Bostäder med boendeenheter

Bostäder kan vara bostäder med boendeenheter. En boendeenhet är den del av en bostad som är upplåten för enskilt bruk, men där vissa bostadsfunktioner delas. En boendeenhet kan vara utformad för att passa en eller flera personer. Boverkets byggregler reglerar vilka funktioner som får delas och i vilken utsträckning. De nya byggreglerna börjar gälla den 1 juli 2025. 

Sidan vänder sig till

Sidan vänder sig till dig som letar efter vägledning om vilka regler som gäller för bostäder med boendeenheter. Den vänder sig till dig som arbetar med att utforma och projektera bostäder och även till dig som arbetar med att pröva eller bedöma om reglerna är uppfyllda.

Kraven på lämplighet för sitt ändamål preciseras för bostäder

De grundläggande kraven för byggnaders och byggnadsverks lämplighet för sitt ändamål finns i plan- och bygglagen, PBL. 

Krav på byggnadsverk

Kraven i PBL preciseras i plan- och byggförordningen, PBF, men bara för bostäder. Bostäder ska i skälig utsträckning ha avskiljbara utrymmen för 

• sömn och vila
• samvaro
• matlagning
• måltider
• hygien
• förvaring.

Dessutom preciseras i PBF att bostäder med hänsyn till användningen ska ha inredning och utrustning för matlagning och hygien.

Kraven i PBF preciseras i Boverkets byggregler om bostäders lämplighet. De gäller enbart för bostäder. Det beror på att bemyndigandet till Boverket är begränsat till att avse bostäder. Boverket har i byggreglerna undantagit fritidshus med högst två bostäder. Det innebär att byggreglerna för lämplighet för sitt ändamål gäller utformning av permanenta bostäder, inte fritidsboende. Tillfälligt anläggningsboende och hotell är inte permanenta bostäder och därför omfattas de inte heller.

Boverkets föreskrifter om bostäders lämplighet för sitt ändamål, BFS 2024:11 (i Boverkets författningssamling)

Nya byggregler börjar gälla 2025

Boverkets nya byggregler börjar gälla den 1 juli 2025.  De nya reglerna kan börja tillämpas direkt när de börjar gälla.

Under en övergångsperiod är det möjligt att tillämpa äldre regler, Boverkets byggregler (2011:6) - föreskrifter och allmänna råd, BBR, och Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2011:10) om tillämpning av europeiska konstruktionsstandarder (eurokoder), EKS, för åtgärder som

• kräver bygglov, om ansökan om bygglov kommer in till kommunen före den 1 juli 2026,
• kräver anmälan, om anmälan kommer in till kommunen före den 1 juli 2026, eller
• inte kräver varken bygglov eller anmälan, om arbetet påbörjas före den 1 juli 2026.

Vad är en bostad?

Med bostad avses, enligt Terminologicentrum TNC: Plan- och byggtermer 1994, hus, lägenhet, rum eller annat utrymme att bo i. En bostad kan antingen vara permanentbostad eller fritidsbostad. Enligt TNC är en permanentbostad en bostad som nyttjas för ett stadigvarande bruk.

Är det en eller flera bostäder?

Det är hyreskontraktet som avgör vad som räknas som en enskild bostad. Plan- och bygglagstiftningen bygger på samma begrepp som i hyreslagen. Om varje hyresgäst har eget kontrakt så är det att betrakta som enskilda bostäder, även om man har funktioner i gemensamma delar, som exempelvis kök och samvarorum.

Bostäders utformning och dimensionering

Tillgängliga bostäder

Vad är en boendeenhet?

En boendeenhet är den privata delen av bostaden som bara en person eller flera personer använder. För att räknas som en boendeenhet ska den vara för enskilt bruk och den boende ska ha ett eget hyreskontrakt. Förutom den privata delen finns det delade bostadsfunktioner i gemensamma utrymmen som alla boende delar, till exempel för matlagning och måltider. 

Bostäder med boendeenheter avsedda för en person

Det finns regler för vilka bostadsfunktioner som får delas i bostäder med flera boendeenheter och hur mycket som kan delas. I vissa fall delas bara vissa av dessa funktioner, i andra fall delas alla funktioner som får delas. Exempel på sådana boendeformer är studentkorridorer och så kallade coliving-boenden, där de boende har egna rum men delar exempelvis matlagning, måltider och samvaro i gemensamma kök och vardagsrum.

De gemensamma utrymmena ska ligga nära de boendes rum och kan vara på olika våningsplan, så länge det finns intern kommunikation som gör att de boende inte måste gå via allmänna utrymmen som trapphus.

Reglerna anger inte hur de delade utrymmena ska se ut eller hur stora de måste vara. I vissa fall kan en boendeenhet ha en egen liten kokvrå och samtidigt tillgång till ett gemensamt kök. Reglerna bestämmer hur många som maximalt får dela kök, men det finns inga detaljerade krav för utrymmen för samvaro eller måltider. Utformningen av gemensamma ytor anpassas efter behov, och de kan till exempel vara en lounge eller ett sällskapsrum för flera boendeenheter, som kompenserar för mindre ytor i varje boendes privata rum. Dimensioneringen av de delade funktionerna, det vill säga hur stora de ska vara, ska vara lämplig för det antal personer som delar dem. Det blir en bedömning av i hur stor utsträckning de boende kan samnyttja utrymmena och funktionerna.

Om varje boendeenhet är avsedd för en person, kan de dela rum för personhygien, men varje rum för personhygien får delas av högst tre boendeenheter. Rummet för personhygien ska ligga nära de boendes rum, så att man inte behöver gå till ett annat våningsplan eller passera allmänna utrymmen, som trapphus eller loftgång, för att använda toaletten eller duschen. Dessutom ska rummet för personhygien vara lättillgängligt för alla som delar det, utan att någon behöver gå genom andra boendes privata områden.

Det finns särskilda regler som gäller för särskilda boendeformer för äldre och särskilda bostäder för personer med nedsatt funktionsförmåga.

Bostäder med boendeenheter avsedda för fler än en person

I bostäder med boendeenheter för fler än en person kan vissa funktioner delas, som i olika former av kollektivboenden. Reglerna klargör vilka funktioner som får delas och innebär också att vissa utrymmen för dessa funktioner ska finnas i de privata boendeenheterna.

Reglerna anger inte exakt hur stora de gemensamma ytorna ska vara eller var de ska ligga i förhållande till de privata enheterna. Utformning och placering kan variera beroende på omständigheterna. Det kan till exempel finnas ett gemensamt kök och matsal där alla boende kan samlas. De gemensamma ytorna ska vara tillräckligt stora för att komplettera de mindre ytorna i de privata enheterna.

Bostadsfunktioner som får placeras utanför bostaden

De funktioner som får placeras utanför bostaden och delas av flera bostäder är

• tvätt och tork av tvätt 
• förvaring som inte är för dagligt bruk, exempelvis sådant som säsongsutrustning och resväskor
• förvaring av skrymmande objekt, exempelvis sådant som cyklar, rullstolar, rollatorer och barnvagnar.

Bostäders utformning och dimensionering

Särskilda boendeformer för äldre med boendeenheter

Särskilda boendeformer för äldre är ett behovsprövat boende enligt socialtjänstlagen. I dessa boenden kan funktioner som samvaro, matlagning och måltider finnas i gemensamma utrymmen och delas. Men funktionerna ska också finnas i viss utsträckning i de privata boendeenheterna. Detta gäller oavsett om boendeenheten är för en eller flera personer. Det innebär att man kan inte kan ha de här funktionerna bara i gemensamma utrymmen även om boendeenheten är avsedd för en person.

De gemensamma utrymmena, som kök och matrum, ska ligga nära de boendes rum. De kan vara på olika våningsplan, så länge de boende inte måste passera allmänna utrymmen som trapphus för att nå dem. De gemensamma utrymmena ska vara tillräckligt stora för att komplettera de mindre privata utrymmena. Till exempel kan det finnas ett stort kök och matsal där de boende kan äta tillsammans.

Det finns ingen definition av särskilda boendeformer för äldre i Boverkets byggregler om bostäders lämplighet. I föreskrifterna finns regler som gäller för särskilda boendeformer för äldre. Dessa boendeformer har tidigare i byggreglerna haft en definition där det hänvisas till socialtjänstlagen (2001:453). Det pågår en lagstiftningsprocess för att införa en ny socialtjänst-lag. En lagrådsremiss har tagits fram: En förebyggande och kunskapsbaserad socialtjänst – förslag till ny socialtjänstlag.

En förebyggande socialtjänstlag – för ökade rättigheter, skyldigheter och möjligheter (på regeringens webbplats)

Det är därför inte lämpligt att ha en definition som snart i tiden kan komma att ha en icke korrekt laghänvisning. Därför tas definitionerna bort. Fortsatt avses med särskilda boendeformer för äldre: bostäder enligt 5 kap. 5 § andra stycket socialtjänstlagen (2001:453). Detta motsvaras i förslaget till ny socialtjänstlag av 8 kap. 4 § första stycket.

Det finns andra regler om särskilda boendeformer för äldre i Boverket föreskrifter om skydd mot buller.

Skydd mot buller vid uppförande av äldreboenden

Särskilda bostäder för personer med nedsatt funktionsförmåga

Boverkets byggregler som reglerar vilka funktioner som får delas i bostäder med boendeenheter får inte tillämpas för bostäder för personer med funktionsnedsättning som omfattas av lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) och socialtjänstlagen. I dessa bostäder ska alla bostadsfunktioner finnas i de enskilda lägenheterna och får inte delas mellan boende.

Det finns ingen definition av särskilda bostäder för personer med nedsatt funktionsförmåga i Boverkets byggregler om bostäders lämplighet. I föreskrifterna finns regler som gäller för särskilda bostäder för personer med nedsatt funktionsförmåga. Dessa boendeformer har tidigare i byggreglerna haft en definition där det hänvisas till socialtjänstlagen (2001:453). Det pågår en lagstiftningsprocess för att införa en ny socialtjänst-lag. En lagrådsremiss har tagits fram: En förebyggande och kunskapsbaserad socialtjänst – förslag till ny socialtjänstlag.

En förebyggande socialtjänstlag – för ökade rättigheter, skyldigheter och möjligheter (på regeringens webbplats)

Det är därför inte lämpligt att ha en definition som snart i tiden kan komma att ha en icke korrekt laghänvisning. Därför tas definitionerna bort. Fortsatt avses med särskilda bostäder för personer med nedsatt funktionsförmåga: bostäder enligt 9 § 9 lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade och 5 kap. 7 § socialtjänstlagen (2001:453). Detta motsvaras i förslag till ny socialtjänstlag av 8 kap. 11 § och benämns som särskilda bostäder för personer med funktionsnedsättning.