Markens anordnande och vegetation

Egenskapsbestämmelser om markens anordnande och vegetation används för att reglera markförhållanden, vegetation och parkering.

Bestämmelser om markens anordnande och vegetation

Med bestämmelser om markens anordnade och vegetation kan kommunen på kvartersmark bland annat reglera höjdläge och utformning av markytan, bibehållande av vegetation samt parkering. Syftet med sådana bestämmelser kan vara att skapa goda boendekvaliteter eller att behålla en viss karaktär i ett område. Syftet kan även vara att göra marken lämplig ur hälso- och säkerhetssynpunkt. Skälet till att markens anordnande och vegetation regleras ska anges och motiveras i planbeskrivningen.

Markens anordnande

Reglering av markens anordnande handlar om att bestämma höjdlägen och höjdförhållanden. Bland annat kan kommunen reglera markhöjder, största lutning på mark och lägsta schaktningsnivå. Detta kan behövas för att till exempel säkerställa tillgänglighet till tomter, styra avrinningen av dagvatten, bevara landskaps- eller stadskaraktär eller möta krav på stabilitet.

Markhöjder kan regleras i punkter, i relation till ett angivet nollplan. Vilken höjd marken ska ha i en viss punkt anges genom plushöjder. Tätheten mellan plushöjderna inom ett område beror på förutsättningarna på platsen och hur detaljerad höjdsättningen behöver vara. Om kommunen i detaljplan bestämt ett visst höjdläge för markytan krävs inte marklov för att genom schaktning eller fyllning höja eller sänka markytan till den angivna nivån.

Markbestämmelser kan också användas för en hel yta, normalt i relation till ett angivet nollplan. Det går till exempel att reglera markens högsta eller lägsta höjd på en hel yta. Detta kan vara lämpligt till exempel i översvämningsområden. Markbestämmelser för en hel yta kan också användas för att reglera lägsta schaktningsnivå. Det kan vara lämpligt där det finns underjordiska ledningar och dylikt.

Med markbestämmelser kan kommunen också reglera markens största lutning och lutningens riktning. Detta kan göras som ett lutningsförhållande, till exempel 1:20, i procent, till exempel 5 %, eller i grader, till exempel 2,5°. Lutningsbestämmelsen gäller inom sina egenskapsgränser om ingenting annat anges i bestämmelsen.

Vegetation

Med vegetation i dessa sammanhang avses träd och buskar. Det är möjligt att med planbestämmelse skydda enstaka träd på kvartersmark, om träden utgör ett värdefullt inslag i den byggda miljön. Det kan handla om trädets värde för kulturhistoria, ekologi, upplevelse samt lokalklimat eller ekosystemtjänster som har stöd i 2 kap. PBL. Bestämmelser om att vegetation ska finnas kvar bör kombineras med bestämmelse om marklovplikt för trädfällning.

Var återhållsam med vegetationsbestämmelser

Att reglera vegetation med planbestämmelser kräver eftertanke. Att ställa långtgående krav på vegetation i en detaljplan innebär en begränsning för fastighetsägaren. Det allmänna intresset av den aktuella vegetationen måste därför alltid vägas mot begränsningen i äganderätten för den enskilde.

Det kan ibland vara svårt att bevara vegetation. För att använda vegetationsbestämmelser krävs därför en förståelse för de biologiska förutsättningarna. Vegetation är känslig för påverkan från bygg- och grävarbeten i närheten och när markförhållandena runtomkring förändras. Det som planen i övrigt medger får inte negativt påverka den vegetation som ska bevaras.

Oftast är inte detaljplaner det mest lämpliga sättet att reglera vegetation, främst eftersom det är svårt att garantera genomförandet. Till exempel är det inte lämpligt att reglera höjd på häckar vid gator genom bestämmelser i en detaljplan.

Andra bestämmelser för att reglera vegetation

Det bästa sättet för kommunen att bevara och säkerställa grönytor och vegetation inom ett planområde är att planlägga det som allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Om det är någon funktion som måste säkerställas är det därför lämpligast att kommunen planlägger dessa ytor som allmän plats.

Vegetationsbestämmelser kan inte användas för att reglera utformning av tomter. För detta kan istället bestämmelser om utformning användas. Kommunen kan också reglera skydd för befintliga tomter, vars trädgårds- eller gårdsanläggningar, respektive park- eller torganläggningar är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Detta görs då genom bestämmelser om skydd av kulturvärden.

Reglera inte grönytefaktorn

Vid framtagandet av många planer finns en vilja att uppnå en viss grönytefaktor, alltså andelen grönyta inom till exempel ett bostadsområde. Grönytefaktorn är dock ett mål för planeringen och det kommunen reglerar i detaljplanen ger förutsättningar för att uppnå detta mål genom en kombination av olika bestämmelser. Det kan handla om fördelningen av allmän plats och kvartersmark, placering av byggnader och olika begränsningar av byggrätten. Egenskapsbestämmelser om markens anordnande och vegetation kan användas för att bevara vissa träd. Grönytefaktorn kan alltså inte regleras med en särskild bestämmelse utan planen ska skapa förutsättningar för att detta mål ska kunna nås.

Parkering

I plan- och bygglagen, PBL, finns krav på att en tomt ska ordnas så att det på tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon. Kommunen måste utforma detaljplanen så att detta krav kan uppfyllas. Om tomten ska bebyggas med bostäder eller lokaler för fritidshem, förskola, skola eller liknande verksamhet ska det dessutom på eller i närheten av tomten finnas tillräckligt stor friyta som är lämplig för lek och utevistelse. Om utrymmet är begränsat och inte rymmer både parkering och friyta så ska friytan prioriteras. I dessa fall är det vid detaljplaneläggningen viktigt att båda anspråken kan tillgodoses.

Barn och ungas utemiljöer

Om inget annat anges i planen är det alltid tillåtet med parkering på kvartersmark som ett komplement till användningen. Med egenskapsbestämmelser om parkering kan kommunen bestämma hur parkeringsplatser eller områden för lastning och lossning av fordon ska placeras. Det är även möjligt att reglera hur dessa ska utformas, till exempel antal parkeringsplatser inom ett område eller om parkeringen ska begränsas för ett visst fordonsslag. Det är även möjligt att bestämma att viss mark eller vissa byggnader inte får användas för parkering.

Parkering kan även regleras som en egen användning på kvartersmark, Parkering, som allmän plats P-PLATS, eller som utformningsbestämmelse på allmänna platser.

Parkering på kvartersmark

Parkering på allmän plats

Tillämpning av planbestämmelse om markens anordnande och vegetation

Mark

Om det i detaljplan finns bestämmelser som reglerar ett visst höjdläge för markytan krävs inte marklov för att höja eller sänka markytan till den angivna nivån. Finns inga sådana bestämmelser krävs marklov för schaktning eller fyllning som avsevärt ändrar markens höjdläge. Förändringar av markens höjdläge som görs i samband med byggnadsarbeten som det har beviljats bygglov för kräver inte marklov eftersom planbestämmelserna då prövas i bygglovsärendet. (prop. 1985/86:1 sid 707 f.)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Vegetation

För att en bestämmelse i detaljplan om att enstaka träd ska finnas kvar ska kunna tillämpas behöver den kombineras med en egenskapsbestämmelse om att marklov krävs om trädet ska tas ned. Vegetationsbestämmelsen behöver då formuleras på ett sådant sätt att trädet ska finnas kvar men får tas ned om det föreligger särskilda omständigheter, till exempel säkerhetsskäl. Det innebär att byggnadsnämnden kan ge marklov för att trädet ska få tas ner om någon av de omständigheter som bestämmelsen anger föreligger.

Parkering

Huvudregeln är att parkeringsplatser utomhus kräver bygglov. Parkeringsbestämmelser i detaljplan prövas då i bygglovsskedet. För att bygglov ska kunna ges behöver parkeringsplatsen som lovet sökts för utformas så att bestämmelsen uppfylls. För att byggnadsnämnden i lovskedet ska kunna avgöra om parkeringsplatsen uppfyller bestämmelsen krävs att sökanden lämnar in de handlingar som behövs för prövningen.

Det finns dock vissa undantag från bygglovsplikten för parkeringsplatser. Även parkeringsplatser som inte kräver lov ska genomföras så att de inte strider mot planen. Om det finns bestämmelser för sådana parkeringsplatser så ansvarar byggherren för att dessa följs. Byggnadsnämnden har alltså ingen möjlighet att i förväg pröva att dessa utformas i enlighet med bestämmelsen om inte den som avser att utföra åtgärden själv väljer att få åtgärden prövad. Om parkeringsplatsen inte följer bestämmelsen i detaljplan så är det möjligt för byggnadsnämnden att i efterhand ingripa med tillsyn enligt PBL.

Bygglov för parkeringsplatser

Bestämmelsen måste följa föreskriften

I Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vad som kan regleras med en bestämmelse om markens anordnande och vegetation, vilka underkategorier som bestämmelsen ska sorteras under och vilken kod som hör till respektive underkategori. Det är endast de underkategorier och koder som räknas upp i föreskriften som får användas.

Underkategori	Underkategorikod
Markförhållanden	DP_KM_Eg_MarkensAnordOchVeg_Markforhallanden
Vegetation	DP_KM_Eg_MarkensAnordOchVeg_Vegetation
Parkering och lastning	DP_KM_Eg_MarkensAnordOchVeg_ParkeringLastning
Annan mark	DP_KM_Eg_MarkensAnordOchVeg_AnnanMark

Kommunen kan formulera bestämmelsen själv, så länge den ryms under någon av underkategorierna. Det går också att hämta en formulering ur Boverkets Planbestämmelsekatalog.

Redovisning av regleringar i detaljplan

Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på plankartan. Det enda krav som måste uppfyllas är det så kallade tydlighetskravet som finns i PBL och som ställer krav på att alla regleringar som görs i en detaljplan ska vara tydliga. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt vilket innebär att redovisningen av regleringar i detaljplan kan göras på olika sätt så länge det tydligt framgår vad som regleras. Med den digitala teknikens hjälp är det därför möjligt att ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser.

Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan

Ett sätt att redovisa regleringar i detaljplan är att följa Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan. Vid redovisning enligt det allmänna rådet kan en egenskapsbestämmelse om markens anordnande och vegetation anges med beteckningen n på plankartan. Bestämmelser om plushöjd kan betecknas + 0,0 där 0,0 byts ut mot den reglerade höjden i beteckningen på plankartan. Plustecknet anger den punkt där marknivån regleras. Den reglerade höjden behöver då inte anges i listan med planbestämmelser. Bestämmelser om största eller minsta lutning kan även betecknas med lutningsförhållanden tillsammans med pil som på plankartan pekar åt det håll som marken stiger uppåt:

Vid reglering med flera olika bestämmelser om markens anordnande och vegetation som betecknas med n i samma detaljplan kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel n₁, n₂ och så vidare.

Alla planbestämmelser kan redovisas i en lista med planbestämmelser. Bestämmelser om markens anordnande och vegetation kan redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark. Om en egenskapsbestämmelse gäller all kvartersmark behövs ingen beteckning på plankartan. Var någonstans egenskapsbestämmelsen gäller framgår då av att bestämmelsen redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.

Det allmänna rådet anger bara ett sätt som redovisningen kan göras för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Redovisningen kan alltså även göras på andra sätt. För att underlätta framtida tolkning av detaljplanen är det lämpligt att det framgår i detaljplanen om det allmänna rådet använts.