Roller i byggidéskedet

I ett byggprojekt är det viktigt att alla inblandade har god kunskap om sina respektive roller och ansvarsområden men även om andras ansvarsområden och om kopplingen mellan dem. Då blir det lättare att göra rätt från början. Alla projekt är olika och hur ansvarsfördelningen ser ut och vilka moment som ska hanteras beror till exempel på vilken typ entreprenadform som väljs och vilka roller som upphandlas. På denna sida ges en överblick över roller som ofta finns i byggidéskedet, tillsammans med exempel på vilka uppgifter de olika rollerna brukar ansvara för. Det är vanligt att en person har flera roller. 

Juridiken bakom – offentlig rätt och civilrätt

Offentlig rätt reglerar förhållanden mellan samhället och medborgarna. Hit hör plan- och bygglagens (2010:900), PBL, regelsystem, som bland annat innehåller samhällets krav på byggnadsverk. Till plan- och bygglagstiftningen hör bland annat PBL, plan- och byggförordningen (2011:338), PBF, och Boverkets olika föreskrifter. Kom ihåg att samhällets krav inte kan förhandlas bort – de måste alltid uppfyllas.

Civilrätt handlar om förhållandet mellan privatpersoner, aktiebolag och andra organisationer. Till exempel när någon som köper en vara eller tjänst av någon annan. Civilrätten är, till skillnad från offentligrättsliga krav, ofta möjlig att avtala bort eller åsidosätta genom överenskommelser mellan parterna.

I de civilrättsliga avtalen specificeras byggherrens egna krav, behov och önskemål. Ofta används standardavtal och branschstandard, till exempel AMA (Allmän material- och arbetsbeskrivning). Kraven i de civilrättsliga avtalen kontrolleras inte av byggnadsnämnden.

Vill du lära er mer om hur offentlig rätt och civilrätt förhåller sig till varandra kan du titta i guiden En byggnads liv.

En byggnads liv

Byggherre

Enligt PBL:s definition är byggherren den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten. Byggherren behöver inte vara en fysisk person utan kan även vara en juridisk person som till exempel ett aktiebolag eller en bostadsrättsförening.  

I samband med arbetena är det byggherren som har det yttersta ansvaret för att gällande lagar, förordningar, föreskrifter och beslut följs. Detta gäller även om åtgärden inte kräver lov eller anmälan. Samhällets krav måste alltid uppfyllas; de kan aldrig avtalas bort.

Eftersom byggherren oftast inte har kompetens för det själv så behöver byggherren försäkra sig om att rätt kompetens finns med i projekten genom hela byggprocessen genom att ta hjälp av kunniga aktörer, som projektörer, entreprenörer och kontrollansvarig.

Hos Boverket finns mer information om ert ansvar och era skyldigheter som byggherre.

Byggherrens ansvar

Förvaltare

Byggnadens förvaltare och driftspersonal ansvarar för drift och underhåll av byggnaden och dess tekniska installationer.  
Under byggidéskedet kan förvaltaren bland annat hjälpa till med att

• ge information och erfarenhetsåterföring om hur byggnadens system och komponenter fungerar innan renovering
• medverka vid framtagning av plan för verifiering av funktionskrav och uppföljning av energiprestanda.

Konsulter

Konsulter är personer som bidrar med kompetens och som inte finns i den egna organisationen. Behov av att upphandla konsultstöd kan uppkomma i alla skeden under ett renoveringsprojekt. Omfattningen av konsultens uppdrag kan variera mycket mellan olika projekt beroende på byggherreorganisationens kompetens och behov. Ni behöver därför avtala om vilket stöd som ska ingå i konsultuppdraget.
Läs mer om att upphandla konsultstöd på sidan Avtal i byggidéskedet.

Avtal i byggidéskedet

Nedan ges några exempel på olika typer av konsulter som kan finnas i byggidéskedet i ett renoveringsprojekt.

Byggprojektledare

De flesta bostadsrättsföreningar och andra mindre fastighetsägare har inte själva kompetens eller resurser för att leda en renovering. Ni bör därför överväga att anlita en byggprojektledare som kan hjälpa er genom hela renoveringsprocessen. Det är bra om ni anlitar en byggprojektledare tidigt i processen. 
Byggprojektledaren hjälper byggherren att driva projektet och kan till exempel ansvara för att

• hjälpa till i kontakter med myndigheter
• hjälpa till med upphandlingar
• samordna/leda projektering
• samordna/leda produktion
• samordna/leda kvalitetsarbete

Rollen byggprojektledare kan även ha andra namn, till exempel byggledare, projektledare eller projektsamordnare.
Men observera att om byggprojektledaren saknar kompetens på något viktigt område i projektet, bör ni se till att förstärka projektet med denna kompetens. Ett exempel kan vara energifrågorna, som kan kräva att en energisamordnare knyts till projektet.

Projektör

En projektör är en typ av konsult som upprättar underlag och bygghandlingar för renoveringen. Projektörer kan ha många olika expertområden, till exempel arkitekter, byggnadskonstruktörer, geotekniker, installationsprojektörer, elprojektörer med flera. 

Under byggidéskedet kan projektörer till exempel hjälpa till med att 

• undersöka byggnadens förutsättningar
• ta fram förslag på åtgärder
• ta fram underlag inför upphandling. 

Arkitekt

I motsats till andra projektörer har arkitekter en gestaltningsmässig kompetens. En arkitekt kan bedöma hur en åtgärd påverkar en byggnads utseende och ofta föreslå alternativa utförande och välfungerande lösningar. 

Energisamordnare

En energisamordnare är en typ av konsult som hjälper till med att samordna energifrågorna i projektet. I byggidéskedet kan en energisamordnare exempelvis leda utredningsarbete kopplat till energifrågor.

För att en byggnad ska bli energieffektiv krävs att de olika delarna i byggnaden samverkar.  För att resultatet ska bli så bra som möjligt krävs det att kunskap om energieffektivitet i byggnader tillförs projektet redan i ett tidigt skede.

Byggherren behöver kunskap för att formulera kraven på renoveringen och att se möjligheter till energieffektiva lösningar som på ett bra sätt kan samspela med alla andra krav och förutsättningar som finns för den färdiga byggnaden. För att få in denna kunskap i projektet kan man antingen använda någon med energikompetens från den egna organisationen eller anlita en extern expert.

Denna person ska stödja byggherren i arbetet med energifrågorna genom hela byggprojektet genom att tillföra kunskap och medverka i det praktiska arbetet med formulering, kvalitetssäkring och uppföljning av energikraven. Det finns fördelar med att ha kontinuitet när det gäller energifrågorna i projektet genom att samma person är med och följer projektet hela vägen. 

Det bör även påpekas att energieffektivitet i byggnader är ett brett område som innefattar många kompetenser, alltifrån byggnadsteknik till styr- och övervakning. Energisamordnaren kan därför med fördel ta hjälp av flera personer och samordna olika kompetenser.

Utredare/kontrollant/besiktningsperson

En utredare/kontrollant/besiktningsperson är en typ av konsult som kan behövas i byggidéskedet när specifik kunskap som inte finns i den egna organisationen krävs för att bedöma eller utreda något. De handlas oftast upp som konsulttjänster. Uppdraget kan innefatta granskning av handlingar, ronderingar, mätningar, provtagningar och beräkningar som utmynnar i en bedömning som redovisas för byggherren.  

Ettl exempel på en utredningstjänst som används vid energieffektiviserande underhåll är en energikartläggning. En energikartläggare genomför kartläggning av byggnadens energianvändning, och kan utifrån kartläggningen ge förslag på energieffektiviserande åtgärder. 

Läs mer om saker som kan behöva utredas under byggidéskedet på sidan Kartlägg förutsättningar.

Klarlägg förutsättningarna

Certifierad sakkunnig

För att kunna genomföra en bygg-, mark- eller rivningsåtgärd kan byggherren ta hjälp av funktionskontrollanter och sakkunniga. Om byggherrens organisation saknar kunskap inom vissa specifika områden kan kommunen ställa krav på att viss kontroll ska ske av en certifierad sakkunnig.

Dessa personer ska vara certifierade av ett godkänt företag, ett så kallat ackrediterat certifieringsorgan. Certifieringar enligt PBL finns inom områdena:

• Brandskydd (SAK),
• Energi (CEX),
• Ventilation (OVK),
• Kulturvärden (KUL), och
• Tillgänglighet (TIL).

I dagsläget finns två certifieringsorgan som certifierar sakkunniga: RISE (Research Institutes of Sweden AB) och Kiwa Certification AB. Det går att söka efter certifierade sakkunniga på deras respektive webbplatser. mer information finns på sidan Certifierade sakkunniga.

Certifierade sakkunniga

Kontrollansvarig PBL

Huvudregeln enligt PBL är att byggherren ska anlita en kontrollansvarig (KA) till sitt projekt vid utförande av åtgärder som kräver bygglov, rivningslov, marklov eller anmälan.  

Det är visserligen byggherrens ansvar att se till att kraven i PBL uppfylls och att kontroller görs i tillräcklig omfattning, men KA ska se till att kontrollplanen och gällande bestämmelser och villkor för åtgärderna följs, samt att nödvändiga kontroller planeras in och utförs. Tanken är att KA ska vara en slags processledare och hjälpa byggherren att knyta till sig en bra organisation och kompetens för projektet. Läs mer på sidan Kontrollansvariga.

Kontrollansvariga