Individuell mätning och debitering av uppvärmning och tappvarmvatten, IMD

Individuell mätning och debitering, IMD, innebär att uppvärmning och tappvarmvatten mäts separat på lägenhetsnivå i flerbostadshus och att kostnaden separeras från varmhyran. Regeringen har beslutat att krav på IMD värme enbart gäller i de flerbostadshus som har sämst energiprestanda. IMD för tappvarmvatten ska från och med 1 juni 2022 ovillkorligen installeras vid uppförande av nya flerbostadshus.

När ska IMD för värme eller varmvatten installeras

I korthet ska IMD installeras i följande situationer:

• IMD värme i de flerbostadshus som har sämst energiprestanda. Kravet ställs på de byggnader som har sämst energiprestanda uttryckt som primärenergital. Den som äger ett flerbostadshus som har ett primärenergital som överstiger 200 kWh/m2 A_tempoch år ska installera system för IMD värme. Dock gäller hårdare krav i Jämtlands, Västerbottens eller Norrbottens län så att den som äger ett flerbostadshus som har ett primärenergital som överstiger 180 kWh/m2 A_temp och år ska installera system för IMD värme. I dessa byggnader är sannolikheten störst att en energibesparing som följd av sänkt innetemperatur ska uppväga de kostnader som installation av IMD värme medför. Se avsnittet om individuell mätning och debitering av värme i flerbostadshus för fler detaljer.
• IMD tappvarmvatten i befintliga flerbostadshus vid en ombyggnad och där det sker en väsentlig ändring av befintliga installationer för tappvarmvatten för hushållsbruk eller en väsentlig ändring av befintligt system.
• IMD tappvarmvatten i alla nya flerbostadshus.

Reglerna om IMD gäller inte för kallvatten eller för IMD el, det vill säga om till exempel en bostadsrättsförening sluter avtal med en elleverantör i stället för att de enskilda lägenhetsinnehavarna gör det. Motivet är då ofta att sänka kostnaderna än att ge incitament till att minska energianvändningen.

Varför IMD?

EU menar att IMD är en metod att ge incitament till minskad energianvändning för uppvärmning genom sänkt innetemperatur (IMD värme) och minskad användning av tappvarmvatten (IMD tappvarmvatten). Enligt EU:s direktiv om energieffektivisering, EED, ska individuella mätare för värme och varmvatten för hushållsbruk installeras i varje byggnadsenhet om ett flerbostadshus har centrala system för värme och tappvarmvatten eller försörjs med fjärrvärme. De svenska reglerna finns i lag och förordning om energimätning i byggnader och i Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader. Swedac ansvarar för föreskrifter som berör relevanta mätdon för IMD. Kommunens byggnadsnämnd ansvarar för tillsynen.

Möjligheter till undantag

I reglerna ges möjligheter till undantag från kravet på IMD med hänvisning till teknisk genomförbarhet och lönsamhet. Energieffektivisering av ett flerbostadshus kan medge undantag från kravet på IMD värme. Byggnadsnämnden är tillsynsmyndighet och hanterar frågor om undantag från kravet på IMD. Möjligheter till undantag specificeras närmare i Boverkets tillämpningsföreskrifter och ändrades inte i samband med de nya författningar som trädde i kraft den 1 juni 2022 och den 1 juli 2022.

Byggnadsägaren behöver inte installera IMD värme om det är olönsamt eller om det inte är tekniskt genomförbart. Om byggnadsägaren kommer fram till att byggnaden är undantagen från kravet behöver inte detta redovisas för byggnadsnämnden. Om byggnadsnämnden däremot begär det ska byggnadsägaren kunna göra sannolikt att byggnaden är undantagen, till exempel genom att kunna visa upp en lönsamhetsberäkning. De tekniska undantagen gäller exempelvis för byggnader som har luftburen värme eller för byggnader vars kulturella, historiska och liknande värden förvanskas i en särskilt värdefull byggnad. Det kan även finnas andra situationer än de som anges ovan som inte kan anses vara tekniskt genomförbara i byggnaden.

Lönsamheten för en installation för IMD bedöms enligt en metod i Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader. Kriteriet för att det ska vara olönsamt är att investeringen ger en avkastning, internränta, som är lägre än byggnadsägarens avkastningskrav på investeringar, kalkylräntan. Metoden används för både IMD värme och IMD tappvarmvatten.

Det ges tid för byggnadsägare som vill göra energieffektiviserande åtgärder i stället för att installera system för IMD värme. Åtgärderna ska i sådana fall förbättra byggnadens energiprestanda så mycket att byggnaden inte längre omfattas av krav på IMD värme. Om flerbostadshuset energieffektiviseras i tillräcklig omfattning och det görs utan samband med annan ombyggnad skulle detta vara gjort senast den 1 juli 2023. Energieffektiviserande åtgärder som görs i samband med annan ombyggnad ska vara gjorda senast den 1 juli 2026.

Tillsynsvägledning

Boverket har tagit fram en tillsynsvägledning riktad till tillsynsmyndigheten, det vill säga byggnadsnämnden. Även byggnadsägare kan ha användning för tillsynsvägledningen då den ger vägledning i hur energieffektivisering verifieras. 

Tillsynsvägledning IMD

Viktiga datum

• 1 juli 2021 – IMD värme ska vara installerat om byggnaden inte omfattas av undantagen eller om byggnadsägaren inte avser att genomföra energieffektiviserande åtgärder. Grunderna för undantag kan vara ekonomiska eller tekniska. IMD tappvarmvatten ska installeras om det sker en ombyggnad med ny installation av tappvarmvatten eller en väsentlig ändring av befintligt system såvida inte byggnadsägaren kan påvisa att detta inte är tekniskt genomförbart eller lönsamt.
• 1 juni 2022 – Ny lag om energimätning i byggnader och ny förordning om energimätning i byggnader trädde i kraft. Ovillkorligt krav på IMD tappvarmvatten vid uppförande av nya flerbostadshus. Datum för bygglovsansökan avgör.
• 1 juli 2022 – Boverkets nya föreskrifter om energimätning i byggnader trädde i kraft.
• 1 juli 2023 – Sista dag för att ha genomfört energieffektiviserande åtgärder som inte genomförs i samband med ombyggnad. Gäller IMD värme.
• 1 juli 2026 – Sista dag för att ha genomfört energieffektiviserande åtgärder som genomförs i samband med annan ombyggnad. Gäller IMD värme.

Flerbostadshus eller ej

Med flerbostadshus menas en byggnad med minst tre bostäder och där minst hälften av arean  A_temp utgörs av bostäder. I PBL kunskapsbanken på Boverkets webbsida finns vägledningstext för att bedöma om en byggnad ska betraktas som ett flerbostadshus. Se sidan ”En- och tvåbostadshus” på PBL kunskapsbanken och underrubrikerna ”Radhus”, ”Kedjehus”, eller ”Sammanbyggda småhus eller flerbostadshus”. I vissa fall kan det vara osäkert om en byggnad ska räknas som bostad eller lokal. Se länken om Frågor och svar om detta.

En- och tvåbostadshus

Frågor och svar - vilka bostäder räknas som bostäder respektive lokaler?

Ny lag och förordning trädde i kraft den 1 juni 2022 – vad ändrades?

Krav på installation av mätare för värme och tappvarmvatten på lägenhetsnivå i vissa flerbostadshus började gälla den 1 juli 2021. Boverkets tillämpningsföreskrifter trädde i kraft samtidigt och upphävdes den 31 maj 2022. Den 1 juni 2022 utvidgades bestämmelserna om IMD till att även omfatta ett ovillkorligt krav på IMD tappvarmvatten vid uppförande av nya flerbostadshus, se nedan. Nya tillämpningsföreskrifter trädde i kraft den 1 juli 2022 och ersatte föreskrifterna som upphävdes en månad tidigare.

Nu gällande lag och förordning om energimätning i byggnader, vilken reglerar IMD, trädde i kraft den 1 juni 2022 och ersatte då den lag och förordning som trädde i kraft den 1 juli 2021. Ändringar i EU:s energieffektiviseringsdirektiv 2018 innebar att nya utvidgade regler infördes i svensk rätt genom den nya lagen och den nya förordningen.

Energy Efficiency Directive (på EU:s webbplats)

Ett nytt krav som ställs i lagen om energimätning i byggnader som trädde i kraft 2022 är att IMD tappvarmvatten ska installeras vid uppförande av nya flerbostadshus sedan den 1 juni 2022. Kravet på individuell mätning för tappvarmvatten i flerbostadshus gäller inte om ansökan om bygglov lämnades in före den 1 juni 2022.

De nya reglerna berör även till exempel fjärravläsning, kostnadsfördelning och information om energianvändningen till de boende.

Lag (2022:333) om energimätning i byggnader (på Sveriges riksdags webbplats)

Genomförande av ändringar i energieffektiviseringsdirektivet om värme, kyla och tappvarmvatten för hushållsbruk (Lagrådsremiss på Sveriges regerings webbplats)

Kommunens byggnadsnämnd är tillsynsmyndighet enligt 3 § förordning om energimätning i byggnader. Byggnadsnämnden avgör i enskilda fall om en byggnad omfattas av krav på IMD och om kriterier för undantag är uppfyllda.

Förordning (2022:336) om energimätning i byggnader (på Sveriges riksdags webbplats)

Boverket har skrivit tillämpningsföreskrifter. Regler kring IMD i Boverkets föreskrifter gäller i de fall installationerna finns i byggnader som omfattas av krav på IMD enligt lag och förordning om energimätning i byggnader.

Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2022:3) om energimätning i byggnader

Mer om individuell mätning och debitering av värme i flerbostadshus

De tekniska lösningar som är tillåtna att användas för att uppfylla krav på IMD värme är energimätare eller värmekostnadsfördelare. Detta fastställs i förordningen om energimätning i byggnader. Energimätare ger ett värde på den använda energin genom mätning av flöde och temperaturskillnaden mellan fram- och returledning. Värmekostnadsfördelare monteras på varje radiator och ger ett relativt värde för energin från den aktuella radiatorn och kan tillsammans med övriga värmekostnadsfördelare i byggnaden och uppgift om byggnadens totala uppvärmningsenergi ge uppvärmningsenergin för varje lägenhet.

Kravet på installation av mätare för värme eller värmekostnadsfördelare på lägenhetsnivå gäller för en begränsad del av Sveriges flerbostadshus. Det ställs på de byggnader som har sämst energiprestanda uttryckt som primärenergital. Den som äger ett flerbostadshus som har ett primärenergital som överstiger 200 kWh/m2 A_temp och år ska installera system för IMD värme. Dock gäller hårdare krav i Jämtlands, Västerbottens eller Norrbottens län så att den som äger ett flerbostadshus som har ett primärenergital som överstiger 180 kWh/m2  A_temp och år ska installera system för IMD värme. Gränsen för energiprestanda och beräkningsmetod har varit oförändrade sedan regler för IMD infördes den 1 juli 2021.

Vad är primärenergital?

Primärenergital och byggnadens energiprestanda

Gränserna som flerbostadshusets energiprestanda ska jämföras med är fastställda enligt metoden i energideklarationer som upprättats från den 1 januari 2019 fram till den 31 augusti 2020. I en energideklaration som har upprättats efter den 31 augusti 2020 finns värdet på primärenergitalet som ska användas i en tabell i en bilaga sist i energideklarationen. I tabellen ”Byggnadens energiprestanda” används värdet som står på raden ”Primärenergital enligt BBR 25”, se exemplet nedan.

Varför ska energiprestanda beräknas enligt äldre regler i BBR? Gränserna för krav på IMD värme ändrades inte i den nya förordningen. Boverket behöll då beräkningsgrunden för energiprestanda enligt Boverkets byggregler 2017:5 (BBR 25) i de nu gällande föreskrifterna för IMD. Risken hade annars varit att flerbostadshus som omfattades av krav enligt den första (och nu upphävda) föreskriften skulle slippa krav och omvänt att flerbostadshus som tidigare var kravbefriade riskerade att få krav på IMD värme. Kravet på IMD värme skulle vara oförändrat oavsett föreskriftsversion. Det fanns alltså en risk för rättsosäkerhet om Boverket ändrat beräkningsmetodiken för de oförändrade gränserna för krav på IMD värme.

I tabellen ges ett exempel ur en energideklaration upprättad efter den 1 september 2020 där energiprestanda för ett flerbostadshus anges enligt olika versioner av Boverkets byggregler BBR. ”Primärenergital enligt BBR 29” är den gällande metoden för energideklarationer i dag.

Det är värdet enligt BBR 25, 174 kWh/m2 A_temp  och år, som ska jämföras med kraven i Sverige. Kravet är 180 kWh/m2 A_temp  och år i de tre nordligaste norrlandslänen och 200 kWh/m2 A_temp  och år i övriga Sverige. I detta exempel finns inget krav på IMD värme oavsett var flerbostadshuset är beläget i Sverige.

Om energideklarationen är upprättad före den 1 januari 2019 anges energiprestanda som specifik energianvändning. Byggnadens energiprestanda uttryckt som primärenergital behöver då beräknas. Om energiprestanda anges i specifik energianvändning och med energiklass så omfattas flerbostadshus med klass G av krav på IMD värme. I de tre nordligaste norrlandslänen ingår även ungefär halva intervallet för klass F. Kriteriet för IMD värme är inte energiklassen men denna motsvarar väl gränsen för IMD uttryckt som primärenergital. Energiklassen ger en god indikation, men energiprestanda kan behöva kontrolleras mer i detalj i enskilda gränsfall. Kommunernas energi- och klimatrådgivare har kunskap om hur energiprestanda kan fastställas enligt önskad modell.

Byggnadsägare som har flerbostadshus där energiprestanda är bättre än kravet på IMD värme behöver inte göra något. Om byggnadsnämnden begär det ska dock byggnadsägaren kunna visa att byggnaden har en energiprestanda som är bättre än kravet för IMD värme. Se även tidigare avsnitt om möjlighet till undantag.

Energieffektiviserande åtgärder för att undvika krav på IMD värme och som inte sker i samband med ombyggnad skulle vara genomförda senast den 1 juli 2023. För den som avser att genomföra energieffektiviserande åtgärder i samband med ombyggnad så ska dessa vara genomförda senast den 1 juli 2026.

Mer om individuell mätning och debitering av tappvarmvatten i flerbostadshus

Från den 1 juni 2022 gäller krav enligt lagen om energimätning i byggnader på att IMD tappvarmvatten ska installeras vid uppförande av nya flerbostadshus. Kravet gäller i de fall ansökan om bygglov lämnas in från dagen för lagens ikraftträdande och senare.

Den som äger ett flerbostadshus och som tänker utföra en ombyggnad som innefattar en ny installation för tappvarmvatten eller en väsentlig ändring av befintliga installationer för tappvarmvatten ska enligt förordningen om energimätning i byggnader installera system för IMD tappvarmvatten. Detta krav infördes den 1 juli 2021.

I det senare fallet finns möjligheten till undantag om byggnadsägaren kan påvisa att det inte är tekniskt genomförbart eller lönsamt att installera IMD i den enskilda byggnaden. Dessa undantagsmöjligheter finns i Boverkets föreskrifter men gäller dock inte installationer vid uppförande av nya flerbostadshus.

Fjärravläsning och information om energianvändning samt fakturering

För att lägenhetsinnehavaren ska få underlag och återkoppling om den egna energianvändningen innehåller energieffektiviseringsdirektivet regler kring avläsning av mätvärden, information om energianvändning och fakturans innehåll. Boverket har infört dessa regler i Boverkets föreskrifter om energimätning i byggnader.

Alla nya installationer av IMD ska innehålla fjärravläsbara mätare eller värmekostnadsfördelare. Med fjärravläsbara mätare menas i Sverige mätare som kan läsas av på distans utan behov av tillträde till lägenheten. Boverkets föreskrifter anger ingen särskild teknisk lösning för att uppfylla kravet. Redan gjorda installationer ska vara fjärravläsbara senast den 1 januari 2027.

Information om energianvändning ska ges minst varje månad om utrustningen är fjärravläsbar och minst två gånger per år om utrustningen inte är fjärravläsbar. Fakturering ska ske minst en gång per år. Informationen får ges via internet men byggnadsägaren ska då tydligt ange var den är tillgänglig.

Informationen om energianvändningen behöver inte innehålla lika mycket information som fakturan utan den kan begränsas till den faktiska energianvändningen som uppmätts med energimätare eller med hjälp av avläsningar av värmekostnadsfördelare.

En faktura ska även bland annat innehålla information om historisk användning, hur beloppet beräknats, var klagomål kan sändas, konsumentorganisationer samt kontaktinformation till organisationer kring energieffektivisering, jämförbara användare och teknisk information om utrustningen. En fullständig lista på vad som behöver ingå finns i Boverkets föreskrifter.

Kostnadsfördelning

Kostnaden för energi till uppvärmning eller tappvarmvatten kan delas upp i en fast och en rörlig del där den fasta delen kan vara inkluderad i hyran eller avgiften, och den rörliga delen är separat och möjlig att påverka genom lägenhetsinnehavarens egen användning. Boverkets föreskrifter ger en stor flexibilitet att utforma kostnadsfördelningen. Bostadsmarknadens parter ges stor frihet att utforma denna inom ramen för övriga gällande lagar på området. Se 15 § i Boverkets föreskrifter.

Kostnaden ska baseras på den faktiska energianvändningen. Utöver detta kan även hänsyn tas till andra faktorer. De faktorer som anges som allmänna råd i föreskrifterna måste inte inkluderas men är exempel.

För IMD värme kan faktorerna vara grundinvestering, drift- och underhållskostnader, kostnader för abonnerad effekt, kostnader för uppvärmning av gemensamma utrymmen, kostnader för värmeförluster i byggnadens distributionssystem och hänsyn till lägenheters olika uppvärmningsbehov som följd av placeringen i byggnaden. Kostnadsfördelningen för IMD värme ska balansera lägenhetsinnehavarens incitament till energibesparing och byggnadsägarens incitament till energieffektivisering.

För IMD tappvarmvatten kan faktorerna vara grundinvestering, drift- och underhållskostnader, kostnad för abonnerad effekt och kostnad för värmeförluster i distributionssystemet.

Fastighetsägarna, Sveriges allmännytta och Hyresgästföreningen har gemensamt arbetat fram en övergripande rekommendation rörande IMD för tappvatten, i syfte att underlätta förhandlingsöverenskommelser mellan hyresmarknadens parter på det lokala planet. Branschens rekommendation, som omfattar både tappvarmvatten och/eller tappkallvatten, syftar till att effektivisera förhandlingar om IMD för tappvatten genom att vägleda om följande:

• Säkerställande av väl fungerande tappvattensystem
• Fastställande av normal tappvattenanvändning (varmvatten- och kallvattenanvändning) inför införande av IMD för tappvatten
• Underlag för hyresjustering i samband med införande av IMD för tappvatten
• Förhandlingsöverenskommelse, inklusive hantering av prisförändringar
• Information till boende inför införande av IMD för tappvatten

Rekommendationen är alltså branschens tolkning av 15 § och kan användas både vid frivilligt och lagstadgat införande av IMD för tappvatten. Någon motsvarande rekommendation för IMD värme finns i nuläget inte från branschen. De tre parterna presenterade rekommendationerna gemensamt vid ett webbseminarium i september 2023.

Rekommendation: Införande av IMD-vatten (på Fastighetsägarnas webbplats)

Ny rekommendation för IMD tappvatten (webbseminarium från september 2023 på Sveriges Allmännyttas webbplats)