Ekonomiska planer - en översikt

Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt måste styrelsen göra en ekonomisk plan. Planen ska intygas av två intygsgivare och registreras hos Bolagsverket. Här får du en övergripande bild av innehållet i planen, intygsgivarnas granskning och om registreringen hos Bolagsverket. Du får mer detaljerade uppgifter om planens innehåll via rubrikerna i menyn.

Syftet med den ekonomiska planen

En ekonomisk plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet. Detta utgör ett skydd mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Det huvudsakliga syftet med den ekonomiska planen är att vara ett underlag för intygsgivarnas bedömning av en förenings ekonomiska stabilitet (se proposition 1990/91:92 sid. 77). Men även till exempel bostadsrättsköpare, revisorer och kreditgivare kan ha nytta av planen. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är planen ett nödvändigt beslutsunderlag för hyresgästerna (de blivande bostadsrättshavarna). För att kunna göra en riktig bedömning av en förenings ekonomiska verksamhet måste uppgifterna i planen vila på ett pålitligt och väl underbyggt underlag och framstå som hållbar.

Tillstånd från Bolagsverket krävs om den slutliga kostnaden inte är känd

Den ekonomiska planens uppgifter behöver inte utgå från den slutliga kostnaden för föreningens hus. Om föreningen vill upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan måste dock Bolagsverket lämna sitt tillstånd till upplåtelsen (4 kapitlet 2 § bostadsrättslagen [1991:614]).

Något motsvarande krav vid upplåtelse av bostadsrätt med lokal finns inte. Upplåtelse av bostadsrätt med lokal får alltså ske utan tillstånd, trots att den slutliga kostnaden inte är känd, om den ekonomiska planen har registrerats (4 kapitlet 2 § jämförd med 3 kapitlet 1 § bostadsrättslagen).

Förutsättningar för att Bolagsverket ska ge tillstånd till upplåtelsen

Bolagsverket lämnar tillstånd till upplåtelsen om en ekonomisk plan har registrerats och föreningen har ställt betryggande ekonomisk säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av insatsen till bostadsrättshavarna och, i förekommande fall, upplåtelseavgift (4 kapitlet 2 § andra stycket bostadsrättslagen).

Säkerheten

Säkerheten ska täcka det sammanlagda beloppet av de insatser och upplåtelseavgifter som bostadsrättsföreningens ansökan om tillstånd gäller (12 § bostadsrättsförordningen [1991:630]). Säkerheten behöver inte täcka eventuella skadestånd. 

Säkerheten ska bestå av bankgaranti (det betyder att banken går i borgen för beloppet) eller någon annan, likvärdig, säkerhet. I vissa fall kan som säkerhet godtas en garantiförbindelse från vissa företag som räknas upp i 14 § bostadsrättsförordningen.  

Bolagsverket ska som huvudregel lämna tillbaka säkerheten ett år efter det att den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma (4 kapitlet 2 § tredje stycket bostadsrättslagen).

Böter

Bostadsrättslagen innehåller bestämmelser om böter. Den som upplåter en bostadsrätt kan bli skyldig att betala böter bland annat

• om det inte finns någon ekonomisk plan vid upplåtelsen eller
• om det visserligen finns en ekonomisk plan men den slutliga kostnaden inte är känd och tillstånd från Bolagsverket saknas.

För att böter ska bli aktuellt krävs att upplåtelsen sker uppsåtligen eller av oaktsamhet, det vill säga med avsikt eller av oförsiktighet. (10 kapitlet 3 § 2 bostadsrättslagen.)

Obligatoriska uppgifter i den ekonomiska planen

Enligt 3 kapitlet 1 § bostadsrättslagen ska den ekonomiska planen innehålla alla upplysningar som är av betydelse för att bedöma föreningens verksamhet. Det ska också framgå om förutsättningarna för registrering enligt 1 kapitlet 5 § bostadsrättslagen är uppfyllda.

Förutsättningarna enligt 1 kapitlet 5 § för registrering är följande:

• Att det i föreningens hus kommer att finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen ska inte räknas med.
• Att om föreningen har fler än ett hus ska husen i så fall ligga så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Du kan läsa mer om ändamålsenlig samverkan via menyn.

Av 3 kapitlet 2 § bostadsrättslagen framgår vidare att gjorda beräkningar ska vara vederhäftiga och att den ekonomiska planen ska framstå som hållbar. Uppgifterna i planen ska vara riktiga och stämma överens med tillgängliga handlingar. Med uppgifter avses faktum, det vill säga säkert konstaterbara sakförhållanden (se proposition 2002/03:12 sid. 113).

I bostadsrättsförordningen finns närmare bestämmelser om utformningen av ekonomiska planer. En ekonomisk plan för en bostadsrättsförening ska enligt 1 § bostadsrättsförordningen innehålla följande uppgifter.

• Bostadsrättsföreningens företagsnamn och organisationsnummer.
• Beskrivning av fastigheten.
• Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning.
• Kostnad för