Nödvändighet och nytta i praktiken

Efter att det bestämts vilka allmänna anläggningar och andra eventuella åtgärder som ska vidtas eller finansieras genom exploateringsavtalet, behöver det även övervägas om och hur en fördelning av dessa kostnader ska göras. Beroende på förutsättningarna för olika situationer kan fördelningen av ansvaret för exploateringsbidrag skilja sig åt.

Fördelning av ansvar för exploateringsbidrag mellan kommunen och byggherrar

Kommunen behöver inledningsvis avgöra vilka allmänna anläggningar som är nödvändiga för detaljplanens genomförande, eftersom det enligt plan- och bygglagen, PBL, bara är utförandet av dessa som byggherrarna i exploateringsavtalet kan åta sig att vidta eller finansiera.

En exploatering som enbart omfattar en byggherre medför normalt sett inga större utmaningar i fråga om hur ansvaret för exploateringsbidraget ska fördelas. Det som inte faller på byggherren får kommunen svara för. Om de allmänna anläggningar som byggs ut i samband med detaljplanens genomförande är till nytta också för andra än byggherren, exempelvis kommunen eller andra fastighetsägare, kan det vara rimligt att kommunen bär en del av kostnaden för utförandet av dessa.

En exploatering som omfattar flera byggherrar kompliceras av att ansvaret ska fördelas mellan byggherrarna på ett sätt som uppfyller lagens krav. Komplexiteten i fördelningen ökar ytterligare om exploateringen är ett led i genomförandet av flera planområden. Det finns inga bestämda regler om hur en fördelning av ansvaret ska göras, men det finns vissa aspekter som kommunen i förhandlingen med byggherrarna behöver beakta.

När ansvarsfördelningen har gjorts behöver resultatet av den bedömas i förhållande till nyttorekvisitet i PBL. Om en byggherres åtagande inte står i rimligt förhållande till dennes nytta av planen, så behöver fördelningen justeras. Det kan antingen göras genom att kommunen tar en större del av ansvaret eller att ansvaret ökar för övriga byggherrar.

Fördelning av ansvar

Om flera byggherrar tillsammans ska svara för kostnaden för utförandet av en i exploateringsavtalet avtalad åtgärd, måste grunderna för ansvarsfördelningen bestämmas. Beroende på vilken situation som föreligger kan olika sätt användas. När kommunen i förhandlingen med byggherrarna ska hitta en lämplig fördelning av ansvaret för kostnaderna är det viktigt för kommunen att kunna redovisa hur fördelningen har gått till och vad som ligger till grund för denna.

Kommunalt ansvar

Även om en anläggning är nödvändig för en detaljplans genomförande, så kan det finnas situationer när det ändå är lämpligt att kommunen helt eller delvis ansvarar för kostnaden för den. Sådana situationer kan vara:

• Om byggherrarna inte har möjlighet att finansiera den anläggningen.
• Om anläggningen tillgodoser ett bredare kommunalt behov än det som följer av byggrätterna inom detaljplanen.
• Om anläggningen som ska utföras har en funktion, standard, dimensionering eller utbredning som inte drivs av byggherrens byggrätter, utan av behov som skulle föreligga även om området inte skulle detaljplaneläggas.
• Om det framgår av kommunens riktlinjer för exploateringsavtal att ansvaret för kostnaderna för utförandet av anläggningen inte bör föras över på byggherrarna och det inte finns sakliga och objektiva skäl för att göra ett avsteg från riktlinjerna.

Ansvarsfördelning mellan byggherrarna

De anläggningar som är nödvändiga för detaljplanens genomförande tillgodoser ibland enbart vissa byggrätters behov. Det är därför lämpligt att begränsa respektive byggherres kostnadsansvar för genomförandet av de anläggningar som direkt eller indirekt är nödvändiga för dennes byggrätter. Fördelningen av ansvaret visar vilken byggherre som ensam eller tillsammans med andra ansvarar för utbyggnad eller finansiering av respektive anläggning.

Kostnadsansvaret kan därefter fördelas utifrån värdet av de byggrätter som tillkommer respektive byggherre. En byggrätts värde avgörs bland annat av dess storlek och användning.

Storleken på byggrätten kan beräknas på olika sätt, men ofta uttrycks den i bruttoarea, BTA. Det är viktigt att samtliga byggrätters storlek anges på samma sätt och att de antingen avser tillåten byggrätt enligt detaljplan eller medgiven byggrätt enligt beviljat bygglov.

Utöver arean beror en byggrätts värde också av vilken typ av användning och bebyggelse som planbestämmelserna medger. Två byggrätter av samma storlek kan ha olika värde, exempelvis om den ena avser bostäder och den andra avser handel. Värdeskillnaden kan beskrivas med en koefficient. Om en byggrätt på en viss plats för ändamålet bostad exempelvis är värd fyra gånger så mycket som en lika stor byggrätt för ändamålet handel, så är relationen 4:1.

Genom att multiplicera respektive byggherres byggrätt i area med den koefficient som motsvarar respektive byggrätts användningssätt, får kommunen ett underlag för en lämplig fördelning av åtaganden för ansvaret för exploateringsbidraget mellan byggherrarna utifrån byggrätternas relativa värde.

Ansvarsfördelning med beaktande av verksamhetens betalningsförmåga

Ett annat sätt att fördela ansvaret kan vara utifrån den planerade verksamhetens betalningsförmåga. Normalt överensstämmer betalningsförmågan med byggrättens värde, men så är inte alltid fallet. Vissa byggrätter kan ha ett värde som inte står i proportion till betalningsförmågan hos den verksamhet som ska bedrivas där. Det kan till exempel bero på att verksamheterna inte bedrivs på kommersiell grund.

Ett sätt att hantera situationer där betalningsförmågan inte korrelerar med byggrättens värde kan vara att sätta ett tak för dessa byggrätters ansvar som är lägre än det ansvar som skulle följa av en ansvarsfördelning enligt byggrättens värde. Ett sådant avsteg för vissa typer av byggrätter måste utformas så att det är sakligt och objektivt.

Ansvarsfördelning med beaktande av byggrättens behov

Vissa byggrätter kan vara kostnadsdrivande genom att de ställer högre krav på de allmänna anläggningarnas standard och funktion än övriga byggrätter. Det kan till exempel vara då olika verksamheter har olika behov på vägstandard för en anslutande gata. Det kan vara lämpligt att ta hänsyn till detta när ansvaret för kostnaderna för genomförandet av sådana anläggningar fördelas mellan byggherrarna.