Granskning av innehållet i planen

Intygsgivarna ska  bedöma om de lämnade uppgifterna i planen är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar. Med uppgifter avses faktum, det vill säga säkert konstaterbara sakförhållanden.

Intygsgivarnas granskning

Av intyget skall framgå

• att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar
• att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar
• de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för intygsgivarnas bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem
• i fråga om ekonomiska planer, att förutsättningar för registrering hos Bolagsverket är uppfyllda (se 1 kapitlet 5 § bostadsrättslagen). 

(3 kapitlet 2 § bostadsrättslagen [1991:614] och 4 kapitlet 3 § lagen [2002:93] om kooperativ hyresrätt.)

Begär komplettering

Om uppgifterna i tillgängliga handlingar framstår som tvivelaktiga eller motsägelsefulla mot bakgrund av allmän erfarenhet, bör uppgifternas tillförlitlighet ifrågasättas och intygsgivaren bör på eget initiativ närmare undersöka saken, bland annat genom att be om klargöranden och eventuellt kompletterande handlingar.

Erforderliga lov och tillstånd

Intygsgivarna bör särskilt ha efterfrågat uppgifter om erforderliga lov och tillstånd för det aktuella bostadsprojektet eftersom detta utgör en grundförutsättning för den ekonomiska planens/kostnadskalkylens hållbarhet på sikt.

Intygsgivarna kan vända sig direkt till aktuell kommun och få information om huruvida ett projekt har erforderliga lov och tillstånd. En verksamhet som startar utan att dessa förutsättningar är klarlagda kan leda till ett ohållbart bostadsprojekt som ytterst drabbar blivande bostadsrättshavare och kooperativa hyresgäster.

En ekonomisk plan/kostnadskalkyl är inte hållbar utan beviljat bygglov och antagen detaljplan som omfattar det planerade bostadsprojektet. Observera dock att Boverket i tre tillsynsbeslut år 2021 har konstaterat att det inte finns någon bindande författning (lag, förordning eller föreskrift) som innebär en skyldighet för intygsgivare att granska projekts förenlighet med bygglov. (Boverkets beslut den 2 november diarienummer 847/2021, 933/2021 respektive 1073/2021.)

Kontroll av gjorda beräkningar

Vidare kontrolleras att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att planen framstår som ekonomiskt hållbar. Den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen är avsedda att utgöra stöd för bedömningen av verksamheten. I detta ligger även att bedöma om de beräknade insatserna och avgifterna är sådana att det kan antas att lägenheterna, med hänsyn till bostadsmarknaden på orten går att upplåta med bostadsrätt när de har färdigställts. Intygsgivaren kan givetvis endast utgå från kända förhållanden vid tidpunkten för intygsgivningen.

Avtalsvillkor

Avtalsvillkor som är en förutsättning för beräknade intäkter bör särskilt granskas eftersom de är en av flera viktiga parametrar som avgör huruvida en verksamhet kan anses ekonomiskt hållbar och hålla streck. Beträffande byggföretagen förväntas inte att intygsgivarna ska göra en särskild bedömning av deras ekonomiska ställning annat än att granska tillgängliga avtal såsom entreprenadavtal till exempel.

Särskilda omständigheter

I intyget ska också anges de huvudsakliga omständigheterna som ligger till grund för intygsgivarens bedömning.

Omständigheter som kan påverka bedömningen av föreningens planerade verksamhet är huruvida gällande planbestämmelser är kända och hur det förhåller sig med övriga lov och tillstånd. Det kan finnas skäl att undersöka detta i vissa fall. Intygsgivaren kan alltid ställa frågan till föreningen om hur det förhåller sig med bygglov för projektet och om detaljplanen medger en utökning av antalet lägenheter i befintlig fastighet och så vidare. Till exempel krävs det kanske att en detaljplan ändras för att få lov att bygga om eller bygga ut. Därför är det viktigt att sådana särskilda förhållanden framgår av planen.

Som framgår under rubriken "Erforderliga lov och tillstånd" tidigare i denna artikel har Boverket i tre tillsynsbeslut år 2021 konstaterat att det inte finns någon skyldighet för intygsgivare enligt någon författning, som till skillnad från allmänna råd är bindande, att granska projekts förenlighet med bygglov. (Boverkets beslut den 2 november diarienummer 847/2021, 933/2021 respektive 1073/2021.)

Om intygsgivaren bedömer någon uppgift i den ekonomiska planen respektive kostnadskalkylen som orealistisk bör planen/kalkylen inte intygas med reservation för detta.