Avtal i byggidéskedet

Det är vanligt att man redan i byggidéskedet upphandlar konsulttjänster i någon form. Till exempel kompetens för att undersöka byggnadens förutsättningar eller en byggprojektledare. Vilken entreprenadform som väljs påverkar hur detaljerade avtal som sluts i detta skede. 

Byggherrens skyldigheter vid civilrättsliga avtal

I ett byggprojekt är det byggherren som har ansvaret för att gällande lagar, förordningar, föreskrifter och beslut följs. Förutom de offentligrättsliga kraven som finns i till exempel (2010:900), PBL, och föreskrifter har byggherren också ofta civilrättsliga åtaganden, exempelvis när byggherren som beställare ingår avtal med den som utför de åtgärder som byggherren ansvarar för.

Mer information om ansvar och skyldigheter som byggherre finns på sidan Byggherrens ansvar. 

Byggherrens ansvar

Ta hjälp tidigt – upphandla konsultstöd

Behov av att upphandla konsultstöd kan uppkomma i alla skeden under ett renoveringsprojekt. Ofta blir det aktuellt att ta in konsulthjälp redan under byggidéskedet. 

För att komma vidare med er byggidé behöver ni till exempel ta fram beslutsunderlag. Ni behöver fundera igenom vilket beslutsunderlag ni behöver och när ni behöver det. Om ni inte själva har tillräcklig kompetens anlitar ni konsulter som kan ta fram underlag åt er. Konsulter kan till exempel hjälpa till med följande:

• Leda byggprojektet och fungera som projektledare under processen från idé till färdigt resultat. En sådan konsulttjänst kan kallas för till exempel byggprojektledare, projekteringsledare, byggledare eller liknande. Att leda ett byggprojekt tar mycket tid i anspråk och kräver kompetens och erfarenhet.
• Undersöka byggnadens förutsättningar och göra undersökningar till förstudien.
• Ta fram relevanta handlingar, till exempel programhandlingar.
• Skissa på förslag på vissa åtgärder, till exempel åtgärder som påverkar fasad eller planlösning.

Det finns olika roller som kan hjälpa med olika saker. En energisamordnare kan till exempel hjälpa till med att samordna energifrågorna i projektet redan från början. 

Roller i byggidéskedet

Era avtal med konsulterna behöver utgå från och hantera era mål för projektet. Läs mer om att sätta mål i projektet på sidan Målstyrning i byggidéskedet.

Målstyrning i byggidéskedet

Det är bra att ställa krav på kompetens, till exempel hållbarhetskrav, hos de konsulter ni eventuellt anlitar för att hjälpa er under byggidéskedet. Läs mer om kompetenskrav under kommande rubriker nedan.

Kom ihåg att ta referenser som visar att de konsulter ni anlitar har tillräcklig kunskap om lagar, branschspecifika regler, garantier och kompetens för att bedöma den aktuella renoveringen. Säkerställ att uppdraget uppfattats rätt innan ni skriver avta.

Läs mer om att upphandla experter och andra roller under byggidéskedet hos Upphandlingsmyndigheten.

Byggidé (på Upphandlingsmyndighetens webbplats)

Få stöd av standardavtal

Som lekman kan det vara svårt att veta vad som behöver regleras i avtalen, och hur. Därför är det bra att veta att det finns standardavtal och branschstandarder som har tagits fram inom byggbranschen och som kan användas vid upphandling av byggtjänster. Dessa standarder används för att reglera avtal och entreprenaduppdrag och ger en viss trygghet att man fått med allt.

Exempel på standardavtal är de standardbestämmelser som är framtagna av föreningen Byggandets Kontraktskommitté (BKK) och innehåller regler om besiktningar, försäkringar, ansvar, fel, skadestånd, betalningsrutiner och annat. Genom att hänvisa till standardbestämmelserna behöver ni inte införa separata bestämmelser om dessa saker i förfrågningsunderlaget eller i ett senare avtal.

Vid upphandling av tekniska konsulter används vanligen ”Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt och ingenjörsverksamhet – ABK 09”. Standardavtalet innehåller villkor som kan användas inom alla teknikområden från de inledande skedena på idéstadiet till den avslutande detaljprojekteringen under utförandeskedet. Villkoren i standardavtalet kan också användas vid andra typer av konsultuppdrag, exempelvis olika slag av utredningar, projektledning, byggledning och besiktning.

Andra stöd i upphandlingen kan vara kvalitetssystem som ”Säker Vatten” och kodsystem som Allmän material- och arbetsbeskrivning (AMA). Det minskar behovet av att formulera egen text i avtalet. Energi- och klimatrådgivningen har en lista över olika branschorganisationer som kan användas för att komma i kontakt med företag och experter.

Tips när du ska anlita hantverkare (på Energi- och klimatrådgivningens webbplats)

Hållbarhetskrav i avtal under byggidéskedet

Glöm inte hållbarhetskraven. Som beställare kan ni påverka hur hållbar renoveringen blir genom att redan tidigt i projektet föra in hållbarhetskrav. 

I byggidéskedet är det upphandling av konsultstöd i form av utredningar, projektör och liknande som är i fokus. I dessa upphandlingar bör det framgå vilka hållbarhetsambitioner och mål som finns i projektet, och att den som handlas upp förväntas möta dessa ambitioner. Om man är osäker på exakt vilka hållbarhetskrav som kan ställas i detta skede kan man i stället ställa krav på att de konsulter som upphandlas ska ge rekommendationer och föreslå alternativ som stärker hållbarheten i projektet. De som har sakkunskap ska alltså kunna förklara för er som beställare hur projektet kan bli mer hållbart.

Ju tidigare i byggprocessen som målen hanteras och ju tidigare målen byggs in i handlingar som styr byggprocessen, desto säkrare är det att målen tillåts styra utformningen av byggnaden. Detta ökar förutsättningarna för att byggnaden ska klara målen i projektet.

Vill du veta mer om hur du formulerar mål för energirenoveringsprojekt kan du ta del av sidan Målstyrning i byggidéskedet. Upphandlingsmyndigheten erbjuder information som främst riktar sig till offentlig upphandling, men som också kan vara relevant för bostadsrättsföreningar och mindre fastighetsägare.

Målstyrning

Bygg och anläggning (på Upphandlingsmyndighetens webbplats)

Entreprenadformen påverkar avtalens utformning

Ett byggprojekt utgör alltid en kombination av entreprenadform och upphandlingsform.

Det finns inte ett givet tillfälle i ett byggprojekt när entreprenadformen ska väljas utan det skiljer sig åt i olika projekt. Det är dock viktigt att vara införstådd med vad olika entreprenadformer och upphandlingsformer ger för möjligheter och utmaningar så att projektet kan välja det som passar bäst. Nedan följer några exempel på saker som kan vara bra att tänka på vid val av entreprenadform i byggprojekt.

Totalentreprenad

Totalentreprenad innebär kortfattat att byggherren upphandlar en entreprenör som ansvarar för både projektering och utförande av arbetena i projektet.

Totalentreprenaden är den vanligaste entreprenadformen när bostadsrättsföreningar och mindre fastighetsägare upphandlar, särskilt om det rör sig om ett mer omfattande renoveringsprojekt. Observera att ordet total i totalentreprenad inte har något att göra med att allt ingår, utan vad som ingår regleras av avtalet.

Utförandeentreprenad

Utförandeentreprenad innebär att det är byggherren som ansvarar för projekteringen och själv anlitar de projektörer som behövs för att ta fram bygghandlingar åt den eller de entreprenörer som utför arbetena. Därefter upphandlas en byggentreprenör som utför arbetet efter bygghandlingarna.

Förbered förfrågningsunderlag

Förfrågningsunderlag är det underlag som beställaren tillhandahåller för att leverantören ska veta vad som efterfrågas och kunna utarbeta ett anbud. För att upphandla såväl projektering som själva utförandet under byggprocessen behöver ni planera och förbereda en anbudsförfrågan. Fundera på vilken information och vilka underlag som behövs och hur de ska paketeras, till exempel i form av så kallade programhandlingar.

I den anbudsförfrågan ni skickar ut till potentiella leverantörer (kallas också anbudsunderlag eller förfrågningsunderlag) behöver ni beskriva och ställa väl genomarbetade krav på vad det är ni vill ha utfört, och be leverantörerna beskriva sin lösning, så att ni kan sålla fram den bästa leverantören eller entreprenören för att utföra uppdraget. 

Det är viktigt att de krav ni ställer är formulerade så att det går att följa upp på ett objektivt sätt i efterhand om de uppfyllts. Detta för att man inte ska kunna bli oense om ifall kraven uppfyllts eller inte.

Vilket underlag som behövs i förfrågningsunderlaget påverkas av entreprenadformen.

Mer  information finns på sidorna Mål, krav och dokumentation i projekteringsskedet, Avtal i projekteringsskedet och Avtal i byggskedet.

Mål, krav och dokumentation i projekteringsskedet

Avtal i projekteringsskedet

Avtal i byggskedet