Undantag från kravet på IMD

Det finns några undantag från kravet på att installera system för individuell mätning och debitering av uppvärmning och tappvarmvatten, IMD. 

Vilka är undantagen?

Undantag från kravet att installera IMD värme medges då något eller flera kriterier är uppfyllda. De berör:

• den tekniska genomförbarheten
• förvanskning av värdefulla byggnader
• lönsamheten att installera IMD
• om energieffektiviserande åtgärder genomförs så att byggnadens energiprestanda blir bättre än gränsvärdet för krav på IMD värme.

Undantag från krav på IMD för tappvarmvatten kan medges om en sådan installation inte är tekniskt genomförbar eller lönsam. De olika undantagen beskrivs i den följande texten.

Undantag från krav på installation av system för IMD värme – när det inte är tekniskt genomförbart

I Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader anges att om byggnader har ett system med luftburen värme innebär det att installation av system för IMD värme inte är tekniskt genomförbart. Exempel på andra undantag kan vara om det befintliga uppvärmningssystemet inte kan delas in i lägenhetsnivå, inte tillåter att mätare kan installeras eller om det inte finns mätutrustning lämplig för IMD för det aktuella uppvärmningssystemets tekniska utformning.

Undantag från krav på installation av system för IMD värme och tappvarmvatten – för särskilt värdefulla byggnader

Installation av system för IMD värme och tappvarmvatten är inte tekniskt genomförbart om de historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värdena förvanskas i en särskilt värdefull byggnad. Skyddet för byggnader som är särskilt värdefulla enligt 8 kap. 13 § PBL gäller både vid ändringar exteriört och interiört. I dessa fall måste en bedömning göras i varje enskilt fall för byggnader som är särskilt värdefulla. Det finns rättsfall från Mark- och miljööverdomstolen som belyser innebörden av begreppet förvanskning, läs mer om dessa på PBL kunskapsbanken under rubriken Vad är en förvanskning. På PBL kunskapsbanken finns också vägledning om vad som anses vara en särskilt värdefull byggnad. Se länk under "Relaterad information".

Undantag från krav på IMD värme – andra energieffektiviserande åtgärder

Vad är energieffektivisering i detta fall?

Kravet på IMD värme utgår från byggnadens energiprestanda, primärenergitalet. De åtgärder som ger en bättre energiprestanda, lägre primärenergital, är en energieffektivisering. Hit räknas åtgärder på klimatskärmen, de tekniska installationerna och energiförsörjningen. De två första åtgärderna minskar den levererade energin till byggnaden.

Byggnadens energiprestanda, primärenergitalet, beräknas enligt 4 § Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader. Faktorerna för el, fjärrvärme etc i denna föreskrift ska användas.

Vilka energieffektiviseringsåtgärder är möjliga?

Det finns olika typer av energieffektiviserande åtgärder som en byggnadsägare kan genomföra i byggnaden som till exempel:

Del av byggnad	Typ av åtgärd
Klimatskärm	Tilläggsisolering av vind. Byte till mer energieffektiva fönster och tilläggsisolering av fasad (aktuella framför allt i samband med utbyte/renovering).
Värmesystem	Injustering av värmesystem. Byte till mer effektiva pumpar och optimering av styrning.
Ventilation	Byte till fläktar med lägre elanvändning. Värmeåtervinning ur frånluft, till exempel FTX.
Tappvarmvatten	Byte till mer effektiva blandare. Flödesanpassning av varmvattencirkulation (VVC) och isolering av VVC-ledningar.
Solenergi	Installation av solfångare eller solceller.

Kommunens energi- och klimatrådgivare kan ge rådgivning till byggnadsägare om möjliga och lämpliga åtgärder. Se länk under "Relaterad information".

Hur kan byggnadsägaren verifiera att andra planerade och genomförda energieffektiviserande åtgärder än IMD minskar energianvändningen?

Byggnadsägaren behöver enligt undantaget i 7 § Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader kunna verifiera för byggnadsnämnden att:

• planerade eller redan genomförda åtgärderna sannolikt ger en minskad energianvändning som innebär att byggnaden undgår kravet på IMD och
• att åtgärderna har genomförts.

Hur kan byggnadsägaren visa att energieffektiviseringen är tillräcklig för att undvika IMD?

När kravet på IMD värme började gälla den 1 juli 2021 enligt de nu upphävda författningarna om energimätning i byggnader kan byggnadsägaren ha planerat att genomföra energieffektiviseringsåtgärder eller redan genomfört åtgärder som innebär att byggnadens energianvändning minskat eller kommer minska så pass mycket att denne undgår kravet på IMD värme. Byggnadsnämnden behöver då i sin tillsyn kontrollera om åtgärderna innebär att byggnaden inte omfattas av krav på IMD värme. Det ligger i dessa fall på byggnadsägaren att kunna visa för byggnadsnämnden att man i stället för att installera IMD värme har valt att genomföra en energieffektiviseringsåtgärd.

När det gäller planerade åtgärder måste byggnadsägaren kunna lämna tillräckliga uppgifter om den minskade energianvändningen för att byggnadsnämnden ska kunna bedöma om gränsvärdet kommer att underskridas eller inte. Byggnadsägaren kan därför behöva lämna information till exempel om vilken energiprestanda eller energianvändning som byggnaden har nu och hur mycket den planerade åtgärden antas minska byggnadens energianvändning. Om till exempel byggnadens energiprestanda redan är nära gränsvärdet och om den planerade åtgärden normalt sett ger en energibesparing som med god marginal kommer att leda till att byggnaden underskrider gränsvärdet, kan kravet på underlaget som byggnadsägaren behöver redovisa till byggnadsnämnden vara lägre. Exempelvis skulle det kunna räcka att visa att en beställning har gjorts av effektivare cirkulations- och värmepumpar. 

I andra fall när byggnadens energiprestanda inte är lika nära gränsvärdet kan byggnadsägaren behöva komplettera med mer information av om bedömd energibesparing ger en tillräckligt minskad energianvändning. Detta är en bedömning som byggnadsnämnden måste göra i det enskilda fallet. Om byggnadsägaren till exempel kan visa att en installatör har handlats upp för att utföra åtgärden och även har genomfört en energiberäkning skulle den kunna ligga till grund för en sådan bedömning. I ett annat fall kan byggnadsägaren exempelvis behöva göra en egen energiberäkning som får ligga till grund för byggnadsnämndens bedömning.

På motsvarande sätt som för de planerade åtgärderna behöver byggnadsägaren kunna visa sin verkliga energibesparing i de fall byggnadsägaren redan har genomfört energieffektiviseringsåtgärder på byggnaden när byggnadsnämnden gör sin tillsyn.

Det finns inget krav enligt bestämmelserna om IMD på att använda en energideklaration för att visa att den genomförda åtgärden ger minskad energianvändning. Om byggnaden redan har en energideklaration sedan tidigare behöver inte byggnadsägaren upprätta en ny energideklaration för att visa att byggnaden nu har en mindre energianvändning. Men om byggnaden ändå saknar en energideklaration eller om byggnadsägaren ändå vill upprätta en ny mer rättvisande deklaration för byggnaden efter att åtgärderna har genomförts, skulle deklarationen kunna användas för att visa att åtgärden medfört att man nu är undantagen från kravet på IMD.

Ytterligare hjälp för byggnadsnämnden vid bedömningen av olika energieffektiviseringsåtgärder finns på Energimyndighetens webbplats.

Klimat- och energirådgivarna på kommunerna kan också vara till hjälp vid bedömning av olika åtgärder avseende IMD och energieffektivisering. Se länkar under "Relaterad information".

Beviskravet för att energieffektiviseringsåtgärderna minskar energianvändningen

Enligt 7 § Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader ska byggnadsägaren göra det sannolikt att byggnadens minskade energianvändning medför att byggnaden inte längre omfattas av kravet. Detta beviskrav gäller både för energianvändningen för planerade och för genomförda åtgärder. Det är ett tämligen lågt beviskrav. Det är exempelvis inte nödvändigt med en redovisning av primärenergitalet. Det viktiga är att redovisningen är tillräcklig för att byggnadsnämnden ska kunna bedöma om det är rimligt att en sådan åtgärd verkligen medför minskad energianvändning för att byggnaden kan undantas. För en redan genomförd åtgärd skulle exempelvis byggnadsägaren kunna visa utdrag från sin energileverantör på uppmätt levererad köpt energi och beräkning av energiprestanda.

Redovisningen för en planerad åtgärd skulle exempelvis kunna vara en bostadsrättsförening med en energideklarerad byggnad som enligt primärenergitalet i deklarationen skulle omfattas av krav på IMD. Bostadsrättsföreningen planerar byten till energieffektivare fönster som minskar byggnadens energianvändning så pass mycket att energiprestandan hamnar under gränsvärdet, vilket innebär att byggnaden inte längre omfattas av kravet på IMD. Detta skulle bostadsrättsföreningen kunna göra sannolikt genom att visa upp beställning, avtal eller motsvarande för fönsterbytet på begäran av byggnadsnämnden. Energibesparingen kan visas exempelvis med hjälp av en energiberäkning eller efter samråd med en energi- och klimatrådgivare.

Beviskravet för att planerade energieffektiviseringsåtgärder har genomförts

En byggnadsägaren som har redovisat en planerad åtgärd måste kunna verifiera att den planerade energieffektiviseringsåtgärden faktiskt genomfördes i praktiken. Byggnadsägaren behöver inför byggnadsnämnden då kunna styrka detta vid en eventuell tillsyn. Det är ett något högre beviskrav för att styrka att åtgärden har genomförts jämfört med att göra sannolikt att åtgärden ger minskad energianvändning. Det är å andra sidan lättare att visa i praktiken. För att styrka att åtgärderna har genomförts är det lämpligt att byggnadsägaren kan visa upp eller lämna in underlag till byggnadsnämnden. Sådant underlag kan exempelvis vara ett foto, en faktura eller ett bindande avtal. Enbart en offert eller ett anbud är inte tillräckligt för att styrka att åtgärderna verkligen har genomförts.

När ska energieffektiviseringen vara gjord?

Om de energieffektiviserande åtgärderna inte görs i samband med en planerad ombyggnad ska de vara genomförda senast den 1 juli 2023. Vägledning kring vad som avses med ombyggnad finns på PBL kunskapsbanken. Om de energieffektiviserande åtgärderna utförs i samband med planerad ombyggnad ska de vara genomförda senast den 1 juli 2026. Det innebär att byggnadsägaren vid dessa tidpunkter på begäran av byggnadsnämnden också ska kunna verifiera att åtgärderna har genomförts. Det är lämpligt att metoden för verifiering angetts av byggnadsägaren innan energieffektivisering och andra åtgärder påbörjas. Se Ombyggnad under "Relaterad information".

Undantag på grund av bristande lönsamhet, proportionalitet

Kan byggnadsägaren göra sannolikt att installation av ett system för IMD värme är olönsamt i ett flerbostadshus som omfattas av kravet på IMD värme finns möjligheten till undantag. Av Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader framgår att internräntemetoden ska användas vid bedömningen av lönsamheten.

Förklaring av några begrepp i lönsamhetskalkylen

Vid beräkning av lönsamheten enligt den av Boverket föreskrivna metoden används nedanstående begrepp enligt följande:

• Grundinvestering: Omfattar kostnader för mätare, installation och driftsättning.
• Drift- och underhållskostnader: Omfattar kostnader för underhåll av mätutrustning, avläsning av mätare och kostnader för fördelning och debitering av varje hyresgäst, samt tillkommande administrativa kostnader för informationsinsatser, hyresförhandlingar om IMD, eventuella kostnader för att hantera boendes klagomål samt administrativa kostnader för redovisning av mervärdesskatt.
• Energi- effekt- och vattenbesparing: Omfattar den besparing i energikostnader som temperatursänkning i de enskilda lägenheterna medför, samt eventuell besparing av effektkostnader för byggnaden. Energibesparingen beror på temperatursänkningen, men också på byggnadens energiprestanda och geografiska läge. Värdet av energibesparingen beror på energipriserna och avseende tappvarmvatten även på VA-avgiften, vilka båda varierar mellan landets kommuner. Vid IMD tappvarmvatten ingår även värdet av vattenbesparingen.

Antagen energiprisökning bör ta utgångspunkt i lokala förutsättningar

Det finns en geografisk variation i energipriserna (gäller exempelvis priset på fjärrvärme), och därmed även i den årliga energiprisökningen. I Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader anges därför i ett allmänt råd att det indatavärde för årlig energiprisökning som används bör ta utgångspunkt i de lokala förutsättningarna. En sådan utgångspunkt kan vara de prisändringar och prisprognoser som görs lokalt inom ramen för den så kallade Prisdialogen. Prisdialogen är en samverkansmodell mellan fjärrvärmeleverantörer och kunder och som innefattar både lokal dialog och central prövning av prisändringar på fjärrvärme:

På orter som inte omfattas av Prisdialogen kan utgångspunkten i stället vara den genomsnittliga årliga fjärrvärmeprisökningen under den senaste tioårsperioden. Energiföretagen Sverige har publicerat statistik över fjärrvärmeprisernas utveckling. Se länkar under "Relaterad information".

Under drygt 20 år har kostnaderna för el, fjärrvärme, vatten och avfall i de enskilda svenska kommunerna redovisats i den årliga Nils Holgersson-rapporten. Denna är ytterligare en källa för prisutvecklingen. Se länk under "Relaterad information".

Vad avses med marknadsmässig kalkylränta?

I Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energimätning i byggnader, anges i ett allmänt råd att den kalkylränta (avkastningskrav) som används i beräkningen bör vara marknadsmässig, och att den får bestämmas med hänsyn till byggnadsägarens faktiska kapitalkostnader, investeringsrisken samt avkastningen på alternativa energieffektiviseringsåtgärder. Vid tillsyn måste byggnadsägaren kunna motivera att den kalkylränta som används är marknadsmässig. Med detta menas att byggnadsägaren bör kunna motivera valet av kalkylränta utifrån kriterierna ovan, och att kalkylräntan är i nivå med de avkastningskrav som tillämpas på den lokala marknaden i fråga.

En utgångspunkt för nivån på kalkylräntan kan vara att den ska avspegla den (bästa) avkastning som hade kunnat erhållas om de resurser som investeras i IMD i stället hade använts till något annat jämförbart investeringsalternativ. Kalkylräntan speglar i detta fall den alternativkostnad som följer av att avstå investering i något annat. 

I den faktiska kapitalkostnaden ingår kostnader för lån och för eget kapital (ägarnas avkastningskrav). Kalkylräntan kan exempelvis bestämmas med hjälp av WACC (viktad kapitalkostnad), som är en metod för att beräkna den genomsnittliga sammanvägda finansieringskostnaden för lånat och eget kapital, och som därigenom motsvarar avkastningskravet på totalt kapital.

Vid fastställande av kalkylräntan är det lämpligt att hänsyn även tas till den ekonomiska risk som investeringen i IMD bedöms vara förknippad med. Om investeringsrisken för IMD bedöms vara högre än för andra jämförbara åtgärder, kan det vara motiverat att använda en högre kalkylränta vid lönsamhetsberäkningen av IMD.

Hur påverkas kalkylen av att mervärdesskatt tillkommer på det nya individuella energipriset?

Högsta förvaltningsdomstolen har i en dom slagit fast att då el, vatten och andra nyttigheter debiteras efter individuell mätning, så utgör tillhandahållandet av dessa tjänster en separat transaktion, skild från uthyrningen av fastigheten. Tillhandahållandet blir då skattepliktigt och ska beläggas med mervärdesskatt. (Högsta förvaltningsdomstolen HFD 2019 ref. 54)

I en senare dom har Högsta förvaltningsdomstolen även fastslagit att byggnadsägare har rätt att dra av ingående mervärdesskatt på förvärv och installation av den utrustning som krävs för att mäta förbrukningen. El- och vattensystem som är nödvändiga för byggnaden är däremot inte avdragsgilla. (Högsta förvaltningsdomstolen HFD 2021 ref. 4)

Innebörden av dessa domar är att fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som debiterar efter individuell mätning blir redovisningsskyldiga för mervärdesskatt, vilket medför tillkommande administrativa kostnader. Kostnaden för hantering av mervärdesskatt får till den del som denna hänför sig till mätsystemet, tas med som en kostnad i lönsamhetskalkylen.

Det är rimligt att mervärdesskatten i sig beaktas i lönsamhetskalkylen. Enligt ovan nämnda dom från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD 2021 ref. 4) medges avdragsrätt för ingående mervärdesskatt som är hänförlig till förvärv och installation av mätutrustningen för IMD. Om mervärdesskatten ändå bedöms få påverkan på lönsamheten med IMD (utöver ovan nämnda kostnader för hanteringen av mervärdesskatten), så är det rimligt att detta fångas upp i byggnadsägarens lönsamhetskalkyl.

Mål: 1595-19 på Högsta förvaltningsdomstolens webbplats

För mer information om innebörden och konsekvenserna av mervärdesskatten hänvisas till Skatteverket, se länk under "Relaterad information".