Räkna på åtgärders lönsamhet

Ekonomiska överväganden är ofta avgörande vid beslut om vilka åtgärder som kan genomföras, och därmed hur långt ni kan gå i ert energieffektiviseringsarbete. Genom att göra någon form av investeringskalkyl kan ni räkna på olika åtgärders lönsamhet, vilket blir en avgörande faktor i beslutsunderlaget. På denna sida får ni tips om vad som är bra att tänka på när ni gör ekonomiska kalkyler, samt tips om verktyg som kan hjälpa er.

Kostnad och energibesparing för olika åtgärder

För att ge en uppfattning om kostnaden för vanliga investeringsåtgärder i flerbostadshus samt hur de påverkar energianvändningen, har Energimyndighetens nätverk för energieffektiva flerbostadshus, BeBo, tagit fram tabeller över detta. Se tabellerna nedan.

Tabellerna ingår i en vägledning som Bebo tagit fram för att visa hur ekonomin påverkas vid energieffektivisering hos bostadsrättsföreningar och mindre fastighetsägare. De värden för kostnader och energibesparing som framgår av tabellen baseras bland annat på data från genomförda energieffektiviseringsprojekt under de senaste tio åren och som finansierats av bland annat BeBo och Energimyndigheten.

Vägledning lönsamhet och kostnader för energieffektivisering (Typkostnader Lönsamhetsexempel) (på BeBo:s webbplats)

Tänk på att de kostnader och energibesparingar som redovisas i tabellen inte kan ses som en faktisk prislista, eller garant för en åtgärds energibesparing. Varje byggnad är unik och dess unika förutsättningar avgör vilken mängd energi en viss åtgärd kan spara. Och den faktiska kostnaden för åtgärden beror på vad som offereras av utförande entreprenör eller leverantör. Investeringskostnaden för en åtgärd beror även på vilka andra åtgärder som genomförs samtidigt, till exempel enligt underhållsplanen – det kan finnas samordningsvinster att göra. Geografiska skillnader kan också finnas då konkurrensen på vissa marknader kan vara högre och därmed pressa ner priserna. Se därför tabellen som en fingervisning.

Åtgärder som är lönsamma i en byggnad behöver inte nödvändigtvis vara det i en annan. För en byggnad från miljonprogrammet kan till exempel nya fönster vara en lönsam åtgärd. I byggnader som är byggda senare kan andra åtgärder vara mer relevanta, som att trimma och justera värme- och ventilationssystemet eller att investera i solceller för egen elproduktion. Vilka åtgärder som är lönsamma eller inte beror dessutom på de kalkylmässiga förutsättningarna i det enskilda fallet. Bostadsföretag har till exempel olika avkastningskrav och lönsamhetskriterier och verkar på olika lokala bostadsmarknader med skiftande ekonomiska förutsättningar och marknadsläge.

Tabell 1: Exempel på kostnader och uppskattning av energibesparing för fönsteråtgärder

Åtgärder fönster	Exempelkostnad	Energibesparing [%]	Besparing i värmeenergi eller el
Renovering utan energiåtgärd	3 700 kr/m2 fönster	0	-
Renovering med byte av ruta till energiglas	6 200 kr/m2 fönster	5 – 10	Värme
Fönsterbyte, träfönster	7 000 kr/m2 fönster	10 – 15	Värme
Fönsterbyte, aluminiumbeklätt träfönster	8 000 kr/m2 fönster	10 – 15	Värme

Tabell 2: Exempel på kostnader och uppskattning av energibesparing för fasadåtgärder

Åtgärder fasad	Exempelkostnad	Energibesparing [%]	Besparing i värmeenergi eller el
Fasadrenovering utan energiåtgärder (puts på lättbetong)	3 200 kr/m2 fasad	0	-
Fasadrenovering med 170mm tilläggsisolering (puts på lättbetong)	3 900 kr/m2 fasad	5 – 10	Värme

Tabell 3: Exempel på kostnader och uppskattning av energibesparing för tilläggsisolering av vind

Åtgärder vind	Exempelkostnad	Energibesparing	Besparing i värmeenergi eller el
Tilläggsisolering lösull (300 mm)	450 kr/m2 golvyta takbjälklag	5 – 15	Värme

Tabell 4: Exempel på kostnader och uppskattning av energibesparing för installationsåtgärder

Installationsåtgärder	Exempelkostnad	Energibesparing [%]	Besparing i värmeenergi eller el
Byte av uttjänt fjärrvärmecentral	450 000 kr/st	5 – 10	Värme
Byte till mer energieffektiva pumpar för värme i UC	45 000 kr/pump	3 – 10	El
Byte av trasig/gammal shuntgrupp	60 000 kr/shuntgrupp	1 – 5	Värme
Byte av trasig/gammal reglercentral	40 000 kr/st	5 – 10	Värme
Installation av inomhustemperaturgivare	700 kr/givare	5 – 10	Värme
Nya termostatventiler	600 kr/ventil	5 – 10	Värme
Nya termostater på radiatorer	300 kr/ventil	5 – 10	Värme
Energieffektiva vattenarmaturer	4 000 kr/lägenhet	1 – 5	Värme
LED-belysning	700 kr/armatur	1 – 5	El
Byte till nya frånluftsfläktar	65 000 kr/fläkt	10 – 15	El
Byte av gamla fläktar i FTX-aggregat	65 000 kr/fläkt	10 – 15	El
Byte av gammalt FTX-aggregat (inkl. fläktar)	350 000 kr/aggregat	20 – 30 10 – 15	Värme El

Gör en lönsamhetskalkyl

För att bedöma om och vilka av de åtgärder ni överväger som är lönsamma att genomföra behöver ni göra någon form av investeringskalkyl.

Investeringskalkyler är tänkta för en situation där man lägger ut pengar ”idag”, det vill säga gör en investering, för att få fördelar i framtiden. Dessa fördelar kan vara till exempel lägre driftskostnader på grund av minskad energianvändning, minskade kostnader för underhåll, eller ökade hyresintäkter för en renoverad lägenhet.

De mest grundläggande delarna i investerings- eller lönsamhetskalkylen är:

• Åtgärdens totala investeringskostnad i kronor, inklusive material- och arbetskostnad, nödvändig injustering efteråt etc., inräknat eventuellt rotavdrag och andra stöd och bidrag.
• Den årliga ekonomiska besparingen i form av minskade löpande energikostnader. Besparingen beräknas genom att man tar den årliga energibesparingen i kWh (uppdelat på värme och el) och multiplicerar den med energipriset i kr/kWh för både värme och el. Tänk på att energipriset kan förändras, vilket ger olika scenarier.
• Besparing i löpande underhållskostnader i kr/år.
• Eventuell hyreshöjning efter investeringen i kr/år.
• Hur driftnettot påverkas om investeringen genomförs. Eftersom driftnettot utgörs av differensen mellan företagets hyresintäkter och drift- och underhållskostnader så ökar driftnettot vid en kostnadsbesparing men också vid en eventuell hyreshöjning.
• Antagande om årlig energiprisökning i procent för både värme och el.
• Åtgärdens livslängd i år. (Avgör hur lång kalkylperiod ni ska räkna på.)
•  Inflationen. (Eftersom inflationens förväntade storlek påverkar hur lönsam investeringen blir.)
• Restvärdet, det vill säga eventuellt återstående värde av investeringen efter kalkylperiodens slut.
• Vilken kalkylränta som används i kalkylen. (Kalkylränta används om det finns ett avkastningskrav på investeringen – till exempel att den ska löna sig minst lika mycket som om ni hade haft pengarna på banken och fått ränta på dem.) Se nedan om kalkylränta.

Klarlägg ekonomiska förutsättningarna

Under kommande rubriker finns tips om vad som är bra att ha med er när ni gör lönsamhetskalkyler, samt länkar till fördjupande information och stödjande verktyg.

Olika metoder för lönsamhetskalkyler

Det finns olika metoder för att göra investeringskalkyler. Fyra generella metoder för lönsamhetsberäkningar finns samlade i webbutbildningen Energilyftet, under fliken ”Lönsamhetsberäkningar” och rubriken ”Metoder för lönsamhetsberäkningar”.

Fördjupande tips för er kalkyl

Grundfrågan i en lönsamhetsbedömning är om den förväntade kostnadsbesparingen är tillräckligt stor för att det ska vara ekonomiskt motiverat att ta investeringskostnaden.  Men lönsamheten påverkas även av flera andra faktorer, som till exempel energipriserna och hur de bedöms utvecklas under investeringens livslängd och vilken ekonomisk livslängd eller nyttjandeperiod som investeringen har. Vilket avkastningskrav (kalkylränta) man har på investeringen spelar också roll.

Ta med alla besparingar och nyttor

I en investeringskalkyl bör man försöka väga in alla kostnadsbesparingar (= intäkter) som investeringen/åtgärden bedöms medföra under dess livslängd, liksom alla kostnader.

När det gäller energieffektivisering är det antagligen värdet av själva energibesparingen man tänker på i första hand. Men ofta finns även andra faktorer som påverkar hur stor den årliga besparingen blir totalt sett. Exempelvis:

• Behovet av underhåll. En väl genomförd energirenovering kan förutom energibesparingen även resultera i att underhållsbehovet och kostnaderna för underhåll minskar.
• Förändringar i effektbehov.
• Förändringar i vattenbehov. 

Förutsatt att åtgärderna genomförs på rätt sätt så kan de i många fall även resultera i ytterligare nyttor eller mervärden som till exempel förbättrad inomhusmiljö i form av bättre luftväxling, minskat drag, minskade kallras, bättre ljuddämpning, minskat buller, bättre ljus och dagsljus med mera, som gör fastigheten attraktivare för de boende. Ni kan läsa mer om vilka mervärden som kan finnas när ni energieffektiviserar på sidan ”Fördelar med energieffektivisering” hos Boverket.

Fördelar med energieffektivisering av hus

Det kan även finnas strategiska skäl att genomföra energieffektivisering utöver de rent fastighetsekonomiska aspekterna. Till exempel för att framtidssäkra en byggnad så att den överensstämmer med kommande lagstiftning, framtida krav eller målsättningar om minskad energianvändning eller klimatpåverkan.

Ta med alla kostnader

Förutom själva investeringskostnaden för åtgärderna finns det även andra kostnader som är relevanta att ta hänsyn till när ni gör en lönsamhetskalkyl.

Det kan vara kostnader för eventuella bygglov, sanering, byggledning, demontering, installation och injustering eller om det krävs särskilda utredningar inför åtgärden, såsom till exempel antikvarisk undersökning eller inventering av farligt avfall.

Det kan även förekomma att en komponent eller byggnadsdel av tekniska skäl behöver ersättas innan dess ekonomiska livslängd har uppnåtts. Detta innebär i så fall en merkostnad eftersom komponenten eller byggnadsdelen utrangeras innan den är fullt avskriven.

Kalkylränta och avkastningskrav – Vad är det och hur bestäms det?

En av de viktigaste parametrarna i bedömningen av en långsiktig investerings lönsamhet är vilken kalkylränta som används i beräkningen. Kalkylräntan ska spegla det avkastningskrav som företaget eller föreningen har på den aktuella investeringen. En investering är lönsam om den ger en avkastning som är högre än det uppsatta avkastningskravet. 

Ju högre kalkylräntan är desto mindre värda blir förväntade framtida besparingar i kalkylen. Och ju högre kalkylräntan är, desto svårare är det för en given investering att bli lönsam.

Det kan vara särskilt svårt för mindre fastighetsägare och bostadsrättsföreningar att veta vilket avkastningskrav som man bör räkna med för olika typer av investeringar och därmed vilken kalkylränta man ska räkna med. Det finns inget facit på vilken kalkylränta och avkastningskrav som ska användas, utan det måste bedömas från fall till fall, bland annat med hänsyn till hur riskfylld investeringen bedöms vara.

Om ni representerar ett fastighetsbolag så finns det antagligen ledningsbeslut om avkastningskrav på investeringar. Kalkylräntan svarar då mot det fastställda avkastningskravet. Sådana ledningsbeslut förekommer i mindre utsträckning i bostadsrättsföreningar, eftersom dessa bedrivs enligt självkostnadsprincipen och utan vinstsyfte. Om det inte finns något ledningsbeslut om avkastningskrav så finns andra sätt att bestämma vilken kalkylränta man bör använda i investeringskalkylen. Exempel:

• Om investeringen lånefinansieras bör investeringen generera en förväntad avkastning som täcker räntekostnaden för lånet. Kalkylräntan kan därför sättas så att den relaterar till eller motsvarar låneräntan. Eventuellt med visst riskpåslag beroende på hur riskfylld investeringen bedöms vara.
• Om föreningen eller fastighetsbolaget finansierar investeringen med egna medel (till exempel fonderade medel ur en underhållsfond) kan ett eventuellt avkastningskrav på eget kapital användas som kalkylränta.
• En viktad kombination av alternativen ovan, där viktningen baseras på hur stor andel av investeringen som finansieras med lån respektive egna medel.

Ta hänsyn till livslängden

En viktig parameter i lönsamhetsberäkningar är investeringens livslängd. Olika åtgärder kan antas ha olika livslängd, men generellt har investeringar i byggnader en lång livslängd. Klimatskalsåtgärder, till exempel, är i drift under 20, 30 eller kanske till och med 40 år. En lönsamhetskalkyl bör därför göras med åtgärdernas hela livslängd i åtanke.

Man skiljer dock mellan teknisk livslängd, ekonomisk livslängd och nyttjandeperiod.

• Teknisk livslängd är tiden tills det man investerat i inte längre fungerar på ett tillfredsställande sätt och/eller inte längre uppfyller de funktionsmässiga krav som ställs.
• Ekonomisk livslängd är tiden som en investering är företagsekonomiskt lönsam, det vill säga den tid som det är ekonomiskt rationellt att fortsätta använda investeringen (tillgången) i drift. På grund av att underhållskostnaderna kan öka med tiden samt att utvecklingen kan ge bättre alternativ, är den ekonomiska livslängden ofta kortare än den tekniska livslängden.
• Nyttjandeperiod är ett närliggande begrepp till ekonomisk livslängd som numera används i redovisningssammanhang. Nyttjandeperioden avser den tidsperiod som företaget eller föreningen har för avsikt att använda en tillgång i verksamheten. Eftersom anläggningstillgångar såsom olika byggnadsdelar minskar i värde över tid så skrivs dessa av över tillgångens nyttjandeperiod.

De olika livslängderna ovan kan sammanfalla, men det kan också vara så att den tekniska livslängden överstiger den ekonomiska och den beräknade nyttjandeperioden. Vid lönsamhetsbedömningen av en investering så är det åtgärdens bedömda ekonomiska livslängd eller nyttjandeperiod som ska användas i kalkylen och inte den tekniska livslängden.

När olika åtgärder jämförs är det viktigt att eventuella kompletterande investeringar(reinvesteringar) som kommer att krävas under kalkylperioden ingår. Om kalkylperioden är kortare än livslängden kan det kvarstående värdet av investeringen vid kalkylperiodens slut (restvärdet) beräknas och tas med i bedömningen.

Energipriserna spelar roll för lönsamheten

När ni räknar på energieffektiviseringen är det viktigt att räkna med rätt energipriser eftersom de har stor påverkan på lönsamheten hos de åtgärder som genomförs. Energipriserna varierar beroende på flera faktorer, till exempel energislag, byggnadens effektbehov, geografiskt läge, typ av byggnad, nätbolag, typ av avtal och liknande. Här är några tips om vad man bör tänka på när det gäller energipriserna.

• Dela upp kostnaderna i fasta och rörliga avgifter.
• Ta reda på brytpunkter för olika effekttaxor.
• Ta reda på hur priserna varierar över året. Att spara 10 kWh på vintern ger ofta högre energibesparing i kronor än att spara 10 kWh på sommaren.
• I vilken takt ökar energipriserna per år?

Gör en känslighetsanalys av kalkylen

När kalkylen över både investeringar och besparingar är gjord är det viktigt att ta reda på hur eventuella förändringar påverkar resultatet i kalkylen. Gör därför alltid en känslighetsanalys och undersök hur olika förändringar av kostnader och besparingar skulle påverka totalkalkylen.

Exempelvis:

• Vad händer om kostnaderna för investeringen blir 10–20 % högre än beräknat? 
• Vad händer om energipriserna står stilla under 2–3 år? 
• Vad händer om energipriserna ökar snabbare än vad som beräknats? 
• Vad händer om räntorna stiger/sjunker? 
• Vad händer om besparingen blir 10–20 % högre eller lägre än beräknat? 
• Vad händer om det uppstår oväntade reparations- eller underhållskostnader eller om den ekonomiska eller tekniska livslängden avviker från den beräknade? 

Om det finns en eller flera förutsättningar som påverkar kalkylen väldigt mycket, är det klokt att lägga lite extra fokus på detta för att vara säker på att antagandena i kalkylen känns rimliga.

Ytterligare information och stöd om lönsamhetskalkyler

Nedan finns länkar till mer information om, och hjälpmedel för, lönsamhetskalkyler vid energieffektivisering i byggnader.

Spartips: Passa på när huset ändå ska underhållas

Många byggnader har en underhållsplan som anger vilka underhållsmoment som ska utföras under vilka år. Det kan vara smart att passa på att energieffektivisera i samband med det underhåll som ändå ska utföras. Då kan ni dela arbets- och materialkostnader mellan de olika projekten, och få ner totalkostnaden jämfört med om ni hade gjort de olika sakerna var för sig.

Gör flera saker samtidigt när ni ändå är i gång

Fundera på vilka åtgärder som är lämpliga att göra samtidigt, och på lämpliga ”passa-på-åtgärder” som det är lönsamt och praktiskt att göra när ni ändå är i gång. Genom att samordna och kombinera olika åtgärder och investeringar kan ni i vissa fall sänka kostnaden för varje enskild åtgärd.

I en byggnad finns ofta en flera olika möjliga energieffektiviserande åtgärder, där några åtgärder har hög lönsamhet, medan andra har en mindre lönsamhet eller ingen lönsamhet alls. Genom att tänka i åtgärdspaket kan ett antal åtgärder genomföras som tillsammans har en lönsamhet som är tillräcklig för att genomföra investeringen. I paketet kommer de mest lönsamma åtgärderna att ge överskott som kan användas för att finansiera mindre lönsamma åtgärder.

Det är dock viktigt att komma ihåg att effekten av två eller flera åtgärder i samma byggnads- eller installationssystem inte kan summeras rakt av eftersom de påverkar varandra. Har man redan genomfört en åtgärd så blir nästa åtgärd ofta mindre lönsam eftersom huset redan har lägre energianvändning.

Utnyttja underhållsfonden

I vissa bostadsrättsföreningar görs periodiska avsättningar till en underhållsfond som ska användas för kommande åtgärder. Om underhållsplanen exempelvis anger att fönstren ska bytas något år i framtiden, till exempel 2026, men ni planerar att genomföra ert energieffektiviseringsprojekt tidigare, till exempel 2024 – räkna då på vad det kostar att göra fönsterbytet redan 2024 och låt den tillkommande kostnaden av att tidigarelägga bytet betalas av energibesparingen, medan fönsterbytet till stor del betalas av medel som finns avsatta för det planerade underhållet.

Hur kan åtgärderna finansieras?

Det räcker inte att åtgärden eller åtgärderna är lönsamma – det måste finnas medel till att finansiera investeringen också. Även åtgärder som är lönsamma och ger besparingar, överskott eller har kort återbetalningstid kan vara svåra att genomföra om det saknas medel för att finansiera investeringen.

Investeringen kan finansieras med lån, till exempel genom ett banklån. Alternativt kan finansieringen lösas med eget kapital, till exempel genom att ta fonderade medel i anspråk, eller genom en kombination av lån och eget kapital.

Om ni behöver ta ett banklån kan banken kräva att ni också delfinansierar en mindre del av investeringen med egna medel för att lån ska beviljas. Banken kräver normalt även en kalkyl som visar att investeringen är lönsam och att ni klarar att betala löpande drift- och underhållskostnader samt räntekostnader och amorteringar när ni gjort investeringen. För att en energieffektivisering som ni vill låna pengar till ska betraktas som lönsam, bör ni spara åtminstone så mycket på investeringen (i form av till exempel energibesparing och minskade kostnader för underhåll) att det täcker er årliga räntekostnad för lånet.

Prata med er bank i ett tidigt skede för att få reda på vad som gäller om ni behöver låna till energirenoveringen.

Ta också reda på om ni kan få bidrag för energirenoveringen, eller om ni har möjlighet att få ett lån med förmånligare räntevillkor. Bankerna erbjuder olika typer av förmånliga låneprodukter för finansiering av energieffektiviseringsåtgärder, såsom gröna tilläggslån, energilån eller hållbarhetslänkade lån. Läs gärna mer på sidan Klarlägg ekonomiska förutsättningar, under rubriken ”Undersök möjligheter till finansieringsstöd”

Klarlägg de ekonomiska förutsättningarna

Att ta hänsyn till de boendes ekonomi kan löna sig

Om en åtgärd är lönsam så är den ekonomiskt försvarbar och motiverad att genomföra sett ur bostadsföretagets eller föreningens perspektiv. Men är den också fördelaktig för den enskilde hyresgästen eller bostadsrättsinnehavaren?

Om det är en renovering som helt och hållet kan räknas hem genom minskade drift- och underhållskostnader så är det ingen konflikt mellan fastighetsägarens/föreningens intressen och de boendes i och med att investeringen inte behöver täckas av någon hyres- eller avgiftshöjning. Om renoveringen däremot leder till en hyres- eller avgiftshöjning så är det avgörande om de boende är villiga att betala för den förbättring som åtgärden leder till – vilket varierar från fall till fall. 

Om hyran höjs mycket efter en renovering kanske inte alla boende kan bo kvar, eller så kanske en del blir beroende av ekonomiskt bistånd för att klara sitt uppehälle.

Enligt en tidigare studie utförd av konsulter från Bo-Analys och Vostra på uppdrag av Hyresgästföreningen Västra Sverige i Göteborg, hamnar till exempel var tredje hyresgäst under skälig levnadsnivå och riskerar att tvingas flytta av ekonomiska skäl om hyreshöjningen efter renoveringen uppgår till 50 procent. Även vid en hyreshöjning på 25 procent så är det en rätt stor andel, eller vart fjärde hushåll, som ligger i riskzonen för att tvingas flytta efter renoveringen, enligt undersökningen. Läs mer om undersökningen hos Hyresgästföreningen.

Var tredje hyresgäst kan bli tvungen att flytta (på Hyresgästföreningens webbplats)

En socialt hållbar renoveringsstrategi som möjliggör för hyresgäster att ha råd att bo kvar efter renoveringen kan vara fördelaktig även ur företagsekonomisk synvinkel, eftersom fastighetsägaren då undviker kostnader förknippade med att iordningsställa lägenheter för nya hyresgäster. Vilken energirenoveringsstrategi som väljs och vilka åtgärder som genomförs får förstås stor påverkan på hur mycket hyran eller avgiften höjs. Att välja renoveringsstrategier som tar hänsyn till de boendes betalningsförmåga kan dessutom antas öka kundnöjdheten vilket i sin tur kan antas stärka varumärket. En strategi som flera fastighetsägare numera använder sig av är att låta de boende välja nivå på renoveringen enligt konceptet ”mini, midi, maxi” och därmed också i viss utsträckning påverka hur hög  hyreshöjningen blir.

I rapporten ”Ekonomiska aspekter på renoveringar av bostäder – en översikt”, framtagen inom forskningsprogrammet SIRen, kan ni läsa mer om hur företagsekonomisk lönsamhet förhåller sig till nyttan för de boende. Rapporten finns hos Nationellt renoveringscentrum för bebyggelse. 

SIRen rapportserie (på Nationellt renoveringscentrum för bebyggelses webbplats)

Läs även mer om hur ni kan jobba med social hållbarhet och möjliggöra för de boende att bo kvar efter renovering på sidan

Social hållbarhet