Startsida / PBL kunskapsbanken – en handbok / Regler om byggande / Ändring av byggnader / Tillämpning av kraven vid ändring av byggnader
Ändring av byggnader

Tillämpning av kraven vid ändring av byggnader

Granskad: 13 juli 2023

Vid tillämpningen av kraven vid ändring av byggnader ska hänsyn tas till byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning. Byggnadens värden ska tillvaratas. Därför måste kravnivån i det enskilda fallet alltid fastställas utifrån den aktuella åtgärden.

Vid ändring ska kraven anpassas

I grunden är det samma utformningskrav och tekniska egenskapskrav som gäller vid ändring som vid uppförande av nya byggnader. Vid ändring får man dock anpassa och göra avsteg från kraven med hänsyn till:

  • ändringens omfattning,
  • byggnadens förutsättningar,
  • varsamhetskravet, och
  • förvanskningsförbudet.

7 §
   Vid ändring eller flyttning av en byggnad får kraven i 1 och 4 §§ anpassas och avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar och till bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning i detta kapitel. Avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 får dock göras endast om det med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte och byggnadens standard är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Vidare får avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 alltid göras om ändringen innebär att bostäder på högst 35 kvadratmeter inreds på en vind.

Det som enligt första stycket gäller i fråga om en byggnad ska tillämpas också på andra anläggningar än byggnader.

Första och andra styckena gäller inte i fråga om krav som alltid ska uppfyllas enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § 4. Lag (2014:224) .

Dessutom ska kraven normalt endast tillämpas på den ändrade delen. Om hela eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas, så kallad ombyggnad, kan dock krav ställas på hela byggnaden.

2 §
   Om inte annat följer av detta kapitel eller av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § ska kraven i 1 § uppfyllas på så sätt att de,
   1. vid nybyggnad uppfylls för hela byggnaden,
   2. vid ombyggnad uppfylls för hela byggnaden eller, om detta inte är rimligt, den betydande och avgränsbara del av byggnaden som påtagligt förnyas genom ombyggnaden, och
   3. vid annan ändring av en byggnad än ombyggnad uppfylls i fråga om ändringen.

När det gäller kravet i 1 § 3 ska hinder mot tillgänglighet till eller användbarhet av lokaler dit allmänheten har tillträde trots första stycket alltid avhjälpas, om hindret med hänsyn till de praktiska och ekonomiska förutsättningarna är enkelt att avhjälpa.

5 §
   Kraven i 4 § ska uppfyllas på så sätt att de
   1. uppfylls vid nybyggnad, ombyggnad och annan ändring av en byggnad än ombyggnad, och
   2. med normalt underhåll kan antas komma att fortsätta att vara uppfyllda under en ekonomiskt rimlig livslängd.

De egenskapskrav som ska uppfyllas vid tillämpningen av första stycket är de krav som gäller när uppförandet eller ändringen görs. Kraven ska uppfyllas i samma omfattning av byggnaden som anges i 2 § första stycket, om inte annat följer av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 §.

Det som enligt första och andra styckena gäller i fråga om byggnad ska också tillämpas på andra anläggningar än byggnader.

När det gäller tillämpningen av kraven på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga så finns det en specialreglering i plan- och bygglagen, PBL, och plan- och byggförordningen, PBF.

Krav vid ändring av byggnader

Tillgänglighetskraven vid ändring

Ombyggnad

Olika förutsättningar vid uppförandet av nya byggnader och ändring

Även om det i grunden är samma krav som gäller vid uppförande av nya byggnader och vid ändring, så är ändå förutsättningarna helt olika. När man bygger nytt kan man välja material och lösningar så att byggnaden kan antas få vissa egenskaper. Krav kan därför uttrycks i generella regler som gäller för alla nya byggnader.

När man ändrar en byggnad måste man i stället välja lösningar som utgår ifrån den befintliga byggnaden och dess kvaliteter och brister liksom redan gjorda val av material och lösningar. En förutsättning för att uppnå ett gott resultat vid ändring är att man känner sin byggnad och den teknik byggnaden har uppförts med. Då varje ändringssituation har sina egna förutsättningar så måste kraven fastställas för den enskilda åtgärden.

Vid uppförande av nya byggnader väljer man material och lösningar som kan antas leda till att kraven tillgodoses. För att med någorlunda säkerhet uppfylla kraven behöver man då ofta ta till en viss säkerhetsmarginal. Vid ändring av en byggnad kan kraven verifieras genom en bedömning av om den befintliga byggnaden uppvisar några brister i förhållande till de angivna kraven. Har ett bjälklag hållit i hundra år är det sannolikt att det uppfyller kraven på bärförmåga, om förutsättningarna inte ändras. Uppvisar en byggnad inga brister ur fuktsynpunkt så uppfyller sannolikt lösningen de kraven om förutsättningarna eller fuktbelastningen inte förändras.

Ändringens omfattning

Vid ändring av byggnader får tillämpningen av kraven modifieras utifrån ändringens omfattning.

7 §
   Vid ändring eller flyttning av en byggnad får kraven i 1 och 4 §§ anpassas och avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar och till bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning i detta kapitel. Avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 får dock göras endast om det med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte och byggnadens standard är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Vidare får avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 alltid göras om ändringen innebär att bostäder på högst 35 kvadratmeter inreds på en vind.

Det som enligt första stycket gäller i fråga om en byggnad ska tillämpas också på andra anläggningar än byggnader.

Första och andra styckena gäller inte i fråga om krav som alltid ska uppfyllas enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § 4. Lag (2014:224) .

Bedömningen av en ändrings omfattning kan utgå ifrån:

  • hur stor del av byggnaden som berörs,
  • byggnadsåtgärdernas omfattning,
  • åtgärdens konsekvenser för utformningskraven och de tekniska egenskapskraven, och
  • åtgärdens konsekvenser för byggnadens kulturvärden.

Vid mycket stora förändringar av en byggnad finns det dock oftast få förhållanden som kan motivera en annan kravnivå än den som gäller vid uppförande av en ny byggnad. Vid mycket begränsade ändringar kan kraven oftast sammanfalla med det krav som finns i PBL om att en byggnad ska underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras.

14 §
   Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 § i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt.

Om byggnadsverket är särskilt värdefullt från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, ska det underhållas så att de särskilda värdena bevaras.

En anordning för ett syfte som avses i 4 § första stycket 2-4, 6 eller 8, ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål. Lag (2011:335) .

En genomföring i en vägg kan utifrån byggnadsåtgärdens omfattning ofta anses vara en begränsad ändring, men sker det i en brandcellsgräns eller en bärande konstruktion kan konsekvenserna bli betydligt större. Likaså kan en ommålning av en kulturhistoriskt värdefull interiör få stora konsekvenser för kulturvärdena.

Sker ett utbyte av en hel byggnadsdel kan relativt långt gående krav ofta ställas på den byggnadsdelen med hänvisning till åtgärdens omfattning. Detta gäller även om den planerade förändringen jämfört med befintliga förhållanden är relativt begränsad. Exempel på sådana byggnadsdelar kan vara en takstolskonstruktion eller ett väggparti i anslutning till en indragen balkong.

Vid en mycket begränsad ändring som till exempel omtapetsering av en bostadslägenhet så kan det handla om att de nya tapeterna inte får avge hälsofarliga ämnen eller på annat sätt orsaka olägenheter för människors hälsa.

Exempel på när ändringens omfattning kan föranleda en lägre kravnivå är när ändringen berör en så begränsad del av en byggnad att en tillämpning av kraven på den delen inte skulle medföra att byggnaden får nämnvärt förbättrade egenskaper. Det kan till exempel vara meningslöst att tilläggsisolera några enstaka kvadratmeter på en vägg.

Får hela eller delar av byggnaden en ny användning bör ändringens omfattning bedömas utifrån om den nya användningen ger ett behov av förbättrade egenskaper. Det kan till exempel handla om att ökade laster ger ett behov av en större bärförmåga eller att ett ökat antal personer i lokalen ger ett behov av bättre utrymningsvägar. Ändrar man en vanlig bostad till ett behovsprövat särskilt boende så medför det andra krav på brandskyddet eftersom de boende kan antas ha sämre möjligheter att sätta sig själva i säkerhet. 

1:223 Byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning

Under förutsättningen att byggnaden ändå kan antas få godtagbara egenskaper får anpassning av de i avsnitt 3–9 angivna kravnivåerna som gäller vid uppförande av byggnad göras om

  • -   det med hänsyn till tekniska eller ekonomiska skäl, eller ändringens omfattning, är oförsvarligt att genomföra en viss åtgärd, eller om
  • -   man därigenom kan bibehålla byggnadens kulturvärden eller andra väsentliga boende- eller brukarkvaliteter.

Anpassningen får dock aldrig medföra en oacceptabel risk för människors hälsa eller säkerhet. (BFS 2011:26).

Allmänt rådByggherren bör senast vid det tekniska samrådet redovisa skälen för att anpassa nivåerna för de tekniska egenskapskraven. Det bör också framgå hur varsamhetskravet enligt 8 kap. 17 § PBL och förvanskningsförbudet enligt 8 kap. 13 § PBL har tillgodosetts. Detta bör på lämpligt sätt dokumenteras i protokollet från samrådet. Hur kravet på hänsyn till ändringens omfattning ska tillämpas vid ombyggnad preciseras under avsnitt 1:2243. (BFS 2016:6).
1:2232 Ändringens omfattningAllmänt rådBedömningen av en ändrings omfattning kan dels utgå ifrån hur stor del av byggnaden som berörs och dels från konsekvenserna för utformningskraven och de tekniska egenskapskraven och för byggnadens kulturvärden. En genomföring i en vägg kan ofta anses vara en begränsad ändring, men sker det i en brandcellsgräns eller en bärande konstruktion kan konsekvenserna bli betydligt större. Likaså kan en ommålning av en kulturhistoriskt värdefull interiör få stora konsekvenser för kulturvärdena.Vid mycket omfattande ändringar finns ofta få eller inga kvarvarande befintliga förutsättningar som kan motivera en annorlunda tillämpning av ändringsreglerna än motsvarande föreskrifterna för uppförande av en ny byggnad. Motsvarande gäller vid större tillbyggnader, för den tillbyggda delen.Normalt bör högre krav kunna ställas när hela eller delar av byggnaden ges en ny användning jämfört med när ändringen inte medför någon ändrad användning. Om ändringen görs för att en kulturhistoriskt värdefull byggnad ska kunna ges en ny användning kan det dock finnas större skäl för att anpassa kravnivån. Utgångspunkten måste dock vara att välja en användning som gör det möjligt att såväl bibehålla byggnadens kulturvärden som tillgodose utformningskraven och de tekniska egenskapskraven.Exempel på när ändringens omfattning kan föranleda en lägre kravnivå är när ändringen berör en så begränsad del av en byggnad att en tillämpning av kraven på den delen inte skulle medföra att byggnaden får nämnvärt förbättrade egenskaper. (BFS 2016:6).
1:2234 Särskilt om ändringens omfattning vid tillbyggnad

Den tillbyggda delen ska uppfylla de krav som gäller för nya byggnader om en tillbyggnad ur teknisk och funktionell synpunkt utgör en separat enhet i förhållande till den befintliga byggnaden.

En tillbyggnad får inte innebära att byggnaden, i dess utformning före tillbyggnaden, försämras med avseende på dess förmåga att uppfylla utformningskraven och de tekniska egenskapskraven, om det inte finns synnerliga skäl. (BFS 2016:6).

Allmänt rådEtt exempel på när en tillbyggnad ur teknisk och funktionell synpunkt utgör en separat enhet i förhållande till den befintliga byggnaden är att ett flerbostadshus förlängs med ett nytt trapphus med omkringliggande bostäder och den tillbyggda delen ges en teknisk försörjning som inte är sammankopplad med den befintliga byggnaden. Om tillbyggnaden endast medför en mindre komplettering av den befintliga byggnaden finns det ofta skäl att anpassa kraven. Till exempel är det inte skäligt att kräva att ett mindre rum ska ha en annan typ av ventilation än angränsande rum.Medför en tillbyggnad att den befintliga byggnaden får förändrade förutsättningar till exempel med avseende på bärförmåga eller risk för brandspridning, så kan krav ställas på den befintliga byggnaden.Synnerliga skäl kan vara om försämringen i sammanhanget är försumbar. (BFS 2016:6).

Byggnadens förutsättningar

Vid ändring av byggnader får tillämpningen av kraven även modifieras utifrån byggnadens förutsättningar. Till byggnadens förutsättningar räknas bland annat tekniska och ekonomiska skäl.

Exempel på tekniska skäl kan vara att det inte finns utrymme att vidta en viss åtgärd eller att uppfyllandet av ett tekniskt egenskapskrav skulle medföra att ett annat krav inte kan tillgodoses på en godtagbar nivå. Det kan till exempel av fuktsäkerhetsskäl vara olämpligt att tilläggsisolera vissa konstruktioner.

Ekonomiska skäl som kan beaktas är kostnader som följer av byggnadens placering och utformning eller tekniska förutsättningar i övrigt. En låg likviditet är däremot inget skäl som kan beaktas. Ett krav som för nya byggnader enbart medför ringa eller inga kostnader kan i en ändringssituation medföra helt andra kostnader. Vid en bedömning handlar det inte om åtgärdens kostnad i absoluta tal, utan kostnaden måste alltid jämföras med den samhällsekonomiska nyttan.

1:223 Byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning

Under förutsättningen att byggnaden ändå kan antas få godtagbara egenskaper får anpassning av de i avsnitt 3–9 angivna kravnivåerna som gäller vid uppförande av byggnad göras om

  • -   det med hänsyn till tekniska eller ekonomiska skäl, eller ändringens omfattning, är oförsvarligt att genomföra en viss åtgärd, eller om
  • -   man därigenom kan bibehålla byggnadens kulturvärden eller andra väsentliga boende- eller brukarkvaliteter.

Anpassningen får dock aldrig medföra en oacceptabel risk för människors hälsa eller säkerhet. (BFS 2011:26).

Allmänt rådByggherren bör senast vid det tekniska samrådet redovisa skälen för att anpassa nivåerna för de tekniska egenskapskraven. Det bör också framgå hur varsamhetskravet enligt 8 kap. 17 § PBL och förvanskningsförbudet enligt 8 kap. 13 § PBL har tillgodosetts. Detta bör på lämpligt sätt dokumenteras i protokollet från samrådet. Hur kravet på hänsyn till ändringens omfattning ska tillämpas vid ombyggnad preciseras under avsnitt 1:2243. (BFS 2016:6).
1:2231 Byggnadens förutsättningarAllmänt rådExempel på tekniska skäl kan vara
  • -   att det inte finns utrymme att vidta en viss åtgärd eller
  • -   att det inte är möjligt att tillgodose ett utformningskrav eller ett tekniskt egenskapskrav utan att det medför att ett annat krav inte kan tillgodoses på en godtagbar nivå.
Ekonomiska faktorer som kan beaktas är sådana som följer av byggnadens placering och utformning eller tekniska förutsättningar i övrigt. En låg likviditet är däremot inget skäl som kan beaktas.Boendekvaliteter kan dels vara av praktisk art, t.ex. tillgången till tillräckliga förvaringsutrymmen, dels av upplevelsemässig art, t.ex. rumssamband och siktlinjer. (BFS 2016:6).

Varsamhetskravet och förvanskningsförbudet

Varsamhetskravet och förvanskningsförbudet är självständiga krav som ska tillgodoses vid ändring av en byggnad, men de kan även påverka tillämpningen av utformningskraven och de tekniska egenskapskraven.

7 §
   Vid ändring eller flyttning av en byggnad får kraven i 1 och 4 §§ anpassas och avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar och till bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning i detta kapitel. Avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 får dock göras endast om det med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte och byggnadens standard är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Vidare får avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 alltid göras om ändringen innebär att bostäder på högst 35 kvadratmeter inreds på en vind.

Det som enligt första stycket gäller i fråga om en byggnad ska tillämpas också på andra anläggningar än byggnader.

Första och andra styckena gäller inte i fråga om krav som alltid ska uppfyllas enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § 4. Lag (2014:224) .

13 §
   En byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas.

Första stycket ska tillämpas också på
   1. anläggningar som är bygglovspliktiga enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
   2. tomter i de avseenden som omfattas av skyddsbestämmelser i en detaljplan eller i områdesbestämmelser,
   3. allmänna platser, och
   4. bebyggelseområden.

17 §
   Ändring av en byggnad och flyttning av en byggnad ska utföras varsamt så att man tar hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och tar till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.

Syftet med varsamhetskravet är att förändringar av en byggnad ska utföras med hänsyn till de befintliga egenskaperna hos byggnaden som är värda att bevara. Detta innebär bland annat att ändringar normalt ska utföras med respekt för husets ursprungliga utseende.

Förutom olika kulturhistoriska värden så avser varsamhetskravet även olika typer av boende- eller brukarkvaliteter. Boendekvaliteter kan vara av praktisk art, till exempel tillgången till tillräckliga förvaringsutrymmen. De kan även vara av upplevelsemässig art, till exempel rumssamband, ljusinsläpp eller omsorgsfullt utförda detaljer.

Varsamhetskravet kan, i motsats till förvanskningsförbudet, inte tillämpas så att det hindrar att utformningskrav och tekniska egenskapskrav uppfylls. Däremot kan det påverka på vilket sätt eller på vilken nivå kraven uppfylls.

1:2211 VarsamhetAllmänt rådFör att en åtgärd ska anses vara varsam bör den respektera byggnadens karaktär avseende
  • -   proportioner, form och volym,
  • -   materialval och utförande,
  • -   färgsättning, och
  • -   detaljomsorg och detaljeringsnivå.
Den bör också ta till vara detaljer som är väsentliga för byggnadens karaktär. (BFS 2016:6).
1:223 Byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning

Under förutsättningen att byggnaden ändå kan antas få godtagbara egenskaper får anpassning av de i avsnitt 3–9 angivna kravnivåerna som gäller vid uppförande av byggnad göras om

  • -   det med hänsyn till tekniska eller ekonomiska skäl, eller ändringens omfattning, är oförsvarligt att genomföra en viss åtgärd, eller om
  • -   man därigenom kan bibehålla byggnadens kulturvärden eller andra väsentliga boende- eller brukarkvaliteter.

Anpassningen får dock aldrig medföra en oacceptabel risk för människors hälsa eller säkerhet. (BFS 2011:26).

Allmänt rådByggherren bör senast vid det tekniska samrådet redovisa skälen för att anpassa nivåerna för de tekniska egenskapskraven. Det bör också framgå hur varsamhetskravet enligt 8 kap. 17 § PBL och förvanskningsförbudet enligt 8 kap. 13 § PBL har tillgodosetts. Detta bör på lämpligt sätt dokumenteras i protokollet från samrådet. Hur kravet på hänsyn till ändringens omfattning ska tillämpas vid ombyggnad preciseras under avsnitt 1:2243. (BFS 2016:6).
1:2231 Byggnadens förutsättningarAllmänt rådExempel på tekniska skäl kan vara
  • -   att det inte finns utrymme att vidta en viss åtgärd eller
  • -   att det inte är möjligt att tillgodose ett utformningskrav eller ett tekniskt egenskapskrav utan att det medför att ett annat krav inte kan tillgodoses på en godtagbar nivå.
Ekonomiska faktorer som kan beaktas är sådana som följer av byggnadens placering och utformning eller tekniska förutsättningar i övrigt. En låg likviditet är däremot inget skäl som kan beaktas.Boendekvaliteter kan dels vara av praktisk art, t.ex. tillgången till tillräckliga förvaringsutrymmen, dels av upplevelsemässig art, t.ex. rumssamband och siktlinjer. (BFS 2016:6).

Varsamhetskravet

Förvanskningsförbudet

Alla krav ska uppfyllas

Vid ändring av byggnad ska samtliga gällande krav uppfyllas. Nivån på utformningskraven och de tekniska egenskapskraven kan dock anpassas utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet. Med andra ord så kan nivån för att kravet ska anses vara uppfyllt sänkas, men den utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet fastställda kravnivån ska uppfyllas. Hur stort anpassningsutrymmet är varierar mellan de olika utformningskraven och tekniska egenskapskraven. Anpassningsutrymmet är till exempel större för kraven på bostadsutformning än för kraven på brandskydd. Anpassningen får dock aldrig medföra en oacceptabel risk för människors hälsa eller säkerhet. Kan inte alla krav uppfyllas medför det att en viss åtgärd inte får genomföras.

Regler om ändring av byggnader i BBR

Sedan 2012 innehåller Boverkets byggregler, BBR, även regler om ändring av byggnad. Då kraven vid ändring alltid måste bestämmas utifrån den aktuella byggnadens kvaliteter och brister och den specifika ändringssituationen så är det inte möjligt att precisera vilka specifika krav som gäller för varje tänkbar ändringssituation. Det finns dock alltid en miniminivå som inte får underskridas. Så får till exempel anpassningen inte medföra en oacceptabel risk för människors hälsa eller säkerhet. Syftet med reglerna om ändring i BBR är därför att tydliggöra hur man ska fastställa kravnivån i den enskilda situationen och var den lägsta godtagbara nivån ligger.

Webbutbildning

I webbutbildningen "Ändring och ombyggnad" får du lära dig mer om vad ändring och ombyggnad är, vilka krav som kan ställas, vilka delar som berörs av kraven och hur du kan resonera för att fastställa kravnivåerna.

Ändring och ombyggnad

 

Boverket (2023). Tillämpning av kraven vid ändring av byggnader. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/regler-om-byggande/andring-av-byggnader/tillampning-av-kraven-vid-andring-av-byggnader/ Hämtad 2024-10-31