Bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars ändamål är att upplåta lägenheter med bostadsrätt åt föreningsmedlemmar utan begränsning i tiden.

Bostadsrätt

Föreningen kan upplåta bostadslägenheter och lokallägenheter. En bostadsrätt är den rätt en medlem har i föreningen på grund av upplåtelsen av en lägenhet. Med bostadsrätt avses en rätt att nyttja lägenheten men också att innehavaren har en andel i föreningens tillgångar och skulder.

I regel upplåts en viss lägenhet med bostadsrätt endast en gång, nämligen till den första innehavaren, och det är endast föreningen som kan upplåta lägenheter med bostadsrätt. När bostadsrätten sedan övergår till en ny innehavare sker det genom överlåtelse eller genom familjerättsligt förvärv, såsom arv, bouppteckning, bodelning, gåva mellan makar eller motsvarande och testamente.

Bostadsrättslagens bestämmelser syftar till att förhindra att ekonomiskt osunda bostadsprojekt kommer till stånd samtidigt som medlemmarna tillförsäkras insyn i föreningens verksamhet och är trygga i besittningen till sina lägenheter.

Bildande av förening

En bostadsrättsförening måste ha minst tre medlemmar, antagit stadgar, utsett styrelse och revisor. Stadgarna måste därtill ha det innehåll som anges i bostadsrättslagen för att Bolagsverket ska kunna registrera föreningen, se 9 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:615), BRL.

Ekonomisk plan

Det är endast bostadsrättsföreningar som får upplåta lägenheter med bostadsrätt. Innan upplåtelse får ske måste en ekonomisk plan ha upprättats och planen granskats och intygats av två oberoende intygsgivare och därefter registrerats hos Bolagsverket.

En ekonomisk plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet. Det huvudsakliga syftet med den ekonomiska planen är att vara ett underlag för intygsgivarnas bedömning av en förenings ekonomiska stabilitet. Detta utgör ett skydd mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt har den ekonomiska planen ytterligare ett särskilt syfte, nämligen att dessutom utgöra beslutsunderlag för hyresgästerna. Detta utesluter emellertid inte att också bostadsrättsköpare, revisorer, kreditgivare med flera ska kunna ta del av den ekonomiska planen. Den ekonomiska planen bör därför ha en sådan utformning och uppställning att den blir tydlig, informativ och transparent.

Planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. Planens uppgifter behöver inte utgå från den slutliga kostnaden för föreningens hus. Planen kan alltså vara en kalkyl. Vid nyproduktion upplåts lägenheterna regelmässigt innan den slutliga kostnaden är känd.

Om föreningen upplåter lägenheter med bostadsrätt innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan måste Bolagsverket lämna sitt tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd lämnas, om en ekonomisk plan har registrerats och föreningen ställt betryggande säkerhet motsvarande ett visst belopp hos Bolagsverket. Säkerheten ska motsvara den totala summan av insatser och eventuella upplåtelseavgifter som avses med bostadsrättsföreningens ansökan om tillstånd. Det är Bolagsverket som avgör vad som kan anses som en betryggande säkerhet. Som sådan godtas säkerhet lämnad av HSB, Riksbyggen och Gar-Bo AB, men den kan även utgöras av en bankgaranti eller annan likvärdig säkerhet. Närmare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen finns i bostadsrättsförordningen (1991:630), BRF.

Tidpunkt för upprättandet av planen

Någon särskild tidpunkt för den ekonomiska planens upprättande finns inte angiven i lagen. Det är emellertid bostadsrättsföreningens styrelse som svarar för att en plan upprättas. Planen kan därför inte upprättas innan föreningen är bildad. Som en sista tidpunkt för planen gäller dock, som nämnts ovan, att den måste vara upprättad och registrerad innan upplåtelse av bostadsrätt får ske. Tidpunkten för upprättandet av planen kan således variera med hänsyn till bland annat det sätt varpå föreningen bildas och hur föreningen anskaffar sitt eller sina hus. När föreningen själv svarar för byggandet, kan planen upprättas tidigast när behövliga uppgifter erhållits om produktionskostnaderna och om de lån och övriga krediter som beräknas för fastighetens slutliga finansiering.

Planens upprättande och registrering

Det ska framgå av den ekonomiska planen att det finns minst tre lägenheter i föreningens hus som ska upplåtas med bostadsrätt (bostads- och/eller lokallägenheter). Detta är en grundförutsättning för att planen ska registreras. Om föreningen har fler än ett hus ska de ligga så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna.

Den ekonomiska planen ska undertecknas av samtliga styrelseledamöter och planen ska vara försedd med ett intyg enligt 3 kap. 2 § BRL. Styrelsen ska sedan ansöka hos Bolagsverket om registrering av planen som bifogas ansökan. Den materiella granskningen av planen gör de båda intygsgivarna och den formella granskningen görs av Bolagsverket.

Ny ekonomisk plan

Om det sedan planen har upprättats inträffar något förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, måste styrelsen upprätta och registrera en ny plan, om föreningen vill fortsätta att upplåta bostadsrätter. Skyldighet att upprätta en ny plan föreligger således bara om föreningen ska göra nya upplåtelser.

Vid nyproduktion kan uppbyggnaden i en del fall försenas så pass mycket att när de sista upplåtelserna ska göras har förhållandena förändrats till den grad att den ursprungliga planen inte längre ger en rättvisande bild av verksamheten. Om det är fråga om försämringar så ger planen inte längre blivande bostadsrättshavare det skydd mot ohållbara bostadsprojekt som det var avsett.

Förenklad ekonomisk plan

Lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar, OmregL, har tillkommit för att äldre bostadsföreningar på ett relativt enkelt sätt ska kunna omregistreras till bostadsrättsföreningar. De föreningar som omfattas är de som avses i punkterna 4 och 7 i övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen, det vill säga både besittningsföreningar och hyresföreningar. En av förutsättningarna för att omregistrering ska få ske är att en förenklad ekonomisk plan har upprättats och godkänts på föreningsstämman. Planen registreras samtidigt med att föreningen omregistreras. I planen ska en beräkning göras av bostadsföreningens behållna tillgångar. De aktuella medlemmarnas insatser ska anses utgöra motsvarande insatser i bostadsrättsföreningen. Överskott utöver insatserna kvarstår i bostadsrättsföreningen, om inte föreningsstämman beslutar annat.

En förenklad ekonomisk plan ska innehålla följande:

• Bostadsföreningens firma och organisationsnummer samt bostadsrättsföreningens firma.
• Bostadsföreningens behållna tillgångar.
• Medlemmarnas insatser.
• Överskott utöver insatserna.

Medlemmarnas insatser kan även anges fördelade i stort på de olika bostadsrätterna. En fullständig bild av den nybildade föreningens ekonomi får man enklast genom att lägga den aktuella balansräkningen till grund för den förenklade ekonomiska planen. Med förordningstextens uttryck "behållna tillgångar" förstås resultatet av de sammanlagda tillgångarna minus summan av de kortfristiga och långfristiga skulderna.

En förenklad ekonomisk plan behöver inte granskas och intygas av intygsgivare.

Se exempel av en uppställning av en förenklad ekonomisk plan under "Relaterad information".

Kostnadskalkyl och förhandsavtal

Ett förhandsavtal tar sikte på en framtida upplåtelse av bostadsrätt. Ett sådant avtal fyller ett praktiskt behov för såväl föreningen som för den som tecknar avtal. Föreningen försäkrar sig om att bostadsrätterna kommer att kunna avyttras/upplåtas och får därigenom också en möjlighet att ta emot förskott på den kommande insatsen. Förhandstecknaren å sin sida försäkras om att få förvärva en bostadsrätt. De beräknade uppgifterna i förhandsavtalet ska grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Uppgifterna är mer preliminära i en kalkyl än i en ekonomisk plan. Förhandstecknaren ska innan avtal ingås ha haft en sådan kostnadskalkyl tillgänglig och tid för att granska kalkylen. Förändringar kan bli aktuella, men normalt sett ska det inte bli några väsentliga förändringar. Under vissa förutsättningar har förhandstecknaren möjlighet att frånträda förhandsavtalet (se 5 kap. 13 § BRL).

Om förhandsavtalet medger föreningen att ta emot ett förskott måste tillstånd erhållas från Bolagsverket. Tillstånd lämnas om en kostnadskalkyl finns som är intygad av två behöriga intygsgivare och om föreningen hos Bolagsverket ställer en säkerhet för återbetalning av förskotten.