Social hållbarhet vid energieffektivisering av byggnader

Mycket övergripande handlar social hållbarhet för fastighetsföretag och bostadsrättsföreningar om att ta ett socialt ansvar för hur verksamheten påverkar människor, bland annat de boende. Den sociala dimensionen i hållbarhetsarbetet kan innefatta ett brett spektrum av sociala värden och aspekter, såsom välbefinnande, rättvisa, medinflytande, rättigheter och individens behov och handlar om att främja delaktighet och social sammanhållning. En central aspekt av social hållbarhet i samband med energirenoveringsåtgärder är att de boende ska ha ekonomiska möjligheter att bo kvar efter renoveringen. 

Vad menas med social hållbarhet? 

För att kunna räkna på nyttan med social hållbarhet och väga in det i sina investeringsbeslut, behöver man först vara klar över vad begreppet står för och vad det inrymmer, vilka aspekter man väljer att inkludera och därmed vilka avgränsningar man väljer att göra. 

Mycket övergripande handlar social hållbarhet för fastighetsföretag och bostadsrättsföreningar om att ta ett socialt ansvar för hur verksamheten påverkar människor, bland annat de boende. Det handlar om att bidra till att utveckla ett samhälle som bygger på inkludering och jämlikhet, som sätter de boendes och andra berördas hälsa, välbefinnande, trygghet och säkerhet i centrum.  

Social hållbarhet är ett komplext och mångfacetterat begrepp som kan innefatta många aspekter och värden, till exempel att:

• ta hänsyn till de boendes ekonomiska möjligheter att kunna bo kvar efter renoveringen, 
• uppnå en ökad sammanhållning, trivsel och trygghet bland de boende,  
  värna de boendes välbefinnande och hälsa genom att säkerställa en god inomhusmiljö,  
• försöka minska den inkomstmässiga segregationen i bostadsområdet och 
  ställa krav på leverantörer och samarbetspartner att värna goda arbets- och leveransvillkor. 

En vanlig tolkning av social hållbarhet i samband med en energirenovering är att alla boende ska ha ekonomiska möjligheter att bo kvar i byggnaden/området efter renoveringen, och utan att fler behöver bli beroende av ekonomiskt bistånd för att klara sitt uppehälle.  

Fundera på vilka sociala värden som är viktiga i ert fall och som ni vill fokusera på i ert sociala hållbarhetsarbete och varför. En naturlig avgränsning kan vara att inrikta sig på sådant som får effekter på företagets eller föreningens ekonomi och att ha fokus på de boende som direkt berörs av renoveringsprojektet i fråga.  

En viktig aspekt av social hållbarhet som ni också bör förhålla er till rör själva renoveringsprocessen. Vilket inflytande ges de boende under processen, och hur påverkas dessa av själva renoveringen, till exempel i samband med en eventuell evakuering? Läs mer under rubriken ”Exempel på åtgärder för ökad delaktighet i samband med renoveringsprocessen” nedan. 

Alternativt kan man också tänka sig ett mer vidgat perspektiv på social hållbarhet där man inte bara väger in sociala aspekter som berör de boende och sådana effekter som normalt vägs in i den företagsekonomiska kalkylen, utan även väger in andra samhälleliga nyttoeffekter som energirenoveringen kan leda till. Till exempel värdet av en förbättrad områdestrygghet, minskad social oro och kriminalitet i bostadsområdet, minskad segregation eller positiva sysselsättningseffekter. Mer information om olika samhälleliga nyttoeffekter kopplat till social hållbarhet finns under rubriken Vägledning och utbildning från andra aktörer.

Ta hänsyn till de boendes betalningsförmåga och betalningsvilja  

Om en åtgärd är lönsam så är den ekonomiskt försvarbar och motiverad att genomföra sett ur bostadsföretagets eller föreningens perspektiv. Men hur förhåller sig företagsekonomisk lönsamhet till huruvida åtgärden också är fördelaktig för den enskilde hyresgästen eller bostadsrättsinnehavaren? De boende kanske gör andra avvägningar kring hur mycket högre hyra eller avgift man kan tänka sig för att kunna genomföra en energirenovering. De boende kan också ha en annan tidshorisont än bostadsföretaget eller föreningen.

Om det är en renovering som helt och hållet kan räknas hem genom minskade drift- och underhållskostnader så är det ingen konflikt mellan företagets intressen och hyresgästernas i och med att investeringen inte behöver täckas av någon hyreshöjning. Om renoveringen däremot leder till en hyreshöjning så är det avgörande hur denna hyreshöjning förhåller sig till hyresgästernas betalningsvilja för den förbättring som åtgärden leder till – vilket varierar från fall till fall. 

Vilken strategi som väljs för renoveringen, liksom renoveringens omfattning, får förstås en stor påverkan på hur mycket hyran höjs och därmed också på de sociala hållbarhetsfaktorerna. Att ta hänsyn till de boendes betalningsförmåga i samband med att åtgärder och energirenoveringsstrategi väljs, bör betraktas som ett viktigt socialt värde. Om hyran höjs mycket efter en renovering kanske inte alla boende kan bo kvar, eller så kanske en del blir beroende av ekonomiskt bistånd för att klara sitt uppehälle. Förutom den oro och stora påverkan detta får på de boende måste man som företag också räkna med extra kostnader om hyresgäster tvingas flytta, eftersom det alltid finns en kostnad förenad med att iordningsställa lägenheter för nya hyresgäster. Dessutom riskerar företaget att tappa i förtroende och kundnöjdhet som hyresvärd bland de som bor kvar, vilket även kan få negativa återverkningar på företagets varumärke.  

Var därför varsam med slentrianmässiga standardhöjningar, och prioritera åtgärder som bidrar till att säkra livslängden på byggnaden, dess komponenter och tekniska funktioner, liksom åtgärder som bedöms tillföra stor kundnytta och som det därför kan antas finnas en betalningsvilja för från de boendes sida.  

Det finns flera goda exempel på energirenoveringar som har kunnat genomföras utan att de behövt finansieras genom stora hyres- eller avgiftshöjningar. Det finns även hjälpmedel/renoveringsstrategier som har utvecklats som stöd för detta. En strategi som flera fastighetsägare numera använder sig av är att låta de boende välja nivå på renoveringen enligt konceptet ”mini, midi, maxi” och därmed också i viss utsträckning påverka hur hög hyreshöjningen blir.

Var observant på målkonflikter 

Ibland definieras ett socialt hållbart område som ett område med etniskt och inkomstmässigt blandad befolkning. Om det då före energirenoveringen är ett område där det främst bor hushåll med relativt låga inkomster så skulle, utifrån en sådan definition, den sociala hållbarheten öka om renoveringen medför att en del av låginkomsthushållen tvingas att flytta därifrån av ekonomiska skäl och i stället ersätts av hushåll med högre inkomster. Det kan alltså i den aktuella typen av områden, där hushåll med relativt låga inkomster dominerar, finnas en konflikt mellan att fokusera på att befintliga hushåll ska kunna bo kvar och mål om att minska den inkomstmässiga segregationen i området.  

Exempel på konkreta åtgärder  

Det finns många olika aktiviteter och insatser inom social hållbarhet som man som bostadsföretag eller bostadsrättsförening kan arbeta med. Några exempel på fysiska åtgärder kan vara följande:

• Åtgärder som förbättrar inomhusmiljön och främjar hälsa och välbefinnande. Som till exempel förbättrad ventilation och ljudisolering. 
• Tillgänglighetsfrämjande åtgärder.  
• Förbättring av utemiljön som gårdar, gemensamma mötesplatser, odlingslotter/växthus samt lekplatser för att skapa mer möjligheter för samvaro. 
• Upprustning av trapphus, gemensamma utrymmen inomhus som gemensamhetslokaler och tvättstuga som kan nyttjas för att öka samhörigheten mellan boende. Möjlighet för boende att utföra aktiviteter tillsammans, till exempel cykelverkstad/snickarverkstad.
• Trygghetsskapande åtgärder som belysning på gårdarna, gång- och cykelbanor i området samt parkering samt vid entréer, trapphus, hissar och andra gemensamma utrymmen.  
• Att säkerställa tillgången till nödvändiga tjänster och nyckelfunktioner under och efter energirenoveringen. Som till exempel parkeringsplatser, förråd, lekplatser, andra gemensamma funktioner samt eventuella nya tjänster eller faciliteter för att möta de boendes behov. 

Exempel på åtgärder för ökad delaktighet i samband med renoveringsprocessen 

En viktig fråga rör de boendes möjligheter att få information och ges inflytande både inför och under själva renoveringsprocessen. Ett sätt att omhänderta sociala hållbarhetsaspekter vid planering och genomförande av renoveringar är att bygga upp arbetsprocessen så att den involverar de boende och fångar upp deras synpunkter i de olika skedena. Planera och inled därför en dialog med de boende, och kanske även andra som berörs, redan innan omfattningen av projektet bestäms. En tidig dialog skapar förtroende. Exempel på åtgärder som ökar de boendes inflytande över processen kan vara: 

• Ge möjlighet att påverka val av material, funktioner och estetik. 
• Ge möjlighet att välja nivå på renoveringen. 
• Erbjuda kunskap om fördelarna med socialt hållbar energirenovering. 

Boendedialog för ett engergieffektivt beteende

Involvera och informarera de boende

Fastighetsägarna har tagit fram en vägledning om social hållbarhet där ni kan hitta fler tips på aktiviteter att arbeta med för att öka delaktigheten.  

Vägledning social hållbarhet (på Fastighetsägarnas webbplats) 

Att arbeta med social hållbarhet – några tips

Om ni vill lägga in en mer tydlig aspekt av social hållbarhet vid planering och genomförande av renoveringar så följer här ett förslag på processteg att beakta och arbeta efter.  

Hur ser vi på social hållbarhet? Vilka aspekter är viktiga för oss?

Börja tidigt med att diskutera och förankra hur ni inom ert företag eller er förening ser på frågan att investera i förbättrade sociala förhållanden. Tänk till exempel igenom följande frågor:

• Vilket utgångsläge har vi, vilka problem kan/vill vi lösa? Utgångsläget kan vara mycket olika beroende på vem som är ägare och graden av sociala problem.
• Var ligger vårt fokus: att se till företagets ekonomi, de boendes väl, samhällsekonomin, samhällsutvecklingen i stort eller kanske en blandning av dessa?
• Kan vi inför våra ägare eller medlemmar motivera insatser som går utanför det som genererar bästa ekonomiska utfall för vårt företag eller förening, och går det i så fall ihop med lagstiftningen?

Gör de avgränsningar som motiveras av diskussionen ovan. Slutsatserna kan till exempel formas till en policy som tydliggör vad inriktningen är för företaget eller föreningen.

Delaktighet - planera och inled dialoger

En viktig del i att förbättra den sociala hållbarheten vid planering och genomförande av renoveringar är att bygga upp arbetsprocessen på ett sådant sätt att den involverar de boende och fångar upp deras synpunkter i de olika skedena. Planera och inled därför en dialog med de boende, och kanske även andra som berörs av planerna, redan innan omfattningen av projektet bestäms. En tidig dialog skapar förtroende. Läs mer under rubriken ”Exempel på åtgärder för ökad delaktighet i samband med renoveringsprocessen” ovan.

Eventuell dialog med myndigheter

Utöver det företagsekonomiska perspektivet finns det ekonomiska effekter som kan uppstå utanför den egna verksamheten, till exempel avseende hur samhällets kostnader för utanförskap, arbetslöshet och kriminalitet påverkas. Beroende på vad ni som företag eller förening väljer att fokusera på när det gäller social hållbarhet så kan sådana samhälleliga mervärden vara mer eller mindre relevanta att beakta.  

Om ni också ser till ett vidare samhällsekonomiskt perspektiv i ert sätt att arbeta med social hållbarhet, kan en dialog med kommunen och andra myndigheter, exempelvis Arbetsförmedlingen och Försäkringskassan, vara en bra bas för att förstå vilka effekter som kan uppstå och tillskrivas projektets insatser.

Dessa värden kan vara minst lika betydande som de strikt företagsekonomiska. En dialog med myndigheterna kan också vara början till konkret projektsamverkan där offentliga insatser kan komplettera och förstärka de egna.

Sätt upp mål

Diskutera och sätt upp mätbara och realistiska mål för vad ni vill uppnå eller förbättra. Tänk på att det kan vara både mål som är kopplade till genomförandet av renoveringen och mer långsiktiga mål som ska uppnås genom renoveringen.

Målen kommer att avgöra vilken fysisk/geografisk omfattning åtgärderna ska ta sikte på: byggnad, kvarter, område, stadsdel och så vidare. Det är viktigt att basera målen på god kunskap om både historik och nuläge hos det som man tänker uppnå. Dialogprocessen kan hjälpa till med att fånga upp en viktig del av den kunskapen.

Ett mål skulle till exempel kunna vara att energirenoveringsprojektet ska leda till att de boende blir mer aktsamma om sina lägenheter och sitt bostadsområde.   

Förankra målsättningar och planer

Dialogprocessen bör innehålla en tydlig plan för hur kommunikationen mellan fastighetsägaren/föreningen och de boende är tänkt att ske, vilka kanaler som kan användas för till exempel informationsförmedling, återkoppling och inplanering av dialogmöten.  Dialogprocessen blir också central för att förankra de ställningstaganden man gör, både vad gäller målsättningar och det praktiska genomförandet. Det gäller exempelvis hur de boendes hyra eller månadskostnad kommer att påverkas, hur omfattande renoveringen ska göras, om det ska det finnas olika alternativ vad gäller den egna lägenheten, om de boende behöver flytta ut under arbetena och hur man i så fall ska lösa det. Läs mer under rubriken ”Exempel på åtgärder för ökad delaktighet i samband med renoveringsprocessen” ovan.

Räkna på värdet av socialt hållbar energirenovering

För att kunna räkna på social hållbarhet i samband med renoveringsinsatser behöver man först diskutera sina avgränsningar. En naturlig avgränsning handlar om effekter på företagets eller föreningens ekonomi. Det går också att betrakta social hållbarhet ur ett vidare perspektiv, som även innefattar samhällsekonomiska nyttoeffekter (mervärden) som till exempel värdet av ökad områdesattraktivitet och minskad kriminalitet, eller sysselsättningseffekter. Vilket perspektiv och fokus man väljer kan delvis antas vara en resursfråga.

Ett  verktyg som kan användas för att bedöma och utvärdera renoveringar utifrån alla tre hållbarhetsdimensionerna är Renobuild, som forskningsinstitutet RISE har tagit fram i samverkan med partners i fastighetsbranschen.

Om verktyget (på Renobuilds webbplats)

Ytterligare ett verktyg som kan användas för att beräkna det ekonomiska värdet av sociala hållbarhetsinsatser är ”Räkna med hållbarhet”, som utvecklats inom Sveriges Allmännytta. Verktyget är i första hand utvecklat för att hjälpa de allmännyttiga bostadsföretagen att räkna på värdet av sociala insatser, men kan även användas av privata bostadsföretag.

Räkna med hållbarhet – ett verktyg för att värdera sociala insatser (på Sveriges Allmännyttas webbplats)

Om man väljer att arbeta med social hållbarhet utifrån ett vidare, samhällsekonomiskt perspektiv så kan det vara bra att hålla isär effekter som direkt bedöms påverka företagets eller föreningens egen ekonomi och externa samhällsekonomiska effekter.

Oavsett kalkylmetod behöver ni bestämma er för vilka parametrar som ska tas i beaktande och hur de kan kvantifieras på ett sätt som gör att de kan inkluderas i investeringsbedömningen. Kalkylmodell och kalkylförutsättningar, exempelvis kalkylränta, kalkylperiod, behöver bestämmas och anpassas till det som är relevant för den egna verksamheten. Analysera de möjliga ekonomiska utfallen utifrån de ställningstaganden ni gör. Ta med värdet av undvikna kostnader. Med det menas att man ska jämföra kostnader eller intäkter för investeringar i förbättrad social hållbarhet med de kostnader man undviker genom planerade insatser.

Du kan läsa mer om att göra sociala hållbarhetskalkyler i guiden Social hållbarhet, under rubriken ”Räkna på ekonomin”. I guiden hittar du även beräkningsexempel under ”Goda exempel”. Du kan även läsa mer om att göra investeringskalkyler i energirenoveringsprojekt på sidan Räkna på åtgärders lönsamhet.

Räkna på åtgärdens lönsamhet

Upphandlingen och upphandlingsprocessen

När beslutet om att genomföra bostadssociala hållbarhetsinsatser i samband med renovering har fattats kan det vara dags att gå vidare i upphandlingsprocessen. Det finns några viktiga val att göra vid upphandlingar som innefattar sociala hållbarhetsåtgärder och som handlar om att styra processen och resultatet, eller öppna för nya lösningar och samarbete.

Om det till exempel är så att ni är klara över vad som ska åstadkommas, men inte riktigt hur det ska uppnås, kan man använda sig av en upphandlingsmodell som fokuserar på vad man vill uppnå med lösningen, det vill säga funktionsupphandling. Motsatsen till funktionskrav är specifikationskrav, som beskriver detaljerade krav på hur lösningen ska vara utformad.  

En gemensam viktig del av alla upphandlingar är att tidigt sätta upp en plan för hur upphandlingen ska följas upp, för att säkerställa att man har fått de effekter man eftersträvat och att leverantören har levt upp till beställningens krav.

Följ upp genomförda åtgärder och insatser

Oavsett hur många och vilka aspekter som ni väljer att inkludera i ert sociala hållbarhetsarbete så är det viktigt att följa upp arbetet över tid genom att till exempel genomföra regelbundna enkäter, intervjuer eller andra undersökningar. Vid uppföljningen är det lämpligt att använda indikatorer för att mäta graden av boendetillfredsställelse/kundnöjdhet, flyttmönster, boendeomsättning, trygghet och trivsel och/eller stärkta sociala nätverk.

Det är lämpligt att redan före energirenoveringen och de sociala hållbarhetsåtgärder som genomförs i anslutning till denna, ha en tydlig bild av vilka effekter som de sociala hållbarhetsåtgärderna kan förväntas leda till och vilka indikatorer som är ändamålsenliga för att följa upp detta arbete.   

Vägledning och utbildning från andra aktörer 

Du kan även läsa mer om social hållbarhet på Fastighetsägarnas hemsida och den vägledning om social hållbarhet som finns där. 

Social hållbarhet (på Fastighetsägarnas webbplats) 

Ett annat bra lästips är antologin ”Social hållbarhet med fokus på bostadsrenovering – en antologi” framtagen av forskningsprogrammet SIRen. Rapporten finns hos Nationellt renoveringscentrum för bebyggelse.  

SIRen rapportserie (på Nationellt renoveringscentrum för bebyggelses webbplats)