Väsentlig betydelse

Kravet på att upprätta en ny ekonomisk plan gäller bara om det är aktuellt med nya upplåtelser. Förändringen ska också vara av väsentlig betydelse och medföra en ekonomisk försämring för föreningen.

Det är endast vid förändringar av väsentlig betydelse som det krävs att en ny ekonomisk plan upprättas (prop. 2002/03:12, s. 38-39). Försämringens omfattning är inte alldeles enkel att applicera på begreppet väsentlig betydelse. Vad som är en förändring av väsentlig betydelse är inte alltid lätt att avgöra. Bostadsrättsföreningar har olika förutsättningar, vilket medför att det är svårt att skapa en enkel formel för vad som är en förändring av väsentlig betydelse. Ibland räcker det inte att en förändring av upplåten bostadsrättsarea har ökats/ändrats avsevärt i förhållande till redan upplåten area för att en förändring av väsentlig betydelse kan anses ha uppstått. Detsamma gäller en avsevärd förändring av årsavgifter, skuldsättning, insatser eller upplåtelseavgifter.

För att kunna bedöma huruvida förändringen innebär en varaktig negativ konsekvens behöver styrelsen göra en kalkyl över de ekonomiska för- och nackdelarna. En kalkyl innebär i detta sammanhang en jämförelse mellan inkomster och utgifter till följd av den aktuella förändringen.

Ett exempel

I en befintlig förening kan till exempel ombyggnad av lokaler till bostäder innebära att föreningen genom upplåtelsen erhåller insatser och upplåtelseavgifter som kan användas för att amortera lån. Mot de positiva effekterna ska ställas den uteblivna hyran för lokaler, en hyra som i normalfallet är högre än de årsavgifter som erhålls från de nyupplåtna bostadsrätterna. Först när man har jämfört de ekonomiska förutsättningarna före och efter den aktuella förändringen kan en bedömning göras om förändringen är positiv eller negativ. Om kalkylen visar en negativ förändring, som kan antas påverka en bostadsrättsköpares beslut om att förvärva en bostadsrätt och som bedöms varaktig över tid, behöver en ny plan upprättas.

Den långsiktiga finansieringen

Detta kan sammanfattas med att den långsiktiga finansieringen är den första viktiga faktorn för att bedöma risken i föreningens ekonomiska verksamhet, och den löpande finansieringen är den andra viktiga faktorn.

Den löpande finansieringen

I princip består finansieringen av en blandning av lånat kapital och eget kapital, det senare normalt bestående av medlemmarnas insatser och upplåtelseavgifter. Ökad skuldsättning innebär, allt annat lika, att föreningens soliditet försämras och att den finansiella risken ökar i föreningen.

Den löpande finansieringen sker huvudsakligen genom årsavgifterna. I längden måste årsavgifterna täcka de årliga kostnaderna. På kortare sikt måste även föreningens löpande utbetalningar täckas av medlemmarnas årsavgifter. När man ska avgöra om det inträffar något som är av väsentlig betydelse för föreningens verksamhet uppkommer frågan hur detta ska beräknas och vad som ska jämföras. En räknesnurra kan underlätta beräkningen av huruvida förändringen är av väsentlig betydelse för föreningens verksamhet.