Kontrollera byggnadens status

Genomför enklare kontroller med jämna mellanrum och mer riktade statusbesiktningar av byggnaden enligt besiktningsplan. Då har ni koll på vad som måste åtgärdas nu och vad som behöver planeras in för framtiden. Låt informationen ligga till grund för att planera in och budgetera nödvändigt underhåll i god tid – det är både smartare och billigare än att behöva göra akuta insatser. 

Statusbesiktning 

Statusbesiktningar kompletterar den information som kommer fram genom den dagliga driften av byggnaden. Vissa saker går bara att upptäcka när man är i byggnaden. Planera därför in regelbundna statusbesiktningar av byggnaden på plats så får ni bättre koll på skick och nuläge och kan planera bättre för kort- och långsiktigt underhåll samt förbättringar. 

Vid en statusbesiktning går man igenom byggnadens olika funktioner. Vilka funktioner som man väljer att fokusera på och hur ofta statusbesiktning är kostnadseffektivt att göra beror på byggnaden och dess förutsättningar och kan variera över tid.  

Först behöver man sätta sig in i hur det är tänkt att byggnaden ska fungera. Vid en statusbesiktning börjar därför besiktningspersonen med att gå igenom befintlig dokumentation som till exempel ritningar, tekniska beskrivningar, underhållsplan, driftdata, med mera. Även inkomna felanmälningar kan användas som underlag för statusbesiktningar. 

Därefter görs en besiktning på plats av byggnaden för att se hur verkligheten stämmer överens med underlagen. Till exempel undersöks hur mycket energi byggnaden använder och till vad. Där det avviker mot hur det är tänkt får man bedöma om avvikelsen kräver korrigerande åtgärder. När man är väl insatt i byggnadens funktioner finns även bra förutsättningar för att föreslå relevanta förbättringar.  

Statusbesiktning som tjänst 

När man köper statusbesiktning som en tjänst är det viktigt att fundera igenom vilken typ av beslutsunderlag man vill att besiktningen ska ge och få med det i avtalet.  

Den enklaste formen är att bara få redovisat resultatet från besiktningen (till exempel att tilluften är 23°C). Redovisningen kan också inkludera en analys av hur resultatet bör tolkas (till exempel att tilluften är onödigt varm för årstiden).  Även rekommendationer på förbättrande åtgärder kan inkluderas i redovisningen (till exempel ”justera ned börvärdet för tilluftstemperatur till 19 °C”). Ju mindre kompetens ni själva besitter, desto mer stöd behöver ni köpa in för att underlaget ska bli användbart. 

Man bör från början fundera igenom om resultaten från besiktningen ska föras in i andra dokument eller verktyg. Om så är fallet kan man önska att få resultaten redovisade i ett visst format. Till exempel uppdatering av byggnadens drift- och underhållsplan.  

Be gärna om att få titta på dokumentationen från ett likvärdigt annat uppdrag så kan ni lättare bedöma om beslutsunderlaget blir tillräckligt bra.    

Tips på hur ni kan förbereda för statusbesiktning själva 

Ni kan spara utredningstid och pengar och samtidigt lära er mer om er byggnad genom att förbereda för statusbesiktning. Det minskar tidsåtgången i nästa steg för de konsulter som ni kan behöva ta in. 

• Samla ihop befintlig dokumentation. Om det saknas ritningar eller andra handlingar så kan ni själva eftersöka dem hos kommunen för att spara konsulttid. Läs mer på sidan Samla dokumentation om byggnaden. 

Samla dokumentation 

• Gå en rond i själva i byggnaden för att lära känna den. Notera och dokumentera sådant som kan behöva undersökas närmare, gärna med bilder. Ett exempel är snö som smälter ojämnt på taket – det kan vara tecken på stora värmeläckage. 
• Ta reda på hur man får tillgång till fastighetsdata från driften av byggnaden och vilka data som finns. Det underlättar konsultens arbete.  
• Ta reda på var givare som används av styrsystem är placerade i byggnaden.   

Vad ni kan förbereda själva beror på er egen kunskapsnivå. Vid köp av tjänster så är det bra att diskutera med konsulten vilket underlag som hen behöver för att kunna utföra uppdraget och vem som har ansvaret för att ta fram det.  

Läs mer om att köpa in förvaltningstjänster på sidan Upphandla förvaltningstjänster. 

Upphandla förvaltningstjänster

Rondering – en enklare form av statusbesiktning  

Vissa saker ser man bara när man är på plats. Därför bör ni se till att genomföra ronderingar i byggnaden. Rondering är en enklare form av statusbesiktning som fokuserar på saker som går att se utan användande av mer avancerade undersökningsmetoder.  

Rondering syftar till att:

• kontrollera skick och funktioner på byggnadsdelar och installationer, så att mer underhåll kan sättas in om det behövs 
• tidigt upptäcka och rätta till fel, brister och skador som annars kan leda till större problem som påverkar brukarnas hälsa och komfort negativt  
• vara en del av fastighetsägarens egenkontroll enligt miljöbalken för att hålla koll på att inte problem uppstår med inomhusmiljön, till exempel luftkvalitet, radon, värmekomfort och fukt och mögel 
• minska omfattningen av akut underhåll
• kunna förlänga underhållsintervall på byggnadsdelar som åldras långsammare än planerat.  

Rondering kan med fördel ske i samband med annat löpande underhåll när kunniga personer ändå är på plats.  

Vem som utför ronderingen, hur ofta den görs och på vilken nivå kan variera. Den kan utföras av en fastighetsskötare eller specialist och är då en tjänst som köps in. Om ni utför rondering själva krävs rätt kompetens för att det ska bli bra kvalitet på resultatet. 

Energikartläggning – en statusbesiktning som ger koll på energianvändningen 

En energikartläggning är en form av statusbesiktning. Syftet med en energikartläggning är att få koll på byggnadens energianvändning och ta fram förslag på möjliga energiåtgärder. Med god framförhållning kan dessa åtgärder sedan kopplas ihop med annat underhåll i underhållsplanen. Detta blir ofta mer kostnadseffektivt än att åtgärderna genomförs var för sig. 

En energikartläggning ska ge svar på hur mycket energi som årligen tillförs byggnaden och hur energianvändningen fördelas på värme, varmvatten, fastighetsel och verksamhetsel. Den ska också ge förslag på kostnadseffektiva åtgärder som ni kan göra för att minska era kostnader genom att minska er energianvändning och effektbehov. Både kort- och långsiktiga åtgärder tas med. 

En energikartläggning är lite mer omfattande än den besiktning som görs för att ta fram energideklarationen. Skillnaden är att energikartläggningsrapporter innehåller en analys av energianvändningen, fler åtgärder brukar identifieras och det finns förslag på i vilken ordning åtgärderna bör genomföras. 

Andra typer av statusbesiktningar

Här kan ni läsa om några vanligt förekommande statusbesiktningar med avgränsade syften. Så att ni får bättre koll på byggnadens skick och nuläge. Ju bättre koll ni har på er byggnad desto bättre kan ni planera för kort- och långsiktigt underhåll samt förbättringar.

Status med fokus på inomhusmiljö

Luftkvalitet, radon, ljus, temperatur, risker för fukt, mögel och utsläpp från farliga byggnadsmaterial är exempel på sådant som påverkar inomhusmiljön och som är viktigt att ha koll på när man underhåller sin byggnad.

Inomhusmiljön kan förändras (till det bättre eller till det sämre) när man gör ändringar i byggnaden. Att lufttäta en byggnad kan till exempel öka behovet av ventilation, och fönsteråtgärder kan till exempel få en stor påverkan på dagsljusinsläppet i lägenheterna.

Läs på, bedöm vilka risker som kan finnas med en viss åtgärd samt utred byggnadens förutsättningar innan ni sätter i gång med era åtgärder.

Inventera nuläget:

• Ta till exempel reda på hur de boende upplever sin inomhusmiljö. De boendes upplevelse av inomhusmiljön brukar vara en god indikator på hur huset och installationerna fungerar. En skriftlig enkätundersökning avslöjar hur de boende upplever luft, värme, ljud, ljus och sin egen hälsa i huset och hur spridda problemen är. Den ger därför vägledning om prioritering av åtgärder.
• Inomhusmiljöproblemen undersöks vid behov med kompletterande mätningar av till exempel temperaturer, luftrörelser och luftomsättning.

Status med fokus på fukt

Fukt kan ställa till med många problem och det är därför viktigt att upptäcka fuktskador i tid. Var det finns risk för fuktskador och sannolikheten för att de uppkommer är olika för olika byggnader. Även konsekvenserna vid en eventuell skada är olika. En specialist på fuktskador vet var man ska leta och kan bedöma sannolikheten för att fuktskador ska uppstå, och vilka konsekvenser det skulle kunna få. Men det går att bilda sig en egen uppfattning också, om man vill undersöka lite själv först.  

Status med fokus på lufttäthet

Energimässigt är det viktigt att byggnaden är lufttät så att inte värmen försvinner ut okontrollerat med läckande luft. Även komfortmässigt är det viktigt med en tät klimatskärm, det vill säga att ytterväggar, tak, golv/grund, fönster och dörrar är lufttäta.

Täthetsprovning, eller provtryckning som det ibland kallas, är ett sätt att säkerställa tätheten i klimatskärmen. Vid en täthetsprovning upptäcker man eventuella läckage av luft. Täthetsprovning kräver kunskap både om hur den genomförs och hur resultaten ska tolkas. Anlita därför rätt kompetens.

Termografering är en undersökning som innebär att huset fotograferas med en värmekamera. Värmekameran kan mäta och visualisera temperaturskillnader i såväl klimatskärm som i installationer. Resultatet av termograferingen gör att man kan lokalisera brister i isoleringen, köldbryggor samt luftläckage. Termografering kräver kunskap både om hur den genomförs och hur resultaten ska tolkas. Anlita därför rätt kompetens.

Status med fokus på ventilation

Byggnadens ventilationssystem är en viktig faktor när man vill se över byggnadens energianvändning. Ofta kan man göra stora energibesparingar genom att börja i fläktrummet. I OVK-protokollet (protokollet från den obligatoriska ventilationskontrollen) kan ni se om de ventilationssystem ni har fungerar som det är tänkt.

Status med fokus på klimatpåverkan

En anledning till att minska byggnadens energianvändning kan vara att man vill minska byggnadens påverkan på klimatet och miljön. Bygg- och fastighetssektorn står för nästan en femtedel av Sveriges klimatpåverkan. Ungefär hälften av bygg- och fastighetssektorns klimatpåverkan kommer från uppvärmning och förvaltning. Du kan läsa mer om utsläpp av växthusgaser från bygg- och fastighetssektorn på sidan Växthusgaser.

Växthusgaser

Genom att ta reda på byggnadens klimatpåverkan får ni bättre underlag för att välja åtgärder som minskar den. Ni får även en möjlighet att jämföra er med andra byggnader.

Även om det idag inte finns något lagkrav att redovisa klimatdeklaration för befintliga byggnader, finns det många frivilliga certifieringar där redovisning av klimatpåverkan ingår.

Klimatpåverkan påverkas av energianvändningen men också av vilka byggprodukter och vilken teknisk utrustning man väljer i samband med att en åtgärd genomförs.  Ta hjälp av en certifierad expert – eller ta hjälp av förvaltaren – för att identifiera och bedöma byggnadens huvudsakliga miljö- och klimatpåverkan och vad ni bör fokusera på, på såväl kort som lång sikt. Detta ingår vanligen inte i den ordinarie förvaltningen utan måste köpas in som en separat tjänst. En sådan utredning kan ge tips på allt från att ändra beteenden för att spara energi, till att optimera byggnadens befintliga system eller att genomföra större renoveringar och/eller byta ut äldre system. 

Läs mer om klimatpåverkan och återbruk vid energirenovering- och förvaltning på sidan klimatpåverkan- och återbruk.

Miljö- och klimatpåverkan samt återbruk vid energirenovering

Status med fokus på kulturvärden

Vid underhåll av byggnaden som kan tänkas påverka byggnadens utseende och kulturvärden, behöver ni känna till vad som upplevs som värt att värna om och bevara i ert hus – både av de boende och generellt. Vid alla ingrepp måste hänsyn tas till sådant som ger byggnaden dess karaktär.  

Ni bör ställa er frågor som:

• Vad är det som karaktäriserar er byggnad? 
• Vilka bevarandevärden har den?
• Hur skulle renoveringen påverka byggnadens utseende?
• Vilka effekter får renoveringen på omgivningen?
• Omfattas byggnaden av skydd eller andra bestämmelser i detaljplanen eller kommunens kulturmiljöprogram? 

Byggnaders yttre delar, ska enligt PBL, hållas i vårdat skick. Ändringar ska utföras varsamt vilket bland annat innebär att byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara. Kravet på varsamhet gäller såväl invändigt som utvändigt och särskilt värdefulla byggnader får inte förvanskas. Utöver det generella skyddet som framgår av PBL, kan kommunen i detaljplanen ha infört speciella skydds- eller varsamhetsbestämmelser. Kontrollera med kommunen om det finns varsamhetskrav för det aktuella huset.

Kommunernas webbsidor för byggande och boende

Läs mer om krav enligt PBL vid energirenovering, bland annat varsamhetskravet, på sidan PBL under byggidéskedet.

PBL under byggidéskedet

Även för miljöns skull är det bra att inte byta till nytt i onödan, utan försöka ta vara på och återbruka sådant som fungerar. 

Genom att ha en dialog med de boende har ni möjlighet att få information om vad de tycker är värt att värna i byggnaden.

Följande bilder kan vara till hjälp för att avgöra vad som är tidstypiskt och karaktäristiskt för just er byggnad. Vad är det som gör att det syns hur gammalt huset är och ger huset dess kulturhistoriska värde?  

 

Information och vägledning från andra aktörer

På Energi- och klimatrådgivningens nationella webbplats finns kortfattad information riktad till bostadsrättsföreningar och mindre fastighetsägare om att undersöka vad som drar el i byggnaden.

Undersök vad som drar el (på Energi- och klimatrådgivningens webbplats)