Rätt att kräva inlösen
En fastighetsägare kan kräva inlösen av hela eller en del av sin fastighet när vissa beslut leder till att användningen av fastigheten synnerligen försvåras. Fastighetsägaren kan också kräva inlösen när mark i en detaljplan läggs ut för vissa allmänna eller gemensamma ändamål.
Begära inlösen
En fastighetsägare har rätt att begära inlösen när ett beslut om inskränkningar i den pågående markanvändningen leder till en så stor skada att det inte är skäligt att fastighetsägaren ska behöva behålla äganderätten till fastigheten. Detta uttrycks i lagen så att markanvändningen "synnerligen försvåras". En fastighetsägare har också rätt att kräva inlösen när mark eller ett tredimensionellt utrymme i en detaljplan avsätts för vissa allmänna eller gemensamma ändamål.
Begreppet inlösen används i lagen både när det är fråga om att förvärva äganderätt och när det handlar om att förvärva en nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken eller utrymmet.
Inlösen om markanvändningen synnerligen försvåras
Ersättning för skada kan under vissa förutsättningar betalas i bland annat följande sex fall:
- bygglov för återuppförande vägras
- marklov vägras
- rivningslov vägras eller rivningsförbud införs
- en detaljplan ändras eller upphävs under genomförandetiden
- skyddsbestämmelser med mera införs
- områdesbestämmelser om vegetation och markyta införs.
5 §
Om bygglov vägras för en åtgärd som avser att en byggnad som är förstörd genom en olyckshändelse eller riven ska ersättas med en i huvudsak likadan byggnad, har fastighetens ägare rätt till ersättning av kommunen för den skada som det vägrade bygglovet medför.
Om den byggnad som ska ersättas inte är förstörd genom en olyckshändelse, gäller rätten till ersättning endast om den skada som det vägrade bygglovet medför är betydande i förhållande till värdet av den berörda delen av fastigheten.
Rätten till ersättning gäller endast om ansökan om bygglov har gjorts inom fem år från det att byggnaden revs eller förstördes.
6 §
Om marklov vägras med stöd av 9 kap. 35 § första stycket 2 eller 3, har fastighetens ägare rätt till ersättning av kommunen för den skada som det vägrade marklovet medför.
Rätten till ersättning gäller dock endast om det vägrade marklovet innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom den berörda delen av fastigheten.
7 §
Om en detaljplan eller områdesbestämmelser innehåller ett rivningsförbud eller om ett rivningslov vägras enligt 9 kap. 34 §, har fastighetens ägare rätt till ersättning av kommunen för den skada som rivningsförbudet eller det vägrade rivningslovet medför.
Rätten till ersättning gäller dock endast om den skada som rivningsförbudet eller det vägrade rivningslovet medför är betydande i förhållande till värdet av den berörda delen av fastigheten.
9 §
Om en detaljplan ändras eller upphävs före genomförandetidens utgång, har den som äger en fastighet rätt till ersättning av kommunen för den skada som ändringen eller upphävandet medför för ägaren.
En sådan rätt till ersättning gäller också om ändringen eller upphävandet sker efter genomförandetidens utgång och skadan avser en åtgärd som när genomförandetiden löpte ut omfattades av ett bygglovsärende som inte var slutligt avgjort.
10 §
Om kommunen i en detaljplan inför en bestämmelse som avses i 4 kap. 8 § 1 eller 16 § 3 eller i områdesbestämmelser inför en bestämmelse som avses i 4 kap. 42 § andra stycket, har den som äger en fastighet som berörs av bestämmelsen rätt till ersättning av kommunen för den skada som bestämmelsen medför.
Rätten till ersättning gäller dock endast om bestämmelsen innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten.
Första och andra styckena gäller inte bestämmelser om rivningsförbud. För sådana bestämmelser gäller i stället 7 §. Lag (2014:900) .
11 §
Om kommunen i områdesbestämmelser för ett område som avses i 9 kap. 13 § inför en bestämmelse om vegetation eller om markytans utformning eller höjdläge, har den som äger en fastighet som berörs av bestämmelsen rätt till ersättning av kommunen för den skada som bestämmelsen medför.
Rätten till ersättning gäller dock endast om bestämmelsen innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten. Lag (2011:335) .
Om beslutet i något av dessa fall medför att användningen av fastigheten synnerligen försvåras är kommunen skyldig att lösa in fastigheten om fastighetsägaren begär det.
13 §
Om ett beslut som avses i 5, 6 eller 7 §, 9 § första stycket eller 10 eller 11 § medför att användningen av fastigheten synnerligen försvåras, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in fastigheten.
Uttrycket "användningen av fastigheten synnerligen försvåras” är ett begrepp i plan- och bygglagen. Ordet synnerligen ska ses som att det är fråga om en mycket påtaglig skada. Normalt tar den sig uttryck i en värdeminskning på fastigheten, men av rättspraxis framgår att det inte enbart är en värdebedömning som ska göras. Det är – oberoende av värdeminskningen – fråga om en "synnerlig skada”, där det inte är rimligt och skäligt att fastighetsägaren ska vara tvungen att behålla äganderätten till fastigheten med tanke på de restriktioner för användningen som har beslutats.
När man bedömer om det är så att användningen "synnerligen försvåras" ska man också ta hänsyn till eventuella andra beslut om restriktioner för markanvändningen enligt plan- och bygglagen, lagen om kulturminnen med mera, miljöbalken och skogsvårdslagen. Dessa beslut ska ha meddelats inom tio år före det senaste beslutet för att räknas in i den så kallade ackumulerade skadan. Det saknar då betydelse om rätten att föra talan för en äldre skada har gått förlorad. Inlösen ska alltså ske om den sammanlagda skadan under tioårsperioden innebär att användandet av fastigheten synnerligen försvåras.
22 §
Vid bedömningen av en skadas betydelse enligt någon av bestämmelserna i 5-7 och 10-13 §§ ska hänsyn också tas till
1. andra beslut som avses i 5-7 och 10-13 §§,
2. beslut enligt 3 kap. 2 § kulturmiljölagen (1988:950),
3. beslut enligt 7 kap. 3, 5, 6, 9, 22 eller 24 § miljöbalken,
4. beslut som innebär att tillstånd enligt 7 kap. 11 § andra stycket eller 28 b-29 a §§ miljöbalken inte ges,
5. förelägganden eller förbud enligt 12 kap. 6 § fjärde stycket miljöbalken,
6. beslut som innebär att dispens inte ges i fråga om de bestämmelser som avses i 1-5,
7. beslut enligt 18 § skogsvårdslagen (1979:429), och
8. inverkan av föreskrifter som har meddelats med stöd av
30 § skogsvårdslagen.
Första stycket gäller endast i fråga om beslut och föreskrifter som har meddelats inom tio år före det senaste beslutet.
Att en talerätt eller rätt till ersättning eller inlösen med anledning av ett beslut som avses i första stycket har gått förlorad till följd av bestämmelserna i 15 kap. 4 § eller motsvarande bestämmelser i miljöbalken eller kulturmiljölagen hindrar inte att hänsyn tas till beslutet. Lag (2017:568) .
Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.
23 §
Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.
Talan om inlösen ska väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft. Talan får dock väckas senare om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.
5 §
I fall som avses i 14 kap. 3-7 och 9-13 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft.
I fall som avses i 14 kap. 2 och 8 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då den åtgärd som talan grundas på utfördes.
En talan får dock väckas senare än som anges i första och andra styckena, om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.
Inlösen av allmän plats när kommunen är huvudman
Om mark enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen är huvudman för, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in marken. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken enligt detaljplanen får pågå.
14 §
Kommunen är skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen ska användas för
1. en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för, eller
2. annat än enskilt byggande.
Skyldigheten enligt första stycket 2 gäller inte om bygglov ges enligt 9 kap. 32 a § första stycket. Lag (2014:900) .
20 §
Skyldigheterna i 14-17 §§ gäller inte för tid då tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå enligt det som följer av 4 kap. 26-29 §§.
Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Det saknar alltså betydelse om planen har genomförandetid eller inte.
Genom särskilda bestämmelser i fastighetsbildningslagen kan fastighetsägaren även begära att kommunens inlösenskyldighet genomförs som fastighetsreglering. Detta är det i praktiken helt dominerande tillvägagångssättet.
5 §
Fastighetsreglering som begärts av sakägare får genomföras endast om den är nödvändig för att en fastighet som tillhör sökanden ska förbättras. Kravet på att fastigheten ska förbättras gäller inte om regleringen har begärts av en samfällighetsförening och berör en samfällighet som inte längre är av gemensam betydelse för delägarfastigheterna. Kravet gäller inte heller om fastighetsregleringen behövs för att få fastigheten att stämma bättre överens med gällande detaljplan eller järnvägsplan.
Har regleringen påkallats av annan än sakägare eller innebär ansökan av sakägare att regleringen, för att inte möta hinder enligt 4 § andra stycket, ska göras mer omfattande än som krävs för att sökandens fastighet ska förbättras, får regleringen inte äga rum, om de sakägare som har ett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skäl för det. Vid prövningen av sådan fråga ska främst deras mening beaktas som har störst nytta av regleringen.
Andra stycket gäller inte, om behovet av fastighetsreglering är synnerligen angeläget. Lag (2010:1003) .
8 §
Vid fastighetsregleringen iakttages att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. att fastighet eller del därav skall avstås genom inlösen.
8 a §
Mark som skulle ha kunnat inlösas enligt 6 kap. 13 §
första stycket 1 plan- och bygglagen (2010:900) får överföras genom fastighetsreglering utan hinder av bestämmelserna i 7 och 8 §§. Detsamma gäller i fråga om upphävande av servitut som besvärar sådan mark. Bestämmelserna i 7 och 8 §§ utgör inte heller något hinder mot att servitut bildas för en sådan allmän trafikanläggning som avses i 14 kap. 18 § plan- och bygglagen. Lag (2010:1003) .
8 b §
Mark som enligt lagen (1995:1649) om byggande av järnväg får inlösas för järnvägsändamål får överföras genom fastighetsreglering trots bestämmelserna i 5 kap. 7 och 8 §§. Detsamma gäller i fråga om bildande av servitut på sådan mark och upphävande av servitut som besvärar sådan mark. Lag (1995:1650) .
8 c §
Om en del av en fastighet efter sådan fastighetsreglering som avses i 8 b § inte lämpligen skulle kunna användas tillsammans med fastigheten i övrigt eller självständigt, skall fastighetsdelen på fastighetsägarens begäran genom fastighetsregleringen överföras till den fastighet som järnvägen skall byggas på. Lag (1995:1650) .
Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.
23 §
Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.
Samma ersättningsregler gäller även vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen.
Inlösen av allmän plats när kommunen inte är huvudman
Om kommunen inte är huvudman för en allmän plats är den som ska vara huvudman för platsen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken. Huvudmannen får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå.
15 §
Om mark eller annat utrymme enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som har enskilt huvudmannaskap, är den som ska vara huvudman för platsen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken eller utrymmet.
Första stycket gäller inte om staten enligt 16 § eller kommunen enligt 17 § är skyldig att lösa in marken eller utrymmet. Lag (2014:900) .
19 §
Den som är skyldig att förvärva en rätt till mark eller utrymme enligt 15, 16, 17 eller 18 § får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse.
20 §
Skyldigheterna i 14-17 §§ gäller inte för tid då tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå enligt det som följer av 4 kap. 26-29 §§.
När kommunen inte är huvudman för en allmän plats är det fastighetsägarna inom planområdet som får se till att den allmänna platsen utförs, upplåts och underhålls. Normalt ordnas detta genom att en gemensamhetsanläggning bildas enligt anläggningslagen. Anläggningen förvaltas sedan av en samfällighetsförening som därmed blir huvudman för den allmänna platsen.
I och med att en gemensamhetsanläggning bildas blir även ersättningsfrågan avgjord. Om någon gemensamhetsanläggning inte kommer till stånd på initiativ av någon som ska delta i anläggningen, har markägaren rätt att begära en förrättning enligt anläggningslagen för att få en huvudman som kan vara motpart i ersättningsfrågan. Detta innebär att inlösenmöjligheten enligt plan- och bygglagen i detta fall främst har en principiell betydelse. I praktiken krävs det i de allra flesta fall att en förrättning genomförs enligt anläggningslagen.
Om marken ska användas för en väg som staten eller kommunen ska vara väghållare för enligt väglagen är det i stället staten respektive kommunen som har motsvarande förvärvsskyldighet.
16 §
Om mark eller annat utrymme enligt en detaljplan ska användas för en väg som staten ska vara väghållare för enligt väglagen (1971:948) och som har enskilt huvudmannaskap, är staten skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken eller utrymmet. Lag (2014:900) .
17 §
Om mark eller annat utrymme enligt en detaljplan ska användas för en väg som kommunen ska vara väghållare för enligt väglagen (1971:948) men som har enskilt huvudmannaskap, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken eller utrymmet. Lag (2014:900) .
Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Det saknar alltså betydelse om planen har genomförandetid eller inte.
Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.
23 §
Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.
Samma ersättningsregler gäller även vid upplåtelse för en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen.
Inlösen av allmän kvartersmark
Om mark enligt en detaljplan ska användas för annat än enskilt byggande, det vill säga för ett allmänt ändamål, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in marken. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå.
14 §
Kommunen är skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen ska användas för
1. en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för, eller
2. annat än enskilt byggande.
Skyldigheten enligt första stycket 2 gäller inte om bygglov ges enligt 9 kap. 32 a § första stycket. Lag (2014:900) .
20 §
Skyldigheterna i 14-17 §§ gäller inte för tid då tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå enligt det som följer av 4 kap. 26-29 §§.
Av förarbetena till såväl den nya som till den äldre plan- och bygglagen framgår att inom begreppet "kvartersmark för allmänt ändamål" ryms en rad skiftande verksamheter som skola, reningsverk, simhall, värmecentral, med mera. All verksamhet som har ett offentligt organ som huvudman (stat, region eller kommun) inkluderas i uttrycket. Däremot inte offentligt ägda bolag, stiftelser, med flera. Inte heller Svenska kyrkan ingår numera i begreppet allmän. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 712 och jfr prop. 2009/10:170 sid. 452)
Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)
En enklare plan- och bygglag, prop. 2009/10:170 (på Sveriges riksdags webbplats)
Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Det saknar alltså betydelse om planen har genomförandetid eller inte.
Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.
23 §
Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.
Inlösen av vissa markreservat
I en detaljplan får kommunen bestämma markreservat för sådana trafik- och väganläggningar, energianläggningar, anordningar för elektroniska kommunikationsnät och ledningar som behövs för allmänna ändamål.
6 §
I en detaljplan får kommunen bestämma markreservat för sådana trafik- och väganläggningar, energianläggningar, anordningar för elektroniska kommunikationsnät och ledningar som behövs för allmänna ändamål.
Kommunen får även bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.
18 §
I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter och bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar.
Om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, får kommunen också bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om områdets indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988). En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen
(1973:1144). Lag (2015:668) .
18 a §
Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) .
För huvuddelen av sådana markreservat gäller inlösenskyldighet. Om markreservatet avser en allmän ledning, en allmän trafikanläggning eller en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter är den som ska vara huvudman för anläggningen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva nyttjanderätt eller annan särskild rätt i den omfattning som behövs för ändamålet. Huvudmannen får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse.
18 §
Om mark eller annat utrymme enligt en detaljplan ska användas för enskilt byggande men också för en allmän ledning, en allmän trafikanläggning eller en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter, är den som ska vara huvudman för anläggningen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva nyttjanderätt eller annan särskild rätt i den omfattning som behövs för ändamålet.
19 §
Den som är skyldig att förvärva en rätt till mark eller utrymme enligt 15, 16, 17 eller 18 § får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse.
Det är dock inte full överensstämmelse mellan möjligheten att bestämma markreservat och skyldigheten att lösa in det reserverade markområdet. I fråga om markreservat för energianläggningar och anordningar för elektroniska kommunikationsnät gäller inlösenskyldighet endast i den mån anläggningen eller anordningen är en ledning. I fråga om markreservat för gemensamhetsanläggningar gäller inlösenskyldighet endast för trafikanläggningar.
Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Det saknar alltså betydelse om planen har genomförandetid eller inte.
Ersättningen ska bestämmas enligt expropriationslagen. Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen.
23 §
Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.