Byggprognos revidering oktober 2023

Antalet påbörjade bostäder faller mycket kraftigt i år och takten faller ytterligare något nästa år. Färdigställda bostäder väntas nå en topp i år men takten förväntas falla snabbt framöver. Det visar Boverkets revidering av senaste byggprognosen från juni 2023. 

Påbörjade bostäder minskar mycket kraftigt i år

I revideringen bedömer Boverket att det påbörjas cirka 27 000 bostäder i år, varav 25 000 genom nybyggnad och 2 000 genom ombyggnader. Det är en minskning med cirka 55 procent jämfört med året före. År 2024 kan takten komma att falla ytterligare, då det påbörjas cirka 19 500 bostäder, varav 17 500 genom nybyggnad.

Tabell 1. Prognos för antal påbörjade bostäder, oktober 2023

Markant försvagad köpkraft hos hushållen, samtidigt med tredubblade bostadsräntor och en kraftig ökning av byggkostnaderna under de senaste åren bidrar till att bostadsbyggandet faller mycket snabbt. Utvecklingen är dock något svårtolkad eftersom antalet bostäder i bygglov förefaller ha ökat betydligt under senare tid, i synnerhet för hyresrätter. Uppskattningsvis lämnades bygglov för cirka 8 500 bostäder i flerbostadshus de senaste tre månaderna till och med juli enligt statistik från SCB.

Antalet påbörjade bostäder kan komma att öka något under 2025, under förutsättning att hushållens köpkraft stärks och att räntorna börjar falla. Men det är i nuläget mycket osäkert när räntorna börjar falla och hur snabbt och stort fallet blir.

Figur 1. Antalet påbörjade bostäder från 2011 till 2024. Källa: Boverket

Antalet färdigställda bostäder når en topp i år, då drygt 60 000 bostäder färdigställs. Men därefter minskar takten snabbt, till knappt 40 000 år 2024 och cirka 25 000 år 2025.

Låg byggtakt även på lång sikt

Det mesta talar för att byggtakten långvarigt blir mycket lägre än de cirka
67 000 bostäder som enligt Boverkets senaste byggbehovsbedömning behöver tillkomma per år fram till 2030. Både räntor och byggkostnader kan även på sikt förväntas vara betydligt högre än för några år sedan.

Bostadsräntorna förväntas enligt nuvarande prognoser plana ut på en nivå som är ungefär dubbelt så hög som 2021. Mycket talar även för att byggkostnaderna inte kommer att falla mer än marginellt. Hushållens köpkraft antas återhämta sig efterhand, men det kan dröja till 2030 innan reallönerna är tillbaka på den nivå de hade före krisen.

Snabb inbromsning av byggstarterna

Byggtakten har minskat snabbt efter tredje kvartalet 2022, visar statistik från SCB. Under första halvåret 2023 påbörjades cirka 15 500 bostäder, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Det var 58 procent färre än motsvarande period ett år tidigare.

Under första kvartalet påbörjades cirka 50 procent färre bostäder än motsvarande kvartal ett år tidigare, medan minskningen under andra kvartalet preliminärt var 67 procent. Det framgår av följande diagram.

Figur 2. Antal påbörjade bostäder per kvartal 2012K1 – 2023K2 prel. Källa: Boverket

Färdigställda bostäder minskar snabbt efter 2023

Under första halvåret färdigställdes preliminärt cirka 35 000 bostäder inräknat nettotillskott genom ombyggnad, enligt SCB:s beräkningar. Det färdigställdes alltså mer än dubbelt så många bostäder som det påbörjades under första halvåret. Osäkerheten om antalet färdigställda är dock betydande eftersom SCB har räknat upp uppgifterna med 27 procent för att kompensera för eftersläpningar i inrapporteringen.

Enligt Boverkets prognosmodell färdigställs drygt 60 000 bostäder i år, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Av dessa beräknas 30 000 vara hyresrätter i flerbostadshus, 18 000 bostadsrätter i flerbostadshus och 11 500 småhus. År 2024 färdigställs knappt 40 000 bostäder och under 2025 cirka 25 000 bostäder. Det framgår av följande diagram.

Figur 3. Antal färdigställda bostäder 2010 – 2022 samt Boverkets prognos 2023 – 2025. Källa: Boverket

Prognosmodellen utgår från antalet påbörjade bostäder (startbesked) enligt SCB:s statistik. Det är dock svårt att bedöma i vilken takt aktörerna i nuläget väljer att genomföra sina påbörjade projekt, kanske i synnerhet vad avser bostadsrätter. Antalet färdigställda bostäder kan därför bli lägre under främst 2024 och 2025 än vad prognosmodellen visar.

Om det faktiska antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus var 25 procent lägre än vad SCB:s statistik visar för andra halvåret 2022 och första halvåret 2023, så beräknas antalet färdigställda bostäder totalt sett att bli 7 procent lägre än prognosen för 2024 och 14 procent lägre än prognosen för 2025.

Långt under byggbehovet

Den minskade byggtakten innebär att gapet återigen kommer öka mellan det beräknade byggbehovet och antalet färdigställda bostäder. Det behöver tillkomma över 67 000 bostäder per år fram till 2030, enligt Boverkets senaste byggbehovsberäkning som publicerades i september. Av dessa behöver nära 39 000 tillkomma för att svara mot den förväntade befolkningstillväxten. Utöver det demografiska behovet kan det behöva tillkomma bostäder exempelvis i regioner som nu expanderar snabbt i spåren av nyindustrialiseringen, främst i norra Sverige men även i andra delar av landet.

Tillväxten i samhällsekonomin förväntas ta fart 2025

Tillväxten i samhällsekonomin förväntas ta fart år 2025 enligt Konjunkturinstitutets (KI:s) prognos i september. Arbetslösheten förväntas öka något och nå en topp under 2025.

Hushållens reala disponibla inkomster per capita faller under främst 2023, enligt KI. En liten ökning förväntas 2024 följt av en tydlig ökning 2025 och 2026, då möjligen hela fallet kan ha återhämtats. Hushållens reallöner har fallit kraftigt, och det kan dröja till bortåt 2030 innan reallönerna är återställda.

Höga räntor även på sikt

Bostadsräntorna har ungefär tredubblats sedan 2021. Prognoserna om hur räntan kommer att utvecklas skiljer sig markant mellan olika bedömare, vilket skapar osäkerhet bland aktörerna på bostadsmarknaden och gör det svårt att bedöma när marknaden börjar stärkas.

Riksbanken, som är klart mest försiktig i sin bedömning, förväntar att styrräntan börjar sänkas mot slutet av 2025. Affärsbankerna bedömer att räntorna börja falla tidigare, i ett spann där den mest optimistiska prognosen är att första sänkningen sker redan om ett halvår, våren 2024.

Riksbankens scenario innebär att bostadsräntan under hösten 2026 fortfarande är nästan tre gånger så hög som 2021. De mest optimistiska bedömningarna innebär att den kortfristiga bostadsräntan om två år, under hösten 2025, är ungefär dubbelt så hög som 2021.

Stabila bostadspriser sedan årsskiftet

Bostadspriserna har fallit cirka 12 procent från toppen i början av 2022, nominellt. Småhuspriserna har fallit något mer än bostadsrätter, vilket bör ses mot bakgrunden att priserna för småhus steg betydligt mer än för bostadsrätter under pandemin.

Prisfallen inträffade i stort sett under juni till december 2022. De nominella priserna ligger nu på ungefär samma nivå som i slutet av 2020 eller början av 2021. Priserna har i stort sett varit stabila under 2023, trots att Riksbanken höjt styrräntan med 1,5 procentenhet under året. Omsättningen har dock minskat, och var i augusti 2023 cirka 20 procent lägre än under motsvarande månad två år tidigare.

Priserna förväntas i nuläget vara långsiktigt nominellt stabila eller något fallande på kort sikt. Med ökad köpkraft och fallande räntor kan omsättning och priser komma att öka på sikt.

Hinder för bostadsbyggande

Även om samhällsekonomin och hushållens köpkraft skulle börja stärkas mer markant under 2025, och om även bostadspriserna då skulle vända något uppåt, så räknar vi inte med att bostadsbyggandet tar fart. Kalkylen för nya bostäder har försämrats avsevärt till följd av kraftigt ökade räntor, byggkostnader och förvaltningskostnader samt av det stoppade investeringsstödet för hyresrätter.

Samtidigt kan finansieringen av nyproduktion av flerbostadshus utgöra ett betydande hinder, både för bostadsrätter och för hyresrätter. De kraftigt minskade bokningarna av bostadsrätter försvårar möjligheten för bostadsutvecklarna att få lån under byggtiden. Det finns samtidigt en risk för att det blir ett tydligt överskott av färdigställda bostadsrätter. Det binder kapital hos bostadsutvecklarna vilket i sig bromsar genomförandet av nya projekt, samtidigt som det även gör att intresset för bokningar av bostäder med genomförande långt fram i tiden rimligen blir lågt.

Inom den privata hyressektorn finns osäkerheter kring värderingar och finansiering, vilket gör att aktörer i nuläget i stor utsträckning kan vara avvaktande till att binda upp kapital i nyproduktion, även om det skulle finnas lönsamma projekt.

Byggkostnaderna har ökat 30 procent

Byggkostnaderna har ökat kraftigt efter att ha stigit dels under pandemin, dels efter att kriget i Ukraina brutit ut. Sedan början av 2021 har SCB:s byggkostnadsindex för flerbostadshus stigit med cirka 30 procent. Under de senaste tre månaderna ökade indexet med drygt 1 procent.

Av indexökningen på 9,0 procent under tolvmånadersperioden till och med augusti står byggherrens kostnader för 6,4 procentenheter. Ökningen består till stor del av ökade räntekostnader.

Entreprenörens kostnader har ökat med 3,2 procent och svarar för resterande 2,6 procentenheter av det senaste årets ökade index. Kostnaden för material har ökat långsamt ända sedan juni förra året. Det bör innebära att entreprenören nu åter har god kontroll över kostnaderna vid anbudsgivning.

Försäljningen av nya bostäder har minskat kraftigt

Underliggande data indikerar att efterfrågan på nya bostäder är mycket svag. Fastighetsbyråns mäklarpanel tyder på att marknaden för nyproduktion nådde en ny lägstanivå i augusti 2023, efter att ha fallit sedan våren 2022.

Försäljningen av nya bostadsrätter har bromsat in mycket kraftigt, visar data från Booli Pro. Från halvårsskiftet 2022 har takten varit mycket låg. Under tolvmånadersperioden från oktober 2022 till september 2023 såldes 78 procent färre nya bostadsrätter än motsvarande period två år tidigare. Antalet bokade bostadsrätter netto har samtidigt fallit med drygt 90 procent. Försäljningen av nya styckebyggda småhus var under senaste tolvmånadersperioden cirka 60 procent lägre än under motsvarande period för två år sedan, visar statistik från TMF, Trä- och möbelfabrikanterna.