Läget på bostadsmarknaden i riket

Jämfört med 2023 är förhållandena 2024 något bättre enligt kommunernas svar. Jämfört med den historiskt höga nivån 2017, då 255 kommuner bedömde underskott på bostadsmarknaden som helhet, har det för varje år blivit färre kommuner som bedömer underskott. I 2024 års enkät är det 148 kommuner som anger underskott i kommunen som helhet.

Förändring av frågorna som rör bostadsmarknadsläget

Värt att notera är att i 2024 års bostadsmarknadsenkät har frågan om underskott, överskott och balans på bostadsmarknaden förändrats. Tidigare har den frågan försökt fånga upp läget på bostadsmarknaden sett till både efterfrågan och behov. I årets enkät har delarna separerats, så att en del av enkäten fokuserar på efterfrågan och en del fokuserar på bostadsbehoven i kommunen. Tanken är från och med årets enkät kommer dessa delar frågas om och redovisas separat.

Färre kommuner anger underskott jämfört med 2023

I 2024 års bostadsmarknadsenkät anger 148 av landets 290 kommuner att det råder underskott på den lokala bostadsmarknaden som helhet. Det motsvarar 51 procent av de 288 kommuner som har besvarat frågan. Det är 32 kommuner färre som gör den bedömningen jämfört med för ett år sedan, och 59 kommuner färre jämfört med för två år sedan.

Totalt bor 70 procent av landets befolkning i de kommuner som uppger att de har underskott på bostadsmarknaden. Det är lägre än 2023 då andelen var 80 procent och betydligt lägre än för fem år sedan. Vid den högsta noteringen visade enkätsvaren att 94 procent av befolkningen bodde i kommuner med underskott på bostadsmarknaden.

Fler kommuner bedömer överskott på bostadsmarknaden

Det är 21 kommuner som bedömer att det råder överskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Det är en ökning med nio kommuner jämfört med förra året, då var det tolv kommuner som gjorde den bedömningen. I samtliga kommuner som anger överskott minskade folkmängden under 2023. Det är vidare mestadels kommuner i kommungruppen ”övriga kommuner med mindre än 25 000 invånare”. En högskolekommun har angett överskott och en kommun med mer än 25 000 invånare.

Fler kommuner har bostadsmarknader i balans

Totalt 119 kommuner, motsvarande cirka 40 procent, bedömer att bostadsmarknaden är i balans. Det är en ökning med 22 kommuner sedan förra året, och med 53 kommuner jämfört med för två år sedan. Kommuner som bedömer balans finns i hela landet, och bland dessa finns kommuner med såväl en ökande som en minskande folkmängd. De flesta ingår i gruppen ”övriga kommuner med färre än 25 000 invånare”. 25 kommuner finns i gruppen ”övriga kommuner med fler än 25 000 invånare”, tolv högskolekommuner samt två i Storstockholm, två i Stormalmö och två i Storgöteborg.

Det är fortsatt många kommuner som bedömer underskott, samtidigt som antalet som anger balans eller överskott ligger på lägre nivåer. Av kommunernas svar och kommentarer kan vi dock konstatera att bostadsmarknadsläget inte är lika ansträngt som det varit under en lång rad år. En anledning till detta kan vara det större antalet bostäder som tillkommit genom nyproduktion de senaste åren.

Många kommuner kommenterar att de bedömer underskott på bostadsmarknaden eftersom vissa grupper, bland annat resurssvaga såsom pensionärer och unga vuxna, har svårt att efterfråga nyproducerade bostäder. Vidare är det många kommuner som kommenterar svårigheten att göra en generell bedömning då läget är mycket osäkert och svårbedömt.

Liten ökning av balans i de större högskolekommunerna och storstadsregionerna

I de tre storstadsregionerna bedömer de flesta kommunerna att det råder underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet, utom sex kommuner som bedömer balans. Förra året bedömde tre kommuner i storstadsregionerna balans. Det är två kommuner i varje storstadsregion som bedömer balans.

Av de större högskolekommunerna är det 9 av 18 som bedömer underskott i kommunen som helhet, detta till skillnad från förra året då 14 kommuner i denna grupp bedömde underskott och för två år sedan var det samtliga kommuner i gruppen. Det är åtta kommuner som bedömer balans. Det är således hela fem kommuner färre som anger underskott i denna kommungrupp, vilket är en stor procentuell minskning jämfört med de övriga kommungrupperna.

En stor del av de mindre högskolekommunerna bedömer underskott, utom fyra som bedömer balans. Det är en kommun mer som anger balans än förra året. Sammanfattningsvis har kommunernas bedömningar av balans ökat i samtliga kommungrupper.

Fler större kommuner rapporterar balans

Av de 119 kommuner som anger balans i kommunen som helhet har Västerås störst folkmängd, cirka 160 000 invånare. Den näst största kommunen som bedömer balans är Norrköping, med cirka 145 000 invånare. Både Västerås och Norrköping ingår i gruppen högskolekommuner med fler än 75 000 invånare. Samtliga de större kommunerna som anger balans återfinns i denna kommungrupp. Utöver de två ovan nämnda är det också Borås, Gävle, Sundsvall, Växjö, Karlstad och Kristianstad.

Kommuner inom storstadsregionerna som rapporterar balans är Mölndal, Kungälv, Eslöv Nynäshamn, Höör och Nykvarn.

I gruppen övriga kommuner med fler än 25 000 invånare är det kommuner med större befolkning än tidigare som bedömer balans. Nyköping med sina drygt 58 000 invånare, Uddevalla med 57 000 invånare och Hässleholm med 52 000 invånare, bedömer balans. Resterande kommuner i samma grupp som bedömer balans har mellan 25 000 och 48 000 invånare. I år är det påfallande många fler kommuner med ett invånarantal på mellan 50 000 och 160 000 som bedömer balans jämfört med de senaste åren. De flesta kommuner som uppger att det råder balans på bostadsmarknaden tillhör dock fortsatt gruppen ”övriga kommuner med färre än 25 000 invånare”.

Underskottet är störst på centralorterna

Centralorten är oftast den del av kommunen där efterfrågan är störst i förhållande till utbudet. Av de kommuner som har besvarat frågan i år bedömer 176 kommuner, motsvarande 61 procent, att det råder underskott på bostadsmarknaden på centralorten. Även på centralorten anger färre kommuner underskott än tidigare år. Det är 83 kommuner, motsvarande 29 procent, som bedömer balans, vilket är en ökning med 6 procentenheter jämfört med förra året. Vidare är det 28 kommuner som anger överskott på centralorten i år, vilket kan jämföras med förra året då det var tolv kommuner som angav överskott. Det är således mer än en fördubbling av antalet kommuner som anger överskott på centralorten.

Fler kommuner bedömer balans i kommunens övriga delar utanför centralorten

Att kommunerna anger balans i områden utanför centralorten är vanligare. Jämfört med förra året är det ungefär samma antal som anger balans utanför centralorten. 139 kommuner, motsvarande 48 procent, anger balans utanför centralorten. Förra året var den siffran 140 kommuner. Antalet kommuner som anger underskott har minskat de senaste åren och är i år 112, motsvarande 39 procent. Samma siffra förra året var 130 kommuner. Antalet kommuner med överskott har ökat till 36 kommuner. Förra året angav 18 kommuner överskott i kommunens övriga delar utanför centralorten.

Kommunerna bedömer att läget är sämre om tre år

Läget på bostadsmarknaden förväntas bli sämre om tre år. Fler kommuner bedömer att det kommer vara underskott på kommunens bostadsmarknad som helhet om tre år jämfört med i dag. Detta är första gången på många år som kommunerna bedömer att läget kommer vara sämre om tre år jämfört med i dag. Av de kommuner som har svarat på frågan om hur kommunens bostadsmarknadsläge förväntas se ut om tre år uppger 173 kommuner, motsvarande 60 procent, att det kommer att råda underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Det är 35 kommuner som i dag bedömer balans som tror att det kommer råda underskott om tre år och endast åtta kommuner som i dag bedömer underskott som tror att det kommer råda balans om tre år.

På centralorten ser det snarlikt ut. Av de kommuner som har svarat på frågan om läget på centralorten om tre år uppger 189 kommuner att det kommer att råda underskott på bostadsmarknaden på centralorten. Det är 30 kommuner som i dag bedömer balans som tror att det kommer råda underskott om tre år och 15 kommuner som i dag bedömer underskott som tror att det kommer råda balans om tre år.

Störst efterfrågan på treor och fyror

I årets enkät frågar vi om vilka upplåtelseformer och storlekar som främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren i kommunen. Detta kan jämföras med tidigare år då vi också frågade efter behov. Sett till storleken på bostäder som kommer efterfrågas visar svaren på riksnivå att bostäder med tre rum och kök respektive fyra rum och kök kommer var mest efterfrågat, om man ser till alla upplåtelseformer. I äganderätter är det fyra respektive fem rum och kök eller större som kommer efterfrågas mest. I hyresrätter är det nästan samtliga storlekar som kommer efterfrågas. I bostadsrätter är det två till fyra rum och kök som kommer efterfrågas. Det är 14 kommuner som anger att de inte kan bedöma vilka upplåtelseformer eller storlekar som främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren.

Det är 20 kommuner som anger att det finns ett behov av andra upplåtelseformer. Under detta svarsalternativ anger kommunerna ett behov av exempelvis trygghetsbostäder, LSS-bostäder, särskilda boendeformer för äldre (SÄBO), seniorbostäder, kollektivboenden eller gemenskapsboenden, samt korttidsboenden och entreprenörsbostäder.

	1 rk	2 rk	3 rk	4 rk	5 rk eller större	Kan ej bedöma
Hyresrätt	114	171	190	164	91	22
Kooperativa hyresrätter	11	20	24	15	9	206
Bostadsrätt	51	121	176	149	64	66
Äganderätt	3	8	84	197	195	53
Ägarlägenheter	5	12	31	27	14	205
Annat	14	12	8	4	4	152
Summa	177	289	429	478	324	344

Tabell för efterfrågan av olika upplåtelseformer och storlekar de kommande tre åren i landets samtliga kommuner, januari år 2024.

Kommunernas bedömning av behovet på bostadsmarknaden

I årets enkät är enkätdelen om bostadsmarknadsläget som nämnts uppdelat i två delar. Delen som fokuserar på behov är ny för årets enkät. Frågorna i den delen ber kommunen bedöma det generella bostadsmarknadsläget sett till behovsuppfyllelse för invånarna i kommunen, redogöra för vilka mått på behovsbaserad bostadsbrist som används vid planering för bostadsförsörjningen, vilka hushållstyper man prioriterar och vilka som är svårast att lösa situationen för i kommunen. De sista frågorna i delen frågar efter en bedömning av vilken typ av bostäder det råder störst behov av samt vilka hinder det finns för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda i kommunen.

Kommuner där behovet är i låg grad tillfredsställt

I den första frågan ska kommunerna bedöma kommunens generella bostadsmarknadsläge sett till behovsuppfyllelse av bostadssituationen för invånarna i kommunen. Där ombeds kommunerna göra bedömningen på en skala från ett (behovet är i låg grad tillfredsställt) till fem (behovet är i hög grad tillfredsställt). Det är 285 kommuner som besvarat frågan. Av dessa är det 65 kommuner som anger en etta eller en tvåa. Det är 85 kommuner som anger en fyra eller en femma. En stor del, 135 kommuner, anger en trea.

De 65 kommuner som bedömer att behovet är tillfredsställt i lägre grad (1–2) finns i alla kommungrupper i hela landet. Det är tio högskoleorter, 21 kommuner som tillhör någon av storstadsregionerna, 32 övriga kommuner med färre än 25 000 invånare och två kommuner med fler än 25 000 invånare.

Kommuner där behovet är i hög grad tillfredsställt

De 85 kommuner som bedömer att behovet är tillfredsställt i högre grad (4–5) finns övervägande i kommuner med färre än 25 000 invånare (53), och övriga kommuner med fler än 25 000 invånare (16). Det är tio kommuner som tillhör någon av storstadsregionerna. Dessa är kommuner med hushåll som övervägande bor i äganderätt, småhus. Detsamma gäller för de högskolekommuner som svarat en fyra eller femma med ett undantag, Eskilstuna. Fördelningen av boendeform i kommunerna är hämtat från SCB.

SCB - Statistikdatabasen

Mått på behovsbaserad bostadsbrist

Den 1 oktober 2022 trädde ändringen av bostadsförsörjningslagen (2000:1383) i kraft. I och med ändringen har Boverket nu ansvar för att ta fram underlag till kommunerna som de ska använda som stöd i sitt arbete för att bedöma vilka bostadsbehov som inte tillgodoses på bostadsmarknaden. Detta underlag består av olika mått över antalet hushåll som saknar en rimlig bostad utifrån en uppsättning kriterier och normer. Denna del av enkäten innehåller frågor där fokus är behovsbaserad bostadsbrist.

Läs mer på sidan Planering för bostadsförsörjning och ta del av måtten på sidan för öppna data. 

Planering för bostadsförsörjningen
Öppna data - Bedömning av bostadsbrist

När kommunen besvarar frågan om vilka mått som används i planeringen för bostadsförsörjningen i kommunen är det 127 kommuner som svarar att de inte använder några mått eller underlag på behovsbaserad bostadsbrist. Flera kommuner kommenterar att analysen är svår att göra och att arbete med att börja arbeta utifrån olika mått pågår. Bland de kommuner som använder sig av mått på behovsbaserad bostadsbrist är de vanligaste ansträngd boendeekonomi (89), trångboddhet (89) och ett kombinationsmått av ansträngd boendeekonomi och trångboddhet (88).

Kommunerna får också frågan om de prioriterar någon särskild hushållstyp i sin planering för bostadsförsörjningen. En stor majoritet, 230 kommuner, svarar att de inte prioriterar någon särskild hushållstyp. Bland de kommuner som prioriterar någon särskild hushållstyp är sammanboende med barn det vanligaste svaret (28). Vi frågar också om det är någon hushållstyp som är svårare att lösa boendesituationen för. En stor del, 137 kommuner, svarar att ingen särskild grupp upplevs som svårare att lösa bostadssituationen för. 68 kommuner svarar att de upplever situationen vara svårast att lösa för ensamstående med barn.

Boverkets mått på bostadsbrist

Eftersom Boverket ska ta fram och förse kommunerna med underlag frågade vi kommunerna om huruvida de i dag använder sig av Boverkets mått på behovsbaserad bostadsbrist. Det är 109 kommuner som svarar att de i dag använder sig av Boverkets mått på behovsbaserad bostadsbrist och 172 kommuner som svarar att de i dag inte gör det. Många av de kommuner som svarar nej kommenterar att Boverkets mått inom kort ska börja implementeras i kommunens arbete med bostadsförsörjningen.

Behov av bostäder med rimliga boendekostnader

I årets enkät får kommunerna svara på vilken typ av bostäder som det främst råder behov av i kommunen. En majoritet av kommunerna, hela 218 kommuner eller tre fjärdedelar av samtliga kommuner svarar att det främsta behovet är bostäder med rimliga boendekostnader. Därefter är det främsta behovet stora bostäder (134) och tillgänglighetsanpassade bostäder (112). Det är 35 kommuner som svarar annat och i kommentarerna rör det sig ofta om olika bostäder för äldre, mer småhusbyggande och bostäder i attraktiva lägen.

Den sista frågan i delen om behovsbaserad bostadsbrist rör vilka hinder som finns i kommunen för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda. De huvudsakliga svaren från kommunerna är att personer saknar ekonomiska förutsättningar och att det saknas bostäder av viss hustyp, storlek eller på rätt ställen i kommunen utifrån de aktuella bostadsbehoven.

Antalet påbörjade bostäder kan öka något nästa år

Bostadsmarknaden har utvecklats svagt efter det att invasionskriget i Ukraina bröt ut i februari 2022. Bostadsbyggandet minskade kraftigt från hösten 2022 och under 2023. Kommunernas förväntningar i årets bostadsmarknadsenkät indikerar att byggtakten faller ytterligare något under 2024 för att därefter öka något 2025. Bedömningarna indikerar ett tydligt minskat byggande av hyresrätter 2024 medan småhus förväntas minska marginellt. Bostadsrätter kan komma att öka något i främst Storstockholm. Flertalet kommuner anger även i år höga produktionskostnader och svårigheter att få lån som hinder för ökat byggande.

45 procent färre påbörjade bostäder år 2023

År 2023 lämnades startbesked för preliminärt cirka 32 000 bostäder enligt SCB:s statistik. Det är cirka 45 procent färre än 2022. Av dessa var knappt 30 000 genom nybyggnad och 2 200 nettotillskott genom ombyggnad.

Hyresrätter i flerbostadshus utgjorde drygt hälften av de påbörjade bostäderna, medan drygt 20 procent var bostadsrätter i flerbostadshus och en lika stor andel var småhus. Preliminärt minskade antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus med 40 procent, medan bostadsrätter i flerbostadshus minskade med 60 procent. Antalet påbörjade bostäder i småhus minskade med cirka 45 procent.

Det har varit svårt för kommunerna att bedöma byggtakten

Det var svårt för kommunerna att bedöma byggandets utveckling i det mycket osäkra konjunkturläget 2023, men även de två åren före var svårbedömda. I genomsnitt för perioden 2017–2022 påbörjades cirka 73 procent av det förväntade byggandet, medan utfallet 2023 preliminärt blev endast 46 procent. Storgöteborg sticker dock ut med ett utfall på 90 procent under 2017–2022, och nästan 100 procent år 2023.

Kommunerna förväntar att bostadsbyggandet ökar år 2025

Kommunerna förväntar sammantaget att det påbörjas cirka 36 000 bostäder genom nybyggnad år 2024. År 2025 förväntas takten öka med 40 procent, till cirka 50 000 bostäder. Av det förväntade byggandet i flerbostadshus 2024 är cirka 6 procent med tomträtt. 

När vi justerat kommunernas förväntningar med den historiska överskattningen motsvarar det cirka 26 000 påbörjade bostäder år 2024 och drygt 36 000 år 2025. Det skulle innebära att antalet påbörjade bostäder minskar med cirka 10 procent 2024 men ökar med cirka 40 procent år 2025. Antalet påbörjade bostäder skulle då vara drygt 20 procent högre än 2023.

Generellt tror vi att kommunerna kan ha en ganska realistisk bild för 2024, även om en del kommuner sannolikt har gjort betydande överskattningar. Vi bedömer att förväntningarna på ett ökat byggande 2025 kan vara något för optimistiska på många håll, främst vad gäller bostadsrätter.

Kommunerna tror på en större återhämtning för bostadsrätter än för hyresrätter

Kommunernas bedömningar innebär, justerat, att antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus minskar med nära 20 procent 2024 för att därefter öka med drygt 35 procent 2025, medan bostadsrätter ökar med drygt 10 procent 2024 och nära 50 procent 2025. Småhusbyggandet minskar enligt de justerade bedömningarna med knappt 10 procent under 2024 för att öka med knappt 35 procent år 2025. Bedömningarna om utvecklingen skiljer sig dock åt betydligt mellan kommungrupperna, i synnerhet när det gäller bostadsrätter.

Höga produktionskostnader och svårigheter att få lån anges som hinder av flest kommuner

I bostadsmarknadsenkäten får kommunerna ange de främsta faktorerna som för närvarande begränsar bostadsbyggandet i kommunen. Höga produktionskostnader, svårigheter för privatpersoner att få lån samt svårigheter för byggherrar att få lån anges som hinder av flest antal kommuner i år, liksom under förra året. Gruppen högskolekommuner med färre än 75 000 invånare utanför storstadsregionerna sticker ut markant, med 34 procent fler angivna hinder än genomsnittet. Följande sammanställning visar vilka hinder som flest kommuner anger.

• 83 procent av kommunerna anger höga produktionskostnader som hinder för bostadsbyggande.
• 68 procent av kommunerna anger svårigheter för privatpersoner att få lån som hinder, en ökning med 16 procentenheter jämfört med förra året. Andelen är klart minst i Storgöteborg.
• Svårigheter för byggherrar att få långivare anges av 62 procent, vilket är en ökning med 23 procentenheter jämfört med förra året. Andelen är även här klart minst i Storgöteborg.
• Svag inkomstutveckling för hushållen anges av 33 procent av kommunerna. Här sticker Stormalmö samt högskolekommuner med fler än 75 000 invånare ut med höga andelar, 50 procent av kommunerna, medan detta hinder anges av cirka 30 procent i de övriga fem kommungrupperna.
• Konflikter i relation till allmänna eller statliga intressen enligt plan- och bygglagen anges av 31 procent av kommunerna, vilket var 6 procentenheter färre än året före. Här sticker högskolekommuner med färre än 75 000 invånare ut, där två av tre kommuner anger detta som hinder.
• Brist på detaljplanelagd mark för bostäder som marknadsaktörer vill bebygga anges även det av 31 procent, 7 procentenheter färre än året före.
• Bland kommuner med färre än 25 000 invånare utan högskola anger var tredje ett minskat befolkningsunderlag som hinder.

Planerad ombyggnad och rivning

I enkäten ställs en fråga om det under 2024 eller 2025, utöver nybyggnad, planeras för ombyggnad eller rivning som förändrar bostadsbeståndet. Det är 20 kommuner som svarar att det finns planer för rivning, medan 62 kommuner svarar att det finns planer för ombyggnad och 35 kommuner svarar att det finns planer för både rivning och ombyggnad.