Fortsatt underskott på bostadsmarknaden i storstadsregionerna

Storstadsregionerna innefattar Storstockholm, Storgöteborg och Stormalmö. Flertalet kommuner i dessa regioner svarar att det råder underskott på bostadsmarknaden 2024, både i centralorterna och i övriga kommundelar. Det är fler kommuner som anger balans i årets enkät jämfört med förra året. De flesta kommuner besvarar också hur behovstillfredsställelsen ser ut i kommunen.

Storstockholm – präglat av underskott och lägre behovstillfredsställelse på bostadsmarknaden

Storstockholm omfattar Stockholms läns samtliga 26 kommuner. Bostadsmarknadsläget i Storstockholm är fortsatt ansträngt och flertalet kommuner har under flera års tid uppgett att det råder underskott på bostadsmarknaden.

Årets enkätsvar ger en liknande bild. För tre år sedan uppgav samtliga kommuner underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Precis som förra året är det två kommuner, Nykvarn och Nynäshamn, som anger balans i kommunen som helhet.

Det är 23 kommuner som bedömer underskott på centralorten, medan två kommuner, Nykvarn och Järfälla uppger balans på centralorten. En kommun har inte svarat på frågan.

Det är fem kommuner som bedömer att det råder balans i kommunens övriga delar. Det är en kommun mer än förra året. Resterande 20 kommuner som svarat bedömer att det råder underskott i kommunens övriga delar. En kommun har inte svarat på frågan.

De flesta kommunerna räknar med ett fortsatt underskott om tre år

Alla kommuner utom två bedömer att underskottet kommer att bestå i kommunen som helhet om tre år. Både Nynäshamn och Nykvarn bedömer att det kommer att vara fortsatt balans i kommunen som helhet om tre år. Nykvarn bedömer att det kommer vara underskott på såväl centralorten som i övriga kommundelar. Utöver de två tidigare nämnda kommunerna bedömer även Salem, Tyresö och Botkyrka att det kommer vara balans på bostadsmarknaden utanför centralorten om tre år.

Bostäder i samtliga storlekar och upplåtelseformer kommer efterfrågas

I årets enkät frågar vi om vilka upplåtelseformer och storlekar som främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren i kommunen. Sett till storleken på bostäder som kommer efterfrågas i Storstockholm visar svaren att bostäder med fyra rum och kök kommer var mest efterfrågat, om man ser till alla upplåtelseformer. I hyresrätt är det bostäder av samtliga storlekar som kommer efterfrågas. Det är dock färre kommuner som anger fem rum och kök eller större. I bostadsrätter är det lite större storlekar som kommer efterfrågas, två till fem rum och kök. I äganderätter är det främst fyra rum och kök som kommer efterfrågas.

	1 rk	2 rk	3 rk	4 rk	5 rk eller större	Kan ej bedöma
Hyresrätt	18	15	15	21	13	2
Kooperativa hyresrätter	2	1	1	2	2	24
Bostadsrätt	15	15	16	22	17	2
Äganderätt	1	2	6	18	19	6
Ägarlägenheter	2	2	3	26	4	18
Annat	2	1	1	2	2	14

Tabell: Vilka upplåtelseformer och storlekar bedömer ni främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren i kommunen? Januari år 2024. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2024, Boverket.

Storstockholm – Kommungruppen med lägst snitt sett till behovstillfredsställelse

På frågan där kommunerna ombeds bedöma kommunens generella bostadsmarknadsläge, sett till behovsuppfyllelse av bostadssituationen för invånarna i kommunen, är det elva kommuner i Storstockholm som angivit en etta eller tvåa, 14 kommuner har angivit en trea och en kommun har angivit en fyra på den femgradiga skalan. Storstockholm är den kommungrupp med lägst snitt på frågan om behovstillfredsställelse (2,5).

Mått på behovsbaserad bostadsbrist

När kommunerna i Storstockholm besvarar frågan om vilka mått som används i planeringen för bostadsförsörjningen i kommunen är det tio kommuner som svarar att de inte använder några mått eller underlag på behovsbaserad bostadsbrist. Bland de kommuner som använder sig av något mått är de vanligaste trångboddhet följt av ansträngd boendeekonomi. På frågan om kommunerna prioriterar någon särskild hushållstyp i deras planering för bostadsförsörjningen svarar en stor majoritet av Storstockholms kommuner, 18, att de inte prioriterar någon särskild hushållstyp. Det är fyra kommuner som svarar att de prioriterar sammanboende med barn och tre som svarar att de prioriterar ensamstående med barn. På frågan om det är någon hushållstyp som det är svårare att lösa boendesituationen för svarar nio av Storstockholms kommuner att ingen särskild grupp upplevs som svårare att lösa bostadssituationen för. Den hushållstyp som flest, nio kommuner, svarar att de upplever situationen vara svårast för är ensamstående med barn. Svaren bland Storstockholms kommuner går i linje med de i riket som helhet.

Behov av bostäder med rimliga boendekostnader

I årets enkät får kommunerna även svara på vilken typ av bostäder som det främst råder ett behov av i kommunen. En majoritet av Storstockholms kommuner, 21 kommuner, svarar att det främsta behovet är bostäder med rimliga boendekostnader. Därefter är de främsta behoven stora bostäder (17), tillgänglighetsanpassade bostäder (5) och små bostäder (5).

På frågan som handlar om vilka hinder som finns i kommunen för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda svarar en majoritet att personer saknar ekonomiska förutsättningar och att det saknas bostäder av viss hustyp, storlek eller på rätt ställen i kommunen utifrån de aktuella bostadsbehoven. I Storstockholm är det elva kommuner som svarar att lång kötid för ett förstahandskontrakt är ett hinder för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda.

Storstockholm – byggtakten kan vara oförändrad 2024

Preliminär statistik från SCB tyder på att det lämnades startbesked för drygt 8 000 bostäder i Storstockholm under 2023. Det är betydligt fler än vad en del prognoser visade. Av dessa tillkom 7 800 genom nybyggnad och cirka 500 netto genom ombyggnad. Det var cirka 45 procent färre än år 2022, och motsvarar 3,4 nya bostäder per 1 000 invånare. Det var något över riksgenomsnittet på 3,0, lägre än Storgöteborg (4,1), men högre än Stormalmö (2,4).

Preliminärt var 52 procent av de bostäder som fått startbesked hyresrätter i flerbostadshus, medan 32 procent var bostadsrätter i flerbostadshus, 1 procent var ägarlägenheter och 14 procent var bostäder i småhus.

Kommunerna har historiskt överskattat byggandet

Vanligen överskattar kommunerna byggandet i enkäten. Överskattningarna i Storstockholm har under en följd av år ofta varit större än i landet i genomsnitt. Under perioden 2017–2022 påbörjades i genomsnitt 67 procent av det förväntade antalet bostäder i Storstockholm.

Svag ökning av byggandet förväntas 2025

Kommunerna i regionen bedömer att det kommer att påbörjas knappt 12 000 bostäder genom nybyggnad under 2024 och 13 700 år 2025. Indikativt, när bedömningarna justerats för historiska överskattningar, tyder det på en oförändrad byggtakt 2024 och en ökning med cirka 15 procent år 2025. Utöver detta kan det tillkomma ett nettotillskott av bostäder genom ombyggnad av befintliga byggnader.

Byggandet av bostadsrätter förväntas vara relativt starkt 2024

Kommunernas bedömningar, justerat för överskattning, indikerar en minskning för påbörjade hyresrätter i flerbostadshus med nästan 20 procent och en ökning för bostadsrätter med 33 procent i år medan småhusbyggandet kan komma att vara oförändrat. År 2025 indikerar bedömningarna en ökning med 7 procent för hyresrätter, medan bostadsrätter förväntas öka 22 procent och antalet bostäder i småhus öka med drygt 10 procent. Vi bedömer att kommunernas förväntningar för bostadsrätter är betydligt mer optimistiska än vad marknadsläget i nuläget tyder på, i synnerhet för 2025.  

Höga produktionskostnader och svårigheter att få lån anges som hinder av flest kommuner

I stora drag avviker inte kommunerna i Storstockholm från genomsnittet i riket när det gäller vilka faktorer som kommunerna bedömer begränsar bostadsbyggandet i årets enkät.

Höga produktionskostnader anges som hinder av 80 procent av kommunerna.  Svårigheter för byggherrar att få lån anges av 72 procent, medan svårigheter för privatpersoner att få lån anges av 68 procent. Konflikter i relation till allmänna eller statliga intressen enligt plan- och bygglagen anges av 48 procent, medan överklaganden av detaljplaner anges av 44 procent, båda tydligt över riksgenomsnittet. Även infrastrukturfrågor anges av en betydligt större andel än riksgenomsnittet.

Storgöteborg – underskott i elva kommuner

Även på bostadsmarknaden i Storgöteborg bedöms det vara mestadels underskott. Kommungruppen Storgöteborg består av 13 kommuner, varav tolv kommuner i Västra Götalands län och en kommun, Kungsbacka, i Hallands län.

Det är elva kommuner som bedömer underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet, på centralorten samt i kommunens övriga delar. Två kommuner, Mölndal och Kungälv, anger att det råder balans i kommunens samtliga delar. En kommun, Alingsås, svarar att det råder balans i kommunens övriga delar utanför centralorten. Det är en kommun mer som anger balans i kommunen som helhet jämfört med förra året och två fler i kommuns övriga delar.

De flesta kommunerna räknar med ett fortsatt underskott om tre år

Alla kommuner utom en bedömer att det kommer råda underskott om tre år. Kungälv bedömer att det kommer gå från balans till underskott i samtliga delar av kommunen om tre år medan Mölndal bedömer att de har fortsatt balans i kommunens samtliga delar om tre år. Alingsås kan ej bedöma vad situationen i övriga delar av kommunen kommer vara om tre år men bedömer underskott i kommunen som helhet och på centralorten.

Bostäder i samtliga storlekar och upplåtelseformer kommer efterfrågas

De flesta kommuner uppskattar att det främst kommer efterfrågas både hyresrätter och bostadsrätter i nästan samtliga storlekar under de kommande tre åren. I Storgöteborg kommer äganderätter främst efterfrågas i större storlekar som fyra och fem rum och kök eller större.

	1 rk	2 rk	3 rk	4 rk	5 rk eller större	Kan ej bedöma
Hyresrätt	9	9	9	10	8	2
Kooperativa hyresrätter	0	0	0	0	0	11
Bostadsrätt	8	9	10	7	5	2
Äganderätt	0	0	6	11	10	2
Ägarlägenheter	0	1	2	2	0	10
Annat	0	0	0	0	0	13

Vilka upplåtelseformer och storlekar bedömer ni främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren i kommunen? Januari år 2024. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2024, Boverket.

Storgöteborg – behovstillfredsställelse

På frågan där kommunerna ombeds bedöma kommunens generella bostadsmarknadsläge, sett till behovsuppfyllelse av bostadssituationen för invånarna i kommunen, där ett är att behovet är i låg grad tillfredsställt och fem är i hög grad tillfredsställt, är det sex kommuner i Storgöteborg som angivit en tvåa medan fyra kommuner har angivit fyra eller fem på den femgradiga skalan. Ingen kommun har angett en etta och en kommun, Härryda, anger en femma. Storgöteborgs snitt på behovstillfredsställelse är 2,9 vilket kan jämföras med Storstockholm som har ett sitt på 2,5.

Mått på behovsbaserad bostadsbrist

När kommunerna i Storgöteborg besvarar frågan om vilka mått som används i planeringen för bostadsförsörjningen i kommunen är det fyra kommuner som svarar att de inte använder några mått eller underlag på behovsbaserad bostadsbrist. Antalet kommuner som använder sig av mått är desto fler i Storgöteborg. De vanligaste måtten är trångboddhet, ansträngd boendeekonomi och en kombination av de två måtten. De används av sex kommuner i kommungruppen. På frågan om kommunerna prioriterar någon särskild hushållstyp i deras planering för bostadsförsörjningen svarar nästan samtliga tolv kommuner att de inte prioriterar någon särskild hushållstyp. En kommun svarar övriga hushåll utan att definiera vad det är. På frågan om det är någon hushållstyp som är svårare att lösa boendesituationen för svarar fyra av Storgöteborgs kommuner att ensamstående med barn är svårast att lösa situationen för. Tre kommuner anger att ingen särskild grupp upplevs som svårare att lösa bostadssituationen för.

Behov av bostäder med rimliga boendekostnader

Precis som i Storstockholm är det en majoritet av Storgöteborgs kommuner, elva, som svarar att det främsta behovet är bostäder med rimliga boendekostnader. Därefter är de främsta behoven både stora (sex) och små bostäder (sex).

På frågan som handlar om vilka hinder som finns i kommunen för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda svarar en de flesta av kommunerna i Storgöteborg att det är lång kötid till förstahandskontrakt (elva) att personer saknar ekonomiska förutsättningar (tio) och att det saknas bostäder av viss hustyp, storlek eller på rätt ställen i kommunen utifrån de aktuella bostadsbehoven (tio).

Storgöteborg - påbörjade bostäder kan komma att minska 35 procent 2024

Preliminär statistik från SCB tyder på att det påbörjades cirka 4 400 bostäder i Storgöteborg under 2023, varav 4 200 genom nybyggnad och 200 netto genom ombyggnad. Det var cirka 40 procent färre än året före, och motsvarar 4,1 bostäder per 1 000 invånare, klart högre än riksgenomsnittet på 3,0. Av dessa var 43 procent hyresrätter i flerbostadshus, 33 procent bostadsrätter i flerbostadshus, 4 procent ägarlägenheter och 20 procent i småhus.

Utvecklingen av bostadsbyggandet är svårbedömd. Men bedömningarna i Storgöteborg har varit träffsäkra. I genomsnitt för åren 2017 till 2022 har utfallet varit 90 procent av det förväntade. Under 2023 lämnades preliminärt startbesked för nästan exakt lika många bostäder som kommunerna förväntade, sett till det totala antalet.

Efter justering för historiska över- eller underskattningar tyder kommunernas bedömningar på att antalet påbörjade bostäder minskar med cirka 35 procent under 2024. År 2025 kan antalet komma att öka med 50 procent, till i stort sett samma nivå som 2023. Utöver detta kan det tillkomma ett nettotillskott av bostäder genom ombyggnad av befintliga byggnader.

Hyresrätter förväntas öka kraftigt 2025

Justerat är det förväntade antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus 28 procent lägre 2024 jämfört med utfallet 2023. År 2025 förväntas antalet öka med hela 91 procent, och då vara cirka 35 procent högre än 2023.

Antalet påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus kan komma att minska ungefär lika mycket som hyresrätter i år, minus 27 procent efter justering. År 2025 kan antalet komma att öka med drygt 30 procent och då vara ungefär på samma nivå som 2023.

Antalet påbörjade bostäder i småhus kan komma att minska med drygt 25 procent från 2023 till 2024 för att sedan vara i stort sett oförändrat 2025.

Ekonomiska faktorer anges i lägre grad som hinder i Storgöteborg

I Storgöteborg sticker en faktor ut som hinder för bostadsbyggande enligt kommunernas bedömningar. Det är höga produktionskostnader, som anges av 85 procent av kommunerna. Svårigheter för byggherrar respektive privatpersoner att få lån anges som hinder av en mycket lägre andel än genomsnittet för riket.

Brist på detaljplan på attraktiv mark anges som hinder av 46 procent, betydligt över riksgenomsnittet, medan överklaganden av detaljplaner anges av 38 procent, även det betydligt över riksgenomsnittet. Även konflikter i relation till allmänna eller statliga intressen enligt plan- och bygglagen anges av 38 procent, liksom svårigheter för byggherrar att få lån.

Stormalmö – Färre anger underskott

Likt de två andra storstadsregionerna har Stormalmö ett ansträngt bostadsmarknadsläge. Stormalmö består av tolv kommuner inklusive Malmö stad. Tio av Stormalmös kommuner bedömer att det råder underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet, och nio kommuner bedömer att det råder underskott på centralorten och i kommunens övriga delar. Detta är en förbättring jämfört med förra året då samtliga kommuner svarade att det rådde underskott i kommunen som helhet och på centralorten och två kommuner bedömde balans i kommunens övriga delar. Höör och Eslöv är de kommuner som bedömer balans i samtliga delar av kommunen.

Underskott i tio kommuner som helhet om tre år

Det är tio kommuner som bedömer att underskottet kommer att bestå om tre år i kommunen som helhet. Det är två kommuner, Trelleborg och Höör, som bedömer att det kommer råda balans i kommunen som helhet om tre år. En kommun, Eslöv, bedömer att det kommer vara balans på centralorten om tre år och Trelleborg bedömer överskott på centralorten om tre år. Staffanstorp, Höör och Trelleborg bedömer att det kommer att vara balans på bostadsmarknaden utanför kommunernas centrala delar om tre år.

Det kommer efterfrågas såväl hyresrätter som bostads- och äganderätter

Nästan samtliga storlekar på hyresrätter förväntas efterfrågas i Stormalmö de kommande tre åren. Vad gäller bostadsrätter förväntas efterfrågan bli störst på tre och fyra rum och kök. Kommunerna i Stormalmö anger vidare att det främst kommer efterfrågas större äganderätter, fyra och fem rum och kök och större.

	1 rk	2 rk	3 rk	4 rk	5 rk eller större	Kan ej bedöma
Hyresrätt	6	9	8	8	4	1
Kooperativa hyresrätter	1	1	1	1	1	11
Bostadsrätt	4	7	10	9	5	1
Äganderätt	1	1	1	10	7	2
Ägarlägenheter	1	2	2	2	1	10
Annat	1	1	0	0	0	10

Vilka upplåtelseformer och storlekar bedömer ni främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren i kommunen? Januari 2024.

Stormalmö – behovstillfredsställelse

På frågan där kommunerna ombeds bedöma kommunens generella bostadsmarknadsläge, sett till behovsuppfyllelse av bostadssituationen för invånarna i kommunen, är det fyra kommuner i Stormalmö som angivit en tvåa och fem kommuner har angivit en fyra eller femma på den femgradiga skalan. Ingen kommun har angett en etta och en kommun, Vellinge, anger en femma. Stormalmös snitt på behovstillfredsställelse är 3,2 jämfört med storgöteborg som har ett snitt på 2,9 och Storstockholm som har ett sitt på 2,5.

Mått på behovsbaserad bostadsbrist

När kommunerna i Stormalmö besvarar frågan om vilka mått som används i planeringen för bostadsförsörjningen är det två kommuner som svarar att de inte använder några mått eller underlag på behovsbaserad bostadsbrist. Antalet kommuner som anger att de använder sig av något mått är desto fler i Stormalmö jämfört med de två andra storstadsregionerna. De vanligaste måtten är trångboddhet, ansträngd boendeekonomi, en kombination av de två samt måttet flyttar ofta. Dessa mått används av sex kommuner i kommungruppen. På frågan om kommunerna prioriterar någon särskild hushållstyp i deras planering för bostadsförsörjningen svarar samtliga tolv kommuner att de inte prioriterar någon särskild hushållstyp. På frågan om det är någon hushållstyp som är svårare att lösa boendesituationen för svarar fem av Stormalmös kommuner att ensamstående med barn är svårast att lösa situationen för. Tre kommuner anger att ingen särskild grupp upplevs som svårare att lösa bostadssituationen för.

Behov av bostäder med rimliga boendekostnader

Precis som i de övriga storstadsregionerna är det en majoritet av Stormalmös kommuner, tio, som svarar att det främsta behovet är bostäder med rimliga boendekostnader. Därefter är de främsta behoven små bostäder (7) och stora bostäder (6).

På frågan som handlar om vilka hinder som finns i kommunen för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda svarar en de flesta av kommunerna i Stormalmö att personer saknar ekonomiska förutsättningar (tio) och att det saknas bostäder av viss hustyp, storlek eller på rätt ställen i kommunen utifrån de aktuella bostadsbehoven (nio). I jämförelse med de övriga storstadsregionerna är det många kommuner som anger som hinder att hyresvärdar ställer höga krav för att erhålla ett kontrakt (nio).

Stormalmö - byggandet kan öka något 2024

Enligt preliminär statistik från SCB lämnades startbesked för cirka 1 900 bostäder i Stormalmö under 2023, varav knappt 1 600 genom nybyggnad och drygt 200 som nettotillskott genom ombyggnad. Det var en minskning med 57 procent jämfört med 2022, och motsvarar 2,4 bostäder per 1 000 invånare, tydligt under riksgenomsnittet på 3,0. Cirka 70 procent var hyresrätter i flerbostadshus, 20 procent bostadsrätter i flerbostadshus, 2 procent ägarlägenheter och 10 procent bostäder i småhus. Anmärkningsvärt är att det lämnades startbesked för preliminärt endast drygt 300 bostadsrätter i flerbostadshus och 150 bostäder i småhus.

Byggandet kan öka redan 2024 efter den kraftiga inbromsningen 2023

Efter justering för historiska över- eller underskattningar indikerar kommunernas bedömningar att antalet påbörjade bostäder ökar med cirka 10 procent år 2024 och med cirka 60 procent år 2025. Utöver detta kan det tillkomma ett nettotillskott av bostäder genom ombyggnad av befintliga byggnader.

Justerat är det förväntade antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus 33 procent lägre 2024 jämfört med utfallet 2023. År 2025 kan antalet öka med hela 62 procent, till en nivå som är något högre än 2023.

Antalet påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus förväntas, justerat, öka med cirka 85 procent jämfört med det mycket låga utfallet 2023. År 2025 kan antalet komma att öka med ytterligare drygt 60 procent och då vara ungefär dubbelt så stort som 2023.

Antalet påbörjade bostäder i småhus förväntas justerat öka med cirka 135 procent 2024 jämfört med det mycket låga utfallet 2023, för att sedan under 2025 öka med ytterligare drygt 30 procent och då vara cirka 200 procent fler än 2023.

Överklagande av detaljplaner och svag inkomstutveckling anges som hinder av betydligt större andel av kommunerna än genomsnittet

I Stormalmö redovisar kommunerna sammantaget ungefär lika många hinder för bostadsbyggande som genomsnittet i landet. Liksom i landet som helhet är det höga produktionskostnader som anges av störst andel av de tolv kommunerna, 92 procent. Svårigheter att få lån både för privatpersoner och för byggherrar anges av 75 respektive 67 procent.

Överklaganden av detaljplaner anges av 50 procent av kommunerna, vilket är betydligt över riksgenomsnittet på 20 procent. Svag inkomstutveckling för hushållen anges även det av 50 procent, jämfört med 33 procent i riket.