Varsamhet

Bestämmelser om varsamhet används för att reglera vilka karaktärsdrag och värden hos befintliga byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som varsamheten speciellt ska inriktas på.

Bestämmelser om varsamhet

Ändring av byggnader och bygglovspliktiga anläggningar ska alltid utföras varsamt så att hänsyn tas till byggnadens eller anläggningens karaktärsdrag. Byggnadernas och anläggningarnas tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden ska tas tillvara. Kraven gäller oavsett om det finns bestämmelser om detta i detaljplan eller inte. I en detaljplan kan kommunen precisera det generella kravet på varsamhet genom att ange bestämmelser om vilka karaktärsdrag och värden som varsamheten speciellt ska inriktas på.

Varsamhetsbestämmelser kan användas på allmän plats och kvartersmark för byggnader och bygglovspliktiga anläggningar där ändringar behöver genomföras varsamt så att deras karaktärsdrag värnas. Med varsamhetsbestämmelser preciseras vilka karaktärsdrag och värden som ska värnas och bibehållas till sin utformning och utseende. Detta innebär att ett visst material kan vara möjligt att byta ut, men att utformningen och utseendet ska motsvara de värden planbestämmelsen avser att värna.

Vad kan en varsamhetsbestämmelse omfatta

Med varsamhetsbestämmelser preciseras och tydliggörs vilka karaktärsdrag och värden som ska värnas och bibehållas till sin utformning och utseende. Detta innebär att ett visst material kan vara möjligt att byta ut, men att utformningen och utseendet ska motsvara de värden planbestämmelsen avser att värna. Bestämmelserna kan exempelvis omfatta sådant som fasadmaterial, taktäckningsmaterial och kulör. I mera värdefulla miljöer kan bestämmelserna vara mer detaljerade som till exempel taksprång, fönstrens utformning och deras läge i vägglivet och utsmyckningsdetaljer. Om det krävs ett mer kostnadskrävande utförande eller utformning behöver kommunen i stället använda en bestämmelse om skydd av kulturvärden.

Varsamhetsbestämmelser kan användas för alla byggnader och bygglovspliktiga anläggningar där ändringar behöver genomföras varsamt så att dess karaktärsdrag värnas. Det krävs alltså inte att byggnaden eller den bygglovspliktiga anläggningen är särskilt värdefull för att bestämmelsen ska kunna användas. En varsamhetsbestämmelse kan dock inte omfatta mer än vad som ligger inom ramarna för det generella kravet på varsamhet.

Inte heller på allmän plats kan varsamhetsbestämmelser användas till annat än byggnader och bygglovspliktiga anläggningar. Bestämmelser kan alltså inte användas för att reglera annat såsom markbeläggning, räcken, trappor, alléer med mera.

Varsamhetsbestämmelser

Varsamhetsbestämmelser avser befintliga byggnader

Varsamhetsbestämmelser används för befintliga byggnader och bygglovspliktiga anläggningar på en specifik plats. För tillkommande byggnader och bygglovspliktiga anläggningar samt vid flytt av byggnadsverk är det istället lämpligt att använda utformningsbestämmelser. Om varsamhetsbestämmelser föreskriver en annan utformning än den befintliga innebär det att bygganden blir planstridig, vilket kan påverka förutsättningarna för bygglov.

Skillnad mellan varsamhetsbestämmelser och bestämmelser om skydd av kulturvärden

För att värna värdefull bebyggelse i detaljplan kan kommunen använda varsamhetsbestämmelser eller bestämmelser om skydd av kulturvärden. En varsamhetsbestämmelse innebär att något ska bibehållas till sin utformning. Det innebär att det som bestämmelsen värnar är möjligt att ersätta, men ska ges samma utformning som det ursprungliga, till exempel att ett fönster är möjligt att byta ut men ska ha samma utformning som tidigare. Ofta är det tillräckligt att använda varsamhetsbestämmelser. I de fall då varsamhetsbestämmelser inte räcker till kan de kompletteras med bestämmelser om skydd av kulturvärden. Då kan specifika detaljer eller befintliga material skyddas med bestämmelser om skydd av kulturvärden medan varsamhetsbestämmelser kan användas för att värna värden och karaktärsdrag.

Bestämmelser om skydd av kulturvärden får endast användas för särskilt värdefull bebyggelse. Bestämmelser om skydd av kulturvärden ställer också mer långtgående krav på fastighetsägaren och kan till skillnad från varsamhetsbestämmelser leda till ersättningsrätt.

Krav som innebär speciellt och kostnadskrävande underhåll eller utförande går inte att reglera med varsamhetsbestämmelser. Om kravet på att bibehålla vissa karaktärsdrag och värden innebär att kommunen behöver reglera en metod eller material som är kostnadskrävande ska bestämmelse om skydd av kulturvärden istället användas. (jfr prop. 1994/95:230 sid 88)

Kommunal översiktsplanering enligt plan- och bygglagen, m.m., prop. 1994/95:230 (på Sveriges riksdags webbplats)

Bestämmelser om skydd av kulturvärden och rivningsförbud

Motivera i planbeskrivningen

Skälet till att varsamhet regleras ska anges och motiveras i planbeskrivningen. Av planens syfte ska det kortfattat framgå vilka värden som gett upphov till regleringen av varsamhet. I planbeskrivningen behöver kommunen också redovisa de överväganden och slutsatser som har gjorts i planarbetet och som har lett till planbestämmelsernas utformning. Motiveringen till bestämmelserna kan utgå från överväganden och ställningstaganden som har gjorts i översiktsplanen, bebyggelseinventeringar eller kulturmiljöprogram. Texten kan kompletteras med foton på detaljer som omfattas av en bestämmelse, förtydligande kartskisser och planritningar samt illustrationer över exempelvis byggnadsdetaljer eller byggnadsdelar.

Utökad lovplikt

Det kan finnas behov av att kombinera en varsamhetsbestämmelse med en bestämmelse om ändrad lovplikt, till exempel för att återinföra lovplikt för att färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial på en- och tvåbostadshus. Genom att införa lovplikt ges byggnadsnämnden möjlighet att pröva att den preciserade varsamhetsbestämmelsen följs innan åtgärden utförs.

Hantering av bygglovsbefriade åtgärder i detaljplan

Andra planbestämmelser för tillkommande bebyggelse

Med planbestämmelser som på olika sätt reglerar omfattning, placering och utformning kan kommunen ta tillvara befintliga karaktärsdrag och värden genom att ny bebyggelse anpassas till befintlig struktur, utformning och stadsbild. Med bestämmelser om placering kan kommunen reglera hur nya byggnader ska placeras i förhållande till exempelvis gata, fastighetsgräns eller andra byggnader. Med bestämmelser om utformning och omfattning kan till exempel höjd och bredd på byggnader regleras. Utformning kan regleras genom bestämmelser om material och färg. Det går även att ange att en byggnad ska ha, respektive inte får ha, vissa detaljer och byggnadsdelar som till exempel balkonger eller skorstenar.

Kulturvärden

Varsamhetsbestämmelser ger ingen rätt till ersättning

Då varsamhetsbestämmelserna enbart utgör en precisering av de generella varsamhetskraven som gäller enligt plan- och bygglagen, PBL, så ger bestämmelserna inte någon rätt till ersättning. Eftersom någon ersättning till fastighetsägaren inte kan utgå för varsamhetsbestämmelser, får sådana inte innebära att pågående markanvändning avsevärt försvåras. I dessa fall får istället bestämmelser om skydd av kulturvärden användas. (jfr prop. 1994/95:230 sid. 87–88)

Kommunal översiktsplanering enligt plan- och bygglagen, m.m., prop. 1994/95:230 (på Sveriges riksdags webbplats)

Tillämpning av varsamhetsbestämmelser

I lovskedet prövas varsamhetsbestämmelser för åtgärder som kräver lov. För att byggnadsnämnden i lovskedet ska kunna avgöra om åtgärden uppfyller bestämmelsen krävs att sökanden lämnar in de handlingar som behövs. En ansökan om lov ska innehålla de ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för att byggnadsnämnden ska kunna pröva ansökan. Det kan även behövas en redogörelse för hur det som skyddas av planbestämmelsen avses att hanteras. Redogörelsen kan till exempel beskriva vilken metod som avses användas och vilka konsekvenser det får.

I områden med kommunalt huvudmannaskap är det kommunen som ansvarar för att de allmänna platserna underhålls i enlighet med planbestämmelserna.

På allmänna platser med enskilt huvudmannaskap är det normalt en samfällighetsförening som är huvudman och som ansvarar för att den allmänna platsen underhålls så att varsamhetsbestämmelsen följs. Om inte en samfällighetsförening har bildats är det fastighetsägaren eller flera fastighetsägare gemensamt som ansvarar för de åtaganden som bestämmelsen innebär.

Bestämmelsen måste följa föreskriften

I Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vad som kan regleras med varsamhetsbestämmelser, vilka underkategorier som bestämmelserna ska sorteras under och vilken kod som hör till respektive underkategori. Det är endast de underkategorier och koder som räknas upp i föreskriften som får användas.

Bestämmelse om varsamhet, allmän plats

Underkategori	Underkategorikod
Varsamhet	DP_AP_Eg_Varsam_Varsam

Bestämmelse om varsamhet, kvartersmark

Underkategori	Underkategorikod
Varsamhet	DP_KM_Eg_Varsam_Varsam

Kommunen kan formulera bestämmelsen själv. Det går också att hämta en formulering ur Boverkets Planbestämmelsekatalog.

Formulering av varsamhetsbestämmelser

Varsamhetsbestämmelser kan formuleras öppet så att varsamheten inriktas på en byggnads stil eller karaktär, till exempel att byggnadens arkitektoniska utformning i nationalromantisk stil ska bibehållas. För att underlätta tolkningen av en sådan bestämmelse är det viktigt att kommunen i planbeskrivningen beskriver vilka karaktärsdrag som är utmärkande för den aktuella stilen och den aktuella byggnaden. Bestämmelserna får dock inte formuleras så att de hänvisar till planbeskrivningen eller till något annat dokument. Kommunen kan också formulera bestämmelsen mer precist för att peka ut exakt vilka egenskaper som ska bibehållas till sin utformning. Ett exempel på en sådan formulering kan vara att fasadernas locklistpanel ska bibehållas till sin utformning eller att klocktornets huvtäckning av spån ska bibehållas till sin utformning. Varsamhetsbestämmelser kan även formuleras som en lista över vilka egenskaper som bestämmelsen omfattar, till exempel att fönster till form, material, indelning och proportioner ska bibehållas till sin utformning. Bestämmelsen blir då en uttömmande lista över vad som omfattas av varsamhetskravet enligt PBL. Varsamhetsbestämmelser kan i vissa fall behöva vara omfattande för att det tydligt ska framgå vilka värden som varsamheten omfattar.

Redovisning av regleringar i detaljplan

Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på plankartan. Det enda krav som måste uppfyllas är det så kallade tydlighetskravet som finns i PBL och som ställer krav på att alla regleringar som görs i en detaljplan ska vara tydliga. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt vilket innebär att redovisningen av regleringar i detaljplan kan göras på olika sätt så länge det tydligt framgår vad som regleras. Med den digitala teknikens hjälp är det därför möjligt att ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser.

Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan

Ett sätt att redovisa regleringar i detaljplan är att följa Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan. Vid redovisning enligt det allmänna rådet kan en egenskapsbestämmelse om varsamhet anges med beteckningen k på plankartan.

Vid reglering med flera olika varsamhetsbestämmelser i samma detaljplan kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel k₁, k₂ och så vidare.

Alla planbestämmelser kan redovisas i en lista med planbestämmelser. Varsamhetsbestämmelser kan redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark eller Egenskapsbestämmelser för allmän plats. Om en egenskapsbestämmelse gäller all kvartersmark eller all allmän plats behövs ingen beteckning på plankartan. Var någonstans egenskapsbestämmelsen gäller framgår då av att bestämmelsen redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark eller Egenskapsbestämmelser för allmän plats.

Det allmänna rådet anger bara ett sätt som redovisningen kan göras för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Redovisningen kan alltså även göras på andra sätt. För att underlätta framtida tolkning av detaljplanen är det lämpligt att det framgår i detaljplanen om det allmänna rådet använts.