Egenskapsbestämmelser
Egenskapsbestämmelser är de bestämmelser som kan användas för att göra marken lämplig för den användning som planeras.
Egenskapsbestämmelser preciserar och begränsar
Med egenskapsbestämmelser kan kommunen precisera och begränsa vad som får göras på kvartersmark och i vissa fall på vattenområde. På allmänna platser kan kommunen använda egenskapsbestämmelser för att reglera hur den allmänna platsen ska ordnas eller skyddas.
I sjunde kapitlet i Boverkets föreskrifter om detaljplan anges de typer av egenskapsbestämmelser som kan användas i en detaljplan. För varje typ av egenskapsbestämmelse finns en beskrivning av vad som kan regleras med bestämmelsen och om den kan användas på allmän plats, kvartersmark eller vattenområde.
1 § Endast de egenskapsbestämmelser som är reglerade i 2–26 §§ får användas vid reglering med egenskapsbestämmelser i detaljplan.
Formuleringar av bestämmelser och bestämmelsekoder ska följa det som anges i tabellerna nedan. Formuleringen [fritext] får endast användas när tillämpbar formulering saknas.
Hakparentesen [text vid behov] ska antingen ersättas med text eller tas bort. Övriga hakparenteser ska ersättas med siffra eller text.
Där tabellen inte anger formulering av bestämmelser ska i stället egen formulering användas och sorteras under rätt underkategori med tillhörande underkategorikod enligt tabellerna nedan.
När kommunen gör sin detaljplan är det viktigt att bara använda de egenskapsbestämmelser som verkligen behövs för att göra marken lämplig för det som planeras på platsen. Vilka egenskapsbestämmelser som ska finnas med i en detaljplan beror på vad kommunen planerar för och på förhållandena på platsen.
Detaljplanen får enligt lagen inte göras mer detaljerad än vad som behövs med hänsyn till syftet med planen. Att detaljplanen inte görs mer detaljerad än vad syftet kräver är också viktigt för att detaljplanen ska vara aktuell och användbar så länge som möjligt. Om en detaljplan anpassas till ett visst projekt med detaljerade planbestämmelser kan det innebära att den riskerar att bli oanvändbar om projektet förändras eller inte blir genomfört.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
För att uppnå en önskad reglering krävs ofta flera olika egenskapsbestämmelser inom samma geografiska område. Egenskapsbestämmelserna måste fungera tillsammans och får inte strida mot varandra för att planen ska vara möjlig att genomföra.
Reglera det som kan tillämpas i efterkommande prövning
För att säkerställa att egenskapsbestämmelser på kvartersmark får den verkan som avses med regleringen är det viktigt att bestämmelserna tas om hand i någon efterkommande prövning som till exempel bygglov eller fastighetsbildning. Bestämmelser som inte aktualiseras för åtgärder i efterkommande prövning riskerar att inte genomföras och därigenom inte få någon verkan. En bestämmelse om till exempel lekplats på kvartersmark innebär bara att en lekplats får anläggas på platsen, men fastighetsägaren kan istället välja att anlägga lekplatsen någon annanstans, eller att inte anlägga någon lekplats alls. Bestämmelsen innebär alltså inget krav på att en lekplats ska anläggas. Samma sak gäller för bestämmelser om att till exempel gångväg ska anläggas eller att dagvatten ska omhändertas lokalt på kvartersmark.
Vissa egenskapsbestämmelser kan kompletteras med en bestämmelse om villkor för lov eller villkor för startbesked. Genom en sådan kombination kan byggnadsnämnden kontrollera att åtgärden som egenskapsbestämmelsen reglerar blir utförd. Detta är dock endast möjligt under vissa förutsättningar och för vissa bestämmelser. Även med en sådan kombination av bestämmelser är det först i lovskedet alternativt vid startbeskedet som byggnadsnämnden kan kontrollera att planbestämmelsen följs. Det kan till exempel handla om att ett översvämningsskydd uppförs innan lov kan ges för ett bostadshus.
14 §
I en detaljplan får kommunen bestämma att lov eller startbesked för en åtgärd som innebär en väsentlig ändring av markens användning endast får ges under förutsättning att
1. en viss anläggning för trafik, energi- eller vattenförsörjning eller avlopp, som kommunen inte ska vara huvudman för, har kommit till stånd,
2. ett visst byggnadsverk på tomten har rivits, byggts om, flyttats eller fått den ändrade användning som anges i planen,
3. utfarten eller en annan utgång från fastigheten har ändrats,
4. markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att en markförorening har avhjälpts eller en skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på tomten,
5. åtgärder som förebygger olägenheter från omgivningsbuller har vidtagits. Lag (2014:902) .
Egenskapsbestämmelser för allmän plats
Egenskapsbestämmelser för allmän plats preciserar och avgränsar vilken miljö och vilka funktioner detaljplanen reglerar på en allmän plats.
Allmän plats med kommunalt huvudmannaskap
Utformningen av allmänna platser ska alltid anges i de fall kommunen är huvudman. En anledning är att allmänheten har rätt att få veta vilken miljö och vilka funktioner detaljplanen garanterar. Utformningen ligger också till grund för kostnadsberäkningar för anläggande och drift av allmänna platser med tillhörande anordningar. De som berörs av planen ska därför ges möjlighet till inflytande och kunna utläsa vilken utformning som är tänkt, inte minst eftersom kommunen får ta ut ersättning av fastighetsägarna för att anlägga eller förbättra allmänna platser.