Bestämmelser om skydd av kulturvärden och rivningsförbud

Särskilt värdefulla bebyggelseområden, byggnader, bygglovspliktiga anläggningar samt tomter kan ges ett förstärkt skydd genom särskilda bestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser. Särskilt värdefulla byggnader kan även skyddas genom ett rivningsförbud.

Kommunen kan skydda särskilt värdefulla byggnader

För sådana särskilt värdefulla byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som avses i 8 kap 13 § PBL får kommunen införa bestämmelser om skydd för att tillvarata bebyggelsen kulturvärden. Motsvarande gäller för särskilt värdefulla bebyggelseområden.

Vilka byggnader och vilken bebyggelse som kan anses vara särskilt värdefull kan du läsa mer om i förvanskningsförbudet.

Förvanskningsförbudet

Vad är en bestämmelse om skydd av kulturvärden?

När det gäller särskilt värdefulla byggnader kan de ges ett förstärkt skydd genom bestämmelser om skydd av kulturvärden. Med sådana bestämmelser avses regler som föreskriver att utpekade delar eller egenskaper hos en byggnad eller anläggning inte får förändras, tas bort eller att de ska underhållas på visst sätt. Bestämmelserna kan gå utöver de generella bevarandekrav som följer av plan- och bygglagen. De kan därför även utlösa en ersättningsskyldighet.

Till skyddsbestämmelser bör hänföras sådana bestämmelser som medför krav på:

• att visst material ska bibehållas (det vill säga inte enbart utformningen)
• kostnadskrävande underhåll
• utformning som ställer krav på ett mycket speciellt och kostnadskrävande utförande.

Bestämmelser om skydd av kulturvärden kan omfatta såväl exteriör som interiör och kan avse såväl utformning som material, teknik och underhåll. Den enda begränsning som ges i förarbetena till den äldre plan- och bygglagen är att bestämmelsen ska ha ”betydelse för bevarandeinsatsen som helhet”. Detta exemplifieras med bland annat: planlösning, målningar, paneler, taklister, stuckaturer, konstruktionssystem, installationer och övrig fast inredning. Finns det skäl för det kan även vissa speciella arbetstekniker föreskrivas (jämför propositionen 1985/86:1 sidan 581f).

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Utformning av skyddsbestämmelser

Då bestämmelser om skydd av kulturvärden kan utlösa krav på ersättning, så måste de vara så tydligt utformade att en fastighetsägare kan bedöma vilka merkostnader som kraven eventuellt kan medföra. Av samma anledning ska det av detaljplanen uttryckligen framgå om bestämmelsen är en bestämmelse om skydd eller inte (jämför  propositionen 1994/95:230 sidan 88).

Kommunal översiktsplanering enligt plan- och bygglagen, m.m., prop. 1994/95:230 (på Sveriges riksdags webbplats)

Vad bör inte tas upp under bestämmelser om skydd av kulturvärden

Varsamhetskraven gäller även för särskilt värdefull bebyggelse. Ofta kan varsamhetsbestämmelser, som beskriver vilken utformning en byggnad ska ha, utgöra ett fullgott skydd även för en särskilt värdefull byggnad. Sådana utformningsbestämmelser som utgår ifrån plan- och bygglagens generella krav om att byggnaders kulturvärden ska tillvaratas bör hänföras till varsamhetsbestämmelser för att tydliggöra att de inte kan utlösa ersättningskrav. Finns det ett behov av att kombinera mera allmänna utformningsbestämmelser med ett skydd för en viss detalj, så bör de delas upp på separata bestämmelser för att tydliggöra vilken del som kan utlösa krav på ersättning.

Utpekande av särskilt värdefull byggnad/bebyggelse

Bedömer kommunen att en byggnad eller en bebyggelse är av ett sådant värde att den omfattas av bestämmelserna i 8 kap. 13 § PBL, är det lämpligt att kommunen uppmärksammar detta i planbeskrivningen. Ofta är det lättare att bedöma en byggnads värde i ett sammanhang. Det underlättar också för den framtida bygglovshanteringen samtidigt som det är en väsentlig upplysning för fastighetsägaren. Detta inte minst mot bakgrund av att flera av de undantag från den generella bygglovsplikten som har införts i PBL under senare år inte gäller för sådana särskilt värdefulla byggnader eller bebyggelseområden som avses i 8 kap. 13 § PBL.

Har en byggnad åsatts ett rivningsförbud eller en bestämmelse om skydd av kulturvärdena, så får det anses vara avgjort att den omfattas av bestämmelserna i 8 kap. 13 § PBL, detta eftersom det endast är sådana byggnader som får åsättas sådana bestämmelser. Frågan om en viss byggnad omfattas av bestämmelserna i 8 kap. 13 § behöver då inte prövas igen i en framtida bygglovshantering.

Bygglovsbefriade åtgärder för en- och tvåbostadshus

Rivningsförbud

Byggnader kan också skyddas genom ett rivningsförbud. Det gäller dels sådana särskilt värdefulla byggnader som avses i 8 kap. 13 § PBL och dels sådana byggnader som utgör en väsentlig del av ett bebyggelseområde av den karaktären. Ett rivningsförbud kan utlösa rätt till ersättning.

Ett rivningsförbud skyddar endast byggnadens stomme, för att uppnå ett fullgott skydd kan det därför behöva kompletteras med varsamhetsbestämmelser och eventuellt bestämmelser om skydd av kulturvärden.

Rivningsförbud kan endast användas för att skydda ett väsentligt allmänintresse. För att häva ett rivningsförbud krävs det i princip alltid ett utökat planförfarande.
   
Om en byggnad har tillräckliga kulturhistoriska eller miljömässiga värden kan en kommun avslå en begäran om rivningslov utan något planstöd. Det är ändå lämpligt att i detaljplan skydda en byggnad genom ett rivningsförbud om den har sådana värden att kommunen kan förutse att man inte kommer att medge ett rivningslov. För en fastighetsägare/köpare är det en så väsentlig upplysning att det tydligt bör framgå av planen. Frågan om ersättning är också beroende av i vilket skick byggnaden befinner sig i vid beslutet. För en byggnad i gott skick och i kommersiell drift, medför ett rivningsförbud normalt ingen ersättning. Avvaktar man med ett ställningstagande till dess att en byggnad genom bristande underhåll har tillåtits att förfalla, är sannolikheten större att beslutet medför en rätt till ersättning.

Trädgårdar och gårdsanläggningar

Tomter omfattas inte av samma generella skydd som gäller för byggnader. Genom bestämmelser om markens höjdläge och bestämmelser om träd kan dock ett visst skydd erhållas. Särskilt värdefulla tomter kan skyddas genom bestämmelser om skydd av kulturvärden. Det kan handla om sådant som exempelvis markbeläggningar och alléer. Även olika typer av anläggningar och konstbyggnader som till exempel murar, trappor, räcken och statyer kan skyddas om de utgör en väsentlig del av tomtens kulturvärden. De kan däremot inte skyddas genom ett rivningsförbud, då rivningsförbud endast kan omfatta byggnader. Införs bestämmelser om skydd av kulturvärden för tomter kan det ge rätt till ersättning.

Ersättningsbestämmelser

Rätten till ersättning avgörs utifrån hur marknadsvärdet på berörd del av fastigheten påverkas. I en tätortsmiljö är berörd del ofta liktydigt med hela fastigheten. Reglerna för bedömning av om ersättningsgill skada uppstår skiljer sig åt beroende på om det handlar om rivningsförbud eller bestämmelser om skydd av kulturvärden.

Ersättning och inlösen

Klargör eventuella ersättningsanspråk under planprocessen

Innan en plan antas bör det alltid klarläggas om någon fastighetsägare kommer att ställa anspråk på ersättning med anledning av planen. Ett skäl för detta är att konsekvenserna av en plan alltid ska framgå tydligt. Om ett förslag till detaljplan kan medföra en ersättningsgill skada kan kommunen förelägga en fastighetsägare att komma in med eventuella ersättningsanspråk inom en viss tid.

Övriga planbestämmelser

Bestämmelser om skydd av kulturvärden kan behöva följas upp genom utökad lovplikt för underhållsåtgärder och utökad lovplikt för marklov.