Startsida / Ekonomiska planer – en handbok / Ekonomiska planer / Ekonomiska planer och kostnadskalkyler / Prognoser / Ekonomisk prognos
Prognoser

Ekonomisk prognos

Granskad: 31 januari 2024

En ekonomisk prognos ska ingå i den ekonomiska planen. Prognosen ska innehålla angivna poster avseende intäkter och kostnader och vilka antaganden om bland annat räntor och inflation som tillämpas. 

En ekonomisk prognos måste finnas i den ekonomiska planen

Både bostadsrättsföreningars och kooperativa hyresrättsföreningars ekonomiska planer ska innehålla en ekonomisk prognos.

Prognosen ska avse:

  • kapitalkostnader
  • driftskostnader
  • avsättningar för underhåll
  • eventuella övriga avsättningar
  • underhållskostnader
  • övriga kostnader
  • intäkter genom årsavgifter (bostadsrättsföreningar) och hyresintäkter (kooperativa hyresrättsföreningar)
  • övriga intäkter.

I prognosen ska det anges vilka antaganden om inflation och räntor som prognosen bygger på (4 a § bostadsrättsförordningen [1991:630] och 4 a § förordningen [2002:106] om kooperativ hyresrätt). Se längre ner om prognosperioden.

I det följande informerar vi främst om vad som gäller för bostadsrättsföreningar men motsvarande gäller för kooperativa hyresrättsföreningar.

Det centrala i en bostadsrättsförening är en rätt avvägd årsavgift, det vill säga nödvändig nivå på avgiften, men även kassaflödet är av vikt. Uppgifterna år ett i prognosen ska motsvara uppgifterna i planen/kalkylen.

Vid upprättandet av ekonomiska planer är det viktigt att föreningen särskilt beaktar aktuellt ränteläge och räknar med eventuella räntehöjningar i planen. Den räntan som antagits i planen bör inte understiga gällande ränteläge, låneoffert eller ingångna avtal. I praktiken innebär det att om det finns ingångna avtal kan räntesatsen sättas till denna nivå.

Om det istället finns en låneoffert måste en bedömning göras av om den offererade räntesatsen är ett rimligt antagande när föreningen i framtiden ska slutplacera lånen. Den antagna räntenivån bör därför innehålla ett påslag för att ta höjd för eventuella räntehöjningar fram till slutplacering för att vara förenlig med Boverkets allmänna råd (avsnitt 2.1 om ekonomisk plan) att även preliminära uppgifter bör vara ekonomiskt hållbara. Känslighetsanalysen är inte ett verktyg för att ersätta rimliga ränteantaganden vare sig i kostnadskalkylen eller i den ekonomiska planen.

Utöver fastighetsskatten är det av vikt att även andra tillkommande och nya utgifter som är kända anges i prognosen. Det kan till exempel gälla en ny tomträttsavgäld.

Flertalet banker och andra kreditgivare gör egna stresstester utifrån de antaganden och beräkningar som angetts i planen, för att pröva vad föreningen tål på längre sikt. Räntehöjningar kan få betydande konsekvenser med ökat avgiftsuttag som följd och bli kännbar för föreningens medlemmar.

I den ekonomiska planen ska föreningen alltså visa en beräkning av hur höga medlemmarnas årsavgifter blir utifrån en verklighetsförankrad bedömning av föreningens kostnader och intäkter på kort och lång sikt i en ekonomisk prognos. Utvecklingen av årsavgifterna påverkas i hög grad av vilka antaganden om räntor och inflation som görs. I prognosen ska det därför framgå vilken ränte- och inflationsnivå som beräkningarna bygger på.

2.26 Ekonomisk prognos 1 § andra stycket och 4 a § bostadsrättsförordningen samt 1 § andra stycket och 4 a § förordningen om kooperativ hyresrätt Allmänt råd Antaganden om ränta och inflation bör inte understiga gällande ränteläge, låneoffert eller ingångna avtal. Räntan kan till exempel sättas till motsvarande den bundna räntan för prognosperioden. Grunderna för hur avgifterna har beräknats bör anges. Uppgift om kända förändringar som infaller under eller efter prognosperioden bör anges. Prognosen bör visa förväntade kostnader och utgifter och på så sätt visa nödvändig nivå på årsavgiften. Prognoserna bör redovisas i löpande penningvärde. Uppgift om valt K-regelverk (BFNAR 2012:1 och BFNAR 2016:10) vid upprättandet av planen bör anges och eventuellt ackumulerat resultatmässigt underskott under prognosperioden framgå. Uppgifterna i prognosen bör även omfatta det år fastighetsskatten förändras eller utfaller första gången. För bedömning av föreningens betalningsförmåga vid olika tidpunkter under de sex första och elfte verksamhetsåren bör en prognos av kassaflödet göras. I prognosen bör även det år fastighetsskatten förändras eller utfaller första gången beaktas. Uppgift om ackumulerat kassaflöde under prognosperioden bör framgå.

Prognosperiod

Den ekonomiska prognosen ska omfatta dels de sex första verksamhetsåren, dels det tionde respektive tjugonde verksamhetsåret (4 a § bostadsrättsförordningen och 4 a § förordningen om kooperativ hyresrätt).

Före den 1 januari 2024 gällde att prognosen skulle omfatta det elfte verksamhetsåret förutom de sex första verksamhetsåren. Äldre lydelse av förordningarna fortsätter att gälla för ekonomiska planer som upprättats och försetts med intyg av intygsgivare före den 1 januari 2024.

Observera att Boverkets allmänna råd om ekonomisk prognos har skrivits utifrån den äldre lydelsen av bostadsrättsförordningen och förordningen om kooperativ hyresrätt. 

Varför har prognosperioden ändrats?

Den ändrade prognosperioden förklaras i betänkandet "Stärkt konsumentskydd på bostadsmarknaden" (SOU 2017:31), sid. 181-182.

En anledning till att prognosperioden har ändrats är befrielsen från kommunal fastighetsavgift i 15 år för nybyggda bostadshus.

Ett annat skäl är att en byggnads livslängd vanligtvis är mycket lång och att underhållsbehovet typiskt sett ökar med byggnadens ålder. Utredningen ansåg att det är svårt att svara på hur lång prognosperioden behöver vara. De flesta större underhållsåtgärder dyker upp först efter 25–50 år, men en så lång tid ansågs inte meningsfull, eftersom så mycket