Byggprognos analys december 2024

Förbättrade ekonomiska förutsättningar skapar gynnsamma villkor för en vändning för bostadsbyggandet under 2025. Återhämtningen bromsas dock fortsatt av höga byggkostnader och hushållens låga köpkraft.  

Byggprognos

Tabell 1. Prognos för antal påbörjade bostäder, december 2024.

Boverkets bedömning är att det påbörjas cirka 31 000 bostäder i år, varav nästan 29 000 genom nybyggnad och 2 000 genom ombyggnader. År 2025 förväntar vi oss att byggandet vänder uppåt något, och vår prognos är att det påbörjas cirka 35 000 bostäder, varav nästan 33 000 genom nybyggnad. 

Prognosen i december indikerar därmed fler påbörjade bostäder jämfört med Boverkets byggprognos från i maj för 2024 och 2025. Det här beror på att marknadsförutsättningarna har förbättrats under året och förväntas bli ännu bättre under 2025. 

Figur 1. Antalet påbörjade bostäder från 2011 till 2025. Källa: Boverket. Bild: Boverket

Marknadsförutsättningar

En stabilare inflation i ett svagt konjunkturläge bidrar till förväntningar om ytterligare styrräntesänkningar. Under 2024 har Riksbanken sänkt styrräntan från 4 procent till nuvarande 2,75 procent och de har öppnat för möjligheten till ytterligare en sänkning i december.

Riksbanken och andra marknadsbedömare förväntar sig att styrräntesänkningarna kommer fortsätta under 2025 och plana ut till mellan 2,25 och 1,75 procent under året.

Vi förväntar oss att de rörliga bolåneräntorna sjunker i takt med att styrräntan sänks. Utifrån prognosen att styrräntan hamnar på cirka 2 procent så förväntar sig marknadsaktörerna att bolåneräntorna under 2025 landar på strax över 3 procent.

De lägre räntorna förväntas även förbättra finansieringssituationen på kapitalmarknaderna för bostadsbolagen. Handelsbanken beskriver i sin fastighetsrapport hur marknaden för fastighetsobligationer förbättrats vilket skapat förutsättningar för fler fastighetsbolag att få tillgång till en mer förmånlig marknadsfinansiering jämfört med banklån. Även Cushman & Wakefields enkätundersökning pekar mot möjligheter till en förbättrad finansieringssituation för bostadsbolagen vilket förklaras av en förväntan om lägre avkastningskrav.

Hushållens situation

Efter några prövande år förväntas hushållens ekonomiska situation förbättras under 2025.  Även här är förklaringen en lägre inflationstakt och minskade ränteutgifter. Men redan under 2024 har situationen för hushållen förbättrats, om än marginellt. Detta genom att de genomsnittliga bolåneräntorna, för nya och omförhandlade avtal, under 2024 börjat sjunka enligt SCB och vänder nu ner från de högsta nivåerna på tio år.

Figur 2. Genomsnittsräntor från Monetära finansinstitut (MFI) bolåneräntor till hushåll. Källa: SCB, Boverkets bearbetning. Bild: Boverket

Trenden med lägre bolåneräntor och en lägre inflation gör också hushållen mer positiva kring sin ekonomi, vilket kan ses i Konjunkturinstitutets Konjunkturbarometern. Konfidensindikatorn för hushållen har haft en positiv utveckling under hela året och under oktober 2024 var värdet bättre än medelvärdet för första gången sedan december 2021.

Utifrån de prognoser som finns för ekonomin under 2025 verkar det finnas goda anledningar för hushållen att vara mer optimistiska kring sin ekonomiska situation. Under 2025 väntas minskade ränteutgifter, stigande sysselsättning och en ökad disponibel inkomst fortsätta att stärka köpkraften enligt Konjunkturinstitutet.

Trots en förväntan om ljusare tider framöver syns ännu få tydliga tecken på en återhämtning enligt Riksbanken. På kort sikt verkar det enligt Konjunkturbarometern inte heller som att hushållen ändrat attityd till bostadsköp, bostadsrenoveringar och bilköp. Hushållen var visserligen marginellt mer intresserade under hösten än i somras men i det stora hela är de mer defensiva än normalt.

Utbudssidan

Boverkets prognos är fortsatt att takten på färdigställda bostäder avtar betydligt under 2024 jämfört med 2023, och vi räknar med ett tillskott av närmare 40 000 färdigställda nya bostäder under året. Färdigställandet förväntas fortsätta minska under 2025 och landa på nästan 33 000 färdigställda bostäder.

Figur 3. Antal färdigställda bostäder 2010–2023 samt Boverkets prognos 2024–2025. Källa: SCB och Boverket. Bild: Boverket

Bostadsutvecklarna har det fortsatt svårt när det kommer till bokningar av bostadsrätter. Under det tredjekvartalet 2024 var antalet bokade bostadsrätter enligt Booli Pro nästan 75 procent lägre än toppnoteringen under våren 2021.

Lägre räntekostnader påverkar även byggkostnaderna och SCB:s Byggkostnadsindex visar att byggkostnaderna planat ut för 2024. I genomsnitt har byggherrarna fått 14 procent lägre ränteutgifter jämfört med oktober 2023 och trots att deras andra utgifter ökat, så blir effekten av lägre räntekostnader att deras totala kostnader minskat med nästan 6 procent.   

Trots att byggkostnaderna planat ut är de fortsatt på höga nivåer jämfört med tidigare. De höga byggkostnaderna bidrar fortsatt till det tuffa läget för bostadsbyggandet. Konsekvenserna illustreras tydligt i Boverkets sammanställning av de regionala bostadsmarknadsanalyserna för 2024. I sammanställningen uppger nära på samtliga kommuner att höga produktionskostnader och svårigheter för privatpersoner och byggherrar att få lån är de främsta hinder för bostadsbyggande.

Marknadsläget – successionsmarknaden

De positiva marknadstendenserna verkar ha gett en skjuts uppåt på successionsmarknaden på kort sikt. Antalet transaktioner har enligt uppgifter från Mäklarstatistik under hösten och vintern 2024 närmat sig toppnoteringarna från 2020 och 2021.

De lägre räntorna och den ökade aktiviteten har dock än så länge inte haft någon synbar effekt på priserna på bostadsmarknaden. Enligt siffror från Valueguard har bostadspriserna för oktober marginellt ökat jämfört med samma månad förra året. De nominella priserna har återhämtat sig från prisfallet under våren 2022 och ligger nu nära medelnivån för de senaste två åren, vilket tyder på en stabilisering av marknaden.

Säljarna förväntar sig högre bostadspriser vilket på kort sikt främst inneburit att fler är villiga att sälja sin bostad enligt Fastighetsbyråns Mäklarpanel. Ett tecken på att fler är intresserade av att sälja är att utbudet av bostäder på successionsmarknaden ökat. Enligt statistik från Hemnet från tredje kvartalet var utbudet nästan 30 procent större jämfört med samma period förra året.

Köparna verkar dock inte, enligt samma panel, vara villiga att möta de priserna som säljarna generellt förväntar sig vilket leder till att utbudet av bostäder ökar snabbare än efterfrågan.

Boverkets bedömning

Under 2024 har byggkostnaderna planat ut och köpkraften för hushållen har stärkts efter nedgången 2022.

Nästa år förväntas förutsättningarna för bostadsbyggandet förbättras ytterligare. Bostadsmarknaden kommer dock fortsatt vara påverkad av att hushållens köpkraft inte blir helt återställd under 2025 och av fortsatt höga byggkostnader för byggaktörerna.

Boverkets bedömning är därför att bostadsbyggandet når botten under 2024 för att sedan öka något under 2025.