Finansieringsmöjligheter och investeringsvilja

Byggaktörers intresse för att investera i en kommun är avhängigt av finansieringsmöjligheterna, vilket i sin tur beror på i vilken mån det bedöms vara möjligt att få avkastning på en investering i bostadsbyggande.

Kommunens information kan vara värdefull för marknaden

Värderingsföretags och bankers bedömningar av fastighetsmarknaden är en vanlig källa för information om marknadsförutsättningarna på en viss plats. Men bostadsutvecklare behöver också kunskap om sådant som befolkningsutveckling, hushållens köpkraft och efterfrågan samt de lokala marknadsförutsättningarna i övrigt. Från kommunens sida kan ni bidra med er bedömning av aktuell efterfrågan och av bostadsbyggnadsbehovet på längre sikt. Ni kan tillhandahålla information om aktuella planer för utveckling av infrastruktur och kollektivtrafik och förväntad näringslivsutveckling samt om kommunens långsiktiga mål och utvecklingsplaner.

Hyresskillnaderna mellan nybyggt och genomsnitt har ökat

Hyrorna har alltid varit högre i det senast byggda beståndet men skillnaderna mellan nyproduktionshyrorna och genomsnittshyrorna i det övriga bostadsbeståndet ökade markant några år in på 2000-talet. På orter där det inte byggts hyresbostäder på länge blir skillnaden mycket stor och kan uppfattas som orimlig bland de bostadssökande. Om glappet blir för stort kan det vara svårt att få acceptans för nyproduktionshyror, vilket ökar marknadsrisken för potentiella bostadsutvecklare. Risken för att inte få uthyrt är dock starkt beroende av läget inom orten. Vilken målgrupp man vänder sig till och hur väl man lyckas ringa in den målgruppens preferenser och betalningsvilja har också stor betydelse. Här kan kommun och byggaktörer samarbeta för att bedöma efterfrågan och marknadsförutsättningar på kortare och längre sikt.

Statliga stöd och garantier

Byggaktörer har under vissa förutsättningar möjlighet att få statliga kreditgarantier, vilket ibland kan förbättra förutsättningarna för att få lån för bostadsutveckling. Det finns också olika ekonomiska stöd att ansöka om till bostadsbyggande och ombyggnad. Investeringsstöd till hyresbostäder kan förbättra marknadsförutsättningarna genom att göra det möjligt att nå även mindre betalningsstarka hushåll. All information om statliga stöd och kreditgarantier finns samlat under Bidrag & garantier på Boverkets webbplats – se länk i ”Relaterad information”.

Vikande befolkningsunderlag ger svag marknad

Även i kommuner med ett vikande befolkningsunderlag, där det inte finns något kvantitativt behov av fler bostäder, kan det finnas en efterfrågan på nya, modernare bostäder eller bostäder som ligger mer centralt eller i ett läge som är attraktivt av andra skäl. Även om det finns en betalningsvilja i målgruppen kan det vara svårt att få marknadsaktörerna att möta en sådan efterfrågan. De kan bedöma risken som för stor att inte alla bostäder blir uthyrda eller sålda. Eller att det på sikt kan komma att bli svårare att få bostäderna uthyrda.

Det kan finnas byggaktörer som inte har något krav på avkastning i form av ett överskott vid försäljning eller förvaltning. Att främja initiativ från enskilda som vill gå samman i en byggemenskap och driva ett eget byggprojekt, kan därför vara ett alternativ – läs mer på sidan ”Byggemenskaper”, som du når via länk i ”Relaterad information”.

Tobins q är ett mått på marknadsförutsättningarna

Tobins q, eller tobinskvoten, är ett mått som anger lokala marknadsförutsättningar för nyproduktion av småhus och det kan även användas för att mäta lönsamheten i produktion av bostadsrätter. Tobins q anger kvoten mellan lokala bostadspriser och vad det kostar att bygga nytt. Principen är att om det kostar mer att bygga nytt än vad en motsvarande bostad kostar i det befintliga beståndet så är förutsättningarna för att bygga nytt begränsade. Ett värde på Tobins q över 1,0 innebär däremot att marknadsvärdet på den nybyggda bostaden kommer att överstiga investeringskostnaden. Om det är kommersiella aktörer som bygger krävs i praktiken ett högre värde än 1 för att även ge utrymme för viss avkastning. Observera att det kan krävas en finfördelad geografisk indelning för att fånga upp relevanta lokala variationer i Tobins q.

Region Västmanland har tillsammans med länsstyrelsen i Västmanlands län låtit göra en marknadsanalys (2023) med utgångspunkt i Tobins q för olika delar av länet, se länk i ”Relaterad information”.