Ökad balans i landets högskolekommuner

Situationen på bostadsmarknaden har lättat i många högskolekommuner. Fler kommuner än tidigare anger balans på bostadsmarknaden 2024. För två år sedan bedömde alla större högskolekommuner underskott på bostadsmarknaden. I år är det åtta kommuner som anger balans och en som bedömer överskott. Även bland de mindre högskolekommunerna är det fyra kommuner som anger balans, medan övriga bedömer underskott.

Större högskolekommuner – underskottet minskar

Hälften av de större högskolekommunerna anger underskott på bostadsmarknaden. För två år sedan uppgav samtliga större högskolekommuner att det råder underskott i kommunen som helhet och på centralorten. I årets enkät är det åtta kommuner som anger balans i kommunen som helhet, sex kommuner som bedömer balans på centralorten och tio kommuner som bedömer balans i kommunens övriga delar. Det har skett en markant förflyttning mot balans i de större högskoleorterna jämfört med de senaste åren. Kommunerna som i år anger balans i kommunen som helhet är Norrköping, Växjö, Karlstad, Västerås, Gävle, Sundsvall, Kristianstad och Borås. Förra året var det bara Karlstad, Kristianstad och Växjö som angav balans. Övriga kommuner som anger balans i någon del av kommunen är Halmstad och Skellefteå. I årets enkät är det en kommun, Eskilstuna som anger överskott i samtliga delar av kommunen och en kommun, Borås, som anger överskott på centralorten.

Underskott om tre år

Av de kommuner som bedömer balans i årets enkät är det fyra som tror att det övergår till underskott om tre år. Bara två kommuner tror att balansen kvarstår, Växjö och Gävle. Ingen kommun som svarar underskott tror att det kommer vara balans i någon del av kommunen om tre år.

Efterfrågan stor på hyresrätter av alla storlekar

I årets enkät frågas det om vilka upplåtelseformer och storlekar som främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren i kommunerna. Sett till hyresrätter visar svaren att samtliga storlekar kommer efterfrågas. I bostadsrätt är det två till fyra rum och kök som främst kommer efterfrågas. I äganderätter är det främst fyra rum och kök eller större som kommer efterfrågas.

	1 rk	2 rk	3 rk	4 rk	5 rk eller större	Kan ej bedöma
Hyresrätt	11	12	11	13	9	2
Kooperativa hyresrätter	1	2	3	3	2	12
Bostadsrätt	7	12	12	11	9	3
Äganderätt	0	0	7	13	14	3
Ägarlägenheter	1	1	3	3	2	11
Annat	2	1	1	0	0	9

Tabell: Vilka upplåtelseformer och storlekar bedömer ni främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren i Högskolekommuner med mer än 75 000 invånare? Januari 2024. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2024, Boverket.

Större högskolekommuner – behovstillfredsställelse

På frågan där kommunerna ombeds bedöma kommunens generella bostadsmarknadsläge, sett till behovsuppfyllelse av bostadssituationen för invånarna i kommunen, är det sju kommuner bland större högskoleorter som angivit en etta eller tvåa, tre kommuner har angivit en fyra och åtta kommuner anger en trea på den femgradiga skalan. Snittet i kommungruppen ligger på 2,7.

Mått på behovsbaserad bostadsbrist

När de större högskoleorterna besvarar frågan om vilka mått som används i planeringen för bostadsförsörjningen i kommunen är det fem kommuner som svarar att de inte använder några mått eller underlag på behovsbaserad bostadsbrist. Bland de kommuner som använder sig av något mått på behovsbaserad bostadsbrist är det vanligaste ett kombinationsmått av trångboddhet och ansträngd boendeekonomi. Detta är följt av trångboddhet och ansträngd boendeekonomi separat. På frågan om kommunerna prioriterar någon särskild hushållstyp i deras planering för bostadsförsörjningen svarar de flesta, 13 kommuner, att de inte prioriterar någon särskild hushållstyp. Det är tre kommuner som svarar att de prioriterar sammanboende med barn och två som svarar att de prioriterar ensamstående med barn. På frågan om det är någon hushållstyp som är svårare att lösa boendesituationen för svarar fem av kommunerna i gruppen att ingen särskild grupp upplevs som svårare att lösa bostadssituationen för. Den hushållstyp som flest, nio kommuner, svarar att de upplever situationen vara svårast att lösa situationen för är ensamstående med barn.

Behov av bostäder med rimliga boendekostnader

I årets enkät får kommunerna svara på vilken typ av bostäder som det främst råder ett behov av i kommunen. Alla utom en av de större högskolekommunerna svarar att det främsta behovet är bostäder med rimliga boendekostnader. Därefter är det främsta behovet stora bostäder (9), och små bostäder (7).

På frågan som handlar om vilka hinder som finns i kommunen för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda svarar de flesta kommuner att personer saknar ekonomiska förutsättningar och att det saknas bostäder av viss hustyp, storlek eller på rätt ställen i kommunen utifrån de aktuella bostadsbehoven. Det är också tio kommuner som svarar att lång kötid för förstahandskontrakt är ett hinder för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda.

Större högskolekommuner – hyresrätter fortsätter dominera byggandet

I gruppen ”högskolekommuner utanför storstadsregionerna med fler än 75 000 invånare” påbörjades cirka 7 800 bostäder under 2023 enligt preliminär statistik från SCB. Det motsvarade 3,4 bostäder per 1 000 invånare. Av dessa tillkom cirka 7 400 genom nybyggnad och cirka 450 som nettotillskott genom ombyggnad. Det var en halvering jämfört med året före. Cirka 60 procent var hyresrätter i flerbostadshus, medan knappt 20 var bostadsrätter och 20 procent var bostäder i småhus.

Kommunerna förväntar att en stor andel av byggandet blir hyresrätter

Efter justering för historiska överskattningar indikerar kommunernas bedömningar att antalet påbörjade bostäder minskar med cirka 15 procent år 2024, och därefter ökar med cirka 60 procent år 2025. Vi bedömer dock att kommunerna i genomsnitt kan vara något för optimistiska kring utvecklingen 2025. Utöver detta kan det tillkomma ett nettotillskott av bostäder genom ombyggnad av befintliga byggnader.

År 2024 minskar antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus med cirka 15 procent, antalet bostadsrätter med cirka 10 procent och antalet bostäder i småhus med cirka 15 procent enligt kommunernas bedömningar, justerade.

År 2025 kan antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus komma att öka med 50 procent, antalet bostadsrätter öka med nära 90 procent och antalet bostäder i småhus öka med nära 60 procent. Det indikerar att hyresrätter utgör 55 procent av de påbörjade bostäderna medan bostadsrätter utgör knappt 25 procent och småhus drygt 20 procent år 2025.

Hälften av kommunerna uppger svag inkomstutveckling som hinder

Bland de större högskolekommunerna uppger en stor andel att ekonomiska faktorer är bland de främsta hindren för bostadsbyggande. Av de 18 kommunerna bedömer 83 procent att höga produktionskostnader begränsar bostadsbyggandet. 78 procent uppger svårigheter för privatpersoner att få lån som en begränsande faktor, medan svårigheter för byggherrar att få lån uppges av 67 procent. Svag inkomstutveckling för hushållen uppges av hälften av kommunerna, vilket är betydligt över genomsnittet på 33 procent.

Mindre högskolekommuner – underskott i åtta av tolv kommuner

I gruppen ”mindre högskolekommuner” ingår kommuner som Kalmar och Varberg med runt 70 000 invånare, och kommuner som Karlshamn med cirka 32 000 invånare. Skillnaderna i folkmängd inom gruppen kan skapa olika förutsättningar för kommunernas bostadsmarknader.

Även bland de mindre högskoleorterna har läget förbättrats något i kommunerna. Av kommunerna bedömer åtta av tolv att det råder underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet och fyra bedömer balans. Förra året var det tio kommuner som angav underskott och tre angav balans (det var en kommun mer i kommungruppen 2023). För tre år sedan var det bara en kommun som angav att det rådde balans.

Skillnad mellan centralorten och kommunens övriga delar

Alla utom två kommuner rapporterar underskott på centralorten. Totalt sex kommuner svarar att det råder underskott på bostadsmarknaden utanför centralorten. Detta är ett snarlikt resultat jämfört med förra året men en tydlig förbättring jämfört med två år sedan då nio kommuner bedömde att det var underskott i kommunens övriga delar.

De mindre högskolekommunerna bedömer att situationen kommer vara liknande om tre år

Totalt är det nio av de tolv mindre högskolekommunerna som bedömer att det kommer vara underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet om tre år. Det är fyra kommuner som bedömer att det kommer råda balans i kommunens övriga delar om tre år. Det är bara en kommun som bedömer att bostadsmarknaden kommer vara i balans i kommunens samtliga delar om tre år. Även i denna kommungrupp tror många kommuner att läget kommer kvarstå eller försämras om tre år. Ingen kommun som anger underskott tror att det kommer råda balans på den lokala bostadsmarknaden om tre år.

Större storlekar bland alla upplåtelseformer kommer efterfrågas

I årets enkät frågas det om vilka upplåtelseformer och storlekar som främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren i kommunerna. Sett till hyresrätter visar svaren att två till fyra rum och kök kommer främst efterfrågas. Även i bostadsrätter är det två till fyra rum och kök som främst kommer efterfrågas. I äganderätter är det främst fyra rum och kök eller större som kommer efterfrågas.

	1 rk	2 rk	3 rk	4 rk	5 rk eller större	Kan ej bedöma
Hyresrätt	5	7	9	9	4	1
Kooperativa hyresrätter	0	0	1	1	1	7
Bostadsrätt	4	8	9	9	3	1
Äganderätt	0	0	4	7	7	3
Ägarlägenheter	0	0	2	2	1	7
Annat	0	0	0	0	0	9

Tabell: Vilka upplåtelseformer och storlekar bedömer ni främst kommer efterfrågas under de kommande tre åren i Högskolekommuner med mindre än 75 000 invånare? Januari 2024. Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2024, Boverket.

Mindre högskolekommuner – behovstillfredsställelse

På frågan där kommunerna ombeds bedöma kommunens generella bostadsmarknadsläge, sett till behovsuppfyllelse av bostadssituationen för invånarna i kommunen, är det tre kommuner bland mindre högskolekommuner som angivit en tvåa, tre kommuner har angivit en fyra och fem kommuner anger en trea på den femgradiga skalan. Snittet i kommungruppen ligger på tre. Ingen av kommunerna anger en etta eller femma och det är en kommun som inte svarat på frågan.

Mått på behovsbaserad bostadsbrist

När de mindre högskoleorterna besvarar frågan om vilka mått som används i planeringen för bostadsförsörjningen i kommunen är det fyra kommuner som svarar att de inte använder några mått eller underlag på behovsbaserad bostadsbrist. Bland de kommuner som använder sig av något mått på behovsbaserad bostadsbrist är de vanligaste ansträngd boendeekonomi. Detta är följt av hemmaboende vuxna barn. På frågan om kommunerna prioriterar någon särskild hushållstyp i deras planering för bostadsförsörjningen svarar samtliga kommuner att de inte prioriterar någon särskild hushållstyp. Om det är någon hushållstyp som är svårare att lösa boendesituationen för svarar sju av kommunerna i gruppen att ingen särskild grupp upplevs som svårare att lösa bostadssituationen för. Den hushållstyp som två kommuner anger vara svårast att lösa situationen för är ensamstående med barn.

Behov av bostäder med rimliga boendekostnader

I årets enkät får kommunerna svara på vilken typ av bostäder som det främst råder ett behov av i kommunen. Tio av de mindre högskolekommunerna svarar att det främsta behovet är bostäder med rimliga boendekostnader. Därefter är det främsta behovet tillgänglighetsanpassade bostäder (6), stora bostäder (4) och små bostäder (4).

På frågan som handlar om vilka hinder som finns i kommunen för personer att få sina bostadsbehov tillgodosedda svarar de flesta kommuner att det saknas bostäder av viss hustyp, storlek eller på rätt ställen i kommunen utifrån de aktuella bostadsbehoven. Detta svarsalternativ är följt av personer saknar ekonomiska förutsättningar (6).

Mindre högskolekommuner – avsevärt fler hinder än genomsnittet

I gruppen ” högskolekommuner med färre än 75 000 invånare utanför storstadsregionerna” påbörjades cirka 1 250 bostäder år 2023 enligt preliminär statistik från SCB. Det är en minskning med 60 procent jämfört med 2022, och motsvarar 1,8 bostäder per 1 000 invånare. Av dessa tillkom cirka 1 150 genom nybyggnad och cirka 100 som nettotillskott genom ombyggnad.

Kommunerna i gruppen bedömer sammantaget att det kommer påbörjas cirka
2 200 bostäder genom nybyggnad år 2024. Med utgångspunkt i kommunernas genomsnittliga överskattning under 2017–2022 motsvarar det cirka 1 300 påbörjade bostäder, ungefär 20 procent fler än 2023. Under 2025 förväntar kommunerna att 3 100 bostäder påbörjas, vilket med utgångspunkt i genomsnittlig överskattning motsvarar 1 900 bostäder, en ökning med cirka 40 procent. Vi bedömer dock att kommunerna kan vara för optimistiska kring utvecklingen 2025.

Några kommuner sticker ut med förväntningar om ett stort antal påbörjade bostäder. Det gäller bland annat Karlshamn där 490 bostäder förväntas påbörjas i år, medan Borlänge förväntar 476 påbörjade bostäder. 2025 förväntar flera kommuner en mycket hög takt. Borlänge med drygt 700 påbörjade bostäder och Gotland med 447 är de två kommuner som har störst förväntningar.

År 2024 förväntar kommunerna att i genomsnitt 66 procent av alla påbörjade bostäder är hyresrätter i flerbostadshus, medan endast 16 procent förväntas vara bostadsrätter i flerbostadshus och endast 18 procent vara i småhus.

År 2025 förväntas antalet hyresrätter i flerbostadshus öka med 14 procent och antalet bostadsrätter öka med cirka 150 procent, men från en låg nivå.

Andelen hyresrätter och bostadsrätter i flerbostadshus överskattas dock sannolikt något medan andelen småhus sannolikt underskattas tydligt.

Avsevärt fler hinder än genomsnittet uppges i kommungruppen

Gruppen av högskolekommuner med färre än 75 000 invånare sticker ut genom att, liksom förra året, uppge avsevärt fler hinder för bostadsbyggandet än övriga kommungrupper. Jämfört med genomsnittet anges 34 procent fler hinder av de tolv kommunerna i gruppen.

Även i denna kommungrupp redovisas ekonomiskt relaterade hinder av en stor andel av kommunerna. Elva av tolv kommuner i gruppen anger höga produktionskostnader som hinder. Svårt för byggherrar att få lån bedöms vara ett hinder av 75 procent, medan 58 procent redovisar svårigheter för privatpersoner att få lån.

Jämfört med riket sticker ett antal hinder ut. Hela två tredjedelar, 67 procent, av kommunerna redovisar konflikter i relation till allmänna eller statliga intressen enligt plan- och bygglagen. Det kan jämföras med 31 procent i riket. Brist på detaljplan på attraktiv mark redovisas av 58 procent av kommunerna, jämfört med 31 procent i riket. 42 procent uppger svårigheter i genomförandet av detaljplaner i samband med andra prövningar, jämfört med 18 procent i riket. 33 procent uppger bullerproblem, jämfört med 8 procent i riket. I var fjärde kommun, 25 procent, uppges brist på rätt kompetens inom kommunen, jämfört med var fjortonde i riket i genomsnitt.