Byggprognos analys juni 2023

Enligt Boverkets byggprognos från juni 2023 minskar antalet påbörjade bostäder från 71 000 under toppåret 2021 till cirka 27 000 år 2023 och 21 500 år 2024. I Boverkets huvudscenario ökar antalet påbörjade bostäder något under 2025, men ökningstakten blir låg. Antalet färdigställda bostäder minskar markant från år 2024. 

Faktorer som förklarar inbromsningen av bostadsbyggandet

• Bostadsräntorna kan tredubblas jämfört med 2021 men därefter falla något.
• Byggkostnaderna har stigit med 27 procent sedan början av 2021.
• Bostadspriserna kan falla cirka 20 procent från toppen.
• Det kommer att dröja innan hushållens köpkraft återställs.
• Den finansiella oron och en ovilja att binda kapital bromsar privat hyresproduktion kraftigt.
• Kraftigt minskade bokningar och skärpta finansieringskrav försvårar finansiering av nya bostadsrätter kraftigt.

Antalet påbörjade bostäder minskar med 55 procent i år

Den mycket snabba förändringen av inflation och räntor leder till en hård inbromsning av bostadsbyggandet. Antalet påbörjade bostäder minskar med 55 procent i år och med 20 procent under 2024. År 2025 kan byggandet komma att vända uppåt, men det höga kostnadsläget gör att ökningen blir långsam. Antalet färdigställda bostäder minskar snabbt under 2024 och 2025, då takten förväntas vara långt under byggbehovet.

Tabell 1. Prognos för antal påbörjade bostäder, juni 2023

	2022	2023 p	2024 p
Nybyggnad flerbostadshus	44 500	19 500	15 000
varav bostadsrätt	16 500	6 500	6 000
varav hyresrätt	26 700	12 800	9 000
varav äganderätt	1 300	200	0
Nybyggnad småhus	12 600	6 000	5 000
Total nybyggnad	57 100	25 500	20 000
Nettotillskott genom ombyggnad	2 700	1 500	1 500
Totalt påbörjade bostäder	59 800	27 000	21 500

År 2022 påbörjades nästan 60 000 bostäder, men takten minskade markant i oktober

Bostadsbyggandet nådde en topp år 2021 då över 71 000 bostäder påbörjades inräknat nettotillskott genom ombyggnader, varav cirka häften var hyresrätter. Byggtakten avtog snabbt från och med oktober 2022. Under år 2022 påbörjades nära 60 000 bostäder.

Halverad byggtakt under första kvartalet

Under första kvartalet påbörjades cirka 8 800 bostäder, varav 600 var nettotillskott genom ombyggnad. Det var ungefär en halvering jämfört med motsvarande kvartal förra året. Tolvmånaderstakten vid utgången av första kvartalet var knappt 51 000 bostäder. Det är troligt att det faktiska byggstarterna är lägre, kanske betydligt lägre, än vad startbeskeden visar.

Höga räntor och byggkostnader samtidigt med svag köpkraft

Den mycket stora och snabba försämringen av förutsättningarna för nyproduktion medför att antalet påbörjade bostäder minskar mycket snabbt under 2023. Bostadsräntorna kan komma att bli tre gånger så höga som under 2021, samtidigt som hushållens köpkraft försvagas markant både 2022 och 2023. Hushållen har en dyster syn på sin ekonomi i nuläget, men synen på ett års sikt är dock betydligt mindre pessimistisk.

De markant kraftigt fallande bostadspriserna samtidigt med kraftigt stigande byggkostnader gör att intresset för nya bostadsrätter och småhus faller snabbt, när gapet mellan priserna i nyproduktion och bestånd ökar. Bostadspriserna förväntas komma att falla cirka 20 procent från toppen, mer för småhus än för bostadsrätter. Byggkostnaderna har omvänt stigit 27 procent från början av 2021 till april 2023. Den som köper en nyproducerad bostad och finansierar köpet med en försäljning av en bostad får alltså räkna med att ta högre lån än något år tidigare. I kombination med mycket högre räntenivåer blir boendekostnaderna med en ny bostad därmed betydligt högre än för något år sedan.

Nyproduktionen av hyresrätter påverkas på motsvarande sätt av stigande byggkostnader, stigande räntor och högre avkastningskrav. För att kompensera för det skulle hyrorna behöva vara betydligt högre än vad som normalt är möjligt att ta ut. Det är rimligt att anta att hyrorna redan innan kostnadsökningarna låg på en nivå som motsvarar vad marknaden accepterar. 

Finansieringen av bostadsbyggandet kärvar

Samtidigt med att det höga kostnadsläget i sig bromsar byggandet så kärvar även finansieringen av nyproduktionen kraftigt, i många led. Det osäkra läget på bostadsmarknaden, där inte minst bilden är oklar vad gäller ränteutvecklingen och därmed bostadspriserna, dämpar med självklarhet hushållens vilja att binda upp sig för nyproduktion av småhus och bostadsrätter med de långa ledtiderna fram till tillträdet. Inte minst handlar det om vilket värde den nuvarande bostaden kan ha när det är dags att sälja den, tillsammans med svårigheten att få långvariga lånelöften. För bostadsutvecklare innebär det att förutsättningarna för att få tillgång till lånefinansiering under byggtiden eroderas, eftersom långivarna kräver att det finns en viss andel förhandsbokningar i projektet. Bilden är att långivarnas krav dessutom kan ha skärpts till följd av marknadsläget.

För hyresrätter bedömer vi att det osäkra läget inom privata fastighetssektorn när det gäller värdering och tillgång till finansiering gör att många aktörer i nuläget har en mycket defensiv inställning till att binda upp kapital i nyproduktion. Även i projekt där det finns möjliga investerare kan det i nuläget vara mycket svårt att få ihop kalkylerna.

Byggandet minskar snabbt under 2023, utvecklingen 2024 är mer osäker

Byggandet minskar mycket snabbt under år 2023. Det påbörjas cirka
27 000 bostäder enligt prognosen, varav 25 500 genom nybyggnad. År 2024 minskar byggandet ytterligare enligt vårt huvudscenario, då det påbörjas 21 500 bostäder varav 20 000 genom nybyggnad.

Vi bedömer att det svaga marknadsläget får genomslag fullt ut i byggstarterna först under 2024. Vi räknar med att det under 2023 genomförs en del projekt som inte har kunnat stoppas av olika skäl. En faktor som håller uppe byggandet något under 2023 kan vara investeringsstödet, där en förutsättning för att få stöd är att projektet påbörjas inom ett år från beslut. År 2023 lämnades beslut om investeringsstöd för 15 700 hyresrätter och studentbostäder. För småhusproduktionen medförde den mycket stora efterfrågan under pandemin att leveranstiderna förlängdes, vilket gör att det svaga orderläget sedan halvårsskiftet 2022 inte får fullt genomslag i byggstarterna förrän en bit in på 2023.

Prognosen för år 2024 har ett stort osäkerhetsintervall, i synnerhet beroende på att ränteprognoserna uppvisar en stor spännvidd. Vi utgår i vårt huvudscenario från att bostadsräntan börjar falla under 2024. Hushållens förväntningar om sin egen ekonomi på tolv månaders sikt har redan nu stärkts betydligt från att ha varit historiskt låga, men förväntningarna är fortsatt betydligt under normalläget. Om utvecklingen på ränte- och bostadsmarknaden stabiliseras och börjar bli mer förutsägbar kan möjligen antalet påbörjade bostäder börja öka något mot slutet av 2024, och takten bli något högre än vår prognos. I ett sämre scenario kan byggtakten mycket väl kunna hamna under 20 000 bostäder.

Ett ökat byggande förutsätter dock att läget har förbättrats markant redan under första halvåret 2024, vilket förefaller tveksamt både vad gäller situationen bland fastighetsbolagen och försäljningen av nya bostadsrätter eller småhus. Under 2023 kan man även förvänta att det färdigställs bostadsrätter i ganska hög takt, samtidigt som efterfrågan är svag. Det kan därför finnas ett utbud av nya osålda bostadsrätter kvar på marknaden under en tid, vilket i sig kommer att lägga hämsko på byggandet.

År 2025 kan byggandet komma att öka något, men de höga kostnaderna gör att ökningen blir långsam

I vårt huvudscenario ökar byggtakten något under 2025, men ökningstakten blir långsam. Höga räntor och höga byggkostnader kommer att vara fortsatt begränsande faktorer, och sannolikt är förhållandet mellan priset i nyproduktion jämfört med bestånd, Tobins q, fortsatt ogynnsam både för bostadsrätter och småhus.

I huvudscenariot faller räntorna tydligt 2025, men till en nivå som är betydligt högre än före inbromsningen. Det får bostadspriserna att stiga, men begränsat då räntorna kan vara ungefär dubbelt så höga som 2021. Byggkostnaderna kan möjligen falla något, kanske främst om byggherrarnas räntekostnader faller.

En central förutsättning för att bostadsmarknaden ska återhämta sig är dock att arbetsmarknaden inte sviktar. Än så länge har arbetsmarknaden varit överraskande stark, med en minskad arbetslöshet även i början av 2023.

Byggandet minskar kraftigt i hela landet

I vår prognos antar vi att byggandet minskar i hela landet, även om det kan skilja sig en del åt mellan lokala marknader. Länsstyrelsen i Stockholm förväntar att antalet påbörjade bostäder i länet minskar med 70 procent i år. Inom Göteborgs bostadsmarknad förväntas inbromsningen bli lägre.

På de starkaste marknaderna kommer de kraftigt ökade kapitalkostnaderna att vara hämmande. Men vi bedömer att förutsättningarna för nyproduktion av hyresrätter och bostadsrätter kommer att vara svagast utanför de starkaste bostadsmarknaderna, bland mindre och mellanstora kommuner. I de mellanstora och mindre orterna i främst norra Sverige där de gröna industrierna växer snabbt är utmaningen att få till en stor produktion i förhållande till beståndets storlek och prisnivå. I dessa orter är det nödvändigt att få till ett byggande, och vi räknar därför med en viss produktion.

Alla upplåtelseformer minskar kraftigt

I nuläget är det svårt att bedöma om inbromsningen kommer skilja sig väsentligt mellan upplåtelseformerna. På kort sikt minskar småhusbyggandet minst eftersom den stora efterfrågan efter pandemin ledde till att leveranstiderna förlängdes. Det gör att småhusbyggandet minskar i högre takt först kring halvårsskiftet 2023. I vår prognos gör vi antagandet att byggandet bland de allmännyttiga företagen, som står för en förhållandevis liten del av nyproduktionen, möjligen bromsar något mindre än det privata byggandet. Även byggandet av vissa specialbostäder kan komma att upprätthållas, men det står för en mycket liten del av utbudet.

Byggtakt långt under behovet

De markant ökade boendekostnaderna i ägda bostäder och bostadsrätter samtidigt med en stramare kreditprövning bör leda till att unga får det svårare att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Mycket talar alltså för att trycket på hyresmarknaden kommer att öka en del framöver. Läget kan dock komma att mildras, åtminstone något, av att antalet bostäder som annonserats för andrahandsuthyrning förefaller ha ökat kraftigt under första kvartalet 2023. En drivkraft bakom den utvecklingen skulle kunna vara en svagare ekonomisk situation för hushåll.

Boverkets bostadsmarknadsenkät visar att antalet kommuner med balans på bostadsmarknaden har fortsatt att öka, men att nära två tredjedelar av landets kommuner bedömer att man underskott. Av storstadskommunerna är det endast ett fåtal som bedömer att man har balans på bostadsmarknaden.

Boverket bedömer att det behöver tillkomma cirka 63 000 bostäder om året fram till 2030 för att svara mot den historiska och förväntade befolkningstillväxten. Av dessa behöver det tillkomma minst 37 000 bostäder per år för att svara mot den förväntade framtida hushållstillväxten.

Den fallande takten för färdigställda bostäder leder till att läget på bostadsmarknaderna inte lättar i den takt som skulle behövas, och från 2024 eller 2025 kan tillskottet långsiktigt även antas vara lägre än de cirka 37 000 bostäder som behövs för att svara mot den långsiktiga befolkningsutvecklingen. Det är troligt att antalet färdigställda bostäder inte närmar sig det totala byggbehovet på många år.

Antalet färdigställda bostäder minskar markant 2024 och 2025

Antalet färdigställda bostäder ökade från drygt 20 000 år 2011 till nära 59 000 år 2019. Under de senaste fem åren har antalet färdigställda bostäder i genomsnitt varit 53 000 per år.

Antalet färdigställda bostäder ökade något år 2022, då nära 56 700 bostäder tillkom, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Det var 3 700 fler än året före, men något färre än toppåren 2018 och 2019. Boverkets prognos är att färdigställandetakten når en topp på cirka 58 000 bostäder år 2023. År 2024 faller takten snabbt till cirka 40 000 bostäder, och 2025 färdigställs cirka 30 000 bostäder enligt Boverkets prognos.

Ny toppnotering för färdigställda hyresrätter

Av de 56 700 bostäderna som färdigställdes 2022 tillkom nästan 41 300 bostäder genom nybyggnad av flerbostadshus och nästan 12 800 bostäder i småhus. Dessutom tillkom drygt 2 600 bostäder netto genom ombyggnader.

Under året tillkom det största antalet hyresrätter i flerbostadshus sedan miljonprogrammets dagar, inräknat nettoförändringar genom ombyggnader. Det tillkom cirka 29 000 hyresrätter, vilket var 1 100 fler än 2021. Av dessa var cirka 2 100 nettotillskott genom ombyggnader.

Av hyresrätterna var 6 500 specialbostäder, varav 3 300 studentbostäder, 2 400 bostäder för äldre och funktionshindrade samt 800 övriga. Uppgifter om specialbostäder finns numera endast för nybyggnad, vilket gör att det totala tillskottet av specialbostäder inte kan specificeras.

Det tillkom 14 600 bostadsrätter i flerbostadshus, varav knappt 500 genom ombyggnader. Tillskottet av bostadsrätter ökade endast marginellt, trots en kraftig ökning av antalet påbörjade bostadsrätter 2021. Vad som förklarar detta är svårt att säga. En möjlig förklaring kan vara att aktörerna har dragit ner på takten i projekt där startbesked lämnats, exempelvis genom att påbörja mindre antal etapper.

Det färdigställdes cirka 12 800 bostäder i småhus, vilket var 2 400 fler än 2021, och samtidigt det största antalet sedan 1992. Av småhusen var 68 procent äganderätter, 26 procent bostadsrätter och 6 procent hyresrätter.

Kommunerna kan behöva anpassa sig efter det nya läget

Boverkets bostadsmarknadsenkät tyder på att många kommuner kanske inte fullt ut har insett hur djup och långvarig inbromsningen av bostadsbyggandet kan komma att bli. Kommunerna, som har planmonopol och ofta stora markinnehav, kan dock bidra till att lindra byggkrisen genom att anpassa markpriserna till rådande marknadsförutsättningar i stället för att låta dem baseras på historiskt höga värderingar. Med sänkta kostnader för att förvärva mark ges fler projekt möjlighet att genomföras i en tid då byggkostnaderna har stigit. På så sätt kan kommunerna dels bidra till att hålla uppe en bostadsproduktion som möter behoven, dels ge fler aktörer förutsättningar att överleva och konkurrera på sikt.

Kommunerna kan även ha en mer flexibel inställning till förändringar av projekt. Det kan handla om att minska antalet bostäder, byta upplåtelseform eller andra åtgärder som kan minska kostnaderna. Man kan även behöva se över sina marktilldelningspolicys och intensifiera planläggningen av färdiga detaljplaner med byggbar mark för att ha en beredskap när bostadsbyggandet vänder upp igen.

Stora skillnader i hur mycket boendeutgifterna ökar

Boendeutgifterna har ökat betydligt under 2022 och 2023, men utvecklingen skiljer sig mycket mellan hushållen. För villor, bostadsrätter och för bostadsrättsföreningar med höga skulder kan räntekostnaderna komma att stiga mycket kraftigt. För boende i hyresrätt stiger boendekostnaderna mycket mindre under de två åren.

För ett hus som köptes i Storstockholm i slutet av år 2021 till medelpriset på drygt 7 miljoner, med 65 procents belåning och rörlig ränta, stiger enbart räntekostnaden efter skatt med nästan 9 000 kronor i månaden, från cirka 4 400 kronor till cirka 13 300 kronor mellan 2021 och 2023, om bostadsräntorna ökar från 1,67 procent till 5 procent under perioden. Om räntan framöver faller till 3,5 procent blir ränteutgiften 9 300 kronor i månaden.

För en hyreslägenhet på tre rum med medelhyra i Storstockholm stiger hyran enligt våra beräkningar med i storleksordningen 450 kronor i månaden från 2021 till 2023. För en lägenhet på 150 kvadratmeter stiger medelhyran med drygt 900 kronor under de två åren. Vi har då räknat med en hyreshöjning på 4,2 procent år 2023. Höjningen var betydligt mindre än den genomsnittliga ökningen av förvaltningskostnaderna, vilket möjligen kan slå igenom med eftersläpning på hyrorna kommande år.

Noterbart är att räntekostnaden för en villa som köptes till medelpris i Storstockholm i april 2023 blir cirka 13 200 kronor i månaden vid en ränta på 5 procent. Bland de hus som köptes nyligen är räntekostnaden vid medelpris och medelbelåning alltså nästan lika stor som i de hus som köptes före ränteuppgången.

För ett hus som köptes till medelpriset i riket på 3,7 miljoner i slutet av 2021 med en belåning på 65 procent, stiger räntekostnaderna efter skatt med 4 700 kronor i månaden.

För en hyreslägenhet på tre rum med medelhyra i riket stiger hyran enligt våra beräkningar med cirka 450 kronor i månaden från 2021 till 2023. För en lägenhet på 150 kvadratmeter stiger medelhyran med cirka 850 kronor under de två åren.

Byggkostnadsindex har ökat 27 procent sedan början av 2021

Byggkostnaderna har ökat kraftigt sedan slutet av 2020. SCB:s byggkostnadsindex för flerbostadshus har ökat med 27 procent från januari 2021 till april 2023. Ökningen har koppling dels till när samhällsekonomierna öppnade upp efter pandemin, dels till Rysslands anfall mot Ukraina. Ökningstakten var som störst under mars till juli 2022.

Under de senaste tre månaderna från februari till april ökade index med endast 1 procent. Årstakten steg med 11,5 procent, från att ha varit cirka 17 procent i mars.

I nuläget ser vi inte tecken på något större fall i byggkostnadsindex. Vårt huvudscenario är att kostnaderna för byggmaterial inte kommer att minska markant. Byggherrekostnaderna, som stod för 70 procent av kostnadsökningarna under de senaste tolv månaderna, minskar om räntorna faller, vilket de främst gör under 2024 enligt vårt huvudscenario.

Den kraftiga ränteökningen har drivit byggkostnaderna det senaste året

Under det senaste tolv månaderna står byggherrens kostnader för huvuddelen av ökningen av byggkostnadsindex, drygt 8 procentenheter av den totala ökningen på 11,5 procent. Byggherrekostnaderna steg med 48 procent under tolvmånadersperioden, efter att i stort sett varit stabila fram till våren 2022. De ökade byggherrekostnaderna är till stor del en följd av ökade räntekostnader.

Entreprenörens kostnader steg med 4 procent under de senaste tolvmånaderna, och står för resterande 3,4 procentenheter av indexökningen.

Byggmaterial, som står för drygt en tredjedel av index, har stigit med 38 procent sedan januari 2020. Men sedan juni 2022 har ökningen för byggmaterial varit endast drygt en procent. Kostnaderna för transporter, drivmedel och el steg kraftigt från slutet av 2021, men från mars till april föll kostnaderna med hela 17 procent. Kostnaderna för arbetslöner har stigit med 6 procent sedan januari 2020 och här är det sannolikt med en större ökning under de närmaste åren.

Järn och stål har ökat 68 procent sedan januari 2020

Kostnaderna för vissa varugrupper steg markant i anslutning till att den globala efterfrågan tog fart efter pandemin, och steg därefter i en andra våg i anslutning till invasionen av Ukraina. För några varugrupper har kostnaderna fallit något det senaste året. Kostnaderna för trävaror har minskat med 19 procent sedan toppen i juni 2020, men är trots det 58 procent högre än januari 2020. Kostnaderna för järn och stål har också minskat, men betydligt mindre, och var cirka 68 procent högre än januari 2020. Betongvaror har ökat med 38 procent under samma period, men har varit i stort sett stabila sedan våren 2022.

Läget för nyproduktion fortsatte att försämras i april enligt Fastighetsbyråns Mäklarpanel

Fastighetsbyråns Mäklarpanel visar att bostadsmarknaden enligt mäklarnas bedömning försvagades kraftigt mellan mätningarna i april och juni 2022. Marknaden stärktes något i samtliga kommungrupper under inledningen av 2023, även om ljusningen i Stockholmsregionen kom något tidigare. Den senaste mätningen i april visar på en ökad optimism, särskilt i Stockholms- och Göteborgsregionen, men fortsatt visar Mäklarpanelen att marknadsläget är svalt.

Mäklarnas bedömningar indikerar att marknaden relativt sett är starkast i Stockholmsregionen. Minst svag marknad efter Storstockholm, enligt mäklarnas bedömningar, finns i gruppen av mindre orter.

För nyproduktion är bilden än mindre ljus. Det är endast mäklarna i Storstockholm som ser en antydan till en svag vändning uppåt i januari 2023, och fortsatt uppåt i april, men på en mycket låg nivå. I övriga fem kommungrupper föll indexet till en ny lägstanivå i mätningarna i april.

61 procent färre sålda styckebyggda småhus de senaste tio månaderna

Antalet sålda styckebyggda småhus minskade kraftigt vid halvårsskiftet 2022. Nivån har därefter varit stabilt låg. Från juli 2022 till april 2023 såldes 61 procent färre styckebyggda småhus jämfört med motsvarande period ett år tidigare, enligt data från statistiklevererande företag till TMF, Trä- och möbelföretagen.

Antalet sålda hus ökade kraftigt tidigt under pandemin, och takten var hög fram till halvårsskiftet 2021. Den starka försäljningsökningen har medfört att leveranstiderna förlängts avsevärt, och vi förväntar därför att den nu minskade försäljningen får genomslag i byggstarterna med betydligt större fördröjning än normalt.

Försäljningen nådde en topp under maj och april 2021, då antalet sålda hus var 140 respektive 124 procent större än motsvarande månad året före. Vid halvårsskiftet 2021 minskade försäljningarna markant, men nivån var trots det i paritet med motsvarande period 2020. Bland flera möjliga förklaringar till minskningen finns kapacitetsbrister och samtidigt stigande priser på husleveranser.

Antalet sålda nya bostadsrätter cirka 75 procent färre de senaste tio månaderna

Försäljningen av nya bostadsrätter har bromsat in mycket kraftigt, visar data från Booli Pro. Antalet sålda nya bostadsrätter började minska mycket snabbt under andra kvartalet 2022, efter att dessförinnan ökat stadigt under tre år. Från halvårsskiftet 2022 har takten varit mycket låg. Under tiomånadersperioden från juli 2022 till april 2023 såldes 73 procent färre nya bostadsrätter än motsvarande period ett år tidigare, och 76 procent färre än två år tidigare.

Minus 95 procent netto för bokade bostadsrätter de senaste tio månaderna

Antalet bokade nya bostadsrätter ökade trendmässigt från hösten 2018 till pandemins utbrott år 2020. Under våren 2022 avtog bokningarna kraftigt.

Från halvårsskiftet 2022 har bokningarna varit extremt få. Enligt data från Booli Pro är minskningen 95 procent netto under perioden juli 2022 till april 2023, jämfört med motsvarande period ett år tidigare. Den kraftiga inbromsningen av bokningarna påverkar förutsättningen för finansiering av byggandet av bostadsrätter.