Startsida / PBL kunskapsbanken – en handbok / Planering / Detaljplanering / Genomförande / Exploateringsavtal / Bestämmelser i annan lagstiftning
Exploateringsavtal

Bestämmelser i annan lagstiftning

Granskad: 26 juni 2024

Utöver bestämmelserna i plan- och bygglagen måste kommunen vid utformningen av exploateringsavtal ta hänsyn också till annan lagstiftning.

Kommunallagen

Vid utformningen av exploateringsavtal måste kommunen följa bestämmelserna i kommunallagen. Dessa bestämmelser innebär en begränsning av kommunens möjligheter att ställa krav på vad en byggherre kan åta sig i avtalet.

Kommunens allmänna befogenheter

Kommuner får bara hantera åtgärder som ligger inom den kommunala kompetensen. Den grundläggande kommunala kompetensen regleras i kommunallagen. Av bestämmelsen följer att en kommun får ha hand om angelägenheter av allmänt intresse som har anknytning till kommunens område eller dess medlemmar. Kommunens kompetens utökas i vissa frågor genom lagen om vissa kommunala befogenheter.

1 §
   Kommuner och regioner får själva ha hand om angelägenheter av allmänt intresse som har anknytning till kommunens eller regionens område eller deras medlemmar. Lag (2019:835) .

Lag (2009:47) om vissa kommunala befogenheter (på Sveriges riksdags webbplats)

En angelägenhet är av allmänt intresse, utifrån kommunallagen, om det kan anses vara ett allmänt, samhälleligt och till det egna området knutet intresse att kommunen vidtar en åtgärd. Frågan får bedömas med utgångspunkt i om det är lämpligt, ändamålsenligt och skäligt att kommunen befattar sig med angelägenheten. Om det kan anses vara ett allmänt intresse att kommunen har hand om en angelägenhet, får kommunen ha hand om den även om åtgärden bara kommer en mindre del av kommunens område eller ett mindre antal av medlemmarna direkt till godo. (jfr prop. 2016/17:171 sid. 299)

En ny kommunallag, prop. 2016/17:171(på Sveriges riksdags webbplats)

Kommunen har ett ansvar för markanvändnings- och bebyggelseplanering enligt plan- och bygglagen, PBL. I det ingår bland annat en skyldighet att bygga ut och förvalta allmänna anläggningar inom allmänna platser. Inom kommunens allmänna kompetens ryms vanligtvis också utförande och förvaltning av allmänna anläggningar utanför detaljplanelagt område som krävs för att en detaljplan ska fungera.

2 §
   Det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten enligt denna lag.

18 §
   Efter hand som bebyggelsen färdigställs enligt detaljplanen, ska kommunen ordna de gator och andra allmänna platser som kommunen är huvudman för, så att platserna kan användas för deras avsedda ändamål.

Kommunen ska upplåta platserna för allmän användning så snart det område som platserna finns inom har bebyggts enligt planen eller, om genomförandetiden har löpt ut, efter hand som bebyggelsen färdigställs.

När platserna upplåts för allmän användning ska de vara ordnade på ett ändamålsenligt sätt och i enlighet med ortens sed. De ska i fråga om gatubredd, höjdläge och utformning i övrigt följa detaljplanen. Kommunen får göra små avvikelser från planen, om det inte motverkar syftet med planen.

21 §
   Kommunen ska svara för underhållet av gator och andra allmänna platser som kommunen är huvudman för. Detta gäller även om detaljplanen upphävs.

Lokaliseringsprincipen

I kommunallagen finns även lokaliseringsprincipen, vilken begränsar kommunens allmänna kompetens. Av lokaliseringsprincipen följer att en kommunal åtgärd måste vara knuten till kommunens eget område eller dess medlemmar för att den ska anses som en kommunal angelägenhet i enlighet med bestämmelsen.

1 §
   Kommuner och regioner får själva ha hand om angelägenheter av allmänt intresse som har anknytning till kommunens eller regionens område eller deras medlemmar. Lag (2019:835) .

Lokaliseringsprincipen är inte absolut, utan måste bedömas från fall till fall. En detaljplan kan för sitt genomförande vara beroende av att anläggningar utförs utanför planområdet. Om anläggningarna behöver utföras på andra sidan kommungränsen utgör lokaliseringsprincipen inget principiellt hinder, eftersom åtgärden har anknytning till kommunens område.

Uppgifter som andra ska ha hand om

Kommunen får inte ha hand om sådana angelägenheter som enbart ankommer på någon annan. Om enbart stat, region eller någon annan kommun ska ha hand om en viss åtgärd är kommunen därför förhindrad att ha hand om samma åtgärd.

2 §
   Kommuner och regioner får inte ha hand om sådana angelägenheter som enbart staten, en annan kommun, en annan region eller någon annan ska ha hand om. Lag (2019:835) .

Byggande och drift av allmän väg är en uppgift som normalt ankommer på staten. Kommunen får dock lämna bidrag till byggande av väg eller järnväg som staten ansvarar för. Kostnaden kan sedan föras vidare till byggherrar genom att dessa i exploateringsavtal åtar sig att betala medfinansieringsersättning. 

5 §
   Staten är väghållare för allmänna vägar. Om det främjar en god och rationell väghållning får regeringen, eller den myndighet som regeringen bestämmer, besluta att en kommun skall vara väghållare inom kommunen.
Beslutet kan begränsas till att avse vissa vägar eller vissa områden inom kommunen. Lag (1986:636) .

1 §
   Kommuner och regioner får lämna bidrag till byggande av väg och järnväg som staten ansvarar för. Bidrag får även lämnas till anläggande av allmän farled som staten ansvarar för. Kommuner får även lämna bidrag till byggande av järnväg som en region ansvarar för.

Vad som avses med byggande av väg och järnväg framgår av väglagen (1971:948) respektive lagen (1995:1649) om byggande av järnväg. Med anläggande av farled avses i denna lag att anlägga en ny farled och att i farled göra fysiska ingrepp som utgör förbättringar av den ursprungliga anläggningen. Lag (2019:935) .

40 §
   Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .

Likställighetsprincipen

Likställighetsprincipen innebär att kommunen ska behandla sina medlemmar lika. Särbehandling får endast ske på saklig och objektiv grund. Likställighetsprincipen kan sägas utgöra en ekonomisk rättviseprincip, innebärande att medlemmarna ska få ta del av kommunens resurser på ett rättvist sätt.

3 §
   Kommuner och regioner ska behandla sina medlemmar lika, om det inte finns sakliga skäl för något annat. Lag (2019:835) .

Likställighetsprincipen gäller bara gentemot kommunens egna medlemmar. Medlem av en kommun är den som är folkbokförd i kommunen, äger fast egendom i kommunen eller ska betala kommunalskatt där. Det innebär att den byggherre som äger mark som ska detaljplaneläggas är kommunmedlem och därmed skyddad av likställighetsprincipen.

5 §
   Medlem av en kommun är den som är folkbokförd i kommunen, äger fast egendom i kommunen eller ska betala kommunalskatt där.

Medlem av en kommun är också en medborgare i någon av Europeiska unionens medlemsstater (unionsmedborgare) som är bosatt i kommunen men som, enligt 5 § andra stycket folkbokföringslagen (1991:481), inte ska folkbokföras där.

Av likställighetsprincipen följer att kommunen, i sin begäran av vad en byggherre ska åta sig, inte kan utforma exploateringsavtal godtyckligt. De principer som kommunen utgår från i sin kravställning ska därför tillämpas konsekvent i alla exploateringsavtal, om inte sakliga och objektiva skäl talar för en annan utformning i det specifika avtalet. Principerna bör framgå av kommunens riktlinjer för exploateringsavtal. Vid avsteg från riktlinjerna bör kommunen tydligt redogöra för skälen för avsteget. En sådan redovisning kan göras i kommunens beslut om att teckna avtalet liksom i planbeskrivningens genomförandedel.

33 §
   Planbeskrivningen ska innehålla en redovisning av
   1. planeringsförutsättningarna,
   2. planens syfte,
   3. hur planen är avsedd att genomföras,
   4. de överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser,
   5. om planen avviker från översiktsplanen, på vilket sätt den i så fall gör det och skälen för avvikelsen, och
   6. om något av de underlag som avses i 5 kap. 8 § har tagits fram av en enskild, vilket underlag det i så fall är och vem som har tagit fram det.

Planbeskrivningen ska innehålla det illustrationsmaterial som behövs för att förstå planen.

Av redovisningen enligt första stycket 3 ska framgå de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt samt vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda. Vidare ska det framgå om kommunen avser att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal. Lag (2021:752) .

33 a §
   Om en detaljplan avser en eller flera bostadsbyggnader ska planbeskrivningen, om det inte kan anses obehövligt med hänsyn till bullersituationen, innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller
   1. vid bostadsbyggnadens fasad, och
   2. vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Lag (2014:902) .

33 b §
   Om en betydande miljöpåverkan inte kan antas enligt det beslut som avses i 5 kap. 11 a § tredje stycket, ska skälen för bedömningen i den frågan anges i redovisningen enligt 33 § första stycket 4. Lag (2021:785) .

32 §
   Ett beslut som kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt ska innehålla en klargörande motivering, om det inte är uppenbart obehövligt. En sådan motivering ska innehålla uppgifter om vilka föreskrifter som har tillämpats och vilka omständigheter som har varit avgörande för myndighetens ställningstagande.

En motivering får helt eller delvis utelämnas, om
   1. beslutet gäller anställning av någon,
   2. ett väsentligt allmänt eller enskilt intresse kräver att beslutet meddelas omedelbart,
   3. det är nödvändigt med hänsyn till rikets säkerhet, skyddet för enskildas personliga eller ekonomiska förhållanden eller något annat jämförbart förhållande, eller
   4. beslutet gäller meddelande av föreskrifter som avses i 8 kap. regeringsformen.

Om motiveringen har utelämnats enligt andra stycket 1, 2 eller 3 ska myndigheten om möjligt ge en motivering i efterhand, om någon enskild begär det och det behövs för att han eller hon ska kunna ta till vara sin rätt.

Riktlinjer för exploateringsavtal

Sådana sakliga och objektiva skäl som tillåter avsteg kan exempelvis följa av att förutsättningarna på platsen kräver särskilda åtgärder vid en detaljplans genomförande.

Skillnad kan i vissa fall också göras utifrån en byggherres situation, det vill säga även om förutsättningarna på platsen inte påkallar en avvikelse från riktlinjerna. Den byggherre som har en så ansträngd ekonomi att det är osäkert om denne kommer att kunna fullfölja åtagande om exploateringsbidrag enligt exploateringsavtalet kan till exempel behöva ställa ut en annan säkerhet till kommunen.

Likställighetsprincipens förbud mot särbehandling är ett skydd för kommunens medlemmar. Kommunen kan däremot inte använda likställighetsprincipen som ett medel för att tvinga en byggherre att acceptera åtaganden som andra byggherrar har accepterat i andra detaljplaneområden. Vilka åtaganden som ryms inom ett enskilt exploateringsavtal ska avgöras utifrån förhållandena på platsen med beaktande av nödvändighets- och nyttorekvisitet. Likställighetsprincipen kan inte användas för att utöka kravställningen utöver detta.

Stöd till enskilda näringsidkare

En kommun får genomföra åtgärder som allmänt främjar näringslivet i kommunen. En sådan åtgärd kan vara att bygga ut och förvalta det kommunala vägnätet eller anlägga en cykelväg. Kommunen får dock inte lämna individuellt riktat stöd till enskilda näringsidkare. Undantag gäller om det finns synnerliga skäl.

8 §
   Kommuner och regioner får genomföra åtgärder för att allmänt främja näringslivet i kommunen eller regionen.

Individuellt inriktat stöd till enskilda näringsidkare får lämnas endast om det finns synnerliga skäl för det. Lag (2019:835) .

Att kommunen utför allmänna anläggningar i anslutning till en detaljplan som behövs för att säkra planens genomförande kan normalt sett inte anses vara ett individuellt riktat stöd.

Lagen om offentlig upphandling

Om ett exploateringsavtal eller något annat avtal med koppling till exploateringen innehåller villkor som innebär att kommunen ersätter någon för en prestation som utförs åt kommunen så kan det finnas upphandlingsplikt enligt lagen om offentlig upphandling, LOU.

Lag (2016:1145) om offentlig upphandling (på Sveriges riksdags webbplats)

Vägledning om hur LOU:s bestämmelser bör tolkas och tillämpas vid genomförande av detaljplaner finns hos Upphandlingsmyndigheten. 

Exploateringsavtal när den privata aktören äger marken (på Upphandlingsmyndighetens webbplats)

EU:s regler om statsstöd

Om ett avtal innebär att kommunen stödjer ett företag så att avtalsparten får en fördel gentemot andra aktörer på marknaden kan avtalet utgöra ett statsstöd enligt EU-rätten. Statsstöd är som utgångspunkt förbjudet.

EU:s regler om statsstöd finns i artiklarna 107–109 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt. Reglerna innehåller gränser för medlemsstaternas, inklusive Sveriges, möjligheter att med offentliga medel få stödja en viss verksamhet. Det finns även svenska bestämmelser om tillämpningen av statsstödsreglerna i lagen om tillämpning av Europeiska unionens statsstödsregler.

Lag (2013:388) om tillämpning av Europeiska unionens statsstödsregler (på Sveriges riksdags webbplats)

I förarbetena till lagstiftningen om medfinansieringsersättning framhålls att kommunens möjlighet att förhandla om värdeåterföring inte står i strid med EU:s regler om statsstöd. Kommunen måste dock förhålla sig till statsstödsreglerna i kravställningen. Det som gäller för medfinansieringsersättning i det här avseendet borde på samma sätt gälla också för vad kommunen behöver förhålla sig till när det handlar om exploateringsbidrag. (jfr prop. 2016/17:45 sid. 18)

Värdeåterföring vid satsningar på transportinfrastruktur, prop. 2016/17:45 (på Sveriges riksdags webbplats)

Om kommunen utan godtagbara skäl behandlar byggherrar olika, oavsett om det gäller exploateringsbidrag eller medfinansieringsersättning, skulle detta kunna stå i strid med statsstödsreglerna.

Vägledning om när åtgärderna i ett avtal utgör ett statsstöd och under vilka förutsättningar som kommuner kan få lämna statsstöd finns hos Upphandlingsmyndigheten. Vägledningen avser markanvisning, men kan angående statsstödsreglerna även ge stöd vid tecknande av exploateringsavtal.  

EU:s statsstödsregler och andra regler som påverkar markanvisningsprocessen (på Upphandlingsmyndighetens webbplats)

Boverket (2024). Bestämmelser i annan lagstiftning. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/detaljplan/detaljplanens-genomforande/exploateringsavtal/annan-lagstiftning/ Hämtad 2024-09-27