Vad menas med en- och tvåbostadshus i OVK sammanhang

För byggnader som innehåller bostäder är det olika regler som gäller för OVK beroende på om byggnaden är ett en- eller tvåbostadshus eller om den är ett flerbostadshus. Gränsdragningen kan ibland vara svår att göra.

Någon definition av begreppen en- och tvåbostadshus och flerbostadshus finns inte i plan- och bygglagstiftningen. Ledning får då sökas i Terminologicentrums publikation Plan- och byggtermer 1994, TNC 95, som är ett vedertaget hjälpmedel för definitioner på byggområdet. Där definieras enbostadshus som bostadshus med endast en bostadslägenhet, och tvåbostadshus definieras som bostadshus med två bostadslägenheter. Ett flerbostadshus definieras som ett bostadshus med minst tre bostadslägenheter.

En- och tvåbostadshus kan antingen vara fristående eller sammanbyggda med varandra. Exempel på sammanbyggda en- och tvåbostadshus är parhus och radhus.

Det kan ibland vara svårt att avgöra om något utgör en byggnad eller flera byggnader. Till exempel kan en "radhusliknande" bebyggelse med sex bostadslägenheter utgöra antingen ett flerbostadshus med sex bostäder eller sex sammanbyggda enbostadshus, dvs. radhus. I det förstnämnda fallet omfattas bebyggelsen av krav på återkommande besiktning men inte i det senare fallet.

En förutsättning för att kunna betrakta det som enbostadshus i OVK-sammanhang är att flera bostäder inte får dela på en ventilationsanläggning. Alltså att varje bostad har en egen anläggning. Anläggningen behöver också vara åtkomlig för drift och underhåll från varje enskild bostad.

I rättspraxis har ett antal principer fastslagits till ledning för frågan om vad som utgör en- och tvåbostadshus (MÖD 2014-07-16, mål nr P 660-14 och MÖD 2016-04-18, mål nr P 4803-15).

Mål: P 660-14 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

Mål: P 4803-15 (på Mark- och miljööverdomstolens webbplats)

För att något ska betraktas som ett en- eller tvåbostadshus ska det utgöra en självständig del med högst två bostadslägenheter. En omständighet som enligt praxis förstärker intrycket av självständighet är om bostäderna har egna entréer från anslutande mark, medan fallet att bostäderna delar en gemensam loftgång talar för att det är ett flerbostadshus.

I bedömningen bör vägas in dels om det finns funktionella samband mellan bostäderna, dels synintrycket, dvs. om bebyggelsen rent visuellt ger intryck av att utgöra en enda byggnad eller flera självständiga sammanbyggda byggnader med en eller två bostäder. Om bostäderna inte är självständiga funktionellt och visuellt gentemot varandra kan det tala för att det är fråga om ett och samma hus, dvs. ett flerbostadshus.

Förekomsten av gemensam källare eller tvättstuga eller gemensamma funktioner som uppvärmning, ventilation samt vatten och avlopp för flera bostäder, kan enligt Boverket ha betydelse vid bedömningen och tala för att det inte är fråga om självständiga delar.

För att något ska betecknas som ett en- eller tvåbostadshus måste det enligt praxis även disponera över en egen tomt som ligger i anslutning till bostaden och utgör mer än bara en uteplats.

I praxis anges även ett antal omständigheter som inte har betydelse för frågan om det är en eller flera byggnader. En sådan omständighet är upplåtelseformen, t.ex. om det är fråga om hyresrätt, bostadsrätt eller med äganderätt. Fastighetsindelningen saknar också betydelse, t.ex. om bebyggelsen är uppförd på en och samma fastighet eller om varje bostadslägenhet har sin egen fastighet. Inte heller bör bedömningen grundas på vad som anges i tidigare bygglovshandlingar.

Huruvida viss bebyggelse utgör en- och tvåbostadshus eller flerbostadshus i ett visst enskilt fall kan komma att avgöras i domstol, till exempel om byggnadsnämnden bedömer att det är fråga om ett flerbostadshus och förelägger ägaren att genomföra återkommande funktionskontroll av ventilationssystemet och ägaren överklagar beslutet.

Då en- och tvåbostadshus undantogs från återkommande besiktning motiverades det med att ägare av småhus ansågs ha ett så stort eget intresse av att tillse att ventilationen fungerar tillfredsställande att det framstod som onödigt med obligatorisk återkommande kontroll (jfr prop. 1998/99:62 sid. 39).

Vissa byggfrågor m.m., prop. 1998/99:62 (på Sveriges riksdags webbplats)

Det är dock byggnadens ägare, och inte bostadsrättsinnehavare eller hyresgäster, som ansvarar för att ventilationssystem sköts och underhålls så att systemet behåller de tekniska egenskaper som är väsentliga. Då en- och tvåbostadshus undantas från krav på återkommande besiktning även när dessa upplåts med bostadsrätt eller hyresrätt, finns det möjlighet för ägaren att låta utföra funktionskontroll av ventilationen även om byggnaden är undantagen från kravet.