Förvärv av föreningens hus
Tillvägagångssättet vid förvärvet bör redovisas tydligt i den ekonomiska planen. Det finns inget krav på att föreningen ska äga marken. Den kan innehas med nyttjanderätt, och det bör anges om så är fallet och vilket slags innehav det är.
Avsnitt 2.4 i Boverkets allmänna råd om förvärvet
Äganderätt till marken eller tomträtt eller arrende
En bostadsrättsförening kan förvärva mark för att låta uppföra ett nytt eller flera nya bostadshus, eller förvärva ett hus som har ett annat användningsområde än för boende för att låta bygga om till bostäder. Om föreningen inte äger marken är det vanligt att den innehar marken med tomträtt. Även arrende förekommer.
Vid ombildning till bostadsrätt
En bostadsrättsförening kan förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Föreningen gör en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, och fastighetsägaren blir då skyldig att erbjuda föreningen att köpa huset före andra. Ett beslut om förvärv fattas på en föreningsstämma där hyresgästerna som röstar måste vara folkbokförda på fastigheten och medlemmar i föreningen. För ett giltigt beslut krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna har röstat för ombildning.
Det är lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) som ger hyresgäster rätt att före andra köpare förvärva den fastighet de bor i för ombildning. Lagen innehåller huvudsakligen bestämmelser om hur hyresgästerna ska gå till väga för att få rätten till ett fastighetsförvärv och om fastighetsägarens skyldigheter när en sådan rätt finns.
Paketering av en fastighet
Det är vanligt förekommande att det i ekonomiska planer inte framgår hur förvärvet av fastigheten – mark eller tomträtt, med eller utan hus – går till och vilka eventuella konsekvenser som ett visst förfarande kan medföra. Vid förvärv genom en så kallad paketering av fastigheten uppstår bland annat en latent skatteskuld som kan komma att realiseras vid en försäljning av föreningens fastighet eller del av fastigheten. En förening kan äga flera byggnader och välja att göra en avstyckning för att sälja en av byggnaderna eller del av marken. Skatteskulden kan även utlösas om en förening gör en 3D-fastighet (tredimensionell fastighetsindelning) och vid en likvidation av föreningen.
Det är också vanligt med indirekta förvärv av mark eller, vid ombildning, byggnader och mark, via en så kallad paketering. Föreningen förvärvar då ett företag, vanligen ett aktiebolag eller en ekonomisk förening, som äger fastigheten. Därefter överförs fastigheten till föreningen till bokfört värde. Transaktionen motiveras vanligen av skattemässiga fördelar för säljaren, och då det bokförda värdet på fastigheten blir högre än det skattemässiga värdet uppstår en temporär skillnad och en latent skatteskuld. Eftersom bostadsrätterna upplåts utan tidsbegränsning kan den latenta skatten vanligen värderas till noll. Men vid till exempel en likvidation eller försäljning av del av fastigheten aktualiseras den latenta skatten, varför uppgifter om transaktionen och storleken på de temporära skillnaderna (skillnad mellan bokfört och skattemässigt värde) bör lämnas.
Villkorade förvärv
Förvärvet kan av olika skäl vara förenat även med andra villkor, till exempel del i gemensamhetsanläggningar, krav på lokaler för vissa ändamål med mera. Vid markanvisningar kan till exempel en kommun begära att huset ska inrymma viss lokalyta för förskoleverksamhet eller liknande. Bygglov kan även vara förenade med att behovet av parkeringsplatser tillgodoses, vilket kan ske antingen inom den egna fastigheten eller genom andra arrangemang.
Tilläggsköpeskilling
I vissa fall medför också ett förvärv att en tilläggsköpeskilling ska betalas, vilket inte alltid framgår av planen men bör beskrivas. Det är den totala anskaffningsutgiften (exklusive marken) som ligger till grund för redovisningsmässiga avskrivningar. För oäkta bostadsrättsföreningar är det årliga avdraget för värdeminskning på byggnad/er (se Skatteverkets allmänna råd SKV A 2005:5). Det är av betydelse att all sådan information som avser föreningens framtida verksamhet framgår i den ekonomiska planen.
Länk till Skatteverkets webbplats finns under "Relaterad information".