt att reglera olika typer av areor. Det är viktigt att det tydligt framgår vilken area som regleras. Vanligen används areamått från SVENSK STANDARD SS 21054:2020, Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning. I Boverkets föreskrifter om detaljplan rekommenderas att byggnadsarea eller bruttoarea används. Kommunen har dock möjlighet att välja andra areamått genom att använda fri formulering. Dessa bestämmelser kommer inte att bli analyserbara på samma sätt som de färdigformulerade bestämmelserna. Om andra areamått än de som finns i standarden används behöver det framgå i planbeskrivningen hur de ska beräknas.

Byggnadsarea

Byggnadsarea förkortas BYA och kan kort beskrivas som den yta som en byggnad upptar på marken. Hur byggnadsarea exakt definieras och beräknas framgår av SVENSK STANDARD SS 21054:2020, Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning. Observera att viss öppenarea ingår vid beräkning av byggnadsarea. Öppenarea kan förenklat beskrivas som en helt eller delvis öppen yta för vistelse eller förvaring, som ligger i anslutning till en byggnad.

Byggnadsarea används ofta i bestämmelser för en- och tvåbostadshus, där kommunen vill styra tätheten i ett område.

Bruttoarea

Bruttoarea förkortas BTA och kan förenklat beskrivas som den sammanlagda ytan av alla våningsplan. Hur bruttoarea exakt definieras och beräknas framgår av SVENSK STANDARD SS 21054:2020, Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning. Observera att öppenarea inte ingår vid beräkning av bruttoarea till skillnad från byggnadsarea.

Det är lämpligt att använda bruttoarea i bestämmelser för till exempel flerbostadshus, industrilokaler, lokaler för handelsändamål och andra byggnader med stora volymer.

Reglera under markytan

Med bestämmelser om utnyttjandegrad kan kommunen reglera största och minsta omfattning för byggandet även under markytan. Av bestämmelsen behöver det då framgå att den gäller endast under mark. Vid reglering under mark är det viktigt att inte använda ett areamått som endast reglerar ytor ovan mark. Det kan därför ofta vara lämpligt att använda bruttoarea.

Area per byggnad

Med bestämmelser om utnyttjandegrad kan kommunen även reglera största eller minsta area för olika typer av byggnader. Exempelvis ”Största byggnadsarea är 100 m² per bostadshus”. Utnyttjandegraden regleras då med fasta tal.  

Denna typ av bestämmelse kan användas där kommunen vill reglera olika utnyttjandegrad för olika typer av byggnader. Den kan också användas för att fördela byggrätterna rättvist där många byggnader av samma typ ska tillåtas på samma fastighet, till exempel i ett område med många arrendetomter på en fastighet.

Fördelning av användning

Bestämmelser om utnyttjandegrad kan också användas för att reglera fördelning mellan användningar. Exempelvis att ett användningsområde med de kombinerade användningarna Detaljhandel och Bostäder får användas till 20 procent för Detaljhandel och 80 procent för Bostäder. Kommunen kan även reglera största eller minsta andel av en användning inom användningsområdet. För att kunna reglera fördelning av användningar inom samma användningsområde måste användningsområdet innehålla en kombination av användningar.

Kombinera med andra bestämmelser

Ofta behöver bestämmelser om utnyttjandegrad kombineras med bestämmelser om till exempel placering, fastighetsstorlek och höjd på byggnadsverk för att skapa den byggrätt som kommunen avser med planen. Ibland kan en kombination med fastighetsindelningsbestämmelser krävas för att fullt ut kunna reglera det som avses. Det är viktigt att se helheten och hur de föreslagna bestämmelserna för ett visst område fungerar tillsammans, ihop med befintlig bebyggelse och kommande fastighetsbildning.

Gör inte befintliga byggnader planstridiga

Bestämmelser om utnyttjandegrad reglerar både ny bebyggelse och befintlig bebyggelse. Det är därför viktigt att se till att befintliga byggnader inte oavsiktligt blir planstridiga. Grundregeln är att bygglov inte får lämnas om byggnaden inte överensstämmer med detaljplanen. En sådan bestämmelse kan därför leda till att bygglov inte kan ges för till exempel en ändrad takvinkel på en sådan byggnad, även om åtgärden i sig är planenlig.

Tillämpning av planbestämmelse om utnyttjandegrad

Bestämmelser om utnyttjandegrad prövas i bygglovsskedet för åtgärder som kräver lov. En åtgärd behöver alltså uppfylla bestämmelsen om utnyttjandegrad för att byggnadsnämnden ska bevilja bygglov. För att byggnadsnämnden i lovskedet ska kunna avgöra om åtgärden uppfyller bestämmelsen krävs att sökanden lämnar in de handlingar som behövs för prövningen.

Bestämmelser om utnyttjandegrad tillämpas även vid fastighetsbildning. För att lantmäterimyndigheten ska kunna nybilda och ombilda fastigheter ska fastigheten överensstämma med detaljplanen och planbestämmelsen uppfyllas. Det innebär till exempel att vid fastighetsbildning så tas hänsyn till eventuella befintliga byggnader.

Bestämmelsen måste följa föreskriften

I Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vad som kan regleras med en bestämmelse om utnyttjandegrad, hur den ska formuleras, bestämmelsekod och hur bestämmelserna sorteras in i underkategorier. Det är endast de underkategorier, formuleringar och koder som räknas upp i föreskriften som får användas.

Underkategori	Formulering av bestämmelser	Bestämmelsekod
Största area i kvm	Största bruttoarea är [siffra] m² per fastighet	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaKvm_BruttoFastigh
Största area i kvm	Största bruttoarea är [siffra] m²	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaKvm_Brutto
Största area i kvm	Största bruttoarea är [siffra] m² inom användningsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaKvm_BruttoAnv
Största area i kvm	Största byggnadsarea är [siffra] m² per fastighet	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaKvm_ByggnadsareaFastigh
Största area i kvm	Största byggnadsarea är [siffra] m²	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaKvm_Byggnadsarea
Största area i kvm	Största byggnadsarea är [siffra] m² inom användningsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaKvm_ByggnadsareaAnv
Största area i kvm	[Fritext]	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaKvm_Annan
Största area i procent	Största bruttoarea är [siffra] % av fastighetsarean inom egenskapsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaProc_BruttoEgen
Största area i procent	Största bruttoarea är [siffra] % av fastighetsarean inom användningsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaProc_BruttoAnv
Största area i procent	Största byggnadsarea är [siffra] % av fastighetsarean inom egenskapsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaProc_ByggnadsEgen
Största area i procent	Största byggnadsarea är [siffra] % av fastighetsarean inom användningsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaProc_ByggnadsAnv
Största area i procent	[fritext]	DP_KM_Eg_Utnytt_StorstaAreaProc_Annan
Minsta area i kvm	Minsta bruttoarea är [siffra] m² per fastighet	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaKvm_BruttoFastigh
Minsta area i kvm	Minsta bruttoarea är [siffra] m²	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaKvm_BruttoKvm
Minsta area i kvm	Minsta bruttoarea är [siffra] m² inom användningsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaKvm_BruttoAnv
Minsta area i kvm	Minsta byggnadsarea är [siffra] m² per fastighet	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaKvm_ByggnadsFastigh
Minsta area i kvm	Minsta byggnadsarea är [siffra] m²	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaKvm_Byggnads
Minsta area i kvm	Minsta byggnadsarea är [siffra] m² inom användningsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaKvm_ByggnadsAnv
Minsta area i kvm	[fritext]	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaKvm_Annan
Minsta area i procent	Minsta bruttoarea är [siffra] % av fastighetsarean inom egenskapsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaProc_BruttoEgen
Minsta area i procent	Minsta bruttoarea är [siffra] % av fastighetsarean inom användningsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaProc_BruttoAnv
Minsta area i procent	Minsta byggnadsarea är [siffra] % av fastighetsarean inom egenskapsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaProc_ByggnadsEgen
Minsta area i procent	Minsta byggnadsarea är [siffra] % av fastighetsarean inom användningsområdet	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaProc_ByggnadsAnv
Minsta area i procent	[Fritext]	DP_KM_Eg_Utnytt_MinstaAreaProc_Annan
Area under mark	Största bruttoarea under mark är [siffra] m² [text vid behov]	DP_KM_Eg_Utnytt_AreaUnderMark_StorstaKvm
Area under mark	Minsta bruttoarea under mark är [siffra] m² [text vid behov]	DP_KM_Eg_Utnytt_AreaUnderMark_MinstaKvm
Area under mark	[fritext]	DP_KM_Eg_Utnytt_AreaUnderMark_Annan
Area per byggnad	Största bruttoarea är [siffra] m² per [text]	DP_KM_Eg_Utnytt_AreaPerByggnad_StorstaBruttoKvm
Area per byggnad	Minsta bruttoarea är [siffra] m² per [text]	DP_KM_Eg_Utnytt_AreaPer Byggnad_MinstaBruttoKvm
Area per byggnad	Största byggnadsarea är [siffra] m² per [text]	DP_KM_Eg_Utnytt_AreaPerByggnad_StorstaByggnadsKvm
Area per byggnad	Minsta byggnadsarea är [siffra] m² per [text]	DP_KM_Eg_Utnytt_AreaPerByggnad_MinstaByggnadsKvm
Area per byggnad	[fritext]	DP_KM_Eg_Utnytt_AreaPerBygg_Annan
Annan utnyttjandegrad	[fritext]	DP_KM_Eg_Utnytt_AnnanUtnytt_Annan

Genom att färdigformulerade bestämmelser används blir information om byggrätten digitalt sökbar och möjlig att räkna på. I vissa formuleringar finns fält där en siffra ska anges. Siffran anger den area eller andel som regleras. I vissa formuleringar finns också textfält där ytterligare information kan anges om det behövs för att anpassa bestämmelsen till en viss situation. De formuleringar som endast består av ett fritextfält kan kommunen använda för att själva formulera bestämmelsen inom rätt underkategori. Sådana bestämmelser blir inte digitalt sökbara eller möjliga att analysera i samma utsträckning som övriga bestämmelser. Dessa får därför bara användas i undantagsfall när annan lämplig formulering saknas i tabellen.

Tabellen innehåller inga formuleringar som anger intervall av utnyttjandegrad. Skälet är att sådana formuleringar försvårar sökbarheten. Istället kan intervall regleras genom att både största och minsta utnyttjandegrad regleras genom två separata planbestämmelser.

Det är också möjligt att genom fri formulering ange en kombination av andel och fasta tal, till exempel ”Största byggnadsarea är 20% av fastighetsarean inom användningsområdet dock max 200 m² per fastighet”. Denna sorteras då in under underkategorin Annan utnyttjandegrad.

Redovisning av regleringar i detaljplan

Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på plankartan. Det enda krav som måste uppfyllas är det så kallade tydlighetskravet som finns i plan- och bygglagen, PBL, och som ställer krav på att alla regleringar som görs i en detaljplan ska vara tydliga. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt vilket innebär att redovisningen av regleringar i detaljplan kan göras på olika sätt så länge det tydligt framgår vad som regleras. Med den digitala teknikens hjälp är det därför möjligt att ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser.

Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan

Ett sätt att redovisa regleringar i detaljplan är att följa Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan. Vid redovisning enligt det allmänna rådet kan en egenskapsbestämmelse om utnyttjandegrad anges med beteckningen e på plankartan.

Vid reglering med flera olika bestämmelser om utnyttjandegrad i samma detaljplan kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel e₁, e₂ och så vidare.

Alla planbestämmelser kan redovisas i en lista med planbestämmelser. Bestämmelser om utnyttjandegrad kan redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark. Om en egenskapsbestämmelse gäller all kvartersmark behövs ingen beteckning på plankartan. Var någonstans egenskapsbestämmelsen gäller framgår då av att bestämmelsen redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.

Utöver vad som anges i det allmänna rådet kan det också finnas behov av att redovisa siffervärdet, alltså den reglerade utnyttjandegraden, tillsammans med beteckningen på plankartan. Den reglerade utnyttjandegraden behöver då inte anges i listan med planbestämmelser. Till exempel kan planbestämmelser om största byggnadsarea i m² skrivas ut e₁ 1000, e₁ 900 och så vidare på plankartan och i listan med planbestämmelser: e₁ – Största byggnadsarea i m². Detta gör att utnyttjandegraden kan utläsas direkt på plankartan och gör listan med planbestämmelser mindre omfattande.

Det allmänna rådet anger bara ett sätt som redovisningen kan göras för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Redovisningen kan alltså även göras på andra sätt. För att underlätta framtida tolkning av detaljplanen är det lämpligt att det framgår i detaljplanen om det allmänna rådet använts.