En- och tvåbostadshus

Ett en- och tvåbostadshus är ett bostadshus som innehåller högst två bostadslägenheter. Många av de bygglovsbefriade åtgärderna som finns i plan- och bygglagen, PBL, får endast göras till en- eller tvåbostadshus.

Viktigt att veta vilken sorts bostadshus det är

Många av de åtgärder som är undantagna från krav på bygglov enligt PBL får endast uppföras eller utföras på eller i omedelbar närhet till ett en- eller tvåbostadshus. En av åtgärderna får endast göras i enbostadshus. Det är därför viktigt att veta när en bostadsbyggnad är ett en- eller tvåbostadshus eller ett flerbostadshus.

Vad är ett enbostadshus och ett tvåbostadshus?

Det finns ingen definition av en- eller tvåbostadshus i plan- och bygglagstiftningen. Enligt TNC är ett enbostadshus ett bostadshus med endast en bostadslägenhet och ett tvåbostadshus är ett bostadshus med två bostadslägenheter. Det finns inga krav på att bostadshuset måste ha en viss storlek för att det ska räknas som ett en-eller tvåbostadshus. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

En- och tvåbostadshus kallas även småhus. Småhus kan vara antingen fristående eller sammanbyggda. Enligt TNC är ett småhus ett bostadshus som innehåller högst två bostadslägenheter. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Fritidshus är en- och tvåbostadshus. Kolonistugor är däremot inte en- eller tvåbostadshus enligt en dom från Mark- och miljööverdomstolen, MÖD. Enligt Boverkets uppfattning är inte heller stugor som ingår i en hotellanläggning, semesterstugby eller en liknande byggnadsgrupp inom en fritids-, rekreations- eller turistanläggning en- eller tvåbostadshus. (MÖD 2015-06-23 mål nr P 3554-15)

Mål: P 3554-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Vad är ett enbostadshus?

Det finns ingen definition av enbostadshus i plan- och bygglagstiftningen. Enligt TNC är ett enbostadshus ett bostadshus med endast en bostadslägenhet. En bostad är ett hus, lägenhet, rum eller annat utrymme att bo i. En lägenhet är ett eller flera utrymmen i byggnad som i upplåtelsehänseende utgör en självständig enhet. Detta innebär att det i ett enbostadshus endast får finnas en självständig bostad. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Även om ett enbostadshus redan vid uppförandet är förberett för att lätt kunna ändras till ett tvåbostadshus ska det betraktas som ett enbostadshus. En byggnad ska anses vara ett enbostadshus om det anges i bygglovsansökan. Bedömningen ska göras utifrån både vad den sökande angett i ansökan och utifrån det ritningsunderlag som sökanden har lämnat in. Byggnadsnämnden kan endast göra avsteg från denna huvudregel vid speciella omständigheter. Att utformningen eller användningen av en byggnad i framtiden kan komma att ändras i förhållande till vad det söks bygglov för saknar i allmänhet betydelse för vad byggnaden ska anses vara vid en bygglovsprövning. Att det i framtiden skulle gå att inreda en ytterligare bostad i byggnaden med förhållandevis enkla byggåtgärder påverkar inte bedömning att byggnaden är ett enbostadshus. Om byggnaden senare ändras till att innehålla två bostäder får tillåtligheten av den ytterligare bostaden prövas inför ändringen av byggnaden. Det kan exempelvis vara aktuellt vid inredande av en bygglovsbefriad ytterligare bostad i ett enbostadshus. (HD 2021-03-30 mål nr Ö 94-20)

Vad är ett tvåbostadshus?

Det finns ingen definition av tvåbostadshus i plan- och bygglagstiftningen. Enligt TNC är ett tvåbostadshus ett bostadshus med två bostadslägenheter. Enligt TNC är en bostad ett hus, lägenhet, rum eller annat utrymme att bo i. En lägenhet är ett eller flera utrymmen i byggnad som i upplåtelsehänseende utgör en självständig enhet. Detta innebär att det alltid finns två självständiga bostäder i ett tvåbostadshus. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Enligt Boverket har bostäderna i ett tvåbostadhus alltid någon eller några gemensamma funktioner. Det kan exempelvis vara gemensam entré, trapphus eller tomt. Det kan även vara att de har gemensamma tekniska funktioner så som vatten-, avlopp-, värme- eller ventilationssystem. Om bostäderna är helt självständiga, utan gemensamma funktioner är det istället två sammanbyggda enbostadshus så kallade parhus.

Vad är ett friliggande en- och tvåbostadshus?

Ett friliggande småhus är enligt TNC ett småhus som inte är sammanbyggt med hus på grannfastighet. Det innebär att ett friliggande småhus är ett enbostadshus eller ett tvåbostadshus som inte är sammanbyggt med ett annat småhus. Ett friliggande småhus är varken sammanbyggt direkt med ett annat småhus eller sammanbyggt med ett annat småhus genom ett biutrymme, till exempel ett garage. Enligt TNC:s definition är ett småhus inte friliggande om det är sammanbyggt med hus på grannfastighet. Enligt Boverkets uppfattning är ett småhus inte heller friliggande om det är sammanbyggt med ett småhus på samma fastighet. Detta oavsett om de ligger på olika tomter eller inte. En bedömning behöver göras i varje enskilt fall utifrån hur självständiga husen är i förhållande till varandra. Det kan finnas flera friliggande småhus på samma fastighet. Ett friliggande småhus kallas även villa. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Vad är sammanbyggda en- och tvåbostadshus?

Sammanbyggda småhus är småhus som är sammanbyggda direkt eller via garage, förråd eller dylikt. Exempel på sammanbyggda småhus är kedjehus, parhus och radhus. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Det innebär att kedjehus, parhus och radhus är en- eller tvåbostadshus som är sammanbyggda med varandra. För att det ska vara enbostadshus som är sammanbyggda med varandra krävs att varje enbostadshus är självständigt från det eller de andra enbostadshusen som det är sammanbyggt med. Det ska vara självständigt både visuellt och funktionellt. Detsamma gäller för sammanbyggda tvåbostadshus, då ska varje tvåbostadshus vara självständigt i förhållande till det eller de andra tvåbostadshusen som det är sammanbyggt med. Men de två bostadslägenheterna i varje tvåbostadshus ska inte vara helt självständiga från varandra.

Om det istället är ett hus där bostäderna inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner är det inte sammanbyggda småhus. Då är det istället antingen ett friliggande tvåbostadshus om det endast har två bostäder eller ett flerbostadshus om det har fler än två bostäder. Gemensamma funktioner kan exempelvis vara tomt, loftgångar, entréer eller trapphus men även byggnadens utformning i övrigt kan ha betydelse. Gemensamma funktioner kan även vara tekniska funktioner såsom vatten-, avlopp-, värme- eller ventilationssystem.

En- eller tvåbostadshus i form av kedjehus, parhus eller radhus måste inte vara placerade på egna fastigheter.

MÖD har i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 7340-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Upplåtelseform, det vill säga om byggnaden ägs eller hyrs av de som bor där, har ingen betydelse för om en byggnad är ett en- eller tvåbostadshus eller flerbostadshus. Det spelar alltså ingen roll om huset eller husen ägs av exempelvis en bostadsrättsförening. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 7340-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Parhus

Parhus är småhus som är sammanbyggda parvis i mellanliggande tomtgräns. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Varje del av ett parhus är ett en- eller tvåbostadshus. Det vanligaste är att ett parhus består av två sammanbyggda enbostadshus. Men det kan även bestå av ett enbostadshus som är sammanbyggt med ett tvåbostadshus eller två tvåbostadshus som är sammanbyggda med varandra. Det betyder att ett parhus kan innehålla två, tre eller fyra bostäder.

De sammanbyggda en- eller tvåbostadshusen ska vara självständiga från varandra, både visuellt och funktionellt. Om det istället är ett hus där en- och tvåbostadshusen inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner, till exempel gemensamma loftgångar är det inte ett parhus. Då är det istället antingen ett tvåbostadshus om det endast finns två bostäder eller ett flerbostadshus om det finns fler än två bostäder.

De två en- eller tvåbostadshusen i ett parhus måste inte ligga på olika fastigheter.

Enligt definitionen i TNC ska de två en- eller tvåbostadshusen i ett parhus ha en egen tomt eftersom det ska finnas en mellanliggande tomtgräns. Dessutom har MÖD i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 7340-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Upplåtelseform, det vill säga om byggnaden ägs eller hyrs av de som bor där, har ingen betydelse för om en byggnad är ett parhus eller inte. Det spelar alltså ingen roll om huset eller husen ägs av exempelvis en bostadsrättsförening. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 7340-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Radhus

Radhus är småhus som ingår i en grupp bestående av minst tre hus som är direkt sammanbyggda med varandra i en rad. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Ett radhus är alltså ett en- eller tvåbostadshus i en radhuslänga. Om ett radhus har två bostadslägenheter är det ett sammanbyggt tvåbostadshus. Radhus är självständiga från övriga radhus i samma länga visuellt och funktionellt. Om det istället är ett hus där bostäderna inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner, till exempel gemensamma entréer är det ett flerbostadshus.

Radhusen i en radhuslänga behöver inte ha separata fastigheter för att vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus. De kan antingen vara placerade på separata fastigheter eller på en stor gemensam fastighet.

MÖD har i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 7340-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Upplåtelseform, det vill säga om byggnaden ägs eller hyrs av de som bor där, har ingen betydelse för om en byggnad är ett radhus eller inte. Det spelar alltså ingen roll om huset eller husen ägs av exempelvis en bostadsrättsförening. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 7340-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Kedjehus

Kedjehus är småhus som ingår i en husgrupp där husen är sammanbyggda med varandra via garage, förråd eller annat biutrymme. (TNC. Plan- och byggtermer 1994. Tillgänglig på Rikstermbanken)

Det innebär att kedjehus är en form av en- eller tvåbostadshus. Om ett kedjehus har två bostadslägenheter är det ett sammanbyggt tvåbostadshus. Kedjehus är självständiga från övriga kedjehus i samma länga visuellt och funktionellt. Om det istället är ett hus där bostäderna inte är självständiga från varandra utan har gemensamma bostadsfunktioner, till exempel gemensamma entréer är det ett flerbostadshus.

Kedjehusen behöver inte ha separata fastigheter för att vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus. De kan antingen vara placerade på separata fastigheter eller på en stor gemensam fastighet. Enligt Boverkets uppfattning måste kedjehus inte heller ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus.

MÖD har i två domar sagt att en- och tvåbostadshus måste disponera över en egen tomt. Denna ska ligga direkt i anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats. Enligt Boverkets uppfattning måste dock inte en- och tvåbostadshus ha egna tomter. Om bostäderna har egna tomter eller inte måste dock vägas in vid bedömningen om de är en- eller tvåbostadhus eller flerbostadshus. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 7340-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Upplåtelseform, det vill säga om byggnaden ägs eller hyrs av de som bor där, har ingen betydelse för om en byggnad är ett kedjehus eller inte. Det spelar alltså ingen roll om huset eller husen ägs av exempelvis en bostadsrättsförening.(MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 7340-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Sammanbyggda småhus eller flerbostadshus?

Det kan ibland vara svårt att avgöra om en byggnad består av sammanbyggda en- eller tvåbostadshus eller är ett flerbostadshus. För att avgöra det behöver en bedömning göras hur självständiga husen är i förhållande till varandra. De ska vara självständiga både visuellt och funktionellt. Exempel på faktorer som kan vägas in i bedömningen om de är självständiga eller inte är om de har gemensamma funktioner såsom tomt, loftgångar, entréer, förråd, parkeringar eller trapphus men även byggnadens utformning i övrigt har betydelse. Andra faktorer kan vara om de har gemensamma tekniska funktioner så som vatten-, avlopp-, värme- eller ventilationssystem. (MÖD 2014-07-16 mål nr P 660-14 och MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15)

Mål: P 660-14 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

För att det ska vara sammanbyggda en- eller tvåbostadhus måste husen fungera självständigt. Om en byggnad inrymmer två bostäder och bostäderna inte är självständiga är det ett tvåbostadshus. Ett sådant tvåbostadshus kan vara sammanbyggt med ett eller flera andra en- eller tvåbostadshus. I sådana fall måste varje tvåbostadshus vara självständigt i förhållande till det eller de andra en – eller tvåbostadshusen som det är sammanbyggt med. Om bostäderna inte är självständiga, byggnaden inrymmer fler än tre bostäder och det inte är sammanbyggda en- eller tvåbostadshus är det ett flerbostadshus. (MÖD 2014-07-16 mål nr P 660-14)

Mål: P 660-14 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Fastighetsindelning, tomtindelning eller upplåtelseform är inte avgörande för vilken typ av byggnad det är. Detta eftersom sådana förhållanden kan förändras med tiden. Tidigare bygglovshandlingar är inte heller avgörande för bedömningen. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, har i en dom prövat om en byggnad var ett flerbostadshus med fyra lägenheter eller om det var två sammanbyggda småhus med två lägenheter i varje, det vill säga två tvåbostadshus. Bostadshuset hade två våningar med två lägenheter på varje plan. Den lägenhetsskiljande väggen mellan lägenheterna var placerad i fastighetsgräns. För att nå lägenheterna på det övre planet anordnades en gemensam utvändig trappa med loftgång. MÖD ansåg att den gemensamma trappan och loftgångarna i kombination med byggnadens utformning i övrigt gav ett intryck att det var en byggnad med fyra lägenheter och att byggnaden var ett flerbostadshus. Det framgår inte av domen om lägenheterna hade fler gemensamma funktioner än loftgångarna eller om de hade egna tomter. (MÖD 2014-07-16 mål nr P 660-14)

Mål: P 660-14 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Skiss på bostadshuset i rättsfallet MÖD 2014-07-16 mål nr P 660-14. Illustration: Sweco/Boverket

I en annan dom har MÖD prövat om ett bostadshus var ett flerbostadshus eller sammanbyggda en-eller tvåbostadshus. Bebyggelsen upplevdes visuellt som två sammanbyggda parhus. De båda husen var något förskjutna i djupled. Varje bostad i respektive hus hade egen entré från anslutande mark och disponerade över en egen tomt. Domstolen konstaterade därför att den aktuella byggnaden bestod av två sammanbyggda tvåbostadshus. Frågan i målet var om det var tillåtet att göra en attefallstillbyggnad till en av bostadslägenheterna. Domstolen konstaterade att åtgärden var en tillbyggnad av ett tvåbostadshus och att förutsättningarna för lovbefrielse var uppfyllda. Det framgår inte tydligt i domen varför byggnaden bestod av två sammanbyggda tvåbostadshus och inte av fyra sammanbyggda enbostadshus. Boverket yttrade sig i ärendet och enligt Boverkets uppfattning var byggnaden två sammanbyggda tvåbostadshus eftersom bebyggelsen visuellt framstod som två sammanbyggda hus med två bostäder i varje hus och dessutom delade bostäderna, två och två, på vissa tekniska funktioner. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Skiss på situationsplan i rättsfallet MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15. Illustration: Sweco/Boverket

Skiss på bostadshuset i rättsfallet MÖD 2016-04-18 mål nr P 4803-15. Illustration: Sweco/Boverket

I en annan dom prövade MÖD också om ett bostadshus var ett flerbostadshus eller ett sammanbyggt en- eller tvåbostadshus. Bebyggelsen upplevdes visuellt som sex sammanbyggda enbostadshus. Respektive hus var något förskjutet i djupled. Varje bostad hade egen entré från anslutande mark och disponerade över en egen tomt. Domstolen konstaterade därför att den aktuella byggnaden bestod av sex sammanbyggda enbostadshus. Frågan i målet var om det var tillåtet att bygga ett attefallshus till ett av enbostadshusen. Domstolen konstaterade att byggnaden var en komplementbyggnad till ett enbostadshus och att förutsättningarna för lovbefrielse var uppfyllda. (MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15)

Mål: P 7340-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Skiss på situationsplan i rättsfallet MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15. Illustration: Sweco/Boverket

Skiss på bostadshuset i rättsfallet MÖD 2016-04-18 mål nr P 7340-15. Illustration: Sweco/Boverket